Cedolare secca 2020: la nuova aliquota

Cedolare secca 2020: la legge n. 160/2019, c.d. Legge di Bilancio 2020, ha modificato l’art. 3, co. 2, D.Lgs. n. 23/2011, con il quale viene definita la cedolare secca sugli affitti.

L’aliquota della cedolare secca 2020, è stata ridotta dal 15% al 10%, calcolata sul canone pattuito dalle parti per i contratti stipulati secondo le disposizioni di cui agli art. 2, co. 3, e 8 della L. n. 431/1998, relativi ad abitazioni ubicate nei comuni di cui all’art. 1, co. 1, lett. a) e b), del D.L. n. 551/1988, convertito, con modificazioni, dalla L. n. 61/1989, e negli altri comuni ad alta tensione abitativa individuati dal Comitato interministeriale per la programmazione economica.

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Cedolare secca 2020: la nuova aliquota

Soggetti legittimati all’applicazione del regime della cedolare secca 2020

Sono legittimati all’applicazione del regime della cedolare secca le persone fisiche che detengono gli immobili nella c.d. “sfera privata” e locano gli stessi, senza che costituisca esercizio di impresa o di una libera professione.

In altri termini, deve trattarsi di soggetti passivi Irpef che, in relazione alla locazione posta in essere, conseguono reddito fondiario.

Soggetti passivi Ires

La cedolare secca è preclusa ai locatori di abitazioni che risultino soggetti passivi Ires, quindi a:

  • Società commerciali a base capitalistica (Spa, Srl, Sapa, società cooperative, società di mutua assicurazione, società europee di cui al Regolamento (CE) 2157/2001, società cooperative europee di cui al Regolamento (CE) 1435/2003) residenti in Italia e aventi per oggetto esclusivo o principale l’esercizio di attività commerciali;
  • Enti commerciali, diversi dalle società, nonché trust, residenti in Italia;
  • Enti non commerciali, diversi dalle società, nonché trust, residenti in Italia (anche se determinano l’imponibile come i soggetti Irpef);
  • Società ed enti di ogni tipo, compresi i trust, non residenti in Italia.

Il legame tra soggetto Irpef e immobile non rappresenta una condizione vincolante per il regime della cedolare secca, infatti, la detenzione dell’immobile che legittima il regime impositivo in commento può essere costituita:

  • Dalla proprietà;
  • Da altro diritto reale di godimento diverso dalla proprietà, come il diritto di usufrutto, il diritto d’uso, di abitazione e il diritto di enfiteusi.

L’opzione per la cedolare secca non è esercitabile quando il locatore è un soggetto diverso dal proprietario dell’immobile o dal titolare di un diritto reale di godimento sullo stesso (dominus).

In tal caso, il reddito conseguito dal locatore, non costituisce un reddito fondiario, bensì un reddito riconducibile alla categoria dei redditi diversi, come nel caso della sublocazione.

In tale ipotesi, il reddito del (sub)locatore costituisce base imponibile Irpef ed è determinato come differenza tra:

  • L’ammontare percepito nel periodo d’imposta (i corrispettivi incassati nel periodo d’imposta dal (sub)locatore, a fronte della sublocazione dell’immobile a terzi) e
  • Le spese specificamente inerenti (il canone di locazione corrisposto al proprietario dell’immobile dal contribuente che effettua la sublocazione, aumentato delle spese relative al contratto e di ogni altra spesa inerente).

Immobile concesso in locazione, titolarità di più soggetti

L’Agenzia delle Entrate nella Circolare n. 26/E/2011 e nella risposta a Interpello n. 268/2019, ha stabilito che qualora l’immobile concesso in locazione sia nella titolarità di più soggetti (persone fisiche società), il regime della cedolare secca potrà essere esercitata disgiuntamente solo dai titolari persone fisiche che non agiscano nell’esercizio di imprese, arti o professioni.

Per quanto riguarda la posizione del conduttore, la Circolare n. 26/E/2011, sostiene che non è ammessa l’opzione per la cedolare secca ove il conduttore agisca nell’esercizio di arti o professioni.

