Cedolare secca canone concordato: requisiti

Cedolare secca al 10%: come funzione per i contratti a canone concordato? Vediamo in quali casi è possibile applicare questa agevolazione fiscale. Tutte le novità previste nel 2022.

Il contratto a canone concordato consente sia all’inquilino che al proprietario di poter beneficiare di importanti agevolazioni fiscali.

Tra le agevolazioni, quella più importante è sicuramente la tassazione del 10% per gli affitti a canone concordato.

Vediamo nel dettaglio in questo contributo per quali contratti è possibile applicare la cedolare secca al 10% e quali sono i requisiti richiesti.

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Che cosa si intende per contratto a canone concordato?

Il contratto a canone concordato, consiste in un contratto secondo cui il proprietario non può definire autonomamente l’importo del canone di locazione, ma deve attenersi a quando stabilito dalle tabelle elaborate secondo accordi territoriali di categoria.

E’ la legge n. 431/1998 a spiegare come funziona il contratto d’affitto a canone concordato e quali sono i requisiti da rispettare.

L’articolo 2 al comma 3 stabilisce che, in alternativa ai contratti di locazione a canone libero, quelli a canone concordato prevedono che il costo della locazione sia fissato secondo quanto previsto dagli accordi locali delle organizzazioni della proprietà edilizia e delle organizzazioni degli inquilini maggiormente rappresentative.

Tra i requisiti previsti vi è anche la durata. i contratti di locazione a canone concordato prevedono la formula 3 + 2 e, a seguito della proroga biennale, le parti possono concordare il rinnovo della locazione a nuove condizioni oppure, tramite lettera raccomandata da inviare alla controparte, possono rinunciare al rinnovo del contratto.

Cedolare secca 10% per quali contratti e in quali casi è possibile utilizzarla?

La cedolare secca al 10% è una tassazione fissa, agevolata e sostitutiva per gli affitti con contratto di locazione a canone concordato.

La cedolare secca è un’imposta sostitutiva che sostituisce le seguenti imposte:

• aliquote Irpef;
• addizionale Irpef;
• imposta di registro del contratto di locazione;
• imposta di bollo da 16 euro.

La cedolare secca al 10% è prevista per i contratti a canone concordato 3 + 2 stipulati nei Comuni che presentano le seguenti caratteristiche:

• carenza di soluzioni abitative;
• alta densità abitativa;
• colpiti da calamità naturali.

Come specificato dall’Agenzia delle Entrate, si tratta in pratica dei seguenti comuni: di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e dei comuni confinanti con gli stessi.

Inoltre la cedolare secca 10% può essere utilizzata nei seguenti casi:

• contratti d’affitto a studenti fuori sede;
• contratti transitori.

Requisiti cedolare secca al 10%

Vediamo qui di seguito quali sono i requisiti per poter esercitare l’opzione di tassazione con cedolare secca al 10 per cento:

• sia il locatore che il conduttore devono essere persone fisiche e la locazione deve avere ad oggetto immobili al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, arti e professioni (categoria catastali gruppo A – esclusa A/10);
• l’applicazione della cedolare secca deve essere comunicata alla controparte in sede di registrazione del contratto;
• è obbligatorio l’invio di una raccomandata all’inquilino sull’applicazione dell’imposta sostitutiva e sulla rinuncia all’aggiornamento del canone concordato.

Inoltre per poter beneficiare della cedolare secca, l’immobile deve essere ubicato in comuni ad alta intensità abitativa o, nel caso di contratti a studenti, che sia situato in un Comune in cui ha sede un’università, un corso distaccato o che si tratti di comuni limitrofi.

Quanto dura il contratto d’affitto a canone concordato con cedolare secca?

L’affitto a canone concordato prevede una durata di tre anni più due anni di rinnovo automatico, nel caso in cui non venga data disdetta entro i termini stabiliti dal contratto di locazione.

