Cedolare secca per gli affitti commerciali

La “Legge Finanziaria” per l’anno 2019 ha esteso la possibilità di applicare la cedolare secca per gli affitti commerciali al verificarsi di determinati requisiti.

Molti mi contattano per avere chiarimenti sulla possibilità o meno di applicare la cedolare secca per gli affitti commerciali. In particolare se, non è stata applicata l’opzione per l’applicazione della cedolare secca, se è possibile richiederla negli anni successivi. L’Agenzia delle Entrate ha chiarito quest’ultimo aspetto a seguito di un interpello proposto dal contribuente.

Vediamo nel dettaglio in questo contributo quando è possibile applicare la cedolare secca per gli affitti commerciali e i chiarimento forniti dall’Agenzia delle Entrate.

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Cedolare secca: che cos’é

La cedolare secca è un regime facoltativo, che si sostanzia nel pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali (per la parte derivante dal reddito dell’immobile). In più, per tali contratti non andranno pagate l’imposta di registro e l’imposta di bollo. Tale imposta non sostituisce l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione.

E’ opportuno sapere che la scelta per la cedolare secca implica la rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione. Questo, anche se è previsto nel contratto, inclusa la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell’anno precedente.

Cedolare secca per gli affitti commerciali

La “Legge Finanziaria” per l’anno 2019 ha esteso la possibilità di applicare la cedolare secca per gli affitti commerciali. E’ un regime opzionale alternativo alla tassazione ordinaria. Optando per l’applicazione della cedolare secca i canoni di locazione sono tassati con l’aliquota secca del 21%. Vediamo quali sono i requisiti che devono possedere gli immobili per poter beneficiare della cedolare secca:

• Classificati nella categoria C/1 (negozi e botteghe);
• Avere un’ampiezza non superiore a 600 metri quadrati.

L’ultimo requisito è che il contratto di locazione sia stipulato nel 2019. Pertanto, se hai stipulato un contratto nel 2019 e questo contratto aveva i requisiti, potrai continuare a beneficiare della cedolare secca per tutta la durata del contratto. Questo, anche se per una più annualità non hai usufruito della cedolare secca. Il regime della cedolare secca ha diversi vantaggi. Versando l’imposta sostitutiva, infatti, il canone di locazione non si cumula con gli altri redditi ai fini Irpef e addizionali. Inoltre, non sono dovute né l’imposta di registro né l’imposta di bollo per la registrazione, la risoluzione e la proroga del contratto. Per poter beneficiare della cedolare secca, oltre a rispettare determinati requisiti è necessario esercitare l’opzione nel modello RLI.

Chiarimento dell’Agenzia delle Entrate sulla cedolare secca per gli affitti commerciali

Con la risposta all’interpello n. 388 del 22 settembre 2020, l’Agenzia delle Entrate ha fornito il seguente chiarimento in merito alla cedolare per gli immobili commerciali:

“se hai stipulato un contratto di locazione commerciale nel corso del 2019 e questo contratto aveva i requisiti per l’opzione della tassazione al 21% “commerciale” potrai, per tutta la durata di tale contratto, avvalerti dell’opzione per la cedolare secca per gli affitti commerciali, anche se non ti sei avvalso di tale opzione in una o più annualità”

Pertanto se, ho stipulato un contratto di locazione commerciale nel 2019, e avendo i requisiti per applicare la cedolare secca, non ho esercitato l’opzione nel 2019, potrò farlo per le annualità successive.

Cedolare secca per gli affitti commerciali: novità

La Legge di Bilancio 2021 non ha previsto la possibilità di estendere il regime della cedolare secca per gli affitti commerciali. Tuttavia qualcosa sembra muoversi sul fronte della cedolare secca per gli affitti commerciali. Infatti, il Parlamento è tornato ad esprimersi, a favore dell’estensione della cedolare secca sugli affitti commerciali. Attualmente ricordo che la possibilità di applicare la cedolare secca è limitata al settore abitativo.

