Cedolare secca 2021: come funziona e novità

Che cos’é la cedolare secca 2021? Quali soggetti possono aderire e per quali immobili?

La cedolare secca è un regime opzionale per i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, effettuati da persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di un’attività d’impresa o professionale. Questo regime prevede il pagamento di un’imposta sostitutiva di irpef e delle addizionali per il reddito da locazione dell’immobile. Beneficiando dell’imposta sostitutiva si è esentati dal pagamento dell’imposta di registro e dall’imposta di bollo per registrazioni, risoluzioni e proroghe del contrato. La cedolare secca è pari al 21%del canone di locazione annuo stabilito dalle parti. Per i contratti di locazione a canone concordato l’aliquota si riduce al 10%.

La Legge di Bilancio 2021 ha introdotto importanti novità sia per quanto riguarda le locazioni brevi che per quanto riguarda la modalità di versamento della cedolare secca.

Vediamo in questa guida come funziona la cedolare secca e analizziamo nel dettaglio le novità introdotte dalla legge di Bilancio 2021.

Sei pronto?!? Si comincia!!!

Cedolare secca: che cos’é

La cedolare secca è un regime facoltativo, che si sostanzia nel pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali (per la parte derivante dal reddito dell’immobile). In più, per tali contratti non andranno pagate l’imposta di registro e l’imposta di bollo. Tale imposta non sostituisce l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione.

E’ opportuno sapere che la scelta per la cedolare secca implica la rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione. Questo, anche se è previsto nel contratto, inclusa la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell’anno precedente.

Quando è possibile optare per la cedolare secca?

E’ possibile optare per la cedolare secca sia al momento della registrazione del contratto sia successivamente. L’applicazione dell’imposta non è automatica ma è subordinata all’esercizio di un’opzione in sede di registrazione del contratto, da effettuarsi con modello RLI.

Quando l’opzione non viene esercitata all’inizio, la registrazione segue le regole ordinarie, le imposte di registro e le imposte di bollo sono dovute e non sono più rimborsabili.

In caso di proroga del contratto, è necessario confermare l’opzione al momento della comunicazione della proroga. La conferma deve essere effettuata entro 30 giorni dalla scadenza del contratto o di una precedente proroga.

Pertanto, la scelta può essere esercitata, durante la registrazione del contratto oppure, in caso di contratti pluriennali, successivamente, e deve essere comunicata sia all’Agenzia delle Entrate, sia al conduttore.

L’Agenzia delle Entrate, deve essere informata, compilando il modello 69. Al momento in cui deve essere effettuata, la dichiarazione dei redditi, occorrerà calcolare l’imposta e versarla con il modello F24.

Cedolare secca: chi può sceglierla?

Possono optare per il regime della cedolare secca le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (per esempio, usufrutto), che non locano l’immobile nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni.

Per quali immobili?

L’opzione può essere esercitata per unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 – uffici o studi privati) locate a uso abitativo e per le relative pertinenze. Quest’ultime, devono essere locate congiuntamente all’abitazione, oppure con contratto separato. Nel contratto di locazione della pertinenza si deve far riferimento a quello di locazione dell’immobile abitativo e sia evidenziata la sussistenza del vincolo pertinenziale con l’unità abitativa già locata.

Contitolarità immobile

In caso di contitolarità dell’immobile l’opzione deve essere esercitata distintamente da ciascun locatore.

I locatori contitolari che non esercitano l’opzione sono tenuti al versamento dell’imposta di registro calcolata sulla parte del canone di locazione loro imputabile in base alle quote di possesso. Deve essere comunque versata l’imposta di bollo sul contratto di locazione.

L’imposta di registro deve essere versata per l’intero importo stabilito.

L’opzione per la cedolare secca può essere fatta anche per i contratti di locazione di tipo strumentale stipulati nel 2019. I locali commerciali devono essere classificati nella categoria catastale C/1 e avere una superficie fino a 600 metri quadrati, escluse le pertinenze. L’aliquota applicabile è del 21%.

