Casa Vacanze o Locazione Turistica: quali le differenze?

Casa Vacanze o Locazione Turistica, quali sono le differenze? Si tratta di due diverse modalità con le quali mettere a reddito il tuo immobile, ma molto spesso si confondono le caratteristiche di questi due strumenti.

Spesso viene confuso il termine “casa vacanze” e “locazione turistica“, entrambe infatti offrono la stessa tipologia di soggiorno.

Tuttavia, le principali differenze concernono gli oneri amministrativi e fiscali. Tali differenziazioni comportano, inoltre, una diversità di servizi offerti.

Riceviamo tantissimi contatti, ogni giorno in cui viene confusa la Casa Vacanze con la Locazione Turistica. Molto spesso si tende a pensare che si tratti della stessa cosa, oppure anche se sappiamo che si tratta di attività diverse non si riesce ad individuarne correttamente le differenze.

Nella nostra attività di consulenza ci troviamo molto spesso di fronte a questo tipo di problematica. Per questo motivo vogliamo offrirvi un chiarimento definitivo su questi aspetti.

Partiamo con l’analizzare la casa vacanze.

Che cos’è una casa vacanze?

La Casa Vacanze è una struttura turistico ricettiva extra-alberghiera, come gli ostelli per la gioventù, guest-house, Bed & Breakfast o affittacamere.

Una Casa Vacanze può essere gestita in forma imprenditoriale o in forma occasionale. La differenza tra una gestione imprenditoriale o meno dipende dalla frequenza di apertura dall’organizzazione e dalla residenza del soggetto che avvia l’attività. Le differenze da questo punto di vista riguardano sia la normativa legata all’apertura della partita IVA che le singole leggi regionali sul turismo.

In ogni caso, sia per l’apertura in forma imprenditoriale che non imprenditoriale sono previsti diversi adempimenti amministrativi. Si tratta, in particolare, dei seguenti.

Presentazione della Comunicazione di Inizio Attività al SUAP

Comunicazione al SUAP (Sportello unico delle attività produttive), dell’inizio dell’attività, sospensioni e cessazione definitiva.

L’adempimento varia a seconda che l’attività esercitata assuma la forma imprenditoriale o meno.

Da ricordare che ogni Comune prevede requisiti diversi per queste autorizzazioni. Ad esempio, ogni Comune può prevedere una precisa metratura delle stanze dell’abitazione, la presenza di certificazioni antincendio, oppure un’insegna.

Per questo motivo è di fondamentale importanza contattare preventivamente l’ufficio SUAP del Comune interessato per capire quali requisiti vengono richiesti.

Compilazione delle rilevazioni statistiche

Ogni Casa Vacanze, imprenditoriale o meno, deve adempiere ad una serie di impegni burocratici. Il principale di questi adempimenti riguarda la compilazione dei flussi turistici, ai fini delle rilevazioni ISTAT, alle regioni o alle città metropolitane.

Queste comunicazioni si effettuano attraverso l’iscrizione a portali online messi a disposizione dai vari Comuni. Solitamente si tratta degli stessi portali con cui i Comuni incassano l’imposta di soggiorno.

Esposizione dei prezzi

Abbiamo detto che la Casa Vacanze è una struttura turistico ricettiva extra-alberghiera. Questo la obbliga all’esposizione all’interno della struttura dei prezzi di ogni pernottamento.

L’esposizione dei prezzi deve essere effettuata all’interno dei moduli di dichiarazione appositamente rilasciati dai vari Comuni.

Comunicazione dei dati degli alloggiati alla Questura

Ogni struttura deve comunicare alla Questura, attraverso il portale Alloggiatiweb la comunicazione dei dati dei soggetti alloggiati. Questa comunicazione deve essere effettuata nelle 24 ore successive all’arrivo degli ospiti.

Casa Vacanze e dichiarazione del reddito

La casa vacanza stipula con i suoi clienti dei contratti di prestazione di servizi ricettivi. Questo è un aspetto importante che la differenzia dalla Locazione Turistica. Con la Casa Vacanze non si effettua una mera locazione ma si offrono servizi aggiuntivi.

Questa differenziazione ha dei riflessi anche dal punto di vista reddituale, quindi fiscale.

I profitti derivanti dall’esercizio di una Casa Vacanze non sono considerati, in sede di dichiarazione dei redditi, “redditi fondiari“, cioè redditi derivanti da una rendita immobiliare, ma vengono ricompresi all’interno degli “alti redditi“. Categoria, questa, in cui rientrano le attività economiche a carattere commerciale.

