Cessione di fabbricati abitativi: Iva o imposta di registro

La cessione di fabbricati abitativi può scontare una diversa disciplina Iva. L’applicazione dell’imposta varia a seconda del soggetto cedente e a seconda del tipo di immobili.

La cessione di immobili abitativi, sotto il profilo delle imposte indirette, comporta l’applicazione dell’Iva o dell’imposta di registro.

In questo contributo vorrei soffermarmi sulla disciplina delle imposte indirette relative alla cessione di fabbricati abitativi.

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Distinzione tra fabbricati abitativi e strumentali

La distinzione tra immobili ad uso abitativo e immobili strumentali deve essere operata con riferimento alla classificazione catastale dei fabbricati, a prescindere dal loro effettivo utilizzato.

Pertanto, sono qualificabili come:

  • fabbricati o porzioni di di fabbricato ad uso abitativo: le unità immobiliari urbane classificate o classificabili nelle categorie del gruppo A, eccetto gli A/10;
  • fabbricati o porzioni di fabbricato strumentali per natura: le unità immobiliari urbane classificate o classificabili nella categorie dei gruppi B, C, D, E, nonché nella categoria A/10;

Cessione di fabbricati abitativi effettuate da soggetti IVA

i contratti di compravendita immobiliare aventi ad oggetto fabbricati abitativi, posti in essere da soggetti passivi IVA, rientrano nel campo di applicazione dell’IVA. Tuttavia, ai sensi dell’art. 10 comma 1 n. 8-bis del D.P.R. n. 633/1972, nella maggior parte dei casi vale il principio dell’esenzione. In quest’ultima ipotesi, non sempre trova applicazione il principio di alternatività tra IVA e imposta di registro.

Con la conversione del DL 223/2006, per le operazioni di cessione immobiliare la regola generale è divenuta quella di esenzione IVA, con l’applicazione dell’imposta di registro e/o delle imposte ipotecaria e catastale in misura proporzionale.

Le cessioni di immobili abitativi effettuate da soggetti IVA, ai sensi dell’art. 10 comma 1 n. 8-bis del DPR 131/86 sono:

  • soggette ad Iva:
    • per obbligo: se ricorrono le due seguenti condizioni:
      • in qualità di cedente figuri l’impresa che ha costruito l’immobile oggetto di vendita, ovvero l’impresa che vi abbia eseguito, anche tramite imprese appaltatrici, un intervento di restauro conservativo, ristrutturazione edilizia o ristrutturazione urbanistica;
      • la vendita sia posta in essere non oltre 5 anni dopo la conclusione dei lavori di costruzione o di recupero.
    • per opzione: a partire dal 26.06.2012, se la cessione è operata dall’impresa di costruzione o ristrutturazione oltre i 5 anni dalla conclusione dei lavori;
    • per opzione: a partire dal 12.08.2012, se la cessione ha ad oggetto alloggi sociali;
  • esente da IVA: in tutti gli altri casi.

Cessione di fabbricati esenti da Iva

Come visto precedentemente, con l’entrata in vigore del DL n. 83 del 22.06.2012 è stato modificato il regime di imponibilità/esenzione da IVA delle cessione di immobili abitativi.

Risultano esenti da Iva le cessioni di immobili abitativi:

  • operate da cedenti (soggetti IVA) diverse da imprese di costruzione o di ristrutturazione;
  • operate, in veste di cedente, da imprese di costruzione o di ristrutturazione, oltre 5 anni dall’ultimazione dei lavori, in assenza di opzione per l’imponibilità espressa in atto dal cedente.

Il regime di esenzione è stato esteso anche alle cessione di alloggi sociali per le quali il cedente non abbia espresso in atto l’opzione per l’imponibilità.

Il regime di esenzione si applica soltanto ai fabbricati già ultimati e non anche a quelli in corso di costruzione, la cui cessione sconta sempre l’IVA.

Imposta di registro ipotecaria e catastale

Le operazioni esenti da IVA ai sensi dell’art. 10 comma 1 n. 8-bis del DPR 633/1972 non sono considerate “soggette ad IVA” ai fini dell’applicazione del principio di alternatività IVA-registro.

