Certificazione Unica locazioni brevi: guida operativa

Certificazione unica locazioni brevi da rilasciare ai titolari di diritti reali su beni immobili che si sono avvalsi di intermediari o gestori nel pagamento delle somme.

L’art. 4 del D.L. n. 50/2017, convertito dalla L. 96/2017, ha introdotto un particolare regime fiscale per le locazioni brevi.

In particolare, il comma 5 ha previsto per coloro i quali esercitano attività di intermediazione immobiliare, nonché quelli che gestiscono portali telematici, qualora incassino i canoni o i corrispettivi relativi ai contratti, devono operare in qualità di sostituti d’imposta, una ritenuta del 21 per cento sull’ammontare dei canoni e corrispettivi.

La ritenuta deve essere operata nel momento dell’incasso dei canoni e corrispettivi. Inoltre tali soggetti dovranno provvedere al relativo versamento e al rilascio della relativa certificazione ai sensi dell’articolo 4 D.P.R. 322/1998.

Vediamo adesso nel dettaglio la modalità di applicazione della ritenuta e la corretta predisposizione della certificazione unica locazioni brevi.

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Applicazione della ritenuta del 21% sulle locazioni brevi

Le locazioni brevi turistiche sono state disciplinate in Italia dall’art. 4 del D.L. n. 50/2017, convertito dalla Legge n. 96/2017.

Il comma 1 dell’art. 4 del D.L.n. 40/2017 da una definizione del concetto di locazione breve:

si intendono per locazioni brevi i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare.

Pertanto gli unici servizi aggiuntivi che possono essere prestati riguardano:

  • La pulizia dei locali;
  • La fornitura di biancheria.

Il comma 2 dell’art. 4 stabilisce che:

a decorrere dal 1° giugno 2017, ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve stipulati a partire da tale data si applicano le disposizioni dell’art. 3 del Decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, con l’aliquota del 21% in caso di opzione per l’imposta sostitutiva nella forma della cedolare secca”.

Pertanto l’elemento innovativo è stato l’estensione della cedolare secca ai corrispettivi lordi derivanti dai contratti di sublocazione e dai contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario aventi ad oggetto il godimento dell’immobile da parte di terzi, purché di durata complessiva inferiore a 30 giorni.

Si ricorda per i contratti di locazione di durata non superiore a 30 giorni non vi è l’obbligo di registrazione.

Cedolare secca o tassazione ordinaria?

Il soggetto locatore ha la possibilità, infatti, di scegliere la tassazione del reddito derivante dalla locazione breve tra:

  • Concorrenza del reddito alla tassazione ordinaria IRPEF. In questo caso la ritenuta del 21% viene applicata a titolo di acconto;
  • Cedolare secca. In questo caso la ritenuta del 21% viene applicata a titolo di imposta. La possibilità di applicare la cedolare secca è possibile sia nelle sublocazioni brevi sia nel caso in cui sia il comodatario ad effettuare locazioni brevi (vedi D.L. n 50/17).

Il reddito derivante dalle locazioni brevi costituisce:

  • Reddito fondiario: per il proprietario dell’immobile o per il titolare di altro diritto;
  • Reddito diverso per il sublocatore o il comodatario.

Per l’applicazione della normativa è irrilevante che il contratto sia concluso direttamente dal proprietario, infatti il contratto può essere concluso anche avvalendosi di un intermediario o di un soggetto gestori di un portale.

Obblighi per intermediari o gestori

Il comma 4 dell’art. 4 del D.L. 50/2017 stabilisce che, i soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare e i soggetti che attraverso la gestione di portali on line mettono in contatto persone in ricerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare, qualora incassino o intercedono anche nella fase del pagamento dei canoni di locazione o dei corrispettivi, sono
tenuti ad applicare una ritenuta quando versano al locatore la
somma incassata.

Questo significa, in altri termini, che l’intermediario immobiliare o il soggetto che gestisce portali online deve assumere la qualifica di sostituto di imposta ex DPR n 600/73. 

