La casa vacanze in condominio può essere vietata dagli altri condomini? Che differenza c’è tra regolamento contrattuale e il regolamento assembleare? Vediamolo nel dettaglio in questo contributo.
La casa vacanze rappresenta un’opportunità perfetta per mettere a reddito il tuo immobile. Tuttavia, vi possono essere alcune limitazioni qualora tu decida di avviare la casa vacanze in condominio. Vediamo in questo contributo nel dettaglio, quali sono tutti gli accorgimenti e le verifiche preliminari da fare prima di avviare questo tipo di attività, al fine di evitare che ti possa trovare in spiacevoli sorprese.
Sei pronto!?! Si comincia!!!
Indice
Che cosa si intende per casa vacanze?
Gestire il proprio immobile attraverso la costituzione di una Casa Vacanze è semplice, e poco costoso.
Ti sarà sufficiente capire se devi operare in modo professionale o meno, stipulare un contratto di locazione, gestire adempimenti fiscali e contributivi con l’ausilio di un Commercialista di fiducia.
La normativa in merito alle Case per Vacanze è rintracciabile all’interno di ogni legge regionale sul turismo.
Ogni regione recepisce la normativa nazionale e la riadatta a quella regionale sulla base delle proprie esigenze.
In pratica ogni regione fissa quali sono i parametri oggettivi e soggettivi, al sussistere dei quali, un soggetto svolge (o può svolgere) attività turistico ricettiva.
Accanto alla normativa regionale che fissa i paletti per ogni regione deve essere tenuta in considerazione la normativa fiscale. Questo per quanto riguarda gli obblighi di operare o meno in forma imprenditoriale per l’apertura di una Casa Vacanze. Se desideri approfondire tutti gli aspetti legali all’avvio e alla gestione di una casa vacanze, ti consiglio il seguente contributo: “come aprire una casa vacanze“.
Casa vacanze in condominio: serve un autorizzazione del condominio?
Per avviare un’attività di casa vacanze non è necessario che tu chieda né l’autorizzazione al condominio né fare una comunicazione preventiva all’amministratore. Il codice civile permette a chiunque di fare ciò che vuole della propria proprietà. Anche la la Costituzione garantisce la libertà di iniziativa economica. Tuttavia, se desideri avviare una casa vacanze o qualsiasi struttura ricettiva extralberghiera (affittacamere, bed and breakfast, etc.), ti consiglio di verificare che non vi siano delle limitazioni nel regolamento contrattuale condominiale. Solo quest’ultimo potrebbe impedire ai proprietari l’uso delle proprie abitazioni secondo particolari scopi.
Regolamento contrattuale: che cos’é?
Il regolamento di natura contrattuale s’intende quello predisposto dall’originario proprietario o dal costruttore dell’immobile. Pertanto il regolamento contrattuale è valido e vincolante anche nei confronti dei successi acquirenti. Questo, solo nel caso in cui venga annotato nei registri immobiliari o se viene allegato o menzionato nell’atto di compravendita. Solo il regolamento contrattuale può disporre limitazioni nell’uso delle parti comuni o dei singoli appartamenti. Nel regolamento condominiale si può vietare ai singoli condomini ad esempio di modificare la destinazione dei singoli appartamenti. Ecco perché è necessario il consenso del titolare del titolare del bene che, in questo caso è il condominio intestatario dell’immobile. Il regolamento contrattuale, per quanto difficile da attuare, è l’unico che può prevedere limitazioni nell’uso o nel godimento degli immobili.
Come si modifica il regolamento contrattuale?
Il regolamento contrattuale, come abbiamo visto, impone il consenso unanime di tutti i condomini. Allo stesso tempo, qualora si desideri modificare il regolamento contrattuale, è necessario che tale modifica venga approvata all’unanimità.
Il regolamento contrattuale può essere modificato con una delibera a maggioranza?
La Corte di Cassazione nella sentenza n. 16321, pubblicata in data 4 agosto 2016, ha stabilito che è nulla la delibera approvata solo a maggioranza che modificava una norma del regolamento contrattuale. Pertanto, il regolamento contrattuale può essere modificato solo con voto unanime di ciascun condomino.
Regolamento assembleare: che cos’é?
Il regolamento condominiale è un atto che, può regolare determinati aspetti della vita del condominio e dei condomini. Si parla di regolamento assembleare quando tale atto è approvato in sede di assemblea condominiale. Il regolamento condominiale, ai sensi dell’art. 1138 del Codice civile, si intende approvato:
“quando la delibera assembleare è adottata dalla maggioranza dei presenti in assemblea che rappresentano almeno la metà del valore dell’edificio”
Il regolamento condominiale può prevedere: disposizioni circa l’utilizzo delle cose comuni, le modalità di ripartizione delle spese, etc. Non sono ammesse deroghe alla regolazione di tali aspetti della vita condominiale. Questo vuol dire che il regolamento assembleare non può prevedere materie diverse di quanto disciplinato dalla norma. A tal fine interviene il regolamento contrattuale.
Come si modifica il regolamento condominiale assembleare?
La modifica del regolamento condominiale può avvenire per volontà dei singoli condomini o dall’amministratore. Se riguarda una clausola di natura regolamentare la modifica deve avvenire in forma scritta e dovrà essere allegata al regolamento. Per modificare il regolamento assembleare, è necessario convocare l’assemblea e giungere all’approvazione di una delibera da parte della maggioranza degli intervenuti in assemblea e che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio.
Casa vacanze in condominio: come deve essere il divieto?
Il regolamento condominiale può contenere alcune clausole generiche che, senza far riferimento al divieto di avviare una casa vacanze, stabiliscono però un limite ai rumori, al traffico di clienti, a tutte le attività che possono mettere a rischio il decoro e la sicurezza dei condomini. I giudici in varie sentenze hanno affermato che non si può in via preventiva ritenere che le case vacanze pregiudichino la serenità e la quiete dei singoli condomini. Secondo il tribunale di Roma, il regolamento condominiale all’unanimità può limitare i poteri dei proprietari in nome dell’utilità comune. Tuttavia le norme che stabiliscono delle restrizioni non possono essere generiche, anzi devono essere interpretate in modo rigoroso.
Casa vacanze in condominio: conclusioni
Prima di avviare un’attività di casa vacanze è importante leggere cosa prevedere il regolamento contrattuale. In quanto, solo quest’ultimo potrebbe impedire ai proprietari l’uso delle proprie abitazioni secondo particolari scopi.
Se stai pensando di avviare un’attività di gestione di un casa vacanze ed hai molti dubbi in merito, contattaci!
Ti risponderemo nel più breve tempo possibile.
Il nostro obiettivo è quello di aiutarti a realizzare il tuo progetto. Possiamo effettuare una consulenza personalizzata per indicarti la migliore modalità di mettere a reddito il tuo immobile. Inoltre valutando anche le altre forme di strutture ricettive extralberghiere (affittacamere, bed and breakfast, etc.)
All’interno della consulenza potremo predisporre per te un budget economico e finanziario per simulare la fattibilità dell’attività.
Ne parleremo insieme e se deciderai di avviare la tua attività potremo assisterti continuativamente per la gestione fiscale della stessa.
