Come si applica la cedolare secca sui redditi da sublocazione?

Cedolare secca sui redditi diversi da sublocazione. Il modello Redditi PF offre la possibilità offerta dal D.L. n. 50/2017 di applicare la cedolare secca sui contratti di sublocazione che presentano i parametri delle locazioni brevi. Tutte le informazioni per la compilazione della dichiarazione dei redditi in caso di sublocazione con locazione turistica.

Il D.L. n. 50/2017 ha dato la possibilità di applicare la cedolare secca sui contratti di sublocazione. In particolare, il sublocatore che effettua locazioni che hanno le caratteristiche per essere definite come “locazioni brevi“, può applicare la cedolare secca.

In pratica, sia il proprietario che il conduttore di un immobile, se effettuano contratti di locazione breve, possono allo stesso modo sfruttare i vantaggi offerti dalla cedolare secca. Al posto della normale tassazione Irpef.

Questa modalità di tassazione si riflette nella compilazione della dichiarazione dei redditi da parte del sublocatore del contratto. Questi è tenuto a dichiarare il reddito nel quadro dei redditi diversi, di cui all’articolo 67 del DPR n. 917/86. Si tratta del quadro dichiarativo nel quale potrà optare per la tassazione con cedolare secca.

Vediamo, in questo articolo tutte le modalità per la tassazione relativa alla cedolare secca sui redditi diversi da sublocazione.

Definizione di locazione breve

Ai sensi dell’articolo 4 del D.L. n. 50/2017 è possibile definire come locazioni brevi i contratti di locazione che presentano queste caratteristiche:

contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni. Ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali. Stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa. Direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare. Ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare

Sempre lo stesso D.L. n. 50/2017, poi, ha equiparato ai contratti di locazione breve, come sopra definiti, anche ai:

  • Contratti di sublocazione. Se stipulati alle condizioni che configurano una locazione breve. Durata massima 30 giorni, eventuali servizi accessori etc.;
  • Contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario aventi ad oggetto il godimento dell’immobile da parte di terzi. C.d. locazione del comodatario, se stipulati alle condizioni che configurano una locazione breve.

Anche per tali contratti è possibile accedere alla cedolare secca.

Cedolare secca sui redditi diversi da sublocazione

La possibilità di applicare la cedolare secca sui redditi diversi da sublocazione è stata introdotta dal D.L. n. 50/2017. Questo, in quanto, la disciplina previdente prevedeva la possibilità di applicare la cedolare secca soltanto ai redditi fondiari.

Mentre la sublocazione produce redditi diversi, di cui all’articolo 67 del DPR n. 917/86.

Cambio di indirizzo dell’Agenzia delle Entrate

Per quanto riguarda la locazione del comodatario, come si desume dalla Circolare n. 24/E/2017 (paragrafo 3.1), il D.L. n. 50/2017 ha suggerito all’Amministrazione un cambio di indirizzo.

Infatti, nelle Risoluzioni n. 381/E/2008 e n. 394/E/2008, era stato affermato che tutti i redditi derivanti dalla locazione stipulata dal comodatario dovessero comunque essere tassati, quali redditi fondiari, in capo al proprietario comodante.

Ora, con riferimento alle locazioni brevi, questo indirizzo viene abbandonato e si afferma che, in questi casi,

il comodante resti titolare del reddito fondiario derivante dal possesso dell’immobile oggetto di comodato. Mentre il comodatario/locatore, diventi titolare del reddito derivante dal contratto di concessione in godimento. Qualificabile come reddito diverso assimilabile alla sublocazione

Circolare n. 24/E/2017, Agenzia delle Entrate, paragrafo 3.1.

Cedolare secca sui redditi diversi da sublocazione e modello Redditi PF

Il modello Redditi PF e le relative istruzioni confermano questa impostazione.

Vediamo, quindi, con maggiore dettaglio come compilare la dichiarazione dei redditi.

Quadro RL

Infatti, nel quadro RL, al rigo RL10, dedicato ai proventi di cui all’articolo 67, lett. h) e h-ter) del DPR n. 917/86, è stata inserita una nuova casella dedicata alla cedolare secca.

