Cedolare secca canone concordato: requisiti

Cedolare secca al 10%: come funzione per i contratti a canone concordato? Vediamo in quali casi è possibile applicare questa agevolazione.

Il contratto a canone concordato consente sia all’inquilino che al proprietario di poter beneficiare di importanti agevolazioni fiscali.

Tra le agevolazioni, quella più importante è sicuramente la tassazione del 10% per gli affitti a canone concordato.

Vediamo nel dettaglio in questo contributo per quali contratti è possibile applicare la cedolare secca al 10% e quali sono i requisiti richiesti.

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Che cosa si intende per contratto a canone concordato?

Il contratto a canone concordato, consiste in un contratto secondo cui il proprietario non può definire autonomamente l’importo del canone di locazione, ma deve attenersi a quando stabilito dalle tabelle elaborate secondo accordi territoriali di categoria.

E’ la legge n. 431/1998 a spiegare come funziona il contratto d’affitto a canone concordato e quali sono i requisiti da rispettare.

L’articolo 2 al comma 3 stabilisce che, in alternativa ai contratti di locazione a canone libero, quelli a canone concordato prevedono che il costo della locazione sia fissato secondo quanto previsto dagli accordi locali delle organizzazioni della proprietà edilizia e delle organizzazioni degli inquilini maggiormente rappresentative.

Tra i requisiti previsti vi è anche la durata. I contratti di locazione a canone concordato prevedono la formula 3 + 2 e, a seguito della proroga biennale, le parti possono concordare il rinnovo della locazione a nuove condizioni oppure, tramite lettera raccomandata da inviare alla controparte, possono rinunciare al rinnovo del contratto.

Canone concordato

Vediamo cosa si intende per canone concordato. Il canone non potrà essere liberamente deciso dal proprietario dell’immobile ma determinato in funzione di alcuni specifici parametriche vengono individuati dall’accordo territoriale di riferimento per il proprio Comune. Per procedere al calcolo del canone concordato, si dovrà prendere in considerazione la superficie calpestabile dell’immobile. Il canone concordato deve essere confermato da una delle associazioni rappresentative di categoria. Con il decreto del 16 gennaio 2017, il Ministero delle infrastrutture e dei trasporti è intervenuto disciplinando gli accordi territoriali. Tale normativa ha stabilito i criteri generali per la realizzazione degli accordi da definire in sede locale per la stipula dei contratti di locazione ad uso abitativo a canone concordato. Per effetto di tale decreto i Comuni, anche in forma associata, provvedono a convocare le organizzazioni entro sessanta giorni dall’emanazione del decreto. A fissarlo è il terzo comma dell’articolo 2 suddetto al fine di promuovere gli accordi raggiunti in sede locale.

La durata del contratto a canone concordato

Il contratto a canone concordato prevede una durata base di tre anni, rinnovabile automaticamente per ulteriore due anni (c.d. 3+2). Il contratto si rinnova automaticamente al termine del periodo di due anni in due anni, salvo il caso di disdetta entro i termini previsti dal contratto. Nel caso di rinnovo del contratto, il canone di affitto non può essere aumentato di più del 75% rispetto al canone concordato precedente.

Sublocazione

Ai sensi dell’art. 1594 del codice civile, è prevista la facoltà del conduttore di sublocare la cosa locatagli, salvo patto contrario. Per poter sublocare è necessario prevedere apposita clausola all’interno del contratto. Con la sublocazione si ha un contratto principale e un secondo contratto derivante dal primo.

Risoluzione anticipata del contratto

in tutti i contratti di locazione la parte maggiormente tutelata è quella del conduttore che ha la possibilità di recedere dal contratto, anche in assenza di giusta causa (c.d. “recesso libero“) qualora previsto dal contratto. In caso contrario, è necessario il rispetto del periodo minimo di preavviso previsto dal contratto e la presenza di una giusta causa. Per quanto riguarda il locatore non vi è la possibilità di disdetta ma solo di diniego di proroga, ad esempio al termine dei primi 3 anni. La risoluzione da parte del locatore può avvenire al verificarsi di una delle seguenti circostanze:

  • Comprovata necessità dell’immobile;
  • Individuazione del fatto che il locatario non occupa stabilmente l’immobile senza motivazioni plausibili;
  • L’immobile deve essere ristrutturato e richiede interventi di manutenzione non procrastinabili;
  • Vendita dell’immobile.

Il locatore per risolvere il contratto dovrà comunicare la propria volontà al conduttore attraverso l’invio di una raccomandata A/R o PEC con un preavviso di almeno 6 mesi.

Cedolare secca 10% per quali contratti e in quali casi è possibile utilizzarla?

La cedolare secca al 10% è una tassazione fissa, agevolata e sostitutiva per gli affitti con contratto di locazione a canone concordato.

E’ un’imposta sostitutiva che sostituisce le seguenti imposte:

  • aliquote Irpef;
  • addizionale Irpef;
  • imposta di registro del contratto di locazione;
  • imposta di bollo da 16 euro.

La cedolare secca al 10% è prevista per i contratti a canone concordato 3 + 2 stipulati nei Comuni che presentano le seguenti caratteristiche:

  • carenza di soluzioni abitative;
  • alta densità abitativa;
  • colpiti da calamità naturali.

