Certificazione Unica locazioni brevi: guida operativa

Certificazione unica locazioni brevi da rilasciare ai titolari di diritti reali su beni immobili che si sono avvalsi di intermediari o gestori nel pagamento delle somme.

L’art. 4 del D.L. n. 50/2017, convertito dalla L. 96/2017, ha introdotto un particolare regime fiscale per le locazioni brevi.

In particolare, il comma 5 ha previsto per coloro i quali esercitano attività di intermediazione immobiliare, nonché quelli che gestiscono portali telematici, qualora incassino i canoni o i corrispettivi relativi ai contratti, devono operare in qualità di sostituti d’imposta, una ritenuta del 21 per cento sull’ammontare dei canoni e corrispettivi.

La ritenuta deve essere operata nel momento dell’incasso dei canoni e corrispettivi. Inoltre tali soggetti dovranno provvedere al relativo versamento e al rilascio della relativa certificazione ai sensi dell’articolo 4 D.P.R. 322/1998.

In vista della scadenza del 18 marzo 2024 per la consegna e presentazione telematica della certificazione CU2024, riepiloghiamo gli obblighi relativi agli intermediari per i redditi da locazione breve.

Sei pronto?!? Si comincia!!!

Applicazione della ritenuta del 21% sulle locazioni brevi

Le locazioni brevi turistiche sono state disciplinate in Italia dall’art. 4 del D.L. n. 50/2017, convertito dalla Legge n. 96/2017.

Il comma 1 dell’art. 4 del D.L.n. 40/2017 da una definizione del concetto di locazione breve:

si intendono per locazioni brevi i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare.

Pertanto gli unici servizi aggiuntivi che possono essere prestati riguardano:

  • La pulizia dei locali;
  • La fornitura di biancheria.

Il comma 2 dell’art. 4 stabilisce che:

a decorrere dal 1° giugno 2017, ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve stipulati a partire da tale data si applicano le disposizioni dell’art. 3 del Decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, con l’aliquota del 21% in caso di opzione per l’imposta sostitutiva nella forma della cedolare secca”.

La norma, ha previsto l’applicazione di una ritenuta d’acconto del 21% ( a titolo di acconto o di imposta) che deve essere applicata qualora nel ciclo del pagamento intervenga un intermediario o soggetto che gestisce portali online.

Pertanto l’elemento innovativo è stato l’estensione della cedolare secca ai corrispettivi lordi derivanti dai contratti di sublocazione e dai contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario aventi ad oggetto il godimento dell’immobile da parte di terzi, purché di durata complessiva inferiore a 30 giorni.

Si ricorda per i contratti di locazione di durata non superiore a 30 giorni non vi è l’obbligo di registrazione del contratto all’Agenzia delle Entrate.

Cedolare secca o tassazione ordinaria?

Il soggetto locatore ha la possibilità, infatti, di scegliere la tassazione del reddito derivante dalla locazione breve tra:

  • Concorrenza del reddito alla tassazione ordinaria IRPEF. In questo caso la ritenuta del 21% viene applicata a titolo di acconto;
  • Cedolare secca. In questo caso la ritenuta del 21% viene applicata a titolo di imposta. La possibilità di applicare la cedolare secca è possibile sia nelle sublocazioni brevi sia nel caso in cui sia il comodatario ad effettuare locazioni brevi (vedi D.L. n 50/17).

Il reddito derivante dalle locazioni brevi costituisce:

  • Reddito fondiario: per il proprietario dell’immobile o per il titolare di altro diritto;
  • Reddito diverso per il sublocatore o il comodatario.

Per l’applicazione della normativa è irrilevante che il contratto sia concluso direttamente dal proprietario, infatti il contratto può essere concluso anche avvalendosi di un intermediario o di un soggetto gestori di un portale.

Novità 2024

Anche se la modifica non riguarda i redditi 2023 oggetto di certificazione CU entro il 18 marzo, ricordo che la modalità di tassazione dei redditi da locazione breve è stata recentemente modificata con la Legge di Bilancio 2024 (L. 213/2023, art. 1 comma 63).

