Cessione contratto di locazione: come funziona

La cessione del contratto di locazione si perfeziona con la comunicazione all’Agenzia delle Entrate e il contestuale pagamento dell’imposta di registro in misura fissa o variabile a seconda che l’accorda tra le parti sia previsto il pagamento di un corrispettivo o meno.

Il contratto di locazione è un particolare contratto tramite il quale si costituisce un diritto reale di godimento su un immobile ai fini abitativi o commerciali. E’ un negozio ad effetti obbligatori, in quanto una parte si impegna a far godere una cosa mobile o immobile all’altra per un certo tempo. L’altra parte a fronte di questo si impegna a corrispondere un corrispettivo. In particolare, in questo contributo voglio andare ad analizzare una particolare casistica che può verificarsi durante la locazione, ovvero la possibilità di cedere il contratto.

Le parti del contratto possono fissare al suo interno la presenza di una specifica clausola che può prevedere la cessione del contratto stesso a terzi.

Vediamo pertanto nel dettaglio in questo contributo quali sono le caratteristiche della cessione del contratto e gli adempimenti da porre in essere.

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Cessione contratto di locazione: normativa

Il codice civile prevede per ciascuna delle parti del contratto di cedere lo stesso ad un altro soggetto. Infatti, l’art. 1406 del c.c. prevede che:

“Ciascuna parte può sostituire a sé un terzo nei rapporti derivanti da un contratto con prestazioni corrispettive, se queste non sono state ancora eseguite, purché l’altra parte vi consenta.”

Con la cessione del contratto il cessionario (colui che subentra) acquista oneri e benefici.

Anche la Legge n. 392/1978 ha previsto specifiche norme riguardanti la cessione del contratto. In modo particolare riguardo alla tutela del conduttore, prevedendo delle cessioni ex legge in caso di morte del conduttore o cessione d’azienda o vendita di immobile.

Anche la corte costituzionale ha introdotto la cessione anche all’altro coniuge in caso di separazione.

Cessione del contratto di locazione ad uso abitativo

In base all’art.6 della Legge n. 392/1978, nel contratto di locazione ad uso abitativo, in caso di morte del conduttore succedono nel contratto di locazione il coniuge, gli eredi e i parenti e affini con lui abitualmente conviventi. Con la sentenza della Corte Costituzionale n. 404/98 il diritto è stato esteso al convivente. In caso di separazione giudiziale, di scioglimento del matrimonio o di cessazione degli effetti civili dello stesso, succede al contratto l’altro coniuge. Questo, nel caso in cui il diritto di abitare nella casa familiare sia stato attribuito dal giudice all’altro coniuge.

Cessione del contratto di locazione ad uso diverso da quello abitativo

In base all’art. 37 della Legge n. 392/1978, nel contratto di locazione ad uso diverso da quello di abitazione, alla morte del conduttore subentrano coloro che per successione ereditaria o per precedente rapporto (ad esempio, societario) risultante da atto di data certa anteriore alla morte, hanno diritto a continuare l’attività (anche se poi decideranno di svolgere un’altra attività o di recedere dal contratto).

Nel caso di separazione legale o consensuale, di scioglimento o di cessione degli effetti civili del matrimonio, il contratto di locazione si trasferisce al coniuge, anche se non conduttore. Questo, a patto che continui nell’immobile la stessa attività già ivi esercitata assieme all’altro prima della separazione legale o consensuale.

Differenza tra cessione e subentro

Molto spesso i due termini vengono utilizzati come sinonimi ma vi è una profonda differenza. La cessione del contratto viene definita subentro ex lege in caso in cui la modifica del contratto è legata a fatti estranei alla volontà delle parti. Vediamo qui di seguiti alcuni casi di subentro ex lege nella posizione del conduttore:

• Decesso del conduttore: se presenti, gli succedono nel contratto il coniuge (il convivente, more uxorio o il contraente nelle unioni civili), gli eredi o i parenti e affini con lui abitualmente conviventi;
• Separazione o divorzio di coppie conviventi in locazione: al conduttore succede nel contratto l’altro coniuge, qualora il diritto di abitare nella casa familiare gli sia stato attribuito dal giudice o in accordo con l’altro coniuge;
• Cessione del contratto a terza parte: il subentro può avvenire solo ed esclusivamente previo assenso da parte del locatore.

