Il “Certificato di agibilità” – che cosa è e come richiederlo

Il certificato di agibilità è il documento che serve ad attestare la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate in conformità alla normativa vigente. Sia nel caso in cui tu sia il proprietario di un immobile sia che tu sia il conduttore è opportuno accertarsi di essere in possesso del certificato di agibilità. Tutte le informazioni utili in questa guida per la predisposizione della documentazione necessaria in conformità alla normativa vigente.

Il certificato di agibilità assume una grande importanza sia in caso di compravendita di una unità immobiliare sia in materia di locazione della stessa.

Il certificato di agibilità è il documento che serve ad attestare la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate in conformità alla normativa vigente.

Questo articolo ha l’obbiettivo di darti delle delucidazioni in merito al certificato di agibilità.

Soffermandomi sulle problematiche che possono scaturire dalla mancanza di quest’ultimo, sia nel caso di acquisto di un immobile che nel caso di una locazione.

Sei pronto!? Si comincia!

Che cosa è il certificato di agibilità?

Il certificato di agibilità è il documento che attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti tecnici negli stessi installati.  Tali condizioni sono valutate secondo quanto dispone la normativa vigente e nel rispetto dei criteri di abitabilità.

Il certificato di agibilità deve essere rilasciato, dal dirigente o dal responsabile del competente Ufficio Tecnico del Comune in cui sono state eseguite le opere edili.

 E’ richiesto se vengono eseguiti lavori di nuova costruzione, di ricostruzioni o sopraelevazioni totali o parziali. Inoltre sugli  interventi che possano influire sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti tecnici.

Come è cambiato il certificato di agibilità?

A partire dal novembre 2016 vi è un importante novità in tema di certificato di agibilità.

I Comuni non sono più tenuti a rilasciare il certificato di agibilità, ma sono i soggetti titolari del permesso di costruire a dover presentare una segnalazione certificata di agibilità al Comune, corredata da altra documentazione. Pertanto il certificato di agibilità andrà a configurarsi come una sorta di autocertificazione del Direttore dei Lavori o di un altro tecnico incaricato, che attestino la sussistenza dei requisiti richiesti.

Il certificato di agibilità deve essere richiesto dal soggetto titolare del permesso di costruire o dal soggetto che ha presentato la DIA o la SCIA oppure in caso di necessità anche dai loro successori o aventi causa.

La richiesta deve essere presentata entro 15 giorni dall’ultimazione dei lavori di finitura dell’intervento che assicura l’abitabilità dell’immobile. La mancata presentazione della domanda comporta l’applicazione di una sanzione amministrativa pecuniaria da 77 a 464 euro.

Documentazione da allegare

La richiesta deve essere corredata dalla seguente documentazione:

  • Copia della dichiarazione di accatastamento dell’edificio sottoscritto dallo stesso richiedente il certificato di agibilità. Dichiarazione restituita dall’ufficio del Catasto con la relativa attestazione di avvenuta presentazione;
  • Dichiarazioni delle imprese installatrici che attestano la conformità degli impianti installati negli edifici alle leggi vigenti in materia. Qualora non vi sia l’obbligatorietà al deposito della dichiarazione di conformità deve essere allegata una dichiarazione sottoscritta da un tecnico abilitato. Dichiarazione attestante la non obbligatorietà al deposito degli atti di conformità degli impianti;
  • Documentazione relativa all’isolamento termico dell’edificio;
  • Documentazione relativa al rispetto delle norme di prevenzione incendi completa del certificato di prevenzione incendi rilasciato dal Comando Provinciale dei Vigili del Fuoco. Qualora non vi sia l’obbligatorietà al deposito della documentazione deve essere allegata una dichiarazione sottoscritta da un tecnico abilitato. Dichiarazione attestante l’esenzione dalla presentazione del certificato di prevenzione incendi;
  • Certificato di collaudo statico in caso che le opere abbiano interessato nuove strutture dell’edificio di cemento armato, di acciaio, a pannelli portanti o di legno;
  • Certificato del competente Ufficio Tecnico della Regione attestante la conformità alle norme vigenti delle opere strutturali eseguite nelle zone sismiche;
  • Dichiarazione sottoscritta dallo stesso richiedente relativa al rispetto delle norme di igiene edilizia;
  • Dichiarazione di conformità delle opere realizzate alla normativa vigente in materia di accessibilità e superamento delle barriere architettoniche.