Al termine degli ulteriori due anni, il locatore e l’inquilino possono decidere se rinnovarlo, eventualmente modificandone le condizioni, oppure se concluderlo.

Come riportato dal Decreto Crescita, i contratti a canone concordato dopo il primo rinnovo, può terminare per esigenze del locatore.

Quest’ultimo, può non rinnovare il contratto al verificarsi di una delle seguenti condizioni:

• comprovata necessità dell’immobile;
• il conduttore non occupa stabilmente l’immobile senza motivazioni plausibili;
• l’immobile deve essere ristrutturato e richiede interventi di manutenzione non procrastinabili;
• vendita dell’immobile.

Per non rinnovare il contatto è necessario che la parte comunichi la sua volontà tramite raccomandata con preavviso di almeno 6 mesi.

Qualora non venga data la disdetta il contratto di affitto a canone concordato con cedolare secca si rinnova di biennio in biennio.

E’ obbligatoria l’attestazione per beneficiare della cedolare secca al 10%?

L’Agenzia delle Entrate con la risoluzione n. 31/E del 20.04.2018 ha chiarito che per i contratti di locazione a canone concordato stipulati senza assistenza delle associazioni (contratti c.d. “non assistiti”), l’attestazione rilasciata dalle organizzazioni di categoria è indispensabile pe poter beneficiare delle agevolazioni fiscali.

Pertanto, per i contratti stipulati dopo l’entrata in vigore del DM 16 gennaio 2017, senza l’assistenza delle organizzazioni di categoria, è necessaria l’attestazione che confermi la rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto all’Accordo territoriale.

L’Agenzia delle Entrate chiarisce che l’attestazione non è necessaria con riferimento a contratti di locazione:

• stipulati prima del 30 marzo 2017, data di entrata in vigore del DM 16 gennaio 2017;
• stipulati dopo l’entrata in vigore del DM, ma in Comuni in cui non risultano Accordi territoriali che abbiano recepito le previsioni del DM 16 gennaio 2017.

Quando si paga la cedolare secca al 10%?

La scadenza per il versamento della cedolare secca, segue le stesse scadenze previste per l’Irpef. La cedolare secca si versa:

• In un’unica soluzione entro il 30 novembre, se l’importo dovuto è inferiore a 257,52 euro;
• In due rate se l’importo è superiore a 257, 52 euro, di cui:
  • la prima rata entro il 30 giugno, pari al 40% dell’acconto dovuto (oppure entro il 30 luglio con la maggiorazione dello 0,40%);
  • la seconda rata entro il 30 novembre, per il restante 60%.

Per effetto della Legge di Bilancio 2019, a partire dal 2021, l’acconto da versare a titolo di cedolare secca dove essere calcolato sul 100% ( e non più sul 95%) dell’imposta dovuta per l’anno precedente.

E’ più conveniente la cedolare secca al 10% o l’irpef?

Sicuramente la cedolare secca al 10% rappresenta un’importante agevolazione fiscale rispetto alla tassazione ordinaria con Irpef la cui aliquota più bassa è al 23%.

La cedolare secca con aliquota fissa al 10% per cento risulta in ogni caso l’opzione più conveniente per l’affitto di un immobile, mentre è necessario effettuare delle valutazioni particolari per la cedolare secca al 21%.

In quanto, vi sono alcune variabili da considerare per valutare la convenienza o meno del regime della cedolare secca, come ad esempio, eventuali detrazioni che, se di importo rilevante, possono far venir meno la convenienza del regime di cedolare secca.

Cedolare secca canone concordato: conclusioni

Il canone concordato è una delle forme maggiormente utilizzate dai proprietari degli immobili. Il vantaggio consiste nella possibilità di beneficiare a numerose agevolazioni fiscali, tra cui la cedolare secca al 10%.

Se hai bisogno di chiarimenti in merito a questa tipologia di contratto, qui di seguito ti lascio il link per metterti direttamente in contatto con me.