Restano esclusi dal campo di applicazione della cedolare secca i contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti.

Quali immobili possono essere assoggettati a cedolare secca 2020?

L’opzione della cedolare secca può essere esercitata per contratti di locazione relativi a immobili ad uso abitativo e le relative pertinenze locate “congiuntamente all’abitazione“.

Ai fini dell’imposta sostitutiva, devono essere soddisfate congiuntamente le seguenti condizioni:

  • L’unità immobiliare deve essere accatastata in una delle categorie catastali della categoria A, a esclusione degli uffici classificati nella categoria A/10;
  • La locazione deve essere a uso abitativo. Pertanto, la cedolare non può trovare applicazione in presenza di immobili appartenenti alla categoria catastale A, ad esempio A/2 – abitazione civile, locati a uso ufficio. Specularmente è altresì esclusa la locazione di un ufficio – A/10 locato a uso abitativo.

La cedolare secca e la gestione di più pertinenze

Più pertinenzeDa un punto di vista normativo non ci sono limiti per il numero di pertinenze locate insieme all’abitazione il cui canone può essere cumulato a quello pattuito per la locazione di quest’ultima e costituire base imponibile per l’imposta sostitutiva della cedolare secca.
Pertinenze locate successivamente all’abitazioneLa circolare n. 26/E/2011 ammette l’applicabilità della cedolare alle pertinenze non solo nel caso in cui la locazione avvenga congiuntamente all’immobile abitativo, ma anche qualora le pertinenze sono concesse in locazione con un contratto successivo e separato, alla duplice condizione che tale contratto:
– sia stipulato tra gli stessi soggetti (locatore e conduttore) che sono stati parte del contratto di locazione dell’abitazione
– si riferisca al contratto di locazione dell’abitazione ed evidenzi l’esistenza del vincolo di pertinenzialità rispetto all’abitazione già locata con esso
La Circolare n. 26/E/2011 esclude dal regime della cedolare secca “i contratti di locazione di immobili accatastati come abitativi, ma locati per uso ufficio o promiscuo“. L’Agenzia delle Entrate, escludendo anche le abitazioni locate per uso promiscuo, connota l’uso abitativo dell’immobile, che deve risultare esclusivo. La cedolare secca non può estendersi alle unità immobiliari abitative locate a professionisti o imprenditori per essere da questi ultimi destinate ad abitazione/ufficio.

La cedolare è applicabile alle locazioni di immobili a uso abitativo aventi:

  • Contratto di locazione libero e contratto di locazione concordato;
  • Contratto di locazione transitorio;
  • Ed infine, il contratto di locazione per studenti.

Aliquote imposta sostitutiva

L’adozione di una tipologia contrattuale in luogo di un’altra da un punto di vista sostanziale determina i propri effetti in termini di aliquota dell’imposta sostitutiva. Infatti, le aliquote previste sono:

  • 21%, per la generalità dei contratti a esclusione di quelli a canone concordato;
  • 10%, relativamente al 2020, per i contratti a canone concordato.
Aliquota 21% applicata ai contrattiliberi (4 anni più 4)
transitori (da 1 a 18 mesi)
stagionali (massimo 30 giorni)
Aliquota 10% per i contratti a canone concordato (3 anni più 2)

Contratti concordati

I contratti convenzionati sono regolamentati dal co. 3, art. 2, L. 431/1998, secondo cui, in alternativa al contratto di locazione libero:

le parti possono stipulare contratti di locazione, definendo il valore del canone, la durata del contratto … e altre condizioni contrattuali sulla base di quanto stabilito in appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative“.

Gli elementi distintivi di questa tipologia contrattuale possono essere descritti, nel modo seguente:

  • Il canone di locazione deve essere stabilito all’interno di un valore minimo e di un valore massimo, determinati in base a una convenzione locale;
  • La durata non può essere inferiore a 3 anni rinnovabile di ulteriori 2 alla prima scadenza;
  • Il contratto deve essere redatto secondo il format proposto dal D.M. 16 gennaio 2017. C’è la possibilità di siglare contratti a canone concordato in modo generalizzato sotto il profilo territoriale, grazie al fatto che le norme convenzionali sono applicabili a tutti i contratti di locazione ubicati nei Comuni del territorio italiano ove è presente la convenzione per la stesura di tali tipologie di contratti.

