Cedolare secca: spetta al nudo proprietario?

Chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate sulla possibilità di usufruire della cedolare secca se il nudo proprietario loca un immobile.

Nella pratica, capita spesso che un genitore, al momento dell’acquisto di un immobile, intesti la nuda proprietà ai figli, riservandosi l’usufrutto del bene.

Questo consente di evitare il trasferimento dell’immobile in sede successoria, in quanto l’usufrutto si estingue al momento della morte.

Al decesso dell’usufruttuario, la nuda proprietà dei figli diventa intera proprietà.

In questo contributo ci soffermeremo su un aspetto frequente, ovvero la locazione a terzi dell’immobile da parte del nudo proprietario e se vi sono i presupposti per poter applicare la cedolare secca.

L’Agenzia delle Entrate con l’interpello n. 216 del 15 febbraio 2023 ha fornito importanti chiarimenti in merito a questo aspetto.

Vediamo pertanto tutto nel dettaglio nel seguente contributo.

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Che cos’è la nuda proprietà?

Il nudo proprietario è il soggetto che ha il diritto di proprietà su un immobile, ma non ha il diritto di goderne l’uso. Quest’ultimi, spettano invece all’usufruttuario. Ecco perché si può dire che l’usufruttuario goda di poteri simili a quelli del proprietario vero e proprio. Mentre le facoltà del proprietario si esauriscono quasi del tutto nel momento della costituzione dell’usufrutto, ecco perché si parla di nudo proprietario.

La nuda proprietà è ciò che resta al proprietario che ha concesso sul proprio immobile l’usufrutto. Si avranno pertanto due posizioni distinte:

  • L’usufruttuario: ovvero l’ex proprietario di un immobile, che ha venduto il diritto di proprietà, ma conserva quello di usufrutto;
  • Il nudo proprietario: il nuovo proprietario dell’immobile che acquista un diritto di proprietà e che otterrà il pieno godimento del bene alla cessazione del diritto di usufrutto, ovvero alla morte dell’usufruttuario.

Nudo proprietario e cedolare secca: interpello n. 216 del 15 febbraio 2023

Il caso oggetto dell’interpello, riguarda un soggetto titolare del diritto di usufrutto sull’immobile nel quale abita, mentre i figli sono titolari, al 50% ciascuno, della nuda proprietà del medesimo immobile.

L’usufruttuario ha lasciato libera una porzione dell’immobile che i figli vorrebbero locare.

Pertanto quest’ultimi hanno interpellato l’Agenzia delle Entrate se essi potevano applicare la cedolare secca sul contratto di locazione da stipulare.

L’Agenzia delle Entrate ha però escluso la possibilità per i nudi proprietari di poter applicare la cedolare secca.

A sostegno di questo ha riportato l’art. 3 del DLgs. n. 23/2021 che disciplina la cedolare secca.

La cedolare secca è il regime opzionale di imposizione sostitutiva sul reddito fondiario derivante dalla locazione di immobili abitativi, che sostituisce l’IRPEF, le addizionali regionale e comunale all’IRPEF, nonché le imposte di registro e di bollo relative al contratto di locazione.

La norma permette alle persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento su unità immobiliari abitative locate, che non agiscono nell’esercizio di imprese, arti o professioni, di optare per l’applicazione dell’imposta sostitutiva, invece del regime di tassazione ordinario del reddito dal locazione.

A parere dell’Agenzia delle Entrate, considerando che nuda proprietà e usufrutto sono complementari, l’imputazione dei redditi da locazione in capo all’usufruttuario la esclude dalla nuda proprietà.

Pertanto, considerato che la cedolare secca configura un’alternativa facoltativa alla tassazione dei redditi fondiari, essa non può che limitarsi all’usufruttuario e resta pertanto preclusa all’usufruttuario.

Cedolare secca nudo proprietario: incertezze

L’Agenzia delle Entrate nell’interpello afferma che non è di sua competenza valutare se il nudo proprietario possa stipulare un contratto di locazione sull’immobile di cui ha la mera disponibilità di fatto.

Diventa difficile esaminare la questione fiscale senza considerare che, sotto il profilo civilistico, la Cassazione, con la sentenza n. 27021 del 27 dicembre 2016, ammette la possibilità per il nudo proprietario di locare l’immobile, ove ne abbia la materiale disponibilità.

Anche la sentenza della Corte di Cassazione n. 18330 del 25 giugno 2021 afferma:

“il titolare del diritto reale di nuda proprietà su di un fabbricato, che abbia la disponibilità di fatto del bene, può concedere l’immobile in locazione, ed i canoni in conseguenza pattuiti concorrono alla quantificazione della sua base imponibile, secondo quanto previsto dall’art. 23, e poi 26, del DPR n. 917 del1986.

Come chiarito dalla Cassazione, anche il nudo proprietario può concedere l’immobile in locazione. Quest’ultimo, può firmare il contratto e procedere a registrarlo a suo nome. Di conseguenza, avrà il diritto di riscuotere i relativi canoni.

A versare le imposte sui canoni di locazione è il locatore, ossia colui che ha firmato e registrato il contratto. Nel caso in cui questi sia stato il nudo proprietario, i canoni concorrono a determinare l’imponibile del suo reddito.

Pertanto la Cassazione sembrerebbe non condividere la tesi dell’Agenzia delle Entrate.

Nudo proprietario e cedolare secca: conclusioni e consulenza online

Come abbiamo visto, l’Agenzia delle Entrate, in un recente interpello, ha chiarito che non spetta la cedolare secca al nudo proprietario che intenda locare l’immobile.

Tuttavia, vi sono delle incertezze in merito, in quanto la Cassazione ammette la possibilità per il nudo proprietario di locare l’immobile a disposizione.

Se desideri analizzare la tua situazione o desideri sciogliere dei dubbi in merito a quanto visto in questo contributo, ti invito a contattarmi al link che troverai qui di seguito.

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