Questo per consentire l’opzione per le locazioni brevi stipulate dal comodatario e per le sublocazioni brevi.

Quadro RB

Inoltre, nelle istruzioni al quadro RB, l’Agenzia delle Entrate invita i contribuenti a prestare attenzione alla compilazione del quadro.

Questo anche in conseguenza dell’introduzione della normativa sulle locazioni brevi.

Normativa che è modificato la modalità di tassazione del canone di locazione dell’immobile concesso in locazione dal comodatario.

Ed allo stesso modo anche la tassazione del reddito da sublocazione.

Tutto a condizione che questo reddito derivi da locazioni brevi stipulate per periodi non superiori a 30 giorni.

In questo caso il reddito del canone di locazione è tassato in capo al comodatario come reddito diverso e deve essere dichiarato nel quadro RL.

Mentre il proprietario dell’immobile indicherà nel quadro RB la sola rendita catastale dell’immobile concesso in comodato gratuito.

Per le sublocazioni, allo stesso modo il sublocatore dichiarerà il reddito nel quadro RL,

Mentre il locatore indicherà il proprio reddito nel quadro RB.

Locazione di immobile in comodato

Pertanto, nel caso in cui il comodatario dell’immobile lo lochi ad un terzo, ove la locazione abbia durata inferiore a 30 giorni e rientri nella definizione di locazione breve di cui all’articolo 4, del D.L. n. 50/2017, si formerà, in capo al comodatario, un reddito diverso.

Questo ai sensi della lettera h) dell’articolo 67 del DPR n. 917/86. Mentre il proprietario dovrà dichiarare come reddito fondiario la sola rendita catastale. Il comodatario potrebbe, quindi, optare per la cedolare secca.

Barrando l’apposita casella presente nel quadro RL.

Locazione con presenza di intermediario

Inoltre, ove alla stipula della locazione breve (stipulata dal comodatario) abbia partecipato un intermediario (agente immobiliare), che abbia incassato il canone di locazione, egli avrà operato la ritenuta del 21% sul canone.

Così come imposto dall’articolo 4, comma 5, del D.L. n. 50/2017.

Per questo, anche il modello di Certificazione Unica, è stato modificato.

Adesso, la nuova sezione dedicata alla certificazione delle locazioni brevi, contiene un’indicazione relativa alla possibilità che il locatore non sia l’effettivo proprietario. Si tratta della casella 16 del modello.

Locazioni non brevi

Quanto fin qui illustrato sembra, però, operare limitatamente alle locazioni brevi.

Ne dovrebbe derivare che, ove la locazione del comodatario duri 31 giorni, il reddito da questi percepito sia ancora tassato in capo al comodante come reddito fondiario.

Questo così come suggerito dalla Risoluzione n. 394/2008 dell’Agenzia delle Entrate.

L’attuale quadro normativo, quindi, non sembra del tutto coerente.

Infatti, il medesimo reddito, derivante dalla medesima attività (locazione da parte del comodatario), risulta imponibile in capo a soggetti diversi:

  • Comodante, in un caso
  • Comodatario nell’altro

e qualificato diversamente

  • Reddito fondiario in un caso
  • Reddito diverso nell’altro

a seconda della durata del contratto di locazione.

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20 commenti su “Come si applica la cedolare secca sui redditi da sublocazione?”

  1. Salve, ho preso in affitto un appartamento e d’accordo con il proprietario la subaffitto a locazione turistica ma non ho cambiato residenza per non pagare l imu sulla mia prima casa. Leggevo in diversi siti che nella dichiarazione dei redditi dove dovrei dichiarare gli affitti brevi in redditi diversi dalla somma che ho guadagnato nell’anno grazie ad un portale di turismo. Domanda : dalla somma guadagnata nell anno devo sottrarre il totale dell affitto che pago al proprietario e poi quello che rimane devo dichiararlo? Grazie per la vostra attenzione.