Nel caso in cui il proprietario dell’immobile locato venda l’immobile ad un terzo, si realizza una modifica nel lato soggettivo del contratto di locazione che comporta la sostituzione dell’originario locatore con un nuovo proprietario/locatore. Tale fattispecie viene comunemente denominato “subentro Ex Lege” del nuovo acquirente ed è prevista:

• Dall’art. 1602 del c.c. che, il terzo acquirente subentri, dal giorno dell’acquisto, nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione;
• Dall’art. 7 e 41 della Legge n. 392/1978 che, stabiliscono la nullità delle clausole che prevedono la risoluzione del contratto in caso di vendita dell’immobile locato.

Pertanto, anche contro la volontà delle parti, la compravendita dell’immobile locato comporta automaticamente l’ingresso dell’acquirente nella posizione soggettiva ricoperta dal contraente originario.

Abbiamo invece una cessione del contratto di locazione quando il locatore e conduttore decidono “volontariamente” di cedere il contratto di locazione. Abbiamo una cessione del contratto di locazione nell’ipotesi in cui tu abbia affittato la casa a due inquilini, Mario e Paolo. Ipotizziamo che Maria decida un bel giorno di andarsene, trovando un sostituto (esempio Carlo).

Comunicazione cessione contratto di locazione

Il primo passo per poter dar vita alla cessione del contratto di locazione è comunicare alla parte contraente tramite lettera raccomandata o PEC, la propria volontà di effettuare la cessione a terzi della propria posizione all’interno del contratto di locazione. Anche in questo caso, il preavviso di sei mesi decorre dalla data di ricezione della lettera. Ipotizziamo che sia il locatore la parte intenzionata a cedere il contratto, quest’ultimo ha la possibilità di esercitare il rifiuto del rinnovo del contratto alla fine del primo periodo di scadenza (al termine dei 4 anni).

In caso di contratti ad uso commerciale ricordo che il preavviso deve essere di dodici mesi.

Scrittura privata

Quando il subentro è la conseguenza di un atto di legge, non è richiesta la stesura di una scrittura, ma soltanto la comunicazione all’Agenzia delle Entrate vista al paragrafo precedente.

Al contrario, nel caso di una cessione volontaria stabilita da entrambi le parti, le parti devono redigere una scrittura privata che:

• riepiloghi le parti in causa;
• riassuma i riferimenti ai termini dell’accordo di locazione;
• attesti che tutte le parti in causa, entranti e uscenti, siano state informate della cessione del contratto.

Cessione contratto di locazione adempimenti

La comunicazione della cessione del contratto di locazione è prevista dall’art. 17 comma 1 del D.P.R. n. 131 del 1986:

“L’imposta dovuta per la registrazione dei contratti di locazione e affitto di beni immobili esistenti nel territorio dello Stato nonché per le cessioni, risoluzioni e proroghe anche tacite degli stessi, è liquidata dalle parti contraenti ed assolta entro 30 giorni mediante versamento del relativo importo presso uno dei soggetti incaricati della riscossione, ai sensi dell’articolo 4 del decreto legislativo 9 luglio 1997, n. 237. Entro il termine di 30 giorni deve essere presentata all’ufficio presso cui è stato registrato il contratto di locazione la comunicazione relativa alle cessioni, alle risoluzioni e alle proroghe anche tacite dello stesso”

La comunicazione avviene utilizzando i servizi telematici forniti dall’Agenzia delle Entrate ( software RLI o RLI-web).

Compilazione Modello RLI: cessione del contratto

Vediamo qui di seguito come deve essere compilato il modello RLI:

1. indicare il codice “6” nell’elenco degli “Adempimenti successivi” relativi al modello RLI; 
2. compilare la casella ” Tipologia di subentro” inserendo il codice “2” previsto “in caso di trasferimento di uno o più diritti reali su beni immobili oggetto del contratto di locazione”. 
3. in presenza delle condizioni di legge, in sede di subentro nella posizione di locatore, può essere esercitata anche l’opzione per accedere al regime della cedolare secca entro l’ordinario termine di trenta giorni decorrente dalla data del subentro. 
4. indicare la data relativa all’adempimento nella casella “Data fine proroga o data cessione o Data risoluzione o data subentro” e gli estremi del contratto;
5. compilare il quadro “B” contenente i dati anagrafici del soggetto che non è più parte del contratto (selezionando la casella cedente) e del subentrato (selezionando la casella cessionario/subentrante).