Locazione parziale immobile: si può optare per la cedolare secca?

L’Agenzia delle Entrate con la circolare n. 26/2011, che è possibile optare per la cedolare secca anche nell’ipotesi in cui la locazione riguardi una sola porzione dell’immobile. Ad esempio, il proprietario di un immobile può concedere in affitto una stanza optando per il regime agevolato, evitando così di pagare le imposte con il regime ordinario. Nel caso decidesse di affittare più stanze facenti parte della medesima unità abitativa, tutti i canoni percepiti dai singoli affittuari dovranno essere tassati con lo stesso regime.

Quanto dura l’opzione

L’opzione comporta l’applicazione delle regole della cedolare secca per l’intero periodo di durata del contratto. Nei casi in cui l’opzione sia esercitata nelle annualità successive alla prima, per il residuo periodo di durata del contratto.

Il locatore può comunque revocare l’opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata. Così come è sempre possibile esercitare nuovamente l’opzione, nelle annualità successive alla revoca, rientrando nel regime della cedolare secca.

La revoca deve essere effettuata entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente e comporta il versamento dell’imposta di registro, eventualmente dovuta.

In caso di proroga del contratto, è necessario confermare l’opzione della cedolare secca contestualmente alla comunicazione di proroga. La conferma dell’opzione deve essere effettuata nel termine previsto per il versamento dell’imposta di registro, ovvero entro 30 giorni dalla scadenza del contratto o di una precedente proroga. In caso di risoluzione del contratto, l’imposta di registro non è dovuta se tutti i locatori hanno optato per il regime della cedolare secca. Tuttavia, è necessario comunicare la risoluzione anticipata presentando il modello RLI.

Cedolare secca: come si calcola?

Vediamo un esempio per capire come sia calcola il pagamento dell’imposta. Prendiamo il caso di un immobile locato a cedolare secca con canone annuo pari a € 20.000. Applicando l’aliquota del 21%, il totale delle imposte da versare sarà pari a € 4.200. Nel caso in cui fosse stato tassato ad irpef, l’imposta dovuta sarebbe stata pari ad € 4.800, senza considerare le addizionali, e le imposte dovute in sede di registrazione del contratto.

Aliquota cedolare secca

La cedolare secca si calcola applicando un’aliquota del 21% sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti.

E’ prevista un’aliquota ridotta al 10% per i contratti di locazione a canone concordato relativi ad abitazioni ubicate:

• in Comuni con mancanza di soluzioni abitative o densamente popolati;
• ai contratti d’affitto a studenti universitari;
• nei Comuni in cui vi sono state calamità naturali;
• agli affitti transitori disciplinati dalla legge n. 431/1998.

Effetti della cedolare sul reddito

Il reddito assoggettato a cedolare:

• è escluso dal reddito complessivo
• sul reddito assoggettato a cedolare e sulla cedolare stessa non possono essere fatti valere rispettivamente oneri deducibili e detrazioni

Il reddito assoggettato a imposta sostitutiva essere compreso nel reddito ai fini del riconoscimento della spettanza o della determinazione di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo collegati al possesso di requisiti reddituali (determinazione dell’Isee, determinazione del reddito per essere considerato a carico).

Locazioni brevi

Il D.L. n. 50/2017, convertito nella Legge n. 96/2017, ha esteso la cedolare secca al regime delle locazioni brevi.

Per locazioni brevi si intende un contratto di locazione immobiliare ad uso abitativo, di durata non superiore a 30 giorni, stipulato da persone fisiche, al di fuori dall’esercizio di attività d’impresa. E’ stata estesa la cedolare secca ai contratti di sublocazione e a quelli di concessione in godimento a terzi a titolo oneroso da parte del comodatario.

Cedolare secca 2021: novità della legge di bilancio 2021

La Legge di Bilancio 2021 ha introdotto importanti novità sia per quanto riguarda le locazioni brevi che per quanto riguarda la modalità di versamento della cedolare secca.

