Cedolare secca per affitti commerciali – guida operativa

Quali sono le categorie catastali alle quali è possibile beneficiare della cedolare secca per affitti commerciali? Vi sono dei limiti dimensionali? A quali contratti è prevista l’esclusione?

Dal 1 gennaio 2019 è entrata in vigore la cedolare secca per affitti commerciali.

La Legge 145/2018 ha introdotto all’art. 1 comma 59 l’estensione della cedolare secca, di cui al D.Lgs 23/2011 alle unità immobiliari di categoria catastale C/1.

In questo contributo vediamo quali sono i soggetti interessati, quai sono i vincoli e la modalità con la quale aderrire a questa agevolazione.

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Cedolare secca: novità

La Legge di Bilancio per il 2019 ha approvato l’estensione di applicazione della cedolare secca.

Tale estensione è prevista per i contratti di locazione relativi a immobili di categoria catastale C/1 (negozi e botteghe).

Pertanto anche a questa categoria, relativa agli immobili utilizzabili per attività di commercio, è applicato il regime della cedolare secca, disciplinato dall’art. 3 del D.lgs. n. 23 del 14.03.2011.

La cedolare secca non è altro che una flat tax al 21%, introdotta per provare a togliere il nero sugli affitti. Questo permette ai contribuenti di beneficiare di importanti agevolazioni sul calcolo d’imposta dovuta sul reddito da locazione.

Cedolare secca: base imponibile

La cedolare secca per affitti commerciali si applicherà con aliquota del 21% sull’intero canone di locazione. Non vi è pertanto l’abbattimento forfettario del 5%, riservato ai contratti non soggetti a cedolare secca.

Tale imposta è sostitutiva dell’IRPEF e delle relative addizionali regionali e comunali. Sono escluse anche le imposte di registro e di bollo.

Cedolare secca: requisiti richiesti

Come si legge nel capitolo “Riduzione della pressione fiscale” del testo della Legge di Bilancio:

“il canone di locazione relativo ai contratti stipulati nell’anno 2019, aventi ad oggetto unità immobiliari classificate nella categoria catastale C/1, di superficie fino a 600 mq, escluse le pertinenze, e relative pertinenze locate congiunte, può in alternativa al regime ordinario vigente per la tassazione del reddito fondiario ai fini dell’imposta sul reddito delle persone fisiche, essere assogettato al regime della cedolare secca,…, con aliquota del 21 per cento. Tale regime non è applicabile ai contratti stipulati nel 2019, qualora al 15 ottobre 2018 risulti già in essere un contratto non scaduto tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente rispetto alla naturale scadenza”.

Pertanto affinchè si possa beneficiare del regime agevolato di cedolare secca al 21 per cento per un negozio affittato si devono rispettare i seguenti requisiti:

• L’unità immobiliare deve essere classificata nella categoria catastale C/1;
• La suerficie dell’unità immobiliare di categoria C/1, non può superare i 600 metri quadri. Non rientrano nel computo della metratura le pertinenze e relative pertinenze locate congiuntamente;
• Il contratto di locazione deve essere stipulato nel 2019.

Cedolare secca: opzione

L’adozione al regime della cedolare secca non avviene automaticamente. Il locatore per poter beneficiare della cedolare secca è tenuto a comunicare la sua opzione all’Agenzia delle Entrate.

Tale comunicazione deve avvenire tramite la presentazione del modello RLI.

Il QUADRO D deve essere compilato solo se nel quadro A è stata barrata la casella “cedolare secca“.

Sarai tenuto a compilare lo spazio riservato alla dichiarazione dei locatori, nei seguenti casi:

• Vuoi esercitare l’opzione della cedolare secca;
• Vuoi revocare la cedolare secca.

La presentazione telematica del modello può essere effettuata anche presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate da parte dei soggetti non obbligati alla registrazione telematica dei contratti.

Mancata o tardiva registrazione del contratto: sanzioni

Come abbiamo visto nel paragrafo precedente, il contratto dovrà essere trasmesso all’Agenzia delle Entrate, tramite il modello RLI.

In caso di omessa o tardiva registrazione, vi è l’applicazione delle seguenti sanzioni, Come disciplinato dall’art. 7-quater c. 24 del d.L. 193/2016:

• Omessa registrazione, dal 120% al 240% dell’imposta dovuta;
• Registrazione tardiva entro i primi 30 gg. dal 60% al 120% dell’imposta dovuta.

La sanzione viene calcolata sull’intero corrispettivo dovuto per la durata del contratto.

Tuttavia, vi è la possibilità di beneficiare di una riduzione delle sanzioni, avvaledosi dell’istituto del ravvedimento operoso.