A decorrere dall’anno d’imposta 2024, ai redditi dei proprietari o sublocatori di più immobili in locazione breve si applica l’aliquota del 26% in caso di opzione della cedolare secca. Mentre l’aliquota è ridotta al 21% per i redditi da locazione breve relativi ad una sola unità immobiliare, che deve essere individuata dal contribuente in sede di presentazione del modello redditi 2025 anno d’imposta 2024. La ritenuta da effettuare da parte dell’intermediario resta comunque sempre al 21%, senza considerare il numero di immobili. Sarà il contribuente successivamente in sede di dichiarazione dei redditi a versare il conguaglio.

Ambito soggettivo di applicazione della ritenuta del 21%

Il comma 4 dell’art. 4 del D.L. 50/2017 stabilisce che, i soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare e i soggetti che attraverso la gestione di portali on line mettono in contatto persone in ricerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare, qualora incassino o intercedono anche nella fase del pagamento dei canoni di locazione o dei corrispettivi, sono
tenuti ad applicare una ritenuta quando versano al locatore la
somma incassata. Pertanto, l’applicazione della ritenuta è condizionata da:

  • L’intervento di un intermediario immobiliare o soggetto gestore di portali telematici che mettono in contatto l’ospite con il proprietario;
  • Che l’intermediario o il gestore di portali online intervenga nel sistema di incasso/pagamento dei canoni di locazione.

Questo significa, in altri termini, che l’intermediario immobiliare o il soggetto che gestisce portali online deve assumere la qualifica di sostituto di imposta ex DPR n 600/73. 

E’ opportuno ricordare che la qualifica di sostituto d’imposta dell’intermediario immobiliare o del gestore di portali telematici è indipendente dall’esercizio in forma d’impresa dell’attività. Pertanto, è sostituto d’imposta anche il privato che esercita occasionalmente questa attività o il soggetto in Regime Forfettario.

Redditi diversi: (Cav, Affittacamere, B&B)

Nel caso di strutture ricettive non imprenditoriali come le Case Vacanze e i Bed and Breakfast, che producono redditi diversi ai quali non è applicabile la cedolare secca, la ritenuta non va operata e l’intermediario erogherà il reddito riscosso senza ritenute fiscali.

Qualora nel 2023 siano state per errore operate ritenute sui redditi diversi erogati a titolari di strutture ricettive, la certificazione unica CU2024 deve essere comunque emessa e i redditi e ritenute vanno certificati, per permettere ai percettori di dichiarare i loro redditi diversi e riliquidare l’Irpef, vantando le ritenute subite.

Per le attività commerciali non esercitate abitualmente come la Cav e il B&B, i punti da compilare dei modelli fiscali sono RL 14 per il modello PF Persone Fisiche e D4 per il 730 ma senza la possibilità di optare per la cedolare secca. In entrambi i casi, inserendo i redditi prodotti e le spese sostenute nel 2023.

Obblighi a carico degli intermediari o gestori dei portali

Il D.L. 50 del 2017 ha previsto in capo agli intermediari o gestori di portali online, che intervengono nella stipula dei contratti di locazione breve, i seguenti adempimenti:

  • Trasmettere, entro il 30 giugno dell’anno successivo, i dati dei contratti di locazione brevi stipulati per il loro tramite. Se desideri approfondire questo adempimento, ti consiglio di leggere il seguente contributo: “Comunicazione dati locazioni brevi: entro il 30 giugno“;
  • Applicazione di una ritenuta del 21% ( a titolo di acconto o d’imposta) da applicare sull’ammontare lordo incassato, qualora intervengano nel pagamento per conto del proprietario.

Come previsto nel Provvedimento del 12 luglio 2017 al punto 4.2, la presentazione della Certificazione Unica esonera gli intermediari dall’obbligo di comunicazione dei dati relativi ai contratti di locazione breve.