L’Agenzia delle Entrate con l’interpello n. 676 del 7 ottobre 2021 è tornata sul tema dell’assolvimento degli obblighi derivanti dalla comunicazione della cessione del contratto di locazione.

Imposta di registro cessione contratto di locazione

La regola generale per la cessione del contratto di locazione prevede il versamento dell’imposta di registro. L’importo dell’imposta di registro varia a seconda che l’accordo tra le parti preveda un corrispettivo o meno. L’imposta di registro per le cessioni:

• senza corrispettivo: è pari alla misura fissa di 67 euro;
• con corrispettivo: è pari al 2% del corrispettivo pattuito (con il minimo di 67 euro).

L’imposta di registro deve essere versata entro 30 giorni dalla manifestazione dell’evento:

• utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate (software RLI o RLI-web) tramite richiesta di addebito sul conto corrente;
• con il modello F24 Elementi identificativi, utilizzando il codice tributo 1502.

In caso di versamento con 24 Elementi identificativi è necessario comunicare la cessione all’ufficio dove è stato registrato il contratto presentato, nello stesso termine di 30 giorni, il modello RLI debitamente compilato.

Diversamente, in caso di modifica delle parti del contratto derivanti da eventi estranei alla volontà negoziale, il subentro nella posizione del locatore o del conduttore, deve essere comunicata all’Agenzia delle Entrate ma non deve essere corrisposta alcuna imposta.

Imposta di registro: Modello F24 Elide

Il pagamento dell’imposta di registro può essere effettuato tramite il modello F24 Elide. Nel modello F24 elide, dovranno essere inseriti:

• i dati identificativi del nuovo locatore e di quello uscente;
• i dati della registrazione del precedente contratto. Tali dati si possono recuperare dal timbro apposto nell’ultima pagina del contratto;
• codice tributo 1502 che fa riferimento al subentro nei contratti di locazione;
• nella sezione “Erario e Altro” non dovrà essere compilato il codice ufficio e codice atto;
• nella casella “Tipo” scrivere “F”;

Sanzione omesso versamento imposta di registro

In caso di omesso versamento dell’imposta di registro, si applica la sanzione piena nella misura del 30%, come previsto dall’art. 13 comma 2 del D.Lgs. n. 471/1997. Tuttavia, è possibile beneficiare della riduzione delle sanzioni tramite l’istituto del ravvedimento operoso. Le sanzioni variano in funzione dei tempi in cui viene sanata la violazione, ovvero:

• 0,1% (1/5 di 1/10 del 15%, per ogni giorno), dal 1° al 14° giorno;
• 1,50% (1/10 del 15%) dal 15° al 30° giorno;
• 1,67% (1/9 del 15%) dal 31° al 90° giorno;
• 3,75% (1/8 del 30%) oltre il 90° giorno ed entro un anno;
• 4,29% ( 1/7 del 30%) se il ritardo supera un anno ma non i due anni;
• 5% (1/6) se il ritardo supera i 2 anni.

Per sanare l’omesso versamento dell’imposta di registro, il contribuente dovrà provvedere al versamento dell’imposta, delle sanzioni e gli interessi legali, tramite il modello F24 ELIDE.

Ravvedimento operoso sprint

Se il pagamento dell’imposta di registro avviene entro i primi 14 giorni, la sanzione è ridotta dello 0,1%. Il nostro legislatore, al fine di incentivare la regolarizzazione spontanea da parte del contribuente, ha previsto una sanzione ancora più favorevole, il c.d. ravvedimento Sprint. Dal 1 gennaio 2016, tale sanzione si è ridotta dallo 0,2% allo 0,1%. La sanzione, dovrà essere calcolata sul numero dei giorni di ritardo del versamento dell’imposta di registro.