Altre modalità di richiesta dell’agibilità

È possibile richiedere l’agibilità parziale di una porzione di un edificio di nuova o vecchia costruzione, limitatamente a singole unità immobiliari.

L’agibilità deve intendersi come attestata anche in caso di silenzio dell’Amministrazione Comunale che non ne rilascia materialmente il certificato. Purché siano trascorsi inutilmente dalla presentazione della domanda completa di ogni allegato:

  • 30 giorni in caso che nel procedimento per ottenere il permesso di costruire sia stato acquisito il parere dell’ASL;
  • 60 giorni nel caso che il parere dell’ASL non sia stato richiesto, sostituendolo con un’autodichiarazione di rispetto delle norme in materia di igiene edilizia.

Costo del certificato di agibilità

Il costo del “certificato di agibilità” differisce in base al Comune.

Ogni Comune infatti definisce i propri diritti di segreteria per il rilascio del certificato.

Puoi trovare informazioni sui diritti di segreteria sul sito web del Comune dove il tuo appartamento è stato costruito, alla sezione sull’edilizia privata.

Oltre ai diritti di segreteria, potresti dover considerare anche i costi di collaudo dell’immobile.

Di norma il collaudo viene effettuato da un tecnico professionista, che quindi ha diritto al pagamento di una parcella.

I costi della parcella sono altamente variabili, in quanto dipendono dal tipo di immobile da collaudare, dalle tariffe di mercato praticate dai tecnici, e da altre variabili.

Cosa Succede in Mancanza del Certificato di Agibilità?

E’ opportuno distinguere due fattispecie in relazione al certificato di agilibilità:

  • La mancata presentazione della segnalazione certificata di agibilità in un contratto di compravendita;
  • La stipula di un contatto di locazione in mancanza della segnalazione certificata di agibilità.

Anche in mancanza del certificato non viene considerato illecito un negozio di compravendita.

Il notaio infatti può redigere l’atto notarile di compravendita anche se non vi è la presenza del certificato di agibilità.

Soltanto se le parti siano concordi su questa condizione, i cui estremi devono essere indicati all’interno dell’atto. 

Se sei il locatore, ovvero il proprietario, di un immobile che intendi affittare, e non hai il certificato di agibilità, i principi da seguire sono stati determinati dalla Corte di Cassazione, con la sentenza n. 12286 del 7 giugno 2011:

  • La mancanza del certificato di agibilità giustifica la risoluzione del contratto di locazione;
  • Se il conduttore, alla data di conclusione del contratto, era a conoscenza della mancanza del certificato di locazione il contratto di locazione resta valido.

Il contratto di locazione continua ad essere valido anche nei due seguenti casi:

  • Alla stipula del contratto, il conduttore ha accettato tutti i rischi di una potenziale inagibilità dell’immobile;
  • Il conduttore esegue di fatto le sue attività all’interno dei locali, malgrado la mancanza del certificato.

In questi ultimi due casi, devi ricordare che il conduttore ha diritto di presentare la domanda di risoluzione del contratto di locazione. Questo solo nel caso in cui il Comune abbia dichiarato lo stato di inagibilità dell’immobile.

Certificato di agibilità: Consulenza

Prima  di stipulare un contratto di locazione o di compravendita, è opportuno predisporre tutta la documentazione necessaria.

Consideri molteplici adempimenti che lo contraddistinguono la cessione o la compravendita di un immobile, fare da soli può portare a commettere errori. Per questo motivo affidarti a professionisti esperti e preparati può evitarti di perdere tempo e denaro.

Sarà nostra premura fornirti un supporto sia nella fase di predisposizione della documentazione in conformità alla normativa vigente.

     

     

     

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