Base imponibile calcolo ritenuta cedolare secca

L’aliquota dell’imposta sostitutiva (21%) va applicata sull’intero importo del canone indicato nel contratto. Non si considera l’abbattimento forfettario del 5% previsto nel regime di tassazione ordinaria dei canoni di locazione.
Per i contratti di sublocazione e quelli a titolo oneroso mediante i quali il comodatario concede il godimento dell’immobile a terzi, l’imposta sostitutiva si applica ai corrispettivi lordi derivanti dagli stessi contratti. L’Agenzia delle Entrate con la circolare n. 24/E/ del 12 ottobre 2017, ha fornito importanti chiarimenti in merito alla corretta applicazione della ritenuta d’acconto sui contratti di locazione breve.
In particolare, se il contratto prevede, oltre al pagamento del canone di locazione, anche un corrispettivo per la fornitura di altri servizi, calcolato forfettariamente, la base imponibile della cedolare sarà costituita dall’intero importo corrisposto dal locatario.
Le spese per i servizi accessori non concorrono a formare il corrispettivo lordo solo quando:
– sono sostenute direttamente dal conduttore;
– sono riaddebitate dal locatore al conduttore sulla base dei costi e dei consumi effettivamente sostenuti.

Esempio ritenuta cedolare secca per le spese di pulizia

Per chiarire l’aspetto delle spese di pulizia in merito alla ritenuta cedolare secca, qui di seguito alcuni esempi:

Esempio 1

Canone di locazione euro 100

Spese per pulizia non comprese nel canone euro 20

Ritenuta cedolare secca: euro 21 (100 x 21%)

Esempio 2

Canone di locazione euro 120 ( comprensivo del servizio di pulizia)

Ritenuta cedolare secca: euro 25,2 (100 x 21%).

Esempio ritenuta cedolare secca per le spese di intermediazione

Per quanto riguarda l’inclusione nel corrispettivo lordo della provvigione dovuta all’intermediario, bisogna considerare quanto stabilito nel contratto di intermediazione e nel contratto di locazione.

La provvigione non risulta compresa nel corrispettivo quando è addebitata direttamente dall’intermediario al conduttore.

Esempio 1:

Provvigione dovuta dal conduttore euro 30

Canone di locazione euro 100

Ritenuta cedolare secca: euro 21 (100 x 21%)

Allo stesso modo non è compresa quando l’intermediario l’addebita direttamente al locatore, il quale non la ribalta sul conduttore.

Esempio 2:

Provvigione dovuta dal locatore euro 30

Canone di locazione euro 100

Ritenuta cedolare secca: euro 21 (100 x 21%)

La provvigione, invece, concorre alla determinazione del corrispettivo lordo da assoggettare a ritenuta se è trattenuta dall’intermediario sul canone dovuto al locatore in base al contratto.

Esempio 3:

Provvigione dovuta dal locatore euro 30

Canone di locazione euro 100 + 30 = 130

Ritenuta cedolare secca: euro 27,3 (130 x 21%).

Pertanto, si può affermare che l’intermediario deve operare la ritenuta sull’intero importo indicato nel contratto di locazione breve che il conduttore è tenuto a versare al locatore.

Ritenuta cedolare secca: d’acconto o d’imposta?

La ritenuta deve essere effettuata al momento del pagamento al beneficiario della somma richiesta l’affitto e si considera operata:

  • A titolo d’acconto: se il beneficiario non esercita, in sede di dichiarazione dei redditi, l’opzione per questa modalità di tassazione;
  • A titolo d’imposta: se il locatore sceglie come regime di tassazione quello della cedolare secca. In questo caso la ritenuta sostituisce, per il locatore, l’Irpef e le addizionali sui redditi derivanti dalla locazione.

Ritenuta locazioni brevi: quando e come si versa

La ritenuta deve essere versata con il modello F24 entro il giorno 16 del mese successivo a quello in cui è stata operata.
L’intermediario può effettuare un unico versamento cumulativo relativo all’importo delle ritenute operate in ciascun mese.
Con la risoluzione n. 88/E del 5 luglio 2017, l’Agenzia delle Entrate ha istituito il codice tributo “1919” da utilizzare per il versamento.
Il codice va riportato nella sezione “Erario” del modello F24, in corrispondenza della colonna “importi a debito versati” con l’indicazione nei campi “Rateazione/regione/prov/mese rif.” e “Anno di riferimento” del mese e dell’anno cui la ritenuta si riferisce, rispettivamente nei formati “00MM” e “AAAA”.