Qui di seguito un dettaglio della riduzione delle sanzioni, in base ai tempi di effettuazione del pagamento:

• 1/10 del 60%, cioè il 6% con n minimo di euro 20,00, entro i 30 gg.
• 1/10 di 120%, cioè 12%, entro i 90 gg.
• 1/8 di 120%, cioè 15%, entro 1 anno
• 1/7 di 120%, cioè 17,14%, entro 2 anni
• 1/6 di 120%, cioè 20%, oltre 2 anni
• 1/5 di 120%, cioè 24%, dopo la consegna del P.V.C.

Cedolare secca affitti commerciali: vincoli da considerare

Vediamo qui di seguito quali sono tutti i vincoli per l’applicazione della cedolare secca per gli affitti commerciali.

La cedolare secca è riservata ai soli contratti stipulati da locatori “privati”, ossia persone fisiche che non affittano nell’ambito di un’attività d’impresa o professionale.

Inoltre vi è un ulteriore vincolo all’applicazione della cedolare secca, legato alla decorrenza del contratto.

Non si potrà aderire alla cedolare secca sugli affitti comemrciali:

• per i contratti già in essere o stipulati nel 2018. La norma si applica ai contratti stipulati dal 1° gennaio 2019 in poi.
• per i contratti stipulati nel 2019 se al 15 ottobre 2018 risulti in essere un contratto non scaduto tra i medesimi soggetti.

Restano esclusi dalla cedolare secca gli affitti commerciali per i contratti già in corso al 15 ottobre e interrotti prima della naturale scadenza. Mi riferisco alla fattispecie delle risoluzioni e dei recessi anticipati.

Soggetti che ne traggono un vantaggio

I soggetti che traggono vantaggio dall’estensione della cedolare secca per affitti commerciali non sono soltanto i proprietari di immobili locati a fini commerciali. Ma anche lo Stato in termini di risultati sul contrasto all’evasione fiscale e contributiva.

L’estensione della cedolare secca per affitti commerciali è una misura richiesta anche dalle associazioni dei commercianti e degli artigiani. In quanto permetterebbe di affrontare il problema più che mai attuale dell’incremento del numero dei locali commerciali abbandonati. Questo dovuto anche all’assenza di qualsiasi redditività per i piccoli risparmiatori che ne sono proprietari-locatori.

In passato anche la Commissione Finanze della Camera dei Deputati si è schierata favorevolmente alla introduzione, anche sperimentale, di una cedolare secca per gli affitti dei locali commerciali.

La commissione aveva chiesto in particolare:

“Misure per favorire il rilancio del commercio nei centri storici, prevedendo a tal fine l’applicazione del regime della cedolare secca alle locazioni di immobili commerciali ubicati nei centri storici, nel caso di avvio di attività di vendita al dettaglio per esercizi di vicinato o di attività di somministrazione di alimenti e bevande, ovvero di attività artigianali”.

Cedolare secca affitti commerciali: come capire se conviene

Come visto nei paragrafi precedenti, la tassazione a cedolare secca è un’agevolazione consentita a ciascun contribuente.

La novità dell’estensione della cedolare secca agli affitti commerciali ci pone il seguente interrogativo: quando conviene aderire al regime della cedolare secca?

E’ bene precisare che l’adozione della cedolare secca al 21% non sempre fa risparmiare.

Intanto è bene ricordare che chi scegli di aderire alla cedolare secca rinuncia agli adeguamenti istat del canone di affitto.

Sicuramente non è l’unica valutazione da fare per capire quando la cedolare secca conviene per permettere di risparmiare.

Un fattore che influisce sulla decisione di aderire a questo regime è la presenza o meno di altri redditi.  Infatti quando quello da locazione rappresenta l’unico reddito o vi sono altri redditi bassi potrebbe non esserci vantaggio ad aderire alla cedolare secca.

Si pensi ad esempio ai soggetti con un reddito non superiore a euro 8.125, che non sono tenuti a pagare irpef sul reddito da locazione. Se tali soggetti decidessero invece di optare per il regime della cedolare secca si troverebbero a versare una tassa che altrimenti sarebbero esenti.

Conclusioni

Sei proprietario di un negozio e stai valutando se aderire al regime della cedolare secca?

Ti assisteremo nella fase preliminare di convenienza o meno ad aderire all’imposta sostitutiva. Successivamente ti aiuterò nella predisposizione del contratto e nell’esercizio dell’opzione.

Compila il form seguente e mettiti in contatto con noi. Ti risponderemo nel più breve tempo ed avrai a disposizione la nostra professionalità per risolvere i tuoi problemi.