Questo, sia nel caso in cui l’attività venga svolta in modo professionale che occasionale.

I servizi aggiuntivi alla locazione

La casa vacanza offre la possibilità di offrire agli ospiti molteplici servizi aggiuntivi. Ad esempio oltre al cambio delle lenzuola e al servizio di pulizia può offrire la colazione, baby-sitting, mettere a disposizione
un bus navetta ecc…

La possibilità di offrire questi servizi è proprio il cuore del modello di business di questo tipo di attività. Non è, infatti, dalla locazione che si ricava il vero profitto, ma dall’offerta dei servizi aggiuntivi agli ospiti.

Da una parte si esclude l’applicazione del regime della cedolare secca, ma dall’altra parte è possibile dedurre dai profitti ricavati tutte le spese sostenute.

Che cos’è la Locazione Turistica?

Una casa affittata a fini turistici è un’abitazione affittata per un breve periodo di tempo, a terzi, dietro un corrispettivo in denaro.

Rispetto alla Casa Vacanze, quindi, lo Locazione Turistica è una semplice messa a disposizione di un bene immobile per una durata non superiore a 30 giorni. Gli unici servizi aggiuntivi ammessi alla locazione sono:

  • Le pulizie finali;
  • Il cambio biancheria ad ogni cambio dell’ospite.

Qualora la durata della locazione sia inferiore ai 30 giorni, complessivi durante tutto l’anno, non occorre effettuare la registrazione del contratto all’Agenzia delle Entrate, comportando l’esenzione dall’applicazione dell’imposta di Registro. Mentre, se la durata della locazione ha una durata superiore il contratto di affitto deve essere registrato.

Proventi derivanti dalla Locazione Turistica

I profitti che derivano dalle Locazioni Turistiche sono considerati Redditi immobiliari, possono quindi essere tassati con il regime della cedolare secca, a condizione che sia stipulato da persone fisiche.

Il profitto derivante dalla locazione non si cumula con altri redditi da lavoro, dipendente o autonomo, per tali ragioni è soggetto ad una tassazione minore.

La cedolare secca, è un regime fiscale agevolato, non accessibile a coloro che “sfruttano” le locazioni turistiche per trarne un’enorme quantità di utili.

La cedolare secca è un’aliquota fissa al 21% che viene applicata ai redditi generati dalle locazioni brevi.

I tratti comuni della Casa Vacanze e della Locazione Turistica

Esistono comunque dei tratti comuni, che riguardano il comune ambito di azione:

  • Raccolta dell’imposta di soggiorno, regolata dagli organismi comunali. Possono variare le modalità della raccolta di questa tassa.
  • Il fatto che le case affittate devono essere destinate ad uso abitativo.

Casa Vacanze o Locazione Turistica: quale scegliere?

La migliore scelta tra Casa Vacanze o Locazione Turistica è la domanda che maggiormente ci viene posta nella nostra attività di consulenza. Tuttavia, occorre evidenziare che non vi può essere una risposta univoca.

Infatti, il miglior modello di business da utilizzare per chi vuole mettere a reddito la propria casa dipende da molte variabili. Possiamo citare in particolare le seguenti:

  • Il tempo che a disposizione per gestire questo business (chi gestisce l’attività svolge altra attività lavorativa, oppure questa è la sua attività principale?);
  • La localizzazione geografica dell’immobile (l’immobile è in città o in campagna? quali servizi può sfruttare? etc);
  • Le caratteristiche dell’immobile (numero di stanze, ubicazione su più piani, servizi aggiuntivi presenti nell’immobile, etc);
  • L’esercizio di una attività occasionale oppure imprenditoriale;
  • La possibilità di sfruttare o meno anche immobili di proprietà di terzi.

Tutte queste variabili possono giocare un ruolo diverso a seconda del soggetto che vuole avviare questo tipo di attività. Per questo motivo prima di scegliere il modello di business che vuoi adottare può essere opportuno simulare le varie opzioni disponibili e valutare la scelta migliore.

Casa Vacanze o Locazione Turistica: consulenza

Se vuoi avviare un business legato alla messa a reddito di immobili, oppure all’offerta di servizi turistico ricettivi extra-alberghieri hai bisogno di un consulente che possa aiutarti.

Da anni aiutiamo le attività che operano in questo settore a sfruttare al meglio le opportunità che gli si presentano per ottenere profitto. La nostra consulenza non si basa soltanto sulla gestione fiscale ma grazie alla nostra esperienza possiamo aiutarti a sfruttare al meglio il tuo business.

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