Qualora la ritenuta del 21% sia versata dal rappresentante fiscale in Italia di intermediario non residente, è opportuno prestare attenzione al versamento della ritenuta. In particolare:

  • Nel campo codice fiscale della sezione contribuente deve essere indicato il codice fiscale del soggetto rappresentato, intestatario della delega F24;
  • Nel campo codice fiscale del coobbligato, erede, genitore, tutore o curatore fallimentare deve essere indicato il codice fiscale del rappresentante con riferimento al quale deve essere compilato anche il codice identificativo con il codice 72.

Esempio di compilazione del modello F24 Codice Tributo 1919

Ipotizziamo la seguente situazione:

importo da versare: 300 euro
anno cui si riferisce la ritenuta: 2023
mese di riferimento: gennaio

codice tributo
1919
mese rif.
01
anno di riferimento
2023
importo a debito versati
300

E’ possibile recuperare le ritenute versate in eccesso tramite compensazione?

L’Agenzia delle Entrate con la risoluzione n. 88/E del 5 luglio 2017 ha istituito i codici da utilizzare per recuperare eventuali eccedenze di versamento. In particolare, deve essere utilizzato:
il codice tributo “1628” – per recuperare in compensazione, mediante il modello F24, eventuali eccedenze di versamento delle ritenute dai successivi pagamenti di competenza del medesimo anno
il codice tributo “6782” – per recuperare in compensazione eventuali eccedenze di versamento delle ritenute dai pagamenti di competenza dell’anno successivo.

Certificazione unica locazioni brevi: compilazione

Adesso vediamo nel dettaglio come deve essere compilata la certificazione unica locazioni brevi in ogni suo punto.

Il provvedimento del 12 luglio 2017 dell’Agenzia delle Entrate ha previsto, per i contratti relativi alla medesima unità immobiliare e stipulati dal medesimo locatore, che la comunicazione dei dati possa avvenire anche in forma aggregata. Per ogni singola unità immobiliare, l’esposizione dei dati deve essere effettuata adottando sempre il medesimo criterio, o in forma aggregata o in forma analitica.

Punto 1 – N° Contratti di Locazione

Nella ipotesi in cui l’esposizione dei dati venga effettuata in forma aggregata, nel punto 1 “N. contratti di locazione” occorre riportare il numero complessivo dei contratti stipulati relativi alla singola unità immobiliare; diversamente – esposizione dei dati in forma analitica – il punto 1 non deve essere compilato.

Punto 2 – Unità Immobiliare Intera

Nel punto 2 occorre indicare se trattasi di un contratto che prevede la locazione dell’intera unità immobiliare.

Punto 3 – Unità Immobiliare Parziale

La casella di cui al punto 3, è alternativa al punto 2 e deve essere barrata solo nel caso in cui il contratto preveda la locazione parziale dell’unità immobiliare.

Punto 4 – Durata del contratto di locazione

E’ necessario indicare l’anno relativo al periodo di locazione che si sta indicando. Se il periodo è compreso tra due periodi d’imposta, in questo caso è necessario compilare due righi della certificazione unica, separando i dati relativi ai singoli periodi d’imposta.

Punto 5 – Durata del contratto nell’anno di riferimento

In questo punto deve essere indicato il numero di giorni di durata del contratto di locazione breve ricompresa nel periodo di riferimento. In caso di compilazione in forma aggregata i giorni da riportare devono essere conteggiati considerando una sola volta i periodi coincidenti.

Punti da 6 a 13 – Dati di indirizzo dell’immobile

In questi punti devono essere indicati gli estremi di ubicazione dell’immobile.

Punti da 14 a 18 – Dati Catastali dell’immobile

Devono essere indicati gli estremi catastali dell’immobile (Sezione/Comune/Foglio/Particella/Subalterno, etc.). Fino allo scorso anno l’indicazione di questi dati era facoltativa, mentre da quest’anno è obbligatoria.

