Casa vacanze in Piemonte: come aprirla

Quali sono gli adempimenti amministrativi e fiscali per poter avviare una casa vacanze in Piemonte?

Il trend degli affitti turistici è cresciuto in modo esponenziale negli ultimi anni. Le locazioni turistiche di alloggi adibiti a casa vacanze costituiscono un’innovativa occasione di business in forte espansione.

Tale fenomeno sta riscuotendo sempre più interesse nella sfera dei privati.

Ce ne accorgiamo ogni giorno dal numero di contatti che ci arrivano per avviare questo tipo di attività.

Se fino a qualche anno fa molte famiglie preferivano soluzioni di villeggiatura per i propri immobili di proprietà, adesso i tempi sono cambiati.

Gli ingenti tributi patrimoniali da versare ogni anno per la proprietà di un immobile hanno spinto sempre più persone verso una messa a reddito dell’immobile.

Pertanto la locazione breve attraverso l’avvio di una Casa Vacanze può rappresentare l’alternativa valida per ricavare una redditività dagli immobili per sopperire agli ingenti costi che essi comportano.

In questo contributo vedremo quali sono tutti gli adempimenti civilistici e fiscali per avviare un’attività di casa vacanze in Piemonte.

Sei pronto?!? Si comincia!!!

Casa vacanze: normativa

A livello nazionale la disciplina delle case vacanze è regolamentata dalla Legge n. 217 del 17 maggio del 1983 ( Legge quadro per il turismo e interventi per il potenziamento e la qualificazione dell’offerta turistica).

La legge quadro sul turismo all’art. 6 da la seguente definizione di casa vacanze:

“gli immobili arredati gestiti in forma imprenditoriale per affitto ai turisti, senza offerta di servizi centralizzati, nel corso di una o più stagioni, con contratti aventi validità non inferiore ai tre giorni e non superiore ai tre mesi consecutivi”

Ciascuna Regione poi, in armonia con la legislazione comunitaria e nazionale, promuove e disciplina le strutture ricettive extralberghiere, per valorizzare la fruizione turistica dei beni naturalistici, ambientali e culturali del territorio.

La Regione Piemonte con la L.R. n. 13 del 3 agosto 2017 disciplina le strutture ricettive extralberghiere. Rientrano nell’ambito di applicazione della presente legge le attività turistico-ricettive gestite per l’offerta al pubblico di servizi per l’ospitalità temporanea, compresa la preparazione e la somministrazione di alimenti e bevande, all’interno delle seguenti strutture ricettive extralberghiere:

• esercizi di affittacamere e locande;
• bed and breakfast;
• case ed appartamenti vacanze e residence;
• residenze di campagna;
• case per ferie;
• ostelli.

Casa vacanze in Piemonte: definizione

All’art. 6 della L.R. n. 13 del 3 agosto 2017 viene data la definizione di casa vacanze:

“Sono definite case ed appartamenti vacanze (CAV) le unità abitative di civile abitazione, arredate e dotate di servizi igienici e di cucina autonoma, date in uso a turisti, senza la somministrazione di alimenti e bevande né l’offerta di servizi centralizzati di tipo alberghiero, ad eccezione di quelli previsti dall’articolo 11”

Nelle case vacanze possono pertanto essere forniti i seguenti servizi di base, come disciplinati dall’art. 11 della L.R.:

• pulizia delle camere o degli appartamenti;
• fornitura e cambio della biancheria da letto e da bagno;
• fornitura senza limiti di consumo di energia elettrica, acqua, gas e riscaldamento, nei periodi di accensione dipendenti dalla classificazione climatica dei singoli comuni;
• assistenza, manutenzione e riparazioni nelle camere o negli appartamenti;
• ricevimento degli ospiti con o senza accesso informatizzato.

Casa vacanze in Piemonte: gestione diretta o indiretta

La Legge Regionale n. 13 del 3 agosto 2017 all’art. 6 definisce che l’avvio e la gestione di una casa vacanze in Piemonte può essere solo in forma imprenditoriale. Pertanto non è contemplato l’avvio di tale attività in modo occasionale senza l’obbligo di apertura della partita Iva.

