Casa Vacanze o Locazione Turistica: quali le differenze?

Casa Vacanze o Locazione Turistica, quali sono le differenze? Si tratta di due diverse modalità con le quali mettere a reddito il tuo immobile, ma molto spesso si confondono le caratteristiche di questi due strumenti.

Spesso viene confuso il termine “casa vacanze” e “locazione turistica“, entrambe infatti offrono la stessa tipologia di soggiorno.

Tuttavia, le principali differenze concernono gli oneri amministrativi e fiscali. Tali differenziazioni comportano, inoltre, una diversità di servizi offerti.

Riceviamo tantissimi contatti, ogni giorno in cui viene confusa la Casa Vacanze con la Locazione Turistica. Molto spesso si tende a pensare che si tratti della stessa cosa, oppure anche se sappiamo che si tratta di attività diverse non si riesce ad individuarne correttamente le differenze.

Nella mia attività di consulenza mi trovo molto spesso di fronte a questo tipo di problematica. Per questo motivo voglio offrirti un chiarimento definitivo su questi aspetti.

Partiamo con l’analizzare la casa vacanze.

Che cos’è una casa vacanze?

La Casa Vacanze è una struttura turistico ricettiva extra-alberghiera, come gli ostelli per la gioventù, guest-house, Bed & Breakfast o affittacamere.

La normativa in merito alle Case Vacanze è rintracciabile all’interno di ogni legge regionale sul turismo.

Ogni regione recepisce la normativa nazionale e la riadatta a quella regionale sulla base delle proprie esigenze.

In pratica ogni regione fissa quali sono i parametri oggettivi e soggettivi, al sussistere dei quali, un soggetto svolge (o può svolgere) attività turistico ricettiva.

In ogni caso, sia per l’apertura in forma imprenditoriale che non imprenditoriale sono previsti diversi adempimenti amministrativi. Si tratta, in particolare, dei seguenti.

Presentazione della Scia in Comune

Prima di poter iniziare l’attività è necessario presentare la Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA).

Questo aspetto è molto importante perché avviare concretamente l’attività prima della presentazione della SCIA comporta l’applicazione di sanzioni.

L’adempimento varia a seconda che l’attività esercitata assuma la forma imprenditoriale o meno.

Da ricordare che ogni Comune prevede requisiti diversi per queste autorizzazioni. Ad esempio, ogni Comune può prevedere una precisa metratura delle stanze dell’abitazione, la presenza di certificazioni antincendio, oppure un’insegna.

Per questo motivo è di fondamentale importanza contattare preventivamente l’ufficio SUAP del Comune interessato per capire quali requisiti vengono richiesti.

Compilazione delle rilevazioni statistiche

Ogni Casa Vacanze, imprenditoriale o meno, deve adempiere ad una serie di impegni burocratici. Il principale di questi adempimenti riguarda la compilazione dei flussi turistici, ai fini delle rilevazioni ISTAT, alle regioni o alle città metropolitane.

Queste comunicazioni si effettuano attraverso l’iscrizione a portali online messi a disposizione dai vari Comuni. Solitamente si tratta degli stessi portali con cui i Comuni incassano l’imposta di soggiorno.

Esposizione dei prezzi

Abbiamo detto che la Casa Vacanze è una struttura turistico ricettiva extra-alberghiera. Questo la obbliga all’esposizione all’interno della struttura dei prezzi di ogni pernottamento.

L’esposizione dei prezzi deve essere effettuata all’interno dei moduli di dichiarazione appositamente rilasciati dai vari Comuni.

Comunicazione dei dati degli alloggiati alla Questura

I gestori delle strutture ricettive, ai sensi dell’art. 109 del T.U.L.P.S, sono tenuti ad effettuare la comunicazione dei propri ospiti alla Questura competente per territorio.

