Perché è importante la la caparra confirmatoria? Quali garanzie permette di ottenere?
La caparra confirmatoria è quella somma di denaro che una parte consegna all’altra, al momento della conclusione del contratto (ad esempio in caso di compravendita). La caparra dovrà essere versata dalla parte acquirente. Lo scopo è quello di garantire l’adempimento. Nel caso in cui il contratto di compravendita va a buon fine, la caparra diventa un anticipo sul prezzo di vendita dell’immobile acquistato. In caso contrario, viene considerato alla pari di un indennizzo. Qualora sia l’acquirente a venir meno al contratto stabilito, perderà la caparra versata. Qualora invece sia il venditore, l’acquirente che avrà subito il danno avrà diritto al doppio della caparra versata.
Vediamo in questo contributo come si perfeziona la caparra confirmatoria e come deve essere inserita la clausola nel preliminare di vendita. Inoltre la differenza con la caparra penitenziale e l’acconto.
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Indice
Caparra confirmatoria: forma
Come confermato anche in una sentenza della Corte di Cassazione non è richiesta una forma particolare. Qui di seguito, riporto la pronuncia della sentenza della Cass. n. 1168/2004:
“In merito alla forma del patto di caparra, non è richiesta la consacrazione in formule particolari, né una sottoscrizione apposita delle parti, qualora lo stesso sia inserito nelle clausole generali del contratto, poiché non ha natura vessatoria”
Tuttavia un’altra pronuncia della sentenza di Cassazione è necessaria la formulazione della caparra stessa:
“il patto relativo alla dazione di una somma di danaro (o di una quantità di cose fungibili) sia qualificato come caparra confirmatoria occorre una formulazione espressa, configurandosi altrimenti un mero acconto della prestazione”
Caparra confirmatoria: come si perfeziona?
La caparra confirmatoria come abbiamo visto, solitamente rientra nelle condizioni del contratto preliminare. Essa si perfeziona solo con la consegna effettiva della somma di denaro. Ad esempio le parti potrebbero stabilire che la caparra sia versata tramite assegno bancario. In questo caso, la disponibilità della somma di denaro si ha successivamente all’incasso al contratto preliminare. Questo in quanto, bisogno mettere all’incasso l’assegno bancario e verificarne il buon esito. Qualora l’assegno dovesse risultare scoperto, il patto avente ad oggetto la caparra confirmatoria sarebbe privo di efficacia.
Caparra confirmatoria: quando si recede?
E’ possibile recedere solo se questa facoltà viene iscritta nel contratto. Solo in questo caso è possibile recedere dal contratto, senza imbattersi in illeciti e conseguenze. Quest’ultime che vanno oltre il versamento della relativa penale che è stata fissata.
Caparra confirmatoria: tassazione
Nel corso degli anni sia l’Agenzia delle Entrate che la Cassazione si sono espressi, talvolta con pareri sfavorevoli, in merito alla tassazione della caparra confirmatoria in un preliminare di vendita. La tassazione varia in relazione alle due ipotesi: regolare adempimento del contratto o in caso di inadempimento. Se desideri approfondire questo aspetto, ti consiglio la lettura del seguente articolo: Tassazione caparra confirmatoria: in quali casi?
Preliminare di vendita
Solitamente la caparra confirmatoria viene inserita all’interno di un preliminare di vendita. In tale contratto si può inserire ad esempio la seguente clausola:
“Il Sig. Alfa consegna la somma di euro 10.000 a titolo di caparra confirmatoria al Sig. Beta, che la riceve e ne rilascia quietanza”.
In caso di inadempimento del Sig. Alfa, il Sig. Beta ha diritto a trattenere tale somma. In caso di inadempimento da parte del Sig. Beta, quest’ultimo dovrà restituire al Sig. Alfa un importo pari ad euro 20.000.
La caparra penitenziale
La caparra penitenziale è disciplinata dall’art.1386 del Codice Civile. E’ la somma di denaro prestata al momento della conclusione del contratto. Tale caparra rappresenta il corrispettivo del diritto di recesso pattuito in favore di una o di entrambe le parti. Nel caso in cui è prevista la caparra penitenziale, si possono configurare due situazioni:
- Recesso: il recedente perde la caparra data. Mentre se a recedere è la parte che l’ha ricevuta deve restituire il doppio della caparra ricevuta;
- Adempimento dell’obbligazione: la caparra deve essere restituita.
Differenza tra caparra confirmatoria e caparra penitenziale
A differenza della caparra confirmatoria, la caparra penitenziale, il recesso non è giustificato dall’inadempimento della controparte. Esso costituisce esercizio di diritto, ossia del diritto di non voler concludere il contratto. La caparra penitenziale rappresenta il prezzo dell’esercizio di tale diritto e pertanto essere restituita qualora il recesso non sia più esercitabile.
Differenza tra caparra confirmatoria e acconto
Nel gergo comune i due termini spesso vengono utilizzati come sinonimi.
L’acconto, infatti, è il pagamento anticipato di una parte del prezzo concordato per l’acquisto di un determinato bene e non assolve altra garanzia che quella di testimoniare al venditore l’effettiva volontà di concludere il contratto. Al contrario della caparra, l’acconto non ha invece alcuna funzione risarcitoria e, se il contratto non si conclude, va semplicemente restituita, senza alcun diritto per il venditore di trattenerla o del compratore di esigerne il doppio, nel caso in cui l’affare non vada a buon fine per responsabilità dell’altra parte.