Inoltre sempre all’art. 6 della Legge Regionale viene stabilito che la gestione di una casa vacanze in Piemonte può essere diretta o indiretta:

• quando sono gestiti in forma imprenditoriale diretta, i proprietari, siano essi imprenditori turistici, singoli o associati gestiscono direttamente una o più case o appartamenti;
• quando sono gestiti in forma imprenditoriale indiretta, i proprietari danno in gestione le case o gli appartamenti. Possono dare in gestione ad imprenditori singoli o associati, o ad agenzie immobiliari, ad intermediari immobiliari, a società di gestione immobiliare, anche turistica.

Regolamento regionale n. 4 del 08 giugno 2018

La Regione Piemonte con il regolamento regionale n. 4 del 08 giugno 2018 ha disciplinato le caratteristiche funzionali e gestionali, i requisiti tecnico-edilizi ed igienico-sanitari, nonché la classificazione e i loghi distintivi delle strutture turistico-ricettive extralberghiere.

Periodi di apertura

Il regolamento regionale n. 4 del 8 giugno 2018 all’art. 2 definisce quali sono i periodi di apertura per un’attività turistica extralberghiera. Infatti al comma 1 definisce che l’attività extralberghiera debba essere esercitata:

• con apertura annuale, per un periodo non inferiore a duecentosettantuno giorni complessivi nel corso dell’anno solare;
• con apertura stagionale, per un periodo non inferiore a novanta giorni, anche non consecutivi, e non superiore complessivamente a duecentosettanta giorni nell’arco dell’anno solare.

Casa vacanze in Piemonte: servizi aggiuntivi e complementari

Ai sensi dell’art. 5 del Regolamento regionale n. 4 del 08 giugno 2018, sono previsti i seguenti servizi aggiuntivi e complementari che può offrire una casa vacanze in Piemonte:

• L’accoglienza e l’ospitalità di animali al seguito della clientela sono consentite nel rispetto delle prescrizioni dei regolamenti comunali. Gli animali sono custoditi dai proprietari in modo da non arrecare molestie o danni alle persone o alle cose.
• I titolari o gestori delle strutture ricettive extralberghiere possono fornire alla propria clientela, nel rispetto delle normative vigenti di settore, prodotti e servizi accessori. Ad esmpio la vendita di titoli di trasporto pubblico locale e di ingresso in stabilimenti termali e balneari, biglietti per attrazioni, manifestazioni ed eventi, prodotti enogastronomici, commerciali e artigianali, nonché servizi di accompagnamento.
•  Le strutture ricettive extralberghiere che offrono servizi e attività dedicate al benessere psico-fisico, finalizzate in via esclusiva a garantire un più elevato livello di comfort e di relax agli ospiti alloggiati, utilizzano spazi e locali idonei nel rispetto delle vigenti norme tecniche ed igienico-sanitarie.

Idoneità, sicurezza e accessibilità dei locali

All’art. 4 del regolamento regionale n. 4 del 08 giugno 2018 sono state definite le caratteristiche di idoneità e sicurezza che deve possedere la struttura ricettiva extralberghiera.

I locali destinati agli esercizi extralberghieri devono essere conformi alle disposizioni contenute nell’allegato A del regolamento stesso:

• in materia di sicurezza, idoneità dei locali e di prevenzione incendi;
• tecnico-edilizie ed igienico-sanitarie;
• in materia di accessibilità dei locali.

Classificazione delle strutture ricettive extralberghiere

All’art. 6 del regolamento regionale n. 4 del 08 giugno 2018 viene definito il livello di classificazione delle strutture ricettive extralberghiere. Quest’ultimo è assegnato sulla base degli standards qualitativi minimi di definiti nell’allegato B del regolamento. Tali standards sono riferibili alla prestazione e alla qualità dei servizi, nonché alle dotazioni e alle attrezzature offerte dai titolari della relativa struttura. Il sistema di classificazione fornisce al pubblico indicazioni di massima del livello di comfort, della varietà e della qualità dei servizi nonché del contesto ambientale che ciascuna struttura ricettiva è in grado di offrire. Per le case e appartamenti vacanze (CAV) e residence la classificazione si articola in un numero variabile da 2 a 4 categorie. La procedura di classificazione prevede un’autodichiarazione della classe da parte del titolare o del gestore. Quest’ultimo dovrà allegare apposita modulistica alla segnalazione certificata di inizio attività (SCIA).