Gli aspetti generali sono stabiliti a livello nazionale e poi attraverso un accordo di recepimento a livello locale.

Tali accordi fissano i criteri oggettivi utili per la determinazione dell’ammontare del canone di locazione.

Il territorio comunale viene suddiviso in zone urbane omogenee.

Per ogni area, gli accordi territoriali prevedono un valore minimo e un valore massimo del canone, considerando la categoria catastale, lo stato manutentivo dell’immobile, eventuale/i pertinenze/i, presenza di spazi comuni, dotazioni di servizi tecnici, presenza di mobilio.

Applicazione agevolazioni fiscali per i contratti a canone concordato

A seguito dell’entrata in vigore del D.M. 16 gennaio 2017, per poter applicare le agevolazioni fiscali previste per i contratti a canone concordato:

  • Aliquota del 10% della cedolare secca;
  • Base imponibile Irpef ridotta del 30%;
  • Base imponibile dell’imposta di registro al 70%, in presenza delle condizioni richieste dall’art. 3, co. 2, D.Lgs. 23/2011 e dall’art. 8, co. 1, L. 431/1998)

è necessario che i contratti stipulati senza l’assistenza delle organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori siano corredati da un’attestazione, rilasciata dalle organizzazioni firmatarie dell’accordo territoriale, che confermi la rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto all’accordo territoriale.

L’attestazione non è necessaria per i contratti: −

  • Stipulati prima dell’entrata in vigore del D.M. 16 gennaio 2017;
  • Stipulati dopo l’entrata in vigore del D.M., ma in Comuni in cui non risultano accordi territoriali che abbiano recepito le previsioni del D.M.

L’art. 9, del D.L. 47/2014 ha stabilito l’aliquota nella misura del 10% per i contratti di locazione a canone concordato soggetti a cedolare secca, per il triennio 2014-2017, successivamente oggetto di proroga annuale fino al 31 dicembre 2019.

Aliquota del 10% a regime per i contratti a canone concordato

Il Legislatore con l’art. 1, co. 6 della Legge di Bilancio 2020 è intervenuto stabilendo l’applicabilità dell’aliquota del 10% a regime per i contratti a canone concordato con decorrenza dal 1° gennaio 2020.

Inoltre, come affermato dall’Agenzia delle Entrate con la Risoluzione n. 31/E/2018, l’allegazione dell’attestazione al contratto, in sede di registrazione, pur non essendo richiesta, è opportuna per applicare l’agevolazione della riduzione della base imponibile dell’imposta di registro.

In tal caso, sull’attestazione non è dovuta imposta di registro, atteso che per essa non è previsto l’obbligo di registrazione.

Sotto il profilo temporale, i contratti a canone concordato, secondo quanto stabilito dal co. 3, art. 2, L. 431/1998, hanno durata di 3 anni.

Alla scadenza del triennio, ove le parti non concordino per il rinnovo, il contratto si rinnova per altri 2 anni, fatta salva la possibilità di disdetta da parte del locatore.

La questione che, in passato, ha sempre creato discussioni e differenti decisioni anche a livello giurisprudenziale, risiede nel rinnovo trascorsi i primi 5 anni, ossia il primo triennio e il successivo biennio.

Tale “questione” nasce dal fatto che l’art. 2, co. 5, L. 431/1998 prevede che, in mancanza di comunicazione, il contratto si rinnova tacitamente alle medesime condizioni, senza nulla stabilire in merito alla durata del rinnovo, se:

  • Di 3 anni, creando di fatto un contratto 3+2+3+…
  • Di 2 anni, creando un contratto di durata 3+2+2…

Il Legislatore ha stabilito che l’art. 2, co. 2, L. 431/1998 deve essere interpretato nel senso che, in mancanza di comunicazione, il contratto si intende tacitamente rinnovato, a ciascuna scadenza, di 2 anni, creando un contratto di anni 3+2+2+2+2…. ponendo fine alla questione.

