Cedolare secca 2024: come funziona e novità

Dal 1 gennaio 2024 cedolare secca a tre aliquote, per effetto della Legge di Bilancio. Come funziona nel 2024 la cedolare secca e quali sono le novità più importanti introdotte dalla Legge di Bilancio 2024.

La Legge di Bilancio 2024 in vigore dal 1 gennaio è stata pubblicata nella GU n. 303 del 30 dicembre 2023. Nel 2024 vi sono importanti novità per la cedolare secca. Quest’ultime andranno ad impattare principalmente sugli affitti brevi, la cui aliquota passerà dal 21 al 26%. Tuttavia, l’aliquota al 26% si applicherà dal secondo immobile adibito a locazione turistica breve.

Resta pertanto in vigore l’aliquota al 21% per i contribuenti che concedono in affitto breve un solo appartamento.

Vediamo in questo contributo quali sono le novità più rilevanti del 2024 per la cedolare secca sugli affitti brevi e come funziona la cedolare secca in tutti i suoi aspetti.

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Che cos’è la cedolare secca sugli affitti?

La cedolare secca è il regime opzionale di imposizione sostitutiva sul reddito fondiario derivante dalla locazione di immobili abitativi.

E’ stata introdotta nel nostro ordinamento dall’art. 3 del D. Lgs. n. 23 del 14.03.2011.

La cedolare secca può essere applicata per i contratti relativi ad immobili per finalità abitative e che prevede l’applicazione di tre diverse aliquote.

Per la generalità delle locazioni la cedolare secca è pari al 21 per cento, ma in presenza di specifici requisiti si applica nella misura del 10 per cento. Con la Legge di Bilancio 2024, a partire dal 1 gennaio debutta la nuova cedolare secca al 26% per gli affitti brevi.

Chi può optare per la cedolare secca?

La cedolare secca riguarda i soggetti passivi IRPEF che, in relazione alla locazione posta in essere, conseguano un reddito fondiario.

Per poter optare per la cedolare secca devono essere soddisfatti i seguenti 3 requisiti:

  • soggettività passiva dell’IRPEF;
  • effettuazione della locazione al di fuori dell’esercizio di imprese, arti o professioni;
  • conseguimento del reddito fondiario.

Per quanto riguarda quest’ultimo aspetto, a decorrere dal 01.06.2017 ai corrispettivi derivanti da contratti di di sublocazione stipulati alle condizioni per le quali si configura una “locazione breve” possono applicarsi le disposizioni relative alla cedolare secca (art. 4 comma 3 del DL n. 50 del 24.04.2017 e confermato dalla circolare n. 24/E del 12.10.2017).

Per quali immobili si può applicare la cedolare secca?

Per quanto riguarda il requisito oggettivo, la cedolare secca può essere applicata in relazione alla locazione di immobili a uso abitativo. Pertanto, la cedolare secca può riguardare immobili:

  • censiti in Catasto come abitazioni;
  • utilizzati in concreto ad uso abitativo.

La Legge di Bilancio 2019 aveva esteso la possibilità di applicare la cedolare secca anche per alcune tipologie di immobili commerciali.

La disciplina sopra descritta non è stata successivamente riproposta e, pertanto, la cedolare secca resta limitata ai soli contratti di locazione commerciale stipulati nel corso del 2019.

Quali sono i soggetti esclusi dalla cedolare secca?

La cedolare secca resta preclusa ai locatori di abitazioni che risultano soggetti passivi IRES, e quindi a:

  • società commerciali;
  • enti commerciali diversi dalle società, nonché trust, residenti in Italia;
  • enti non commerciali, diversi dalle società, nonché trust, residenti in Italia;
  • società ed enti di ogni tipo, compresi i trust, non residenti in Italia.

Sono escluse dalla cedolare secca anche le società semplici.

Cedolare secca: per quali contratti?

In presenza dei requisiti soggettivi e oggettivi visti nei paragrafi precedenti, è possibile optare per la cedolare secca per qualsiasi tipologia di contratto di locazione di immobili ad uso abitativo, e quindi:

Cedolare secca del 10 per cento: a quali comuni, contratti e immobili si applica?

Per i contratti a canone concordato è stata disposta un’aliquota più favorevole, ovvero al 10 per cento. Tale aliquota trova applicazione nei seguenti casi:

Qui di seguito vediamo quali sono i comuni che rientrano nel primo punto: Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia, i comuni confinanti e gli altri comuni capoluogo di provincia.

Come avrai notato, sono più stringenti le condizioni per poter applicare la cedolare secca ridotta al 10 per cento che, può essere esercitata solo in caso di contratti di affitto con la formula dell’equo canone. Per redigere tali contratti è necessario farsi assistere dalle organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori firmatarie dell’Accordo Territoriale.

Per i contratti non assistiti deve essere rilasciata un’attestazione delle organizzazioni firmatarie dell’accordo. Quest’ultima deve accertare i requisiti per l’accesso alle agevolazioni fiscali.

Cedolare secca sugli affitti brevi al 26%

La cedolare secca sarà più cara per gli affitti brevi ma solo se gli immobili sono più di due. Se è concesso in locazione un solo immobile, l’aliquota è pari al 21%; se sono concessi in locazione breve più immobili, è possibile applicare la cedolare secca al 21% su un immobile, mentre sugli altri si applica il 26 per cento.

Qualora gli immobili concessi in locazione breve fossero più di quattro, l’attività si intende svolta in forma imprenditoriale. Se ti trovi in questa situazione, ti consiglio di leggere il seguente contributo: “locazione breve attività d’impresa più di 4 appartamenti“.