Base imponibile calcolo ritenuta cedolare secca

L’aliquota dell’imposta sostitutiva (21%) va applicata sull’intero importo del canone indicato nel contratto. Non si considera l’abbattimento forfettario del 5% previsto nel regime di tassazione ordinaria dei canoni di locazione.
Per i contratti di sublocazione e quelli a titolo oneroso mediante i quali il comodatario concede il godimento dell’immobile a terzi, l’imposta sostitutiva si applica ai corrispettivi lordi derivanti dagli stessi contratti.
In pratica, se il contratto prevede, oltre al pagamento del canone di locazione, anche un corrispettivo per la fornitura di altri servizi, calcolato forfettariamente, la base imponibile della cedolare sarà costituita dall’intero importo corrisposto dal locatario.
Le spese per i servizi accessori non concorrono a formare il corrispettivo lordo solo quando:
• sono sostenute direttamente dal conduttore;
• sono riaddebitate dal locatore al conduttore sulla base dei costi e dei consumi effettivamente sostenuti.

Esempio ritenuta cedolare secca per le spese di pulizia

Per chiarire l’aspetto delle spese di pulizia in merito alla ritenuta cedolare secca, qui di seguito alcuni esempi:

Esempio 1

Canone di locazione euro 100

Spese per pulizia non comprese nel canone euro 20

Ritenuta cedolare secca: euro 21 (100 x 21%)

Esempio 2

Canone di locazione euro 120 ( comprensivo del servizio di pulizia)

Ritenuta cedolare secca: euro 25,2 (100 x 21%).

Esempio ritenuta cedolare secca per le spese di intermediazione

Per quanto riguarda l’inclusione nel corrispettivo lordo della provvigione dovuta all’intermediario, bisogna considerare quanto stabilito nel contratto di intermediazione e nel contratto di locazione.

La provvigione non risulta compresa nel corrispettivo quando è addebitata direttamente dall’intermediario al conduttore.

Esempio 1:

Provvigione dovuta dal conduttore euro 30

Canone di locazione euro 100

Ritenuta cedolare secca: euro 21 (100 x 21%)

Allo stesso modo non è compresa quando l’intermediario l’addebita direttamente al locatore, il quale non la ribalta sul conduttore.

Esempio 2:

Provvigione dovuta dal locatore euro 30

Canone di locazione euro 100

Ritenuta cedolare secca: euro 21 (100 x 21%)

La provvigione, invece, concorre alla determinazione del corrispettivo lordo da assoggettare a ritenuta se è trattenuta dall’intermediario sul canone dovuto al locatore in base al contratto.

Esempio 3:

Provvigione dovuta dal locatore euro 30

Canone di locazione euro 100 + 30 = 130

Ritenuta cedolare secca: euro 27,3 (130 x 21%).

Pertanto, si può affermare che l’intermediario deve operare la ritenuta sull’intero importo indicato nel contratto di locazione breve che il conduttore è tenuto a versare al locatore.

Ritenuta d’acconto o d’imposta

La ritenuta deve essere effettuata al momento del pagamento al beneficiario della somma richiesta l’affitto e si considera operata:

  • A titolo d’acconto: se il beneficiario non esercita, in sede di dichiarazione dei redditi, l’opzione per questa modalità di tassazione;
  • A titolo d’imposta: se il locatore sceglie come regime di tassazione quello della cedolare secca. In questo caso la ritenuta sostituisce, per il locatore, l’Irpef e le addizionali sui redditi derivanti dalla locazione.

Ritenuta locazioni brevi: quando e come si versa

La ritenuta deve essere versata con il modello F24 entro il giorno 16 del mese successivo a quello in cui è stata effettuata.
L’intermediario può effettuare un unico versamento cumulativo relativo all’importo delle ritenute operate in ciascun mese.
Con la risoluzione n. 88/E del 5 luglio 2017, l’Agenzia delle Entrate ha istituito il codice tributo “1919” da utilizzare per il versamento.
Il codice va riportato nella sezione “Erario” del modello F24, in corrispondenza della colonna “importi a debito versati” con l’indicazione nei campi “Rateazione/regione/prov/mese rif.” e “Anno di riferimento” del mese e dell’anno cui la ritenuta si riferisce, rispettivamente nei formati “00MM” e “AAAA”.


Esempio di compilazione del modello F24:
importo da versare: 300 euro
anno cui si riferisce la ritenuta: 2021
mese di riferimento: febbraio

codice tributo
1919
mese rif.
02
anno di riferimento
2021
importo a debito versati
300

Inoltre, con la stessa risoluzione sono stati indicati i codici da utilizzare per recuperare eventuali eccedenze di versamento. In particolare, deve essere utilizzato:
il codice tributo “1628” – per recuperare in compensazione, mediante il modello F24, eventuali eccedenze di versamento delle ritenute dai successivi pagamenti di competenza del medesimo anno
il codice tributo “6782” – per recuperare in compensazione eventuali eccedenze di versamento delle ritenute dai pagamenti di competenza dell’anno successivo.

