Cedolare secca locazioni brevi: massimo 4 appartamenti

Nella bozza della Legge di Bilancio 2021 troviamo un importante novità: cedolare secca locazioni brevi per un massimo di 4 immobili. Se si affittano 5 o più appartamenti con locazioni turistiche brevi vi è l’obbligo di apertura della partita iva.

La bozza della Legge di bilancio fissa ad un massimo di 4 il numero di appartamenti da affittare con locazioni brevi beneficiando della tassazione agevolata del 21%.

Per chi effettua locazioni brevi su 5 o più appartamenti l’attività deve essere considerata imprenditoriale. La conseguenza che ne scaturisce è l’obbligo di apertura della partita iva.

Pertanto il testo in bozza della Legge di Bilancio 2021 limita i casi di applicazione della cedolare secca del 21%; stabilendo quando l’attività di locazione per brevi periodi si presume svolta in forma imprenditoriale.

Tale novità riguarda anche i soggetti che si avvalgono nella gestione di intermediari o portali online.

Sei pronto?!! Si comincia!!!

Definizione di locazione breve

Prima di entrare nel dettaglio della novità introdotta dalla Legge di Bilancio 2021, vediamo cosa si intende con il termine di locazione turistica breve.

La Legge n. 96/2017 ha portato a compimento l’iter di conversione del D.L. n. 50/2017, il cui articolo 4 disciplina il regime fiscale delle Locazioni Brevi.

Il comma 1 dell’articolo 4  fornisce una definizione del concetto di “locazione breve“, qualificando in tal senso:

i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni”.

L’individuazione di una soglia temporale pari al massimo a 30 giorni in ordine all’attribuzione della qualifica di brevità alla durata della locazione coincide con la classificazione impiegata dall’Amministrazione finanziaria per individuare le “locazioni o affitti di immobili, non formati per atto pubblico o scrittura privata autenticata di durata non superiore a trenta giorni complessivi nell’anno” di cui all’art. 2-bis dell’Allegato A della Tariffa Parte Seconda – Atti soggetti a registrazione solo in caso d’uso del DPR n. 131/86 (T.U.R.), per i quali non sussiste obbligo di registrazione in termine fisso, bensì solo in caso d’uso, secondo le modalità previste dall’articolo 5 del TUR.

Per il computo del periodo di 30 giorni, la stessa Agenzia aveva peraltro già avuto modo di precisare che si rende necessario sommare tutti i rapporti di locazione – anche di durata inferiore a 30 giorni – intercorsi nell’anno con il medesimo locatario.

Cedolare secca: Legge n. 96 del 2017

Il regime fiscale delle locazioni brevi è stato disciplinato con la Legge n. 96/2017. Quest’ultima ha previsto un’estensione dell’ambito di applicazione della cedolare secca.

Il comma 2 dell’articolo 4 della Legge n. 96/2017 dispone che:

a decorrere dal 1° giugno 2017, ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve stipulati a partire da tale data si applicano le disposizioni dell’art. 3 del Decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, con l’aliquota del 21% in caso di opzione per l’imposta sostitutiva nella forma della cedolare secca”.

L’unico elemento innovativo riguardava l’estensione dell’applicabilità di questa modalità di tassazione alternativa dell’Irpef anche ai corrispettivi lordi derivanti dai contratti di sublocazione e dai contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario aventi ad oggetto il godimento dell’immobile da parte di terzi, purché di durata complessiva inferiore a 30 giorni.

Diversamente, ossia nel caso in cui tali contratti superino i 30 giorni, la cedolare secca continua a non potersi applicare, in quanto i relativi proventi non costituiscono redditi fondiari, bensì redditi diversi ai sensi dell’art. 67, comma 1, lett. h), del DPR n. 917/86. Mette conto rilevare che, in effetti, né la sublocazione né il comodato risultano idonei a produrre un mutamento degli obblighi fiscali in capo alle parti, trasferendo la titolarità del reddito fondiario da chi vanti un diritto reale sul bene (diritto di proprietà o altro diritto reale) al sublocatore ovvero al comodatario. Al contrario, gli obblighi dichiarativi concernenti i redditi fondiari spettano unicamente al primo, con la conseguenza che la cedolare secca, essendo una modalità impositiva sostitutiva dell’Irpef per i redditi dei fabbricati, non può che trovare applicazione esclusiva in tali fattispecie.

Perché è stata estesa la cedolare secca nelle locazioni brevi?

La disciplina in commento estende pertanto il perimetro applicativo del prelievo sostitutivo della cedolare secca nelle locazioni brevi, ma non comporta altresì uno spostamento degli eventuali successivi obblighi dichiarativi. Ciò a dire che, in caso di mancata opzione per la cedolare secca, i corrispettivi lordi percepiti dal sublocatore o dal comodatario continueranno ad essere dichiarati come redditi diversi.