Pertanto, le cessioni di fabbricati abitativi esenti da IVA sono soggette all’applicazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale come segue:

Cessione di fabbricati abitativi imponibili Iva

Con le modifiche introdotte dal DL 83/2012, le cessione di fabbricati abitativi scontano l’IVA:

  • per obbligo: se poste in essere dall’impresa costruttrice o di ristrutturazione non oltre 5 anni dall’ultimazione dei lavori;
  • per opzione se:
    • operate dall’impresa costruttrice o di ristrutturazione oltre i 5 anni dopo l’ultimazione dei lavori;
    • hanno ad oggetto alloggi sociali.

Qualora la cessione del fabbricato abitativo risulti imponibile ad IVA, l’imposta di registro è dovuta nella misura fissa pari ad euro 200,00. Le imposte ipotecaria e catastale sono anch’esse fisse nella misura fissa pari ad euro 200,00.

Imponibilità IVA per obbligo

Sono esenti da Iva le cessione di fabbricati a destinazione abitativa, ad eccezione di quelle che:

  • in qualità di cedente figuri:
    • l’impresa che ha costruito l’immobile oggetto di vendita;
    • ovvero l’impresa che vi abbia eseguito, anche tramite imprese appaltatrici, un intervento di restauro conservativo, ristrutturazione edilizia o ristrutturazione urbanistica;
  • quale oggetto della cessione vi sia un fabbricato la cui costruzione risulti ultimata non oltre 5 anni prima della sua cessione.

In presenza delle condizioni di cui sopra, la cessione di immobili abitativi risulta imponibile IVA per obbligo.

Imponibilità Iva per opzione

E’ prevista la possibilità di optare per l’applicazione dell’IVA per tutte le cessioni di immobili abitativi operate dall’impresa costruttrice o ristrutturatrice oltre 5 anni dall’ultimazione dei lavori. E’ prevista l’imponibilità su opzione anche in presenza di cessione di alloggi sociali.

Per la cessioni di immobili abitativi, è possibile optare per l’imponibilità se:

  • se il cedente è l’impresa di di costruzione o di ristrutturazione e la cessione avviene oltre i 5 anni dopo la fine dei lavori;
  • l’immobile ceduto rientra nella definizione di “alloggio sociale”.

Aliquote Iva applicabili

La cessione di fabbricati abitativi soggette ad Iva, sconta l’imposta con le seguenti aliquote:

  • 4%: se oggetto di cessione è una casa di abitazione ad eccezione di quelle di categoria catastale A1, A8 e A9;
  • 10% se oggetto di cessione è un’abitazione “non prima casa”, classificata in una categoria catastale diversa dalle categorie catastali A/1, A/8 e A/9Cessione operate da soggetto non Iva: imposta di registro;
  • 22%: se oggetto di cessione è un’abitazione di lusso, rientrante nella categoria catastale: A/1, A/8 e A/9

Se il cedente è un privato, a prescindere dal fatto che l’acquirente sia un un soggetto privato o con partita Iva, la vendita è fuori campo iva; pertanto alla vendita si applicherà l’imposta di registro con le aliquote calcolate sulla base del titolo di immobile trasferito.

Si applica l’aliquota Iva ridotta del 4% alle cessioni di costruzioni rurali destinate ad uso abitativo del proprietario del terreno.

Quali sono gli effetti del regime di esenzione?

La cessione in regime di esenzione IVA dei fabbricati obbliga il soggetto cedente a porre in essere due adempimenti:

  • la rettifica della detrazione dell’IVA a suo tempo assolta, ex art. 19-bis 2 DPR. 633/1972;
  • la determinazione del “pro rata” di detraibilità ai sensi dell’art. 19-bis DPR. 633/1972.

Pertanto, risulta indetraibile l’IVA relativa all’acquisto di beni e servizi afferenti operazioni esenti.

Le imprese che effettuano sia cessioni esenti da IVA di fabbricati abitativi, che cessioni imponibili di altri fabbricati o di altri immobili, possono operare la separazione facoltativa delle attività, al fine di evitare gli effetti penalizzanti del pro-rata di detraibilità sul diritto alla detrazione.

La separazione dell’attività ha effetti positivi sul diritto alla detrazione dell’IVA assolta a monte, ed in particolare su quella assolta all’atto dell’acquisto di fabbricati strumentali.

Cessione di fabbricati abitativi: conclusioni e consulenza fiscale online

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