Ravvedimento breve e intermedio da 30 a 90 giorni

Nel ravvedimento operoso breve la sanzione differisce a seconda che il contribuente intenda sanare spontaneamente la violazione entro 30 gg o entro 90 gg. In caso di regolarizzazione entro 30 giorni, il contribuente verserà una sanzione ridotta dell’1,5%. Mentre, in caso di regolarizzazione entro 90 giorni, la sanzione ridotta sarà pari al 1,67%.

Ravvedimento operoso entro e oltre 1 o 2 anni

Il ravvedimento operoso lungo, consente al contribuente di versare una sanzione ridotta del 3,75%, se effettua il pagamento entro 1 anno dalla scadenza. Dal 2015, la Legge di Stabilità, al fine di incentivare la regolarizzazione spontanea da parte del contribuente, ha previsto un nuovo ravvedimento operoso più lungo. Infatti, è prevista una sanzione ridotta del 4,2%, se il contribuente effettua il pagamento entro 2 anni dalla scadenza.

Calcolo ravvedimento imposta di registro

Per semplificare, qui di seguito riporto un esempio di calcolo ravvedimento operoso imposta di registro. Ipotizziamo che sia stato omesso il versamento di € 500 di imposta di registro. Qui di seguito nella tabella troverai le sanzioni rapportate ai tempi in cui viene sanata la violazione.

Imposta Omessa	Ritardo versamento	Sanzione ridotta	Importo sanzione
500 euro	dal 1° al 14° giorno	0,1%	0,5 euro
500 euro	dal 15° al 30° giorno	1,5%	7,5 euro
500 euro	dal 31° al 90° giorno	1,67%	8,35 euro
500 euro	oltre il 90° giorno ed entro un anno	3,75%	18,75 euro
500 euro	oltre un anno ed entro due anni	4,29%	21,45 euro
500 euro	Oltre i due anni	5%	25,00 euro

Imposta di registro: codici tributi

Qui di seguito ti riporto i codici tributo da utilizzare nella compilazione del modello F24 Elide:

• Codice tributo “1500” Imposta di registro per prima registrazione;
• Codice tributo “1501” Imposta di registro per annualità successive;
• Il codice tributo “1502” Imposta di registro per cessioni del contratto;
• Codice tributo “1503” Imposta di registro per risoluzione del contratto;
• Codice tributo “1504” Imposta di registro per proroghe del contratto;
• Il codice tributo “1505” Imposta di bollo;
• Codice tributo “1506” Tributi speciali e compensi;
• Codice tributo “1507” Sanzioni da ravvedimento per la tardiva prima registrazione;
• Il codice tributo “1508” Interessi da ravvedimento per tardiva prima registrazione;
• Codice tributo “1509” Sanzioni da ravvedimento per tardivo versamento di annualità e adempimenti successivi;
• Codice tributo “1510” Interessi da ravvedimento per tardivo versamento di annualità e adempimenti successivi.

Cessione contratto affitto cedolare secca

Nel caso di subentro nel contratto da parte del nuovo conduttore se era stata esercitata l’opzione della cedolare secca continua ad applicarsi. In questo caso, in sede di registrazione del subentro del contratto di locazione non è dovuta l’imposta di registro. Questo, è stato chiarito dall’Agenzia delle Entrate nella FAQ pubblicata sul sito:

“L’imposta sostitutiva non sostituisce l’imposta di registro dovuta sulla cessione del contratto”

Il provvedimento n. 55394 del 07/04/2011, chiarisce che tra le imposte “sostitutive” dalla cedolare secca, cita l’imposta di registro dovuta sulle risoluzioni e sulle proroghe del contratto di locazione, ma non l’imposta dovuta sulle cessioni.

Cessione contratto di locazione: conclusioni e consulenza

Come avrai visto leggendo questo contributo, il nostro legislatore ha previsto specifici casi in cui è possibile la cessione del contratto di locazione. Inoltre, è previsto la possibilità di cessione nel caso di volontà di entrambi le parti. La cessione del contratto di locazione è soggetto a registrazione da parte dell’Agenzia delle Entrate ed al pagamento dell’imposta di registro in alcuni casi.

Per evitare di commettere errori, affidati a professionisti esperti del settore che ti assisteranno sia nella fase di redazione della scrittura privata che nella registrazione del contratto di locazione.