Certificazione unica locazioni brevi: compilazione

Adesso vediamo nel dettaglio come deve essere compilata la certificazione unica locazioni brevi in ogni suo punto.

Nella ipotesi in cui l’esposizione dei dati venga effettuata in forma aggregata, nel punto 1 “N. contratti di locazione” occorre riportare il numero complessivo dei contratti stipulati relativi alla singola unità immobiliare; diversamente – esposizione dei dati in forma analitica – il punto 1 non deve essere compilato.

A tal proposito si ricorda che il provvedimento del 12 luglio 2017 dell’Agenzia delle Entrate ha previsto, per i contratti relativi alla medesima unità immobiliare e stipulati dal medesimo locatore, che la comunicazione dei dati possa avvenire anche in forma aggregata. Per ogni singola unità immobiliare, l’esposizione dei dati deve essere effettuata adottando sempre il medesimo criterio, o in forma aggregata o in forma analitica.

Nei punti 2 e 3 occorre indicare, rispettivamente, se trattasi di un contratto che prevede la locazione dell’intera unità immobiliare o di un contratto che prevede la locazione parziale dell’unità immobiliare.

Compilazione dai punti 4 al 16

Nel punto 4 è necessario riportare l’anno relativo al periodo di locazione che si sta indicando. In particolare, nel caso di un contratto di locazione per un periodo che ha ricompreso sia il 2021 che il 2022, con pagamento effettuato nel 2022, devono essere compilati due righi, riportando in modo distinto l’importo di competenza del 2021 e l’importo di competenza del 2022.

Allo stesso modo, nell’ipotesi di contratto di locazione per un periodo che ha ricompreso sia il 2021 che il 2022 e il pagamento è stato effettuato anticipatamente nel 2021è necessario compilare due righi, riportando in modo distinto l’importo di competenza del 2021 e l’importo di competenza del 2022

Nel punto 5, il sostituto d’imposta deve indicare il numero dei giorni della durata del contratto di locazione ricompresa nel periodo di riferimento. I dati relativi all’indirizzo dell’immobile, invece, devono essere esposti nei punti da 6 a 13.

Il punto 14 accoglie l’importo del corrispettivo lordo, mentre il punto 15 l’ammontare della relativa ritenuta operata; si precisa che nel punto 15 deve essere riportato l’importo delle ritenute versate con il codice tributo 1919.

Infine, qualora il percipiente, destinatario della certificazione, non rivesta la qualifica di proprietario dell’unità immobiliare locata, occorre barrare la casella presente nel punto 16.

Certificazione unica locazioni brevi: novità

Fino allo scorso anno, nella certificazione unica, l’identificazione dell’immobile oggetto di locazione breve, avveniva tramite l’indicazione dell’indirizzo dell’immobile. Da quest’anno, per la prima volta, nella certificazione unica 2022, sono stati inseriti, nei punti da 14 a 18, i campi in cui indicare anche i dati catastali degli immobili. Nelle istruzioni, stabiliscono che “da quest’anno è necessario fornire i dati catastali dell’immobile locato nei punti da 14 a 18”, ma, poi, precisano che, “con riferimento alla presente Certificazione Unica l’indicazione di tali dati è facoltativa”. La richiesta di tali dati catastali, non sembra trovare riscontro in una disposizione normativa, ma piuttosto nella necessità di facilitare l’Amministrazione finanziaria nella fase di controllo. La facoltatività dell’indicazione dei dati catastali nella Certificazione Unica 2022 è invece legata all’esigenza di prevedere un “regime transitorio” per il nuovo adempimento.

Certificazione Unica locazioni brevi: fino a 4 appartamenti

La Certificazione Unica 2022 anno 2021 recepisce la disposizione prevista dall’art. 1 comma 595 della Legge 178/2020 (legge di bilancio 2021), secondo cui, il regime delle locazioni brevi è compatibile con la “destinazione alla locazione breve di non più di 4 appartamenti per ciascun periodo d’imposta”. La disposizione normativa ha introdotto una presunzione di imprenditorialità per le locazioni brevi fissando che, dal periodo d’imposta 2021, l’attività di locazione breve si presume svolta in forma imprenditoriale se il locatore adibisce a tal fine più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta. Superata tale soglia, non sarà più possibile applicare la disciplina delle locazioni brevi, né, conseguentemente, la cedolare secca. La locazione si considererà “imprenditoriale” ex art. 2082 c.c. a prescindere dai servizi offerti e dalla “professionalità” del locatore.