Segni distintivi

Ai sensi dell’art. 6 del regolamento regionale n. 4 del 08 giugno 2018 le Cav ( Case e appartamenti per vacanza) sono tenuti ad esporre il simbolo distintivo della classe assegnata secondo le caratteristiche di cui alla sezione I dell’allegato D del regolamento:

• all’interno dell’esercizio nella zona di ricevimento ospiti;
• in via facoltativa sulla facciata principale recante l’esatta denominazione della struttura ricettiva extralberghiera.

Aprire una casa vacanze in Piemonte: adempimenti per l’avvio dell’attività

Per poter avviare l’attività di Casa Vacanze è necessario effettuare una serie di adempimenti:

• Scia di avvio dell’attività in Comune;
• Iscrizione al Registro delle Imprese;
• Pratica di apertura della partita iva all’Agenzia delle Entrate;
• Iscrizione alla Gestione Artigiani e Commercianti dell’Inps;
• Eventuale iscrizione posizione Inail.

Scia in Comune

Il primo adempimento per poter avviare un’attività ricettiva ci casa vacanze è di presentare la Scia nel Comune nel quale ha la sede l’attività. Ogni Comune mette a disposizione un portale per poter inviare telematicamente la Scia di avvio dell’attività. Il portale telematico più utilizzato dai comuni è IMPRESAINUNGIORNO. Non sono previste altre modalità rispetto alla trasmissione telematica della Scia.

Ogni Comune, all’interno del proprio sito, indica la documentazione ed i requisiti richiesti per la presentazione della Scia.

Solitamente i Comuni richiedono per la presentazione dell’attività i seguenti requisiti:

• requisiti morali;
• requisiti dei locali.

I primi sono richiesti mediante autocertificazione del gestore della casa vacanze. Mentre per i requisiti dei locali sono richieste una serie di documenti da allegare alla Scia atti a dimostrare la conformità urbanistica e di impianti alle normative vigenti ed il possesso dei requisiti igienico-sanitari.

La presentazione della Scia in Comune può essere effettuata direttamente dal titolare, oppure avvalendosi di un professionista. In quest’ultimo caso sarà necessario allegare all’istanza la relativa procura speciale.

E’ opportuno sapere che la data di inizio dell’attività andrà coincidere con il giorno in cui viene trasmessa telematicamente la Scia al Comune.

Iscrizione al registro delle Imprese

Una volta presentata la Scia in Comune abbiamo 30 giorni di tempo per iscrivere l’attività al Registro delle Imprese di competenza. Questo in quanto essendo un’attività d’impresa necessità dell’obbligo d’iscrizione in Camera di Commercio. Tale pratica dovrà avvenire attraverso il Portale Comunica Starweb. Tramite tale portale in una pratica contestuale verranno inviate le pratiche agli altri Enti. Per la pratica di avvio di un’attività di ditta individuale sono dovuti i seguenti costi:

• Bolli e diritti: per un ammortare complessivo di circa 40 euro;
• Diritto annuale: per una ditta individuale iscritta alla sezione speciale è di importo pari ad euro 53. Tale importo dovrà essere versato annualmente tramite modello F24.

Pratica di apertura della partita Iva all’Agenzia delle Entrate

Una volta presentata la Scia in Comune abbiamo 30 giorni di tempo per presentare la pratica all’Agenzia delle Entrate affinché venga attribuita la partita Iva. Tale pratica deve essere presentata contestualmente alla pratica di iscrizione al Registro delle Imprese.

Prima di presentare la pratica di apertura della partita iva è necessario decidere il regime fiscale. Per una ditta individuale i due regimi fiscali a disposizione che possiamo scegliere sono:

• Regime forfettario;
• Regime semplificato

Il regime forfettario ad oggi è il regime più vantaggioso per i soggetti che desiderano avviare un’attività. In quanto per i primi 5 anni vi è una tassazione agevolata del 5%. Per gli anni successivi la tassazione sarà del 15%. E’ opportuno affidarsi ad un commercialista in grado di indirizzare, tramite simulazioni, il regime fiscale più vantaggioso.