Punto 19 – Importo del corrispettivo della locazione

In questo punto deve essere indicato l’importo lordo della locazione breve. Se la locazione è a cavallo d’anno, l’importo deve essere suddiviso in base ai giorni di competenza per ciascun periodo d’imposta.

Punti 20 – Ritenuta operata

Deve essere indicata la ritenuta secondo le modalità chiarite nella circolare dell’Agenzia delle Entrate. Deve essere indicato l’importo delle ritenute versato con codice tributo 1919.

Punti 20 – Locatore non proprietario

La casella deve essere barrata nel caso in cui il percipiente al quale viene consegnata la CU non è il proprietario dell’immobile. Questa situazione si può configurare nei seguenti casi:

  • Sublocazione breve;
  • Locazione breve stipulata dal comodatario con un soggetto terzo estraneo al contratto di comodato.

Certificazione Unica locazioni brevi: fino a 4 appartamenti

La Certificazione Unica 2023 anno 2022 recepisce la disposizione prevista dall’art. 1 comma 595 della Legge 178/2020 (legge di bilancio 2021), secondo cui, il regime delle locazioni brevi è compatibile con la “destinazione alla locazione breve di non più di 4 appartamenti per ciascun periodo d’imposta”. La disposizione normativa ha introdotto una presunzione di imprenditorialità per le locazioni brevi fissando che, dal periodo d’imposta 2021, l’attività di locazione breve si presume svolta in forma imprenditoriale se il locatore adibisce a tal fine più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta. Superata tale soglia, non sarà più possibile applicare la disciplina delle locazioni brevi, né, conseguentemente, la cedolare secca. La locazione si considererà “imprenditoriale” ex art. 2082 c.c. a prescindere dai servizi offerti e dalla “professionalità” del locatore.

Se desideri approfondire l’aspetto relativo all’imprenditorialità nelle locazioni brevi previsto dalla Legge di Bilancio 2021, ti consiglio di leggere il seguente contributo: “Cedolare secca locazioni brevi: massimo 4 appartamenti.

Attenzione tra certificazione di reddito fondiario e reddito diverso: principio di competenza e di cassa

In fase di compilazione della certificazione redditi locazioni brevi, è necessario verificare la natura del reddito prodotto e della relativa tassazione, ossia:

  • Reddito fondiario: nel caso di locazioni brevi effettuate dal proprietario dell’immobile, e tassazione secondo il principio di competenza;
  • Reddito diverso: nel caso di sublocazioni o locazioni brevi effettuate in comodato, e tassazione secondo il principio di cassa.

Pertanto, in presenza di redditi fondiari, e di locazione a cavallo d’anno, è necessario scomporre tra i due anni sia il corrispettivo che la relativa ritenuta.

Vediamo qui di seguito qualche esempio.

Poniamo il caso di una locazione dal 25 dicembre 2021 al 5 gennaio 2022 (12 giorni complessivi); corrispettivo pattuito € 1.000; ritenuta subita € 210; proprietario dell’immobile e presenza di un intermediario immobiliare; il corrispettivo è stato incassato il 28 dicembre 2021 al netto della ritenuta.

ANNO 2021: (1000/12X7) = € 583,33 (210/12X7) = € 122,50

ANNO 2022: (1000/12X5) = € 416,67 (210/12X5) = € 87,50

In presenza di redditi diversi, invece, che seguono il criterio di cassa, il caso potrà essere gestito come segue:

locazione dal 25 dicembre 2021 al 5 gennaio 2022 (12 giorni complessivi); corrispettivo pattuito € 1.000; ritenuta subita € 210; sublocatore dell’immobile che lo concede in locazione; presenza di un intermediario immobiliare; il corrispettivo è stato incassato il 28 dicembre 2021 al netto della ritenuta.

Nella certificazione unica per le locazioni brevi dell’anno n viene indicato l’intero importo di reddito e di ritenuta.