Le locazioni di immobili commerciali

Il co. 59, art. 1, L. 145/2018 ha previsto che:

“Il canone di locazione relativo ai contratti stipulati nell’anno 2019, aventi a oggetto unità immobiliari classificate nella categoria catastale C/1, di superficie fino a 600 metri quadrati, escluse le pertinenze, e le relative pertinenze locate congiuntamente, può, in alternativa rispetto al regime ordinario vigente per la tassazione del reddito fondiario ai fini dell’imposta sul reddito delle persone fisiche, essere assoggettato al regime della cedolare secca, di cui all’art. 3, D.Lgs. 23/2011, con l’aliquota del 21%. Tale regime non è applicabile ai contratti stipulati nell’anno 2019, qualora alla data del 15 ottobre 2018 risulti in corso un contratto non scaduto, tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale”.

Sulla base della disposizione normativa, la prima condizione necessaria per l’adozione dell’art. 3, D.Lgs. 23/2011, è costituita dal dato temporale di stipula del contratto di locazione.

Il regime della cedolare secca 2020 per le locazioni di immobili commerciali trova applicazione per i soli contratti stipulati dal 1° gennaio 2019 al 31 dicembre 2019, con la conseguente impossibilità di applicare il regime sostitutivo ai contratti di locazione già in essere alla medesima data.

Data di stipula del contratto Cedolare secca
Ante 1° gennaio 2019No
Dal 1° gennaio 2019 al 31 dicembre 2019Si

Il regime non è stato oggetto di proroga per il 2020, continua per i soli contratti stipulati nel corso del 2019.

Subentro mortis causa nei contratti di locazione

L’Agenzia delle entrate, con la risposta a Interpello n. 297/2019, ha stabilito che gli eredi del defunto che subentrino mortis causa nei contratti di locazione aventi a oggetto immobili commerciali stipulati dal defunto e già in corso, non possono optare per la cedolare secca 2020 su negozi e botteghe, prevista dalla Legge di Bilancio 2019, a meno che i contratti di locazione non giungano a scadenza o siano prorogati nel 2019.

Secondo l’Agenzia delle Entrate, per comprendere se gli eredi possono accedere alla cedolare secca sui contratti in cui subentrano, è necessario comprendere se l’opzione spetti al defunto cui sono succeduti.

Il subentro mortis causa nel contratto di locazione non configura una ipotesi di cessazione e nuova stipula del contratto di locazione.

Tuttavia, dice l’Agenzia delle Entrate, qualora uno dei contratti di locazione giunga a scadenza naturale nel 2019, l’erede può optare per la cedolare secca anche in sede di eventuale proroga del medesimo contratto di locazione: “la proroga, agli effetti della disposizione in esame, si considera come se fosse un contratto di locazione stipulato nel corso del 2019“.

L’applicazione della cedolare secca agli immobili commerciali, al sussistere delle altre condizioni normativamente previste, ai soli contratti stipulati nel 2019 è conforme con la disposizione di cui all’ultimo periodo del co. 59, in base al quale è prevista l’esclusione dall’applicazione del regime della cedolare secca se al 15 ottobre 2018 sussista:

  • Un contratto di locazione non scaduto;
  • Tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile;
  • Risolto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale del contratto.

Per tali tipologie di immobili l’Agenzia delle Entrate, con la risposta a Interpello n. 50/2019, accetta l’accesso al regime della cedolare secca anche per i contratti di locazione con conduttori, sia persone fisiche sia società, che svolgono attività commerciale.

Conclusioni: cedolare secca 2020

Le principali novità riguardano il fatto, che la Legge di Bilancio 2020, ha introdotto il regime della cedolare secca, con l’aliquota ridotta del 10% in luogo di quella ordinaria del 21%, per i contratti di locazione di tipo convenzionato.

Non è stata prevista, invece, la proroga della cedolare secca per le locazioni di immobili commerciali.

I contratti convenzionati/concordati, a seguito dell’entrata in vigore del D.M. 16 gennaio 2017, possono essere stipulati in modo generalizzato sotto il profilo territoriale.

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