Cessione del preliminare: come funziona e i rischi

La cessione del preliminare è una pratica finanziaria regolata dagli articoli 1406 e segg. del Codice Civile.
In questi, viene sancito che è possibile cedere ad un terzo le prestazioni derivanti da un contratto, se tali prestazioni non siano state ancora espletate, previo consenso dell’altra parte.

L’istituto della cessione del preliminare (o cessione del compromesso) rappresenta una risorsa molto utile per chi è alla ricerca di opportunità di investimento immobiliare.

In base a esso l’investitore, dopo aver individuato un’occasione immobiliare e sottoscritto un contratto preliminare di compravendita, può cederlo a un terzo soggetto che subentra nel ruolo di acquirente.

Vediamo in questo contributo nel dettaglio come funziona la cessione del contratto preliminare e quali sono i rischi legati a questa operazioni. Infine gli accorgimenti da porre in atto per tutelarsi.

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Cessione del preliminare: che cos’è

La cessione del preliminare è regolata dagli articoli 1406 e segg. del Codice Civile.

All’art. 1406 del c.c. è sancito che è possibile cedere ad un terzo le prestazioni derivanti da un contratto, se tali prestazioni non siano state ancora espletate, previo consenso dell’altra parte.

Come si evince dalla norma, per potere essere ceduto il preliminare, è essenziale il consenso dell’altra parte. Per tutelarsi consiglio che tale consenso venga espresso preventivamente nello stesso contratto preliminare. La cessione del preliminare molto spesso si attua tramite la nomina di un terzo nel contratto preliminare ( “riserva di nomina” art. 1401 del c.c.). Questa forma viene utilizzata senza fini di lucro ( ad es. padre che nomina il figlio).

Cessione del preliminare: investimento immobiliare

Questa operazione è contraddistinta dall’esigenza di fare un investimento. Il cui scopo pertanto sarà quello di trarne profitto.

Qui di seguito vediamo quali sono i fattori più importanti da considerare nel caso di cessione del preliminare.

Il primo aspetto da considerare è sicuramente il prezzo dell’immobile. Essenziale è trovare un immobile che abbia davvero un prezzo molto più basso rispetto al valore di mercato. Inoltre un’altra variabile importante da considerare è la tempistica. Sarà necessario negoziare una tempistica per andare a rogito abbastanza lunga. In modo da avere il tempo necessario per effettuare i lavori nell’immobile o risolvere eventuali problemi dello stesso. Inoltre dovremo essere in grado di trovare un potenziale acquirente ancora prima di firmare il preliminare.

Infine avere una capienza economica per poter affrontare l’operazione. Qualora affiorassero degli imprevisti e non sarà possibile cedere il preliminare bisognerà concludere il contratto con il proprietario venditore, alla cifra promessa. La caparra e, qualora fossero stati eseguiti dei lavori di ristrutturazione all’interno dell’immobile, andranno persi.

In quali contratti è possibile subentrare?

E’ possibile subentrare in tutti i contratti, si pensi anche al contratto di locazione. In questo contributo affrontiamo la cessione del preliminare finalizzato all’acquisto di un’abitazione. E’ necessario che il contratto in essere abbia prestazioni ancora non eseguite. In caso contrario non ci sarebbe una posizione da cedere. Si pensi al caso del contratto preliminare di compravendita, in cui le parti si sono obbligate l’una a vendere e l’altra ad acquistare. IL corrispettivo derivante dalla vendita non deve essere già stato pagato. Nel coso in cui sia stata pagata una somma a titolo di caparra può esservi il subentro. Tuttavia vi sarà il recupero della somma pagata.

Cosa succede dopo il subentro?

Dopo la cessione, il nuovo contraente subentra nel contratto. Pertanto è soggetto a tutte le prestazioni a cui era soggetto l’iniziale contraente. Il venditore potrà opporre al nuovo promissario acquirente tutto ciò che poteva opporre all’iniziale contraente. Anche ai patti relativi al prezzo, alle modalità della consegna, ai tempi di stipula del contratto definitivo. Nel momento in cui si subentra in un contratto, occorre accettarne tutte le condizioni. Una volta subentrati in un contratto preliminare, le nuove parti possano nuovamente accordarsi prima del definitivo. Ad esempio per porre qualche modifica al loro rapporto.

Cessione del preliminare: tassazione

L’Agenzia delle Entrate con la risoluzione n.6/E del 19 gennaio 2015 ha dato un parere in merito alla tassazione della plusvalenza da cessione del preliminare. L’Agenzia delle Entrate ha chiarito nella circolare che la vendita del preliminare è fiscalmente rilevante e trova posto tra i redditi diversi dell’articolo 67, comma 1, del Tuir. Se desideri approfondire questo aspetto ti consiglio di leggere questo contributo: plusvalenza da cessione del preliminare: tassazione.

Cessione del preliminare: costi

Essendo il preliminare soggetto ad imposta di registro in misura fissa, la cessione del preliminare è soggetta all’imposta fissa. Qualora la cessione del preliminare di compravendita avvenga a titolo oneroso, è tassabile con l’aliquota proporzionale del 3%. Questo in quanto avente per oggetto prestazioni a contenuto patrimoniale. Il nuovo promittente acquirente si potrà dedurre in sede di registrazione del definitivo, le eventuali imposte proporzionali pagate dal soggetto cedente al momento della registrazione del preliminare. Se il soggetto cedente è un soggetto Iva, la cessione sarà imponibile ai sensi dell’art. 3, comma secondo, n.5 del DPR n. 633/1972. Per il principio dell’alternatività fra Iva e imposta di registro, la cessione onerosa del preliminare è soggetta ad imposta di registro in misura fissa.