Locazioni brevi

In relazione alle locazioni brevi, la cedolare secca al 21% sarà possibile solo per un massimo di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta. Superata tale soglia, l’attività di locazione, da chiunque esercitata, si presume svolta in forma imprenditoriale. Ne consegue, l’obbligo di apertura della partita iva per poter esercitare tale attività.

Novità versamento cedolare secca

L’altra novità, introdotta con la Legge di Bilancio 2021, riguarda la modalità di versamento della cedolare secca.

L’acconto del pagamento dell’imposta per l’anno in corso non deve essere più del 95%, ma del 100%. Ovviamente l’acconto non è dovuto per il primo anno di opzione, in quanto manca la base imponibile di riferimento.

Il pagamento dell’acconto per la cedolare secca deve essere effettuato:

• In un’unica soluzione, entro il 30 novembre, con modello F24, qualora l’importo dovuto sia inferiore alla soglia di 257,52 euro;
• In due rate, sempre con modello F24, qualora l’importo dovuto sia superiore a 257,52 euro:
  • La prima, del 40% (del 100%), entro il 30 giugno;
  • La seconda, del restante 60% (del 100%), sempre entro il 30 novembre.

Come pagare la cedolare secca

Il pagamento della cedolare secca può essere effettuato sia in forma rateale che in un’unica soluzione. I codici tributo da indicare nel modello di pagamento F24, per il pagamento dell”imposta, sono i seguenti:

• 1840: prima rata di acconto
• 1841: seconda rata di acconto o unica rata
• 1842: saldo

Nella compilazione del modello F24, i codici tributo devono essere esposti nella “Sezione Erario”, in corrispondenza delle somme indicate nella colonna “importi a debito versati”, con evidenza dell’anno d’imposta a cui si riferisce il versamento. Per i codici tributo “1840” e “1842” nel capo “rateazione/regione/prov./mese rif..” è riportato il numero della rata nel formato “NNRR” in cui:

• “NN” rappresenta il numero della rata in pagamento;
• “RR” indica il numero totale delle rate.

Esempio di compilazione del modello F24

Vediamo qui di seguito un esempio di compilazione del modello F24 in base ai seguenti dati:

• importo da versare cedolare secca: € 2.000
• anno di imposta per cui si effettua il pagamento:2021
• numero di rate: 5
• pagamento della prima rata: € 400

Ecco la modalità di compilazione del modello F24:

Codice tributo	1840
Rateazione/Regione/prov/mese rif	0105
Anno di riferimento	2021
Importo a debito versati	€ 400

Cedolare secca: quando conviene?

Solitamente vi è convenienza ad applicare la cedolare secca sia per il proprietario che per l’inquilino. In quanto, esercitando l’opzione per la cedolare secca, non sono dovute né l’imposta di registro né l’imposta di bollo. Inoltre l’importo del canone di locazione resta invariato per tutta la durata del contratto. Tuttavia, consiglio di effettuare una simulazione per accertarsi dell’effettiva convenienza di tale regime. Vi sono alcune variali che possono influire sulla decisione o meno di tale regime. L’importo di reddito tassato a cedolare secca resterà escluso dal reddito complessivo. Questo significa che, in caso di possesso di altri redditi a quello della locazione e maggiore sarà la convenienza ad aderire a questo regime. Mentre qualora avessimo importanti detrazioni irpef da scaricare e minore sarà la convenienza ad aderire alla cedolare secca. Pertanto a priori diventa difficile esprimersi sulla convenienza in quanto vi sono varie variabili che possono influenzare la decisione.

Cedolare secca: consulenza

Hai bisogno di assistenza in fase di registrazione del contratto o in sede di compilazione dei redditi? Affidati ad esperti del settore che se lo desideri, ti assisteranno in tutti questi step. Inoltre tramite simulazioni, verificheranno la strategia fiscale migliore per te!