Ogni struttura deve comunicare alla Questura, attraverso il portale Alloggiati Web la comunicazione dei dati dei soggetti alloggiati. Questa comunicazione deve essere effettuata nelle 24 ore successive all’arrivo degli ospiti.

Contratto

La Casa Vacanze, essendo una struttura ricettiva extralberghiera, non è necessaria la redazione di un contratto. Infatti, la normativa regionale, richiede che siano esposti nella struttura ricettiva i prezzi a notte, proprio come in un hotel. Mentre per la locazione turistica o affitto breve che può durare per un massimo di 30 giorni, è obbligatorio, come previsto dalla normativa civilistica, stipulare un contratto di locazione abitativa con finalità turistiche.

Ricevute

La Casa Vacanze, essendo una struttura ricettiva extralberghiera, è obbligatorio emettere una ricevuta all’ospite. A tale ricevuta è obbligatorio apporre la marca da bollo da € 2,00 solo per importi superiori a € 77,47. Mentre per la locazione turistica o affitto breve l’obbligo di rilasciare la ricevuta sussiste solo se richiesta dall’ospite e in caso di pagamento non tracciato. Pertanto, in caso ad esempio di prenotazione tramite portale Airbnb, se l’ospite non richiede la ricevuta, non siamo tenuti a rilasciarla.

Casa Vacanze e dichiarazione del reddito

La casa vacanza stipula con i suoi clienti dei contratti di prestazione di servizi ricettivi. Questo è un aspetto importante che la differenzia dalla Locazione Turistica. Con la Casa Vacanze non si effettua una mera locazione ma si offrono servizi aggiuntivi.

Questa differenziazione ha dei riflessi anche dal punto di vista reddituale, quindi fiscale.

I profitti derivanti dall’esercizio di una Casa Vacanze non sono considerati, in sede di dichiarazione dei redditi, “redditi fondiari“, cioè redditi derivanti da una rendita immobiliare, ma vengono ricompresi all’interno degli “alti redditi“. Quest’ultimo nel caso in cui l’attività sia svolta in forma non imprenditoriale. Qualora l’attività sia svolta in forma imprenditoriale, con l’obbligo di apertura della partita iva, tale reddito sarà tassato a seconda del regime fiscale scelto.

Se desideri approfondire la tassazione della casa vacanze in base ai diversi regimi fiscali ti consiglio di leggere il seguente contributo: “tassazione casa vacanze: come funziona“.

I servizi aggiuntivi alla locazione

Casa Vacanze, rientra tra le attività ricettive e pertanto è possibile offrire agli ospiti servizi aggiuntivi, tipici di un’attività turistica alberghiera.

Qui di seguito un elenco dei servizi aggiuntivi che può offrire una casa vacanze:

• Il servizio di pulizia al momento dell’inizio e del termine dell’alloggio;
• Il servizio del cambio periodico della biancheria;
• La messa a disposizione di uno o più posti spiaggia;
• Il servizio di trasporto dall’aeroporto alla località di ubicazione dell’immobile;
• L’organizzazione di tour eno-gastronomici, tour turistici o di altra natura.

Se il soggetto che detiene l’immobile non si limita alla “pura” locazione, ma fornisce dei servizi aggiuntivi, qui sopra elencati, rientra nella fattispecie della Casa Vacanze.

La possibilità di offrire questi servizi è proprio il cuore del modello di business di questo tipo di attività. Non è, infatti, dalla locazione che si ricava il vero profitto, ma dall’offerta dei servizi aggiuntivi agli ospiti.

Da una parte si esclude l’applicazione del regime della cedolare secca, ma dall’altra parte è possibile dedurre dai profitti ricavati tutte le spese sostenute.

Che cos’è la Locazione Turistica?

Una casa affittata a fini turistici è un’abitazione affittata per un breve periodo di tempo, a terzi, dietro un corrispettivo in denaro.

Le locazioni brevi sono disciplinate dall’art. 4 del D.L. n. 50 del 2017. Al comma 1 dello stesso articolo viene data la seguente definizione di locazioni brevi:

“si intendono per locazioni brevi i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare.