Esercizio dell’opzione cedolare secca affitti commerciali

L’opzione può essere esercitata dal locatore tramite il modello RLI sia che la presentazione avviene telematicamente che presso gli Uffici dell’Agenzia delle Entrate. Per i contratti pluriennali l’opzione può essere esercitata entro 30 giorni dalla scadenza delle annualità successive. Al momento della proroga della locazione, è possibile optare per la cedolare secca solo se la richiesta venga fatta entro la scadenza del pagamento dell’imposta di registro sulla proroga. La scelta di questa opzione comporterà l’obbligo di invio di una comunicazione all’inquilino per informarlo di voler optare per questo regime di tassazione e la rinuncia da parte del locatore all’aumento del canone di locazione in base ai dati ISTAT.

Pagamento e aliquota per cedolare secca immobili commerciali

Come per la cedolare secca per gli immobili ad uso abitativo, l’imposta sostitutiva si calcola applicando un’aliquota del 21%. Se si opta per la cedolare secca, non va versata né l’imposta di registro né l’imposta di bollo in sede di registrazione del contratto. Le scadenze e le modalità di pagamento (acconto e saldo) sono le stesse dell’Irpef. Dal 2021 è cambiata la misura dell’acconto, passata dal 95% al 100% dell’imposta dovuta per l’anno precedente. Il pagamento dell’acconto, da seguire se la cedolare secca per l’anno precedente supera i 51,65 euro, va effettuato:

• in un’unica soluzione, entro il 30 novembre, se l’importo è inferiore a 257,52;
• in due rate se l’importo è superiore a 257,52 euro:
  • la prima pari al 40% dell’acconto complessivamente dovuto, entro il 30 giugno;
  • la seconda, il restante 60%, entro il 30 novembre.

Tuttavia per i soggetti che esercitano attività per le quali sono stati approvati gli ISA, le due rate di acconto sono uguali, cioè entrambe del 50%.

Il saldo si versa entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello cui si riferisce, o entro il 31 luglio, con la maggiorazione dello 0,40%.

Codici tributo versamento cedolare secca

Il versamento sia del saldo che degli acconti deve avvenire tramite modello F24. Vediamo qui di seguito quali sono i codici da utilizzare per il versamento della cedolare secca:

• 1840: Cedolare secca locazioni – Acconto prima rata
• 1841: Cedolare secca locazioni – Acconto seconda rata o unica soluzione
• 1842: Cedolare secca locazioni – Saldo

Eventuale credito della cedolare secca potrà essere compensato con le regole ordinarie.

Cedolare secca: quando conviene?

Solitamente vi è convenienza ad applicare la cedolare secca sia per il proprietario che per l’inquilino. In quanto, esercitando l’opzione per la cedolare secca, non sono dovute né l’imposta di registro né l’imposta di bollo. Inoltre, vi sono vantaggi anche per l’inquilino: la scelta della cedolare secca comporta l’impossibilità per il locatore di chiedere l’aggiornamento del canone, inclusa la variazione ISTAT. Tuttavia, consiglio di effettuare una simulazione per accertarsi dell’effettiva convenienza di tale regime. Vi sono alcune variali che possono influire sulla decisione o meno di tale regime. L’importo di reddito tassato a cedolare secca resterà escluso dal reddito complessivo. Questo significa che, in caso di possesso di altri redditi a quello della locazione e maggiore sarà la convenienza ad aderire a questo regime. Mentre qualora avessimo importanti detrazioni Irpef da scaricare e minore sarà la convenienza ad aderire alla cedolare secca. Pertanto a priori diventa difficile esprimersi sulla convenienza in quanto vi sono varie variabili che possono influenzare la decisione.

Sanzione cedolare secca

Con il D.Lgs. n. 158 del 2015, dal 1° gennaio 2016, sono state riviste le sanzioni sia per mancata che per infedele dichiarazione del canone di locazione di immobili ad uso abitativo registrati con cedolare secca.

