Cessione immobili patrimonio posseduti da società: tassazione

Gli immobili patrimonio sono quelli che, per esclusione, non risultano essere strumentali all’attività d’impresa né alla cui produzione o scambio sia diretta l’attività d’impresa.

Gli immobili patrimonio concorrono a formare il reddito d’impresa secondo le modalità proprie dei redditi fondiari.

La plusvalenza derivante dalla cessione immobili patrimonio posseduti da Società concorre alla formazione del reddito d’impresa. Vediamo nel dettaglio in questo contributo, come funziona sia sotto il profilo delle imposte dirette che la disciplina Iva, la cessione di un immobile patrimonio da parte di una società immobiliare.

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Classificazione degli immobili delle imprese

Il primo comma dell’art. 43 del TUIR dispone che:

“Gli immobili che costituiscono beni relativi ad imprese commerciali e quelli che costituiscono beni strumentali per l’esercizio di arti e professioni non sono produttivi di reddito fondiario.”

Con questo principio, il Legislatore ha stabilito che gli immobili che costituiscono beni relativi all’impresa non sono produttivi di reddito fondiario ma concorrono attraverso le componenti positive e negative alla formazione del reddito d’impresa. Il Legislatore con l’art. 43 ha chiarito il concetto di “bene relativo all’impresa” ed ha inteso ricomprendere con tale espressione le seguenti tipologie di immobili:

• Immobili merce;
• Gli immobili patrimonio;
• Immobili strumentali.

La classificazione contenuta nel TUIR dipende dal tipo di collegamento che i beni hanno con l’attività esercitata, non avendo rilievo la natura del bene ma piuttosto la destinazione che l’imprenditore ha stabilito, all’interno dell’attività d’impresa per il bene stesso.

Immobili merce

Rappresentano l’oggetto delle società “immobiliari” sia che essi siano costruiti dall’impresa stessa oppure acquistati da terzi per essere successivamente rivenduti. Tali immobili concorrono a formare il reddito secondo i costi di costruzione, i ricavi delle vendite e le rimanenze.

Immobili patrimonio

Trattasi degli immobili che non costituiscono beni strumentali per l’esercizio dell’impresa né beni alla cui produzione o al cui scambio è diretta l’attività dell’impresa. Concorrono a formare il reddito nell’importo determinato secondo le disposizioni sui redditi fondiari.

Immobili strumentali

Sono utilizzati nel ciclo produttivo e si dividono in:

• strumentali per natura: rientrano gli immobili con categoria catastale B, C, D, E e A/10;
• strumentali per destinazione: rientrano gli immobili utilizzati per l’esercizio dell’impresa.

Partecipano alla formazione del reddito d’impresa secondo le risultanze del Conto Economico.

Gli immobili patrimonio: la determinazione del reddito

La tassazione degli immobili patrimonio è disciplinata dall’art. 90 del Tuir, stabilisce che:

“I redditi degli immobili che non costituiscono beni strumentali per l’esercizio dell’impresa, né beni alla cui produzione o al cui scambio è diretta l’attività dell’impresa, concorrono a formare il reddito nell’ammontare determinato secondo le disposizioni del Capo II del Titolo I per gli immobili situati nel
territorio dello Stato e a norma dell’articolo 70 per quelli situati all’estero. Tale disposizione non si applica per i redditi, dominicali e agrari, dei terreni derivanti dall’esercizio delle attività agricole di cui all’articolo 32, pur se nei limiti ivi stabiliti. Per gli immobili riconosciuti di interesse storico o artistico, ai sensi dell’articolo 10 del codice di cui al D.Lgs. 42/2004, il reddito medio ordinario di cui all’articolo 37, comma 1, è ridotto del 50% e non si applica comunque l’articolo 41. In caso di immobili locati, qualora il canone risultante dal contratto di locazione ridotto, fino a un massimo del 15% del canone medesimo, dell’importo delle spese documentate sostenute ed effettivamente rimaste a carico per la realizzