Applicazione della Cedolare Secca su Negozi ma solo per locazioni effettuate da parte di persone fisiche. Le locazioni da parte di società sono sempre tassate ai fini IRES.
La possibilità di applicare la cedolare secca non solo su immobili di tipo residenziale ma anche su negozi e botteghe sta stimolando nuovi contratti.
Negli ultimi mesi si sta incrementando il numero degli accordi commerciali da parte di privati per quanto riguarda negozi e botteghe. Questo grazie all’introduzione della possibilità di applicazione della cedolare secca anche in queste casistiche.
La Legge 145/2018 ha introdotto all’art. 1 comma 59 l’estensione della cedolare secca, di cui al DLgs n 23/2011 alle unità immobiliari di categoria catastale C/1.
Ne parlo approfonditamente in questo contributo: “Cedolare secca per affitti commerciali: guida“
In questo contributo, invece, vado ad approfondire l’ambito di applicazione della Cedolare Secca su Negozi.
Cominciamo!
Indice
CEDOLARE SECCA SU NEGOZI SOLO PER PERSONE FISICHE
La Cedolare Secca – anche quella sulle locazioni commerciali è riservata esclusivamente al locatore persona fisica. Questo significa che, ove tra i proprietari/locatori compaia, oltre ad alcune persone fisiche, anche una società, solo le persone fisiche possono esercitare disgiuntamente l’opzione per la cedolare secca.
Questo è quanto precisa l’Agenzia delle Entrate nella risposta a interpello n. 268, pubblicata ieri.
Si ricorda che la legge di bilancio 2019 (art. 1 comma 59 della L. 30 dicembre 2018 n. 145) ha introdotto la possibilità di accedere alla cedolare secca del 21%, a determinate condizioni, per alcuni immobili commerciali.
LA CEDOLARE SULLA LOCAZIONE COMMERCIALE
In particolare, la norma consente l’accesso all’imposizione sostitutiva ai contratti di locazione:
- Relativi a negozi in categoria catastale C/1 e alle relative pertinenze;
- Di superficie fino a 600 metri quadrati (senza includere nel computo le pertinenze);
- Stipulati nel 2019;
- Tra soggetti che il 15 ottobre 2018 non avevano già in essere un contratto per lo stesso immobile, poi interrotto in anticipo.
A queste locazioni – spiega l’Agenzia delle Entrate – la legge di bilancio 2019 ha esteso l’applicazione del regime della cedolare secca di cui all’art. 3 del DLgs. 23/2011.
Tale norma ammette l’opzione per la cedolare secca – per le locazioni di abitativi come per le locazioni di strumentali (nei limiti sopra delineati) – solo se il locatore è una persona fisica, titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento sugli immobili, che non agisce nell’esercizio dell’attività di impresa o di arti e professioni (art. 3 comma 6 del DLgs. 23/2011).
IMMOBILE LOCATO DA PERSONE FISICHE E SOCIETA’
Pertanto, secondo l’Amministrazione finanziaria, ove l’immobile sia detenuto pro quota da persone fisiche e da un soggetto societario, l’opzione per il regime della cedolare secca potrà essere esercitata disgiuntamente solo dai titolari persone fisiche che non agiscano nell’esercizio di imprese, arti o professioni.
Sul punto vedi la Circolare n 26/E/2011 dell’Agenzia delle Entrate.
Peraltro, si ricorda che, con riferimento alle sole locazioni di immobili commerciali, l’Agenzia ha precisato (ris. Agenzia delle Entrate 17 maggio 2019 n. 50) che possono accedere alla cedolare secca anche i contratti di locazione con conduttori, sia persone fisiche che soggetti societari, che svolgono attività commerciale.
APPLICABILITA’ NEL TEMPO DELLA CEDOLARE SECCA
L’altra questione esaminata nella risposta attiene, invece, ai limiti di applicabilità nel tempo del regime di cedolare secca sugli immobili commerciali.
Infatti, come sopra ricordato, la legge di bilancio 2019, dopo aver circoscritto il campo di applicazione dell’imposizione sostitutiva ai soli contratti stipulati nel 2019, esclude, a scopo antielusivo, che la cedolare possa trovare applicazione ove risulti, alla data del 15 ottobre 2018, un contratto non scaduto, tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale.
Il legislatore voleva evitare che le parti contrattuali sciogliessero contratti già in essere, per stipularli nuovamente dopo il 1° gennaio 2019, solo per poter accedere all’imposta sostitutiva.
IL CASO ANALIZZATO DALL’AGENZIA PER LA CEDOLARE SECCA SUI NEGOZI
Nel caso di specie, gli istanti si domandavano se l’imposta sostitutiva potesse applicarsi a un contratto di locazione, stipulato il 31 gennaio 2019 che era stato preceduto, però, da un contratto avente a oggetto lo stesso immobile, di durata 6+6, stipulato nel 2007 e risolto il 25 maggio 2018 dal commissario liquidatore, nell’ambito della procedura di concordato preventivo omologato riguardante la società conduttrice.
L’Agenzia afferma che il caso di specie non rientra tra quelli per cui è impedito l’accesso alla cedolare, in quanto il contratto risultava già risolto nel mese di maggio 2018 e, quindi, prima del 15 ottobre 2018 indicato dalla norma. Il fatto che lo scioglimento sia avvenuto nell’ambito del concordato preventivo escluderebbe poi ogni preordinazione da parte dei contribuenti.
Inoltre, ma tale elemento non è evidenziato nella risposta, le parti contrattuali non erano identiche (come richiesto, invece, dalla norma) atteso che, in base a quanto si desume dal testo del quesito, il conduttore del contratto risolto era la società A, mentre il nuovo contratto viene stipulato nel 2019, con la società C, sebbene entrambe sublochino l’immobile alla società B.
CEDOLARE SECCA SU NEGOZI: CONCLUSIONI
L’applicazione della Cedolare Secca su negozi può essere una interessante opportunità per la stipula di nuovi contratti di locazione.
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