Cessione del preliminare: tipologia di contratti

In un preliminare di compravendita immobiliare con intestazione di un terzo sono le le tipologie di contratto:

  1. Contratto preliminare di compravendita per persona da nominare;
  2. Il Contratto preliminare di compravendita a favore di un terzo;
  3. Contratto preliminare di compravendita con clausola di cedibilità.

Contratto preliminare di compravendita per persona da nominare

In questa tipologia di contratto l’acquirente promittente si riserva la facoltà di nominare, entro un certo termine,  un terzo soggetto che subentra nel preliminare. Quest’ultimo subentra con effetto retroattivo ossia dal momento della sua stipulazione, in aggiunta o in sostituzione del promittente acquirente stesso.

Nel contratto preliminare dovrà essere inserita ad esempio la seguente clausola:

“Il Signor A si obbliga e promette di vendere al Signor B che si obbliga e promette di acquistare, per sé e/o per persona da nominare entro il termine ….. (eventualmente inserire anche essenziale), il seguente immobile….”.

Contratto preliminare di compravendita a favore di un terzo

In questa tipologia di contratto, la sostituzione del promittente acquirente non avviene già nel contratto preliminare, ma soltanto al momento del rogito. Pertanto il terzo nominato non diventa parte sostanziale del contratto preliminare. Nel contratto preliminare dovrà essere inserita ad esempio la seguente clausola:

“Il Signor A si obbliga e promette di vendere al Signor B che si obbliga e promette di acquistare, con riserva di sostituire a sé altra persona, fisica o giuridica, al momento della stipula del contratto definitivo, il seguente immobile ……”.

Contratto preliminare di compravendita con clausola di cedibilità.

In questa tipologia di contratto la cessione ad un terzo soggetto, designato dal promittente acquirente, avviene a titolo derivato e con effetto dal momento della cessione del contratto preliminare.

Esempio di clausola:

“Il Signor A si obbliga e promette di vendere al Signor B che si obbliga e promette di acquistare, con espressa autorizzazione di sostituire a sé altra persona entro il termine fissato per la stipula del rogito notarile, il seguente immobile….”.

I lavori di ristrutturazione e preliminare di vendita

In materia di lavori di ristrutturazione, la detrazione può essere riconosciuta anche al promissario acquirente se è stato stipulato un contratto preliminare di vendita regolarmente registrato.

In materia di detrazione per lavori di ristrutturazione, il trasferimento della detrazione spettante dal promissario acquirente a un soggetto terzo è un caso particolare ancora non affrontato dall’Agenzia delle Entrate.

Siamo nella fattispecie di un contratto preliminare di vendita con clausola di cedibilità per effetto della quale il promissario acquirente si conserva la facoltà di trasferire in capo ad un terzo i diritti derivanti dal preliminare stesso.

Anche in caso di cessione del preliminare di vendita, si ritiene che possa applicarsi la disposizione di cui all’art. 16-bis, comma 8 del Tuir, secondo la quale:

“in caso di vendita dell’unità immobiliare sulla quale sono stati realizzati gli interventi di cui al comma 1, la detrazione non utilizzata in tutto o in parte è trasferita per i rimanenti periodi d’imposta, salvo diverso accordo delle parti, all’acquirente persona fisica dell’unità immobiliare.”

E’ necessario inserire nel contratto di cessione del preliminare apposita clausola, dove è riconosciuta la possibilità di mantenere la detrazione per i lavori effettuati sull’immobile oggetto di futura compravendita in favore del nuovo cessionario.

Cessione preliminare: quali sono i rischi?

La cessione del preliminare è una tecnica che può generarti dei profitti. Tuttavia è un’operazione molto complessa e anche pericolosa a maggior ragione per le persone non del mestiere.

Qui di seguito vorrei riassumerti i principali rischi a cui si può incorrere nel caso di cessione del preliminare:

  • Il primi rischio è legato alla tassazione della cessione del preliminare. Oltre all’imposta di registro dovrai considerare la tassazione della plusvalenza;
  • La copertura finanziaria per poter far fronte a tutta l’operazione. Mi è capitato di persone che hanno soltanto la cifra relativa a dare la caparra confirmatoria e a fare la ristrutturazione ma non hanno la cifra copertura per acquistare l’immobile;
  • Il terzo rischio è legato alla vendita. Si pensi al caso in cui tu abbia versato una caparra ed inoltre effettuato lavori di ristrutturazione. Potrebbe accaderti che la persona che deve vendere l’immobile può pensare di vendere anche ad altre persone lo stesso immobile. Per tutelarti, il mio consiglio è quello di trascrivere il preliminare. Sicuramente la trascrizione ha un costo ma è una garanzia dalla quale non si può prescindere quando si fanno investimenti immobiliari.

Cessione del preliminare: consulenza

Se sei arrivato fin qui nella tua lettura, avrai intuito che l’operazione di cessione del preliminare rappresenta un’opportunità di investimento immobiliare. Tuttavia presenta alcuni rischi sui quali bisogna prestare particolare attenzione per evitare di trovarsi in spiacevoli situazioni. Prima di proporsi per un’operazione di cessione del preliminare occorre domandarsi per quale ragione il proprietario dovrebbe trovare conveniente la nostra proposta, ma soprattutto quali problematiche immobiliari siamo effettivamente in grado di risolvere.

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