Rispetto alla Casa Vacanze, quindi, lo Locazione Turistica è una semplice messa a disposizione di un bene immobile per una durata non superiore a 30 giorni. Gli unici servizi aggiuntivi ammessi alla locazione sono:

• Le pulizie finali;
• Il cambio biancheria ad ogni cambio dell’ospite.

Qualora la durata della locazione sia inferiore ai 30 giorni, complessivi durante tutto l’anno, non occorre effettuare la registrazione del contratto all’Agenzia delle Entrate, comportando l’esenzione dall’applicazione dell’imposta di Registro. Mentre, se la durata della locazione ha una durata superiore il contratto di affitto deve essere registrato. Se desideri approfondire la registrazione del contratto di locazione, ti consiglio di leggere il seguente contributo: “Registrazione contratto di locazione: guida operativa“.

Tassazione affitti derivanti dalla Locazione Turistica

Vediamo adesso quali sono le possibili opzioni di tassazione del reddito da locazione breve.

E’ possibile optare in sede di dichiarazione dei redditi dei seguenti regimi:

• tassazione Irpef a scaglioni di reddito;
• opzione per la cedolare secca con imposta sostitutiva al 21%;

Il profitto derivante dalla locazione in caso di opzione della cedolare secca non si cumula con altri redditi da lavoro, dipendente o autonomo.

La scelta di convenienza di un regime rispetto ad un altro non è mai assoluta, ma deve essere valutata di anno in anno in relazione alla situazione personale del soggetto che è tenuto a dichiarare il reddito da locazione breve.

I tratti comuni della Casa Vacanze e della Locazione Turistica

Esistono comunque dei tratti comuni, che riguardano il comune ambito di azione:

• Raccolta dell’imposta di soggiorno, regolata dagli organismi comunali. Possono variare le modalità della raccolta di questa tassa.
• Comunicazione Alloggiati Web alla Questura;
• Il fatto che le case affittate devono essere destinate ad uso abitativo.

Casa Vacanze o Locazione Turistica: quale scegliere?

La migliore scelta tra Casa Vacanze o Locazione Turistica è la domanda che maggiormente ci viene posta nella nostra attività di consulenza. Tuttavia, occorre evidenziare che non vi può essere una risposta univoca.

Infatti, il miglior modello di business da utilizzare per chi vuole mettere a reddito la propria casa dipende da molte variabili. Possiamo citare in particolare le seguenti:

• Il tempo che a disposizione per gestire questo business (chi gestisce l’attività svolge altra attività lavorativa, oppure questa è la sua attività principale?);
• La localizzazione geografica dell’immobile (l’immobile è in città o in campagna? quali servizi può sfruttare? etc);
• Le caratteristiche dell’immobile (numero di stanze, ubicazione su più piani, servizi aggiuntivi presenti nell’immobile, etc);
• L’esercizio di una attività occasionale oppure imprenditoriale;
• La possibilità di sfruttare o meno anche immobili di proprietà di terzi.

Tutte queste variabili possono giocare un ruolo diverso a seconda del soggetto che vuole avviare questo tipo di attività. Per questo motivo prima di scegliere il modello di business che vuoi adottare può essere opportuno simulare le varie opzioni disponibili e valutare la scelta migliore.

Casa Vacanze o Locazione Turistica: consulenza

Se vuoi avviare un business legato alla messa a reddito di immobili, oppure all’offerta di servizi turistico ricettivi extra-alberghieri hai bisogno di un consulente che possa aiutarti.

Da anni aiutiamo le attività che operano in questo settore a sfruttare al meglio le opportunità che gli si presentano per ottenere profitto. La nostra consulenza non si basa soltanto sulla gestione fiscale ma grazie alla nostra esperienza possiamo aiutarti a sfruttare al meglio il tuo business.

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