Se desideri approfondire l’aspetto relativo all’imprenditorialità nelle locazioni brevi previsto dalla Legge di Bilancio 2021, ti consiglio di leggere il seguente contributo: “Cedolare secca locazioni brevi: massimo 4 appartamenti.

Certificazione unica locazioni brevi: esempio pratico

In presenza di redditi da fabbricati si segue il criterio di competenza, vediamo con un esempio come si gestisce nella Certificazione Unica locazioni brevi.

Poniamo il caso di una locazione dal 25 dicembre 2021 al 5 gennaio 2022 (12 giorni complessivi); corrispettivo pattuito € 1.000; ritenuta subita € 210; proprietario dell’immobile e presenza di un intermediario immobiliare; il corrispettivo è stato incassato il 28 dicembre 2021 al netto della ritenuta.

ANNO 2021: (1000/12X7) = € 583,33 (210/12X7) = € 122,50

ANNO 2022: (1000/12X5) = € 416,67 (210/12X5) = € 87,50

In presenza di redditi diversi, invece, che seguono il criterio di cassa, il caso potrà essere gestito come segue:

locazione dal 25 dicembre 2021 al 5 gennaio 2022 (12 giorni complessivi); corrispettivo pattuito € 1.000; ritenuta subita € 210; sublocatore dell’immobile che lo concede in locazione; presenza di un intermediario immobiliare; il corrispettivo è stato incassato il 28 dicembre 2021 al netto della ritenuta.

Nella certificazione unica per le locazioni brevi dell’anno n viene indicato l’intero importo di reddito e di ritenuta.

Certificazione unica locazioni brevi immobile in comproprietà

Nel caso in cui l’immobile locato sia in comproprietà, ogni comproprietario deve indicare in dichiarazione la propria quota del corrispettivo lordo spettante. Poiché nella nella certificazione unica è indicato solitamente solo il codice fiscale del soggetto che ha stipulato il contratto di locazione breve, ossia di uno dei comproprietari, l’importo del corrispettivo indicato nella certificazione unica cautelativamente è riportato nella dichiarazione precompilata di questo soggetto.

I comproprietari devono indicare nelle proprie dichiarazioni le rispettive quote del corrispettivo percepito per la locazione breve a prescindere da quello risultante dalla certificazione unica.

Scadenza certificazione unica locazioni brevi

Il termine per l’invio telematico della Certificazione Unica 2022 è il 16 marzo 2022. Entro tale termine dovrà essere consegnata la Certificazione Unica al percipiente.

Per le certificazioni relative esclusivamente a redditi esenti o non dichiarabili con la dichiarazione dei redditi precompilata, il termine previsto è quello del 31 ottobre 2022.

La trasmissione telematica della Certificazione Unica può avvenire direttamente da parte del soggetto interessato o tramite un intermediario abilitato.

Sanzioni certificazione Unica

Per ogni certificazione unica omessa, tardiva o errata si applica la sanzione di 100 euro con un massimo di 50.000 euro. Tuttavia è possibile beneficiare della riduzione delle sanzioni tramite l’istituto del ravvedimento operoso.

Nei casi di errata trasmissione, se la certificazione corretta viene inviata entro i cinque giorni successivi, non si applica la sanzione. E’ punibile con la sanzione amministrativa da 250 a 2.000 euro, l’omesso, tardivo, incompleto o infedele rilascio della certificazione al soggetto sostituito. E’ considerata violazione “meramente formale” la certificazione rilasciata dopo il termine stabilito ma che non pregiudica gli obblighi dichiarativi del sostituto e non ostacola l’attività di controllo. Se desideri approfondire il tema delle sanzioni, ti consiglio il seguente contributo: “Sanzione certificazione unica 2022: le regole

Certificazione unica locazioni brevi: conclusioni

In questo contributo ho cercato di fornirti informazioni utili per una corretta applicazione della ritenuta ed una corretta compilazione della certificazione unica locazioni brevi.

Si tratta di un adempimento importante se operi come intermediario immobiliare o gestore di portali telematici. In particolare, dovrai porre particolare attenzione alla determinazione del reddito, tra reddito fondiario e reddito diverso per quanto visto in precedenza in relazione alla predisposizione del modello CU.

Qui di seguito troverai il link per metterti in contatto con noi in modo da poter risolvere eventuali dubbi in merito.

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