Come specificato dall’Agenzia delle Entrate, si tratta in pratica dei seguenti comuni: di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e dei comuni confinanti con gli stessi.

Inoltre la cedolare secca 10% può essere utilizzata nei seguenti casi:

Requisiti cedolare secca al 10%

Vediamo qui di seguito quali sono i requisiti per poter esercitare l’opzione di tassazione con cedolare secca al 10 per cento:

  • sia il locatore che il conduttore devono essere persone fisiche e la locazione deve avere ad oggetto immobili al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, arti e professioni (categoria catastali gruppo A – esclusa A/10);
  • l’applicazione della cedolare secca deve essere comunicata alla controparte in sede di registrazione del contratto;
  • è obbligatorio l’invio di una raccomandata all’inquilino sull’applicazione dell’imposta sostitutiva e sulla rinuncia all’aggiornamento del canone concordato.

Inoltre per poter beneficiare della cedolare secca, l’immobile deve essere ubicato in comuni ad alta intensità abitativa o, nel caso di contratti a studenti, che sia situato in un Comune in cui ha sede un’università, un corso distaccato o che si tratti di comuni limitrofi.

E’ obbligatoria l’attestazione per beneficiare della cedolare secca al 10%?

L’Agenzia delle Entrate con la risoluzione n. 31/E del 20.04.2018 ha chiarito che per i contratti di locazione a canone concordato stipulati senza assistenza delle associazioni (contratti c.d. “non assistiti”), l’attestazione rilasciata dalle organizzazioni di categoria è indispensabile pe poter beneficiare delle agevolazioni fiscali.

Pertanto, per i contratti stipulati dopo l’entrata in vigore del DM 16 gennaio 2017, senza l’assistenza delle organizzazioni di categoria, è necessaria l’attestazione che confermi la rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto all’Accordo territoriale.

L’Agenzia delle Entrate chiarisce che l’attestazione non è necessaria con riferimento a contratti di locazione:

  • stipulati prima del 30 marzo 2017, data di entrata in vigore del DM 16 gennaio 2017;
  • stipulati dopo l’entrata in vigore del DM, ma in Comuni in cui non risultano Accordi territoriali che abbiano recepito le previsioni del DM 16 gennaio 2017.

Quando si paga la cedolare secca al 10%?

La scadenza per il versamento della cedolare secca, segue le stesse scadenze previste per l’Irpef. La cedolare secca si versa:

  • In un’unica soluzione entro il 30 novembre, se l’importo dovuto è inferiore a 257,52 euro;
  • In due rate se l’importo è superiore a 257, 52 euro, di cui:
    • la prima rata entro il 30 giugno, pari al 40% dell’acconto dovuto (oppure entro il 30 luglio con la maggiorazione dello 0,40%);
    • la seconda rata entro il 30 novembre, per il restante 60%.

Il calcolo dell’acconto dovuto deve essere effettuato prendendo a riferimento il 100% dell’imposta dovuta nell’anno precedente. In caso di versamento in un momento successivo rispetto alle scadenze previste, è possibile regolarizzare la proprio situazione attraverso l’utilizzo dello strumento del ravvedimento operoso (art. 13 del D.Lgs n. 472/97). Se desideri approfondire il ravvedimento operoso ti consiglio di leggere il seguente contributo: “Ravvedimento cedolare secca: sanzioni e tempi“. Per il versamento della cedolare secca, con modello F24, devono essere utilizzati i seguenti codici tributo:

  • 1840: Cedolare secca locazioni – Acconto prima rata;
  • 1841: Cedolare secca locazioni – Acconto seconda rata o unica soluzione;
  • 1842: Cedolare secca locazioni – Saldo.

E’ più conveniente la cedolare secca al 10% o l’irpef?

Sicuramente la cedolare secca al 10% rappresenta un’importante agevolazione fiscale rispetto alla tassazione ordinaria con Irpef la cui aliquota più bassa è al 23%.

La cedolare secca con aliquota fissa al 10% per cento risulta in ogni caso l’opzione più conveniente per l’affitto di un immobile, mentre è necessario effettuare delle valutazioni particolari per la cedolare secca al 21%.

In quanto, vi sono alcune variabili da considerare per valutare la convenienza o meno del regime della cedolare secca, come ad esempio, eventuali detrazioni che, se di importo rilevante, possono far venir meno la convenienza del regime di cedolare secca.

Cedolare secca canone concordato: conclusioni

Il canone concordato è una delle forme maggiormente utilizzate dai proprietari degli immobili. Il vantaggio consiste nella possibilità di beneficiare a numerose agevolazioni fiscali, tra cui la cedolare secca al 10%.

Se hai bisogno di chiarimenti in merito a questa tipologia di contratto, qui di seguito ti lascio il link per metterti direttamente in contatto con me.

4 commenti su “Cedolare secca canone concordato: requisiti”

  1. Con contratto a canone concordato e cedolare secca, il reddito non va a comularsi con il reddito da lavoro dipendente, invece per calcolare le detrazioni, fa reddito oppure no?
    Grazie in anticipo per la risposta
    Isa

    Rispondi
    • non mi occupo di stesura di contratti a canone concordato, dove è richiesta l’attestazione delle Associazioni di Categoria che offrono anche questo servizio.

      Rispondi

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