Per l’avvio dell’attività di casa vacanze si dovrà utilizzare il seguente codice ateco:

55.20.51 “Affittacamere per brevi soggiorni, case ed appartamenti per vacanze, bed and breakfast, residence”

Iscrizione alla gestione commercianti dell’Inps

L’attività di casa vacanze essendo un’attività d’impresa di natura commerciale, il titolare dell’attività dovrà provvedere all’iscrizione alla gestione commercianti dell’Inps. La pratica di iscrizione dovrà avvenire contestualmente con la pratica di iscrizione in Camera di Commercio.

L’iscrizione alla gestione commercianti dell’Inps comporta il versamento dei contributi fissi che coprono fino ad un reddito di circa 15.000 euro. Il versamento dei contributi fissi dovrà avvenire in quattro rate trimestrali, alle seguenti scadenza:

• 16 maggio
• 20 agosto
• 16 novembre
• 16 febbraio (dell’anno successivo)

Mentre per la quota di reddito eccedente i 15.000 euro sono dovuti i contributi variabili. L’aliquota contributiva è del 24%. I contributi variabili dovranno essere versati insieme alla scadenza delle imposte.

Iscrizione posizione Inail

La situazione differisce a seconda del fatto che l’attività sia svolta in forma societaria o individuale.

Nel caso sia svolta in forma societaria l’obbligo di iscrizione e contribuzione è immediatamente operativo. Si deve adempiere contemporaneamente all’inizio dell’attività attraverso la pratica di iscrizione in Camera di Commercio.

Nel caso sia svolta in forma individuale l’obbligo  presso l’INAIL sussiste sempre quando si hanno dipendenti. Nel caso in cui vi sia la collaborazione di uno o più coadiuvanti (membri della famiglia) addetti all’uso di attrezzature e all’esercizio di attività che comportino un rischio di infortunio. Con questo mi riferisco nel caso di casa vacanze potrebbe trattarsi del forno per le colazioni, di attrezzature come aspirapolvere e lucidatrici per la pulizia.

Ulteriori adempimenti amministrativi

Registrazione degli ospiti

Come gestore di una casa vacanze, ricorda di dichiarare le generalità delle persone che ospiti alle autorità competenti. Devi seguire un apposita procedura telematica da eseguire sul portale della Polizia di Stato, chiamato “Alloggiati Web“. Prima di continuare a chiederti come gestire una casa vacanze dovrai pensare a richiedere le credenziali di accesso (utente e password) alla Questura o al Commissariato di Polizia competente nella tua zona. Per la procedura di registrazione degli ospiti presso il portale “Alloggiati Web” ti rimando al seguente articolo: “Comunicazione alloggiati: registrazione e sanzioni“

Imposta di soggiorno

In determinate località, inoltre, è prevista la riscossione dell’imposta di soggiorno. Come proprietario o gestore di casa vacanze, sarai tenuto a incassare il canone e versarlo alle casse del Comune. Il regolamento affitto casa vacanze in materia cambia di comune in comune. Quindi, prima di cominciare, accertati dell’esistenza e dell’ammontare dell’eventuale tassa di soggiorno.

Certificato di prestazione energetica

Cosi come previsto dalla normativa europea è necessario farsi rilasciare il Certificato di prestazione energetica dell’edificio (APE), da parte di un tecnico abilitato, e tenerlo a disposizione. Il certificato viene rilasciato da tecnici abilitati come i geometri, gli architetti e gli ingegneri che faranno dei sopralluoghi atti a misurare gli indici di efficienza energetica per poi trasmetterli telematicamente in regione cosi come prevede la normativa.

Contrarre una polizza assicurativa conto terzi 

Può essere opportuno, anche se non obbligatorio stipulare una polizza assicurativa conto terzi al fine di tutelare il proprio bene immobile. Anche i conduttori farebbero bene ad avere sempre una polizza assicurativa aperta proprio per coprire eventuali danni che dovessero arrecarsi durante la permanenza nell’immobile.

Avvio casa vacanze in Piemonte: consulenza

Stai valutando di mettere a reddito un tuo immobile o un immobile di terzi da adibire a casa vacanze?

Mettiti in contatto con professionisti del settore in grado di saperti indirizzare sul modello di business e ad assisterti a un’attenta pianificazione fiscale.