Versamento cedolare secca

La disciplina relativa alle modalità di versamento della cedolare secca è contenuta nell’art. 7 del provvedimento dell’Agenzia delle Entrate n. 55394 del 07.04.2011.

Il termine per il versamento della cedolare secca coincide con quello stabilito per il versamento dell’IRPEF.

L’acconto dovuto da calcolare in base all’imposta versata nell’anno precedente, è pari al 100%. L’acconto dovuto deve essere pagato:

  • In un’unica soluzione, entro il 30 novembre, se l’importo è inferiore a 257,52 euro;
  • In due rate, se l’importo dovuto è superiore a 257,52 euro:
    • la prima, del 40 per cento, entro il 30 giugno;
    • la seconda, del restante 60 per cento, entro il 30 novembre.

Il saldo deve essere versato, entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello cui si riferisce, o entro il 31 luglio, con la maggiorazione dello 0,40%. Per il versamento della cedolare secca con F24, vanno utilizzati i codici:

  • 1840: Cedolare secca locazioni – Acconto prima rata;
  • 1841: Cedolare secca locazioni – Acconto seconda rata o unica soluzione
  • 1842: Cedolare secca locazioni – Saldo

Registrazione del contratto

Il regime della cedolare secca è opzionale, occorre, pertanto, comunicazione l’opzione durante la registrazione del contratto o negli anni successivi. La registrazione del contratto deve essere effettuata tramite il modello RLI entro 30 giorni dalla stipula, o se anteriore, dalla data di decorrenza del contratto.

Qualora l’opzione della cedolare secca sia esercita negli anni successivi a quello di stipula del contratto, deve essere esercitata l’opzione entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente.

E’ possibile scegliere la cedolare secca in sede di proroga del contratto di locazione sempre entro 30 giorni dalla proroga. L’opzione deve essere comunicata obbligatoriamente all’inquilino con lettera raccomandata.

Rinuncia all’aggiornamento del canone

Nel periodo in cui ha effetto l’opzione per la cedolare secca, l’importo del canone di locazione non può essere aggiornato a nessun titolo.

L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che qualora, in sede di proroga, il contribuente confermi l’opzione per la cedolare secca, dovrà rinunciare agli aggiornamenti del canone anche per il periodo di durata della proroga. La rinuncia all’aggiornamento del canone a seguito dell’opzione per la cedolare secca preclude al proprietario la il recupero delle variazioni “congelate” nel periodo di vigenza dell’opzione.

Quanto dura l’opzione per la cedolare secca?

Una volta esercitata, l’opzione vincola il locatore ad applicare il regime della cedolare secca per tutto il residuo periodo di durata del contratto o della proroga. L’esercizio della relativa opzione vincola il locatore ad applicare il regime della cedolare secca, a seconda dei casi:

  • per l’intero periodo di durata del contratto (opzione esercitata in sede di registrazione);
  • per il residuo periodo di durata del contratto (opzione esercitata in un’annualità successiva alla prima);
  • per l’intero periodo di effetto della proroga, anche tacita (opzione esercitata in sede di proroga del contratto)

Cedolare secca: revoca dell’opzione

L’opzione può essere revocata in ciascuna delle annualità successive a quella in cui è stata esercitata, ferma restando la facoltà di esercitare nuovamente l’opzione nelle annualità ancora successive. La revoca dell’opzione comporta l’obbligo di versare l’imposta di registro per l’annualità di riferimento, entro il trentesimo giorno successivo al compimento dell’annualità precedente a quella di riferimento.

Mancata comunicazione della proroga dell’opzione

La mancata comunicazione della proroga del contratto di locazione con cedolare secca non comporta la decadenza dal regime agevolato.

La sanzione prevista nel caso di mancata presentazione della comunicazione di proroga o risoluzione del contratto di locazione è applicata nella misura fissa di:

  • 50,00 euro se il ritardo è non superiore a 30 giorni, ridotta in base alle percentuali previste dall’art. 13 del DLgs. 472/97;
  • 100,00 euro se il ritardo è superiore a 30 giorni ridotta in base alle percentuali previste dall’art. 13 del D.Lgs. 472/97.

Cedolare secca: quando conviene?

Solitamente vi è convenienza ad applicare la cedolare secca sia per il proprietario che per l’inquilino.

Tuttavia vi sono alcuni aspetti da considerare, ad esempio, nel periodo di applicazione della cedolare secca, il locatore non può richiedere aggiornamenti del canone a nessun titolo, anche se previsti nel contratto. Optando per la cedolare secca non sarà possibile beneficare di eventuali deduzioni o detrazioni in sede di dichiarazione dei redditi.

Pertanto, solo un esame analitico di tutte le suddetti componenti può permettere di valutare correttamente la convenienza di tale regime. Infatti, occorre tener presente l’aliquota marginale del contribuente, del suo eventuale diritto a deduzione di imponibile, detrazione d’imposta, crediti d’imposta, etc.

Alla luce di quanto sopra, a priori diventa difficile esprimersi sulla convenienza in quanto vi sono varie variabili che possono influenzare la decisione.

Cedolare secca 2024: consulenza

Come avrai visto leggendo questo contributo, la Legge di Bilancio 2024 ha previsto importanti novità in materia di cedolare secca, in particolare al settore delle locazioni turistiche brevi.

Hai bisogno di assistenza in fase di registrazione del contratto o in sede di compilazione dei redditi? Affidati ad esperti del settore che se lo desideri, ti assisteranno in tutti questi step. Inoltre tramite simulazioni, verificheranno la strategia fiscale migliore per te!

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