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  2. Salve, sono in procinto di locare un immobile con clausola di sublocazione per poter operare locazioni brevi. La proprietà vuole sottoscrivere un contratto 3+2 a canone concordato e asserisce che essendo contratto a canone concordato con clausola di sublocazione non può optare per la cedolare secca al 10% bensì esclusivamente al 21%. È corretta questa indicazione? Non riesco ad avere riscontri in tal senso da nessuna parte…grazie in anticipo

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  3. Salve, ho preso in affitto un appartamento e sul contratto c’è scritta la possibilità di utilizzarlo per fini di B&B e/o alloggio turistico. Il contratto non è nè a canone concordato nè a cedolare secca. l’intenzione è quello di utilizzarlo come alloggio turistico. Il quadro da compilare è sempre RL10 senza inserire l’opzione della cedolare secca ma inserendo tra le spese soltanto l’affitto passivo e/o anche le spese pro quota? inoltre su tale immobile va versata la tasi? La ringrazio anticipatamente

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    • Salve Antonella, nel suo caso deve dichiarare il reddito nel quadro RL, e può scegliere se tassare a cedolare secca e non dedurre nessun costo sul reddito (al netto dell’affitto), oppure tassare ad IRPEF. L’eventuale Tasi è a carico del proprietario.

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  4. Salve Federico,

    forse sono un pò off-topic, ma per quanto riguarda affitti superiori ai 30 giorni, è possibile utilizzare la cedolare secca da parte del proprietario e allo stesso tempo utilizzare un contratto di cedolare secca per la sublocazione?
    Grazie
    Saluti

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  5. Buonasera ho preso un appartamento da sublocare per fini turistici. Le pongo i seguenti quesiti:
    I canoni percepiti dovrei dichararli nel quadro RL al rigo 10. Se opto per la cedolare secca cosa posso inserire tra le spese il canone di locazione pagato al propritario, le spese per le utenze e le spese condominiali?
    Quali spese si possono inserire se invece opto per la tassazione ordinaria?
    Qualora dovessi affittare piu’ appartamenti con la stessa finalita’ dovrei aprire la partita iva o potrei continuare a dichiarare i canoni tra i redditi diversi?
    Airbnb effettua la ritenuta d’acconto al momento del pagamento?

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    • Salve Alfonso, se opta per la cedolare secca il canone lordo può essere detratto solo del canone di locazione passivo che paga. Nessun altro onere può essere dedotto. Con la tassazione ordinaria può inserire tutte le spese inerenti l’immobile, ma specificatamente riferite a quella locazione. Le utenze, ad esempio, per poter essere dedotte è necessario essere in grado di poterle ripartire in base all’utilizzo.

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  6. Salve,
    in caso di locazione breve per il tramite di Airbnb qual’è l’importo del canone che devo dichiarare nel contratto? Quello lordo o quello al netto delle commissioni Airbnb?

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  7. Buongiorno,
    secondo l’articolo 71, comma 2, del TUIR il sublocatore persona fisica deve dichiarare il canone percepito nei redditi diversi del modello 730 al netto delle spese specificatamente inerenti e quindi in particolare al netto del canone di locazione da lui pagato.
    Quali altri costi si possono dedurre? Si potrebbe dedurre anche la provvigione dell’agente immobiliare che ha reperito il conduttore finale? E le spese condominiali?

    Grazie

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  8. buongiorno,
    in caso di locazione con cedolare secca a canone concordato con possibilità di sublocazione ai fini turistici, il canone di locazione passivo si può dedurre per intero oppure soltanto in percentuale?
    Ad esempio se io pago 500 € di affitto al mese al proprietario di casa e percepisco 1000 € dal subaffitto, nella dichiarazione dei redditi dovrò pagare le tasse solo sulla differenza tra percepito con il subaffitto €1000 meno quota mensile di affitto passivo al proprietario 500€ e quindi solo sui 500€.

    Grazie mille.

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  9. Salve, sono in procinto di locare con un contratto 4+4 una villa con 6 camere, e d’accordo con la proprietà ho la possibilità di subaffittare per fini turistici. Domanda: è possibile applicare la cedolare secca sugli eventuali guadagni, anche se questi potrebbero superare € 50,000? Il canone di locazione è possibile detrarlo?
    Grazie.

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