Casa cointestata: come si gestisce l’affitto?

Contratto di locazione e comproprietà dell’immobile: chi firma il contratto, chi riscuote i canoni, a chi spetta la disdetta e la dichiarazione dei redditi? In questo articolo vediamo come gestire l’affitto con una casa cointestata.

Come si gestisce una locazione se la proprietà dell’immobile spetta a più persone? In presenza di una casa cointestata, l’affitto deve essere coordinato con le regole che definiscono i poteri dei comproprietari. 

Bisogna pertanto definire una serie di questioni preliminari. Ad esempio: a chi spetta firmare il contratto e chi può riscuotere il canone mensile? Per la conferma dell’affitto è necessario il consenso di tutti i cointestatari?

E ancora…

La causa di sfratto richiede l’intervento di tutti i proprietari o può essere portata avanti solo da uno di questi? Cosa succede se uno dei comproprietari decidesse di abitare personalmente l’immobile: gli altri potrebbero opporsi e preferire un altro inquilino?

Cerchiamo di fare il punto della situazione.

Casa cointestata: chi deve firmare il contratto di affitto?

È opportuno che il contratto di locazione sia firmato da tutti i comproprietari dell’immobile per evitare contestazioni successive. Ciò nonostante, secondo la giurisprudenza, l’affitto stipulato da uno solo dei comproprietari è ugualmente valido sia nei confronti dell’inquilino che degli altri comproprietari, ben potendo questi ultimi ratificare l’operato del primo in un momento successivo o anche tacitamente. 

Agli altri comproprietari è quindi concesso rivolgersi all’inquilino per chiedere il pagamento dei canoni nonostante il contratto sia stato firmato da uno solo di loro.

La ragione di ciò va ricercata nel fatto che la stipula del contratto di locazione è da considerarsi un atto di ordinaria amministrazione e, in presenza di una comproprietà, i poteri gestori spettano a tutti i titolari del bene. Secondo la Suprema Corte vige la presunzione che il comproprietario agisca con il consenso degli altri.

Ferma quindi restando la validità del contratto di locazione stipulato da uno solo dei proprietari, a questi ultimi è data solo la possibilità di chiedere, nei confronti del primo, il risarcimento dei danni (si pensi a una locazione che preveda un canone molto più basso del prezzo di mercato o che un altro offerente avrebbe pagato). Nessuna azione di sfratto però potrà essere avviata nei confronti del conduttore.

Casa cointestata: chi può chiedere il pagamento dell’affitto?

Il canone della locazione può essere riscosso anche da uno solo dei comproprietari, che può chiedere al conduttore il pagamento dell’intero prezzo. 

Tuttavia, gli altri cointestatari della casa che non abbiano ricevuto la rispettiva quota hanno la possibilità di agire non già nei confronti dell’inquilino – che si è liberato dalla propria obbligazione versando i soldi al richiedente – ma solo contro il comproprietario che ha incassato il canone e ottenere da questi la propria parte.

Quanto all’obbligo di dichiarazione del reddito da locazione, a chi spetta pagare le tasse se il contratto è stato firmato da un solo comproprietario? Secondo l’Agenzia delle Entrate, il reddito andrà dichiarato pro-quota da ciascun comproprietario. Infatti, in tema di imposte sui redditi, il contribuente che non percepisce i canoni di locazione per un comportamento illecito del comproprietario deve comunque inserirli nella dichiarazione dei redditi.

Esiste, tuttavia, un diverso orientamento da parte della giurisprudenza, quando il canone è riscosso da un solo locatore, e questi non divide il prezzo con gli altri contitolari, spetta solo a lui l’obbligo di dichiarazione del reddito percepito per intero.

Casa cointestata: a chi spetta agire per lo sfratto?

L’azione per il recupero dei canoni di locazione non versati rientra negli atti di ordinaria amministrazione, come tali esercitabili da tutti i comproprietari, anche individualmente. 

I cointestatari della casa in affitto hanno pari poteri gestori sulla cosa comune. Infatti, ognuno di essi è pertanto legittimato ad agire per il rilascio, presumendosi che operi con il consenso degli altri.

Casa cointestata: chi può fare la disdetta dal contratto?

Il contratto di locazione, come noto, si rinnova in automatico salvo disdetta. Non è quindi necessario un atto di assenso al rinnovo. A chi spetta allora inviare all’inquilino la raccomandata con la disdetta in presenza di più proprietari?

Questo è un potere che può esercitare anche uno dei comproprietari, anche senza consultare gli altri a cui, in ogni caso è concesso chiedere poi il risarcimento del danno.

Se uno dei comproprietari vuol abitare la casa in affitto

Come noto, il contratto di locazione può essere disdetto dal locatore, alla prima scadenza, solo per specifiche cause (come ad esempio l’esigenza di adibire l’immobile a propria abitazione) e, alle successive, senza obbligo di motivazione.

Se uno dei comproprietari ha l’interesse ad abitare l’appartamento, potrebbe ben farlo, nel rispetto del contratto in essere con l’inquilino, concludendo un contratto con gli altri comproprietari, a cui dovrà quindi versare il canone come se fosse un soggetto estraneo.

Che succede infine se uno dei comproprietari vive nell’immobile senza chiedere il consenso agli altri? Dovrà risarcirli pagando loro un canone di locazione rapportato ai prezzi di mercato.

Casa cointestata e contratto di affitto: conclusioni

Quando un contratto di affitto ad uso abitativo viene sottoscritto da uno solo dei comproprietari occorre domandarsi quali siano i diritti che spettano agli altri comproprietari. Questi, infatti, sono comunque tenuti alla dichiarazione del reddito di locazione, pro-quota, ed in relazione a questo occorre tenere presenti quali siano le azioni che possono portare a termine nei confronti dell’inquilino.

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