Le sanzioni da cedolare secca variano a seconda delle seguenti situazioni:

• omesso versamento in dichiarazione dei redditi, del canone di locazione soggetto a regime di cedolare secca;
• tardiva registrazione del contratto a cedolare secca;
• proroga contratto cedolare secca.

Sanzioni redditi da cedolare secca

In caso di errata indicazione dei redditi in dichiarazione, il legislatore ha fissato una sanzione amministrativa dal 90% al 180% della maggiore imposta dovuta. In caso di omessa indicazione del reddito in dichiarazione la sanzione amministrativa va dal 100% al 200%. Il D.Lgs. n. 158 del 2015, ha previsto che, in regime di cedolare secca, se il reddito non risulta dichiarato o dichiarato in misura inferiore, le sanzioni raddoppiano. In caso di omessa dichiarazione del canone di locazione, la sanzione amministrativa va dal 240% al 480% (con un minimo di 500 euro). In caso di dichiarazione infedele la sanzione amministrativa va dal 180% al 360%. Il contribuente che dovesse accorgersi dell’errore potrà utilizzare il ravvedimento operoso. Questo, dovrà avvenire, presentando una dichiarazione dei redditi integrativa a sfavore e versando l’imposta con le relative sanzioni ed interessi.

Sanzioni tardiva registrazione del contratto

In caso di tardiva registrazione del contratto di locazione a cedolare secca è prevista una sanzione amministrativa che va dal 120 al 240 per cento dell’imposta dovuta. Tuttavia, se la richiesta di registrazione del contratto è effettuata con un ritardo non superiore a 30 giorni trova applicazione la sanzione amministrativa ridotta dal 60 al 120 per cento delle imposte dovute, con un minimo di 200 euro. La sanzione amministrativa è commisurata all’imposta di registro calcolata sul corrispettivo pattuito per l’intera durata del contratto. Questo, anche se il pagamento di detta imposta, per effetto dell’opzione, sia sostituito dal pagamento della cedolare secca.

Ravvedimento operoso cedolare secca

Nel caso di tardiva registrazione del contratto di locazione, è possibile ricorrere all’istituto del ravvedimento operoso. Quest’ultimo, consente di sanare la violazione in modo spontaneo, versando la sanzione ridotta e gli interessi di mora. Tramite l’istituto del ravvedimento operoso è possibili beneficiare delle seguenti sanzioni ridotte in base al tempo di pagamento:

• Entro 30 giorni di tardiva registrazione: sanzione del 6%, ovvero 1/10 del 60% con importo minimo della sanzione di €. 20,00 (1/10 della sanzione minima di €. 200,00);
• Entro 90 giorni di ritardo: la sanzione del 13,33%, ovvero 1/9 del 120%;
• Entro 1 anno di ritardo: la sanzione del 15%, ovvero 1/8 del 120%;
• Oltre l’anno ed entro 2 anni di ritardo: la sanzione del 17,14%, ovvero 1/7 del 120%;
• Oltre 2 anni di ritardo: la sanzione del 20%, ovvero 1/6 del 120%;
• Se la regolarizzazione avviene dopo la constatazione della violazione (processo verbale di constatazione, senza notifica formale): la sanzione del 24%, ovvero 1/5 del 120%.

Se desideri approfondire questo aspetto ti consiglio di leggere il seguente contributo: “Ravvedimento cedolare secca: sanzioni e tempi“.

Cedolare secca per gli affitti commerciali: conclusioni

Come avrai visto leggendo questo contributo, ad oggi, la cedolare secca per gli affitti commerciali può essere applicata solo per i contratti stipulati nel 2019. Tuttavia sembra si stia muovendo qualcosa in Parlamento al fine di estendere l’agevolazione della cedolare secca su immobili commerciali. Qui di seguito il link per metterti direttamente in contatto con me per