Certificazione unica locazioni brevi immobile in comproprietà

Nel caso in cui l’immobile locato sia in comproprietà, ogni comproprietario deve indicare in dichiarazione la propria quota del corrispettivo lordo spettante. Poiché nella nella certificazione unica è indicato solitamente solo il codice fiscale del soggetto che ha stipulato il contratto di locazione breve, ossia di uno dei comproprietari, l’importo del corrispettivo indicato nella certificazione unica cautelativamente è riportato nella dichiarazione precompilata di questo soggetto.

I comproprietari devono indicare nelle proprie dichiarazioni le rispettive quote del corrispettivo percepito per la locazione breve a prescindere da quello risultante dalla certificazione unica.

Scadenza presentazione certificazione unica locazioni brevi

Di seguito le scadenze previste per gli adempimenti degli intermediari o dei gestori dei portali relativi all’anno d’imposta 2023:

  • Certificazione Unica CU (quadro Locazioni brevi): 16 marzo 2024, che essendo sabato, slitta al 18 marzo);
  • Comunicazione Locazioni Brevi CLB 2024: 30 giugno 2024 (che essendo domenica slitta al 1° luglio);
  • Modello 770/2024: 31 ottobre 2024.

Come chiarito dalla risoluzione n. 13/E del 4 marzo 2024 La Certificazione CU 2024 Locazioni Brevi non è tra le forme di reddito come i redditi da lavoro autonomo professionali, per le quali è stata ammessa la trasmissione entro il 31 ottobre. La scadenza della CU Locazioni Brevi è quindi confermata per il 18 marzo.

Sanzioni per errata tardiva o omessa certificazione unica locazioni brevi

Per ogni certificazione unica omessa, tardiva o errata si applica la sanzione di 100 euro per ogni comunicazione con un massimo di 50.000 euro. Tuttavia è possibile beneficiare della riduzione delle sanzioni tramite l’istituto del ravvedimento operoso.

Nei casi di errata trasmissione, se la certificazione corretta viene inviata entro i cinque giorni successivi, non si applica la sanzione. Qualora, invece, venga inviata una certificazione unica in ritardo o rettificativa nei 60 giorni successivi la sanzione di 100 euro è ridotta ad un terzo (33,33 euro) per ogni certificazione con un massimo di 20.000 euro di sanzione. E’ considerata violazione “meramente formale” la certificazione rilasciata dopo il termine stabilito ma che non pregiudica gli obblighi dichiarativi del sostituto e non ostacola l’attività di controllo. Se desideri approfondire il tema delle sanzioni, ti consiglio il seguente contributo: “Sanzione certificazione unica 2022: le regole“.

Come regolarizzare gli adempimenti omessi

Qualora non siano state presentate le comunicazioni previste (Certificazione Unica CU o Comunicazione CLB 2024), ti consiglio di regolarizzare la situazione prima della presentazione del modello 770/2024.

Consiglio inoltre la regolarizzazione anche per le annualità precedenti: infatti è possibile inviare tardivamente le comunicazioni omesse per gli anni di imposta dal 2017 in poi.

Profili penali

Oltre alle ordinarie sanzioni per la mancata presentazione della certificazione e versamenti non effettuati, l’omesso versamento di ritenute dovute prevede anche una soglia di punibilità di 150.000, superata la quale, ai sensi dell’art. 10-bis del D.Lgs. 74/2000, è prevista la pensa della reclusione da sei mesi a due anni per il rappresentante legale della società o titolare della ditta.

Tale sanzione e soglia si applicano anche nel caso di omesso versamento parziale su una quota dell’imponibile.

Si applicano anche le sanzioni pecuniarie previste per i sostituti d’imposta.

Certificazione unica locazioni brevi: conclusioni

In questo contributo ho cercato di fornirti informazioni utili per una corretta applicazione della ritenuta ed una corretta compilazione della certificazione unica locazioni brevi.

Si tratta di un adempimento importante se operi come intermediario immobiliare o gestore di portali telematici. In particolare, dovrai porre particolare attenzione alla determinazione del reddito, tra reddito fondiario e reddito diverso per quanto visto in precedenza in relazione alla predisposizione del modello CU.

Qui di seguito troverai il link per metterti in contatto con me in modo da poter risolvere eventuali dubbi in merito.

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