L’estensione della normativa è motivata dal fatto che le locazioni brevi possono essere concluse anche dal locatario che (verosimilmente durante un soggiorno temporaneo in altro luogo) decida di subaffittare l’immobile locato, nonché da chi abbia la mera disponibilità di fatto dell’immobile ovvero la detenzione qualificata appunto in forza di un contratto di comodato. A ben vedere, infatti, nel caso di affitti conclusi tramite piattaforme telematiche, come ad esempio Airbnb, non è infrequente che il soggetto che pubblica un annuncio non sia il proprietario o titolare di diritto reale sull’immobile, ma abbia solamente l’assensodi questi a “mettere in vetrina” il medesimo (si pensi solamente al caso in cui l’affitto dell’immobile sia “gestito” da un parente, fattispecie che potrebbe giuridicamente ricondursi ad un contratto di comodato verbale).

Alla luce di tali considerazioni, l’estensione della cedolare secca sulle locazioni brevi alle ipotesi dei corrispettivi percepiti dal sublocatore e dal comodatario appare assolutamente opportuna.

Cedolare secca locazioni brevi: quali sono i nuovi limiti?

In caso di approvazione della bozza della Legge di Bilancio 2021, a partire dal 1° gennaio 2021, il regime fiscale delle locazioni brevi si applicherà esclusivamente per un numero massimo di quattro appartamenti per periodo d’imposta. In caso di superamento del numero di 4 immobili non vi sarà a possibilità di applicare la cedolare secca.

Di questo se ne era parlato durante la conversione del Decreto Agosto, tramite un emendamento poi stralciato in Senato. Anche l’Agenzia delle Entrate era intervenuta ad Agosto con l’interpello n. 278 del 26 agosto. Nell’interpello l’Agenzia delle Entrate accoglieva l’istanza del contribuente, sostenendo che il numero degli immobili non è rilevante ai fini del corretto inquadramento fiscale.

Locazioni brevi: partita iva obbligatoria per chi affitta più di 4 appartamenti

Oltre alla limitazione relativa all’applicazione della cedolare secca la bozza della cedolare secca affianca la presunzione di attività imprenditoriale.

Il nostro codice civile all’articolo 2082 definisce quando un’attività debba considerarsi come imprenditoriale:

“E’ imprenditore chi esercita professionalmente un’ attivita’ economica organizzata al fine della produzione o dello scambio di beni o di servizi.

Nella bozza della legge di bilancio, troviamo che, chi concede in affitto per brevi periodi più di quattro appartamenti all’anno viene considerato imprenditore.

Da questo, ne consegue l’obbligo di apertura della partita iva e dei seguenti adempimenti connessi:

  • Iscrizione Inps alla gestione commercianti;
  • Iscrizione alla Camera di Commercio;
  • Scia in Comune per l’avvio dell’attività.

Viene pertanto abrogato il comma 3 dell’art.4 del Decreto-legge n. 50 del 2017 con il quale si prevedeva l’adozione di un regolamento deputato a stabilire in quali casi l’attività di locazione breve si intendesse svolta in forma imprenditoriale. L’abrogazione si rende necessaria in quanto tali casi sono ora direttamente stabiliti dalla norma in oggetto.

Chi loca tramite portali o tramite intermediari?

La bozza della Legge di Bilancio 2021 prevede che i limiti all’applicazione della cedolare secca sulle locazioni brevi si applichino anche ai contratti stipulati tramite intermediari, oppure tramite piattaforme telematiche che mettono in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di appartamenti da condurre in locazione.

Banca data per le locazioni brevi

La bozza della Legge di Bilancio 2021 sostituisce il comma 4 dell’art 13 quater (Legge n 50/2017), prevedendo l’istituzione della banca dati delle strutture ricettive e degli immobili destinati a locazioni brevi presso il MiBACT. La banca dati dovrà essere così articolata:

  • raccolga e ordini le informazioni inerenti alle strutture ricettive e agli immobili destinati alle locazioni brevi,
  • identificati mediante un codice da utilizzare in ogni comunicazione relativa all’offerta e alla promozione dei servizi all’utenza.

Per stabilire le modalità di realizzazione e gestione della banca dati, così come dell’acquisizione dei codici identificativi regionali dovremo attendere apposito decreto del Mibact. Quest’ultimo dovrà essere emanato entro due mesi dall’entrata in vigore della Legge di Bilancio 2021.

Il codice identificativo dovrà essere pubblicato in tutte le comunicazioni relative alla promozione e all’offerta, anche degli immobili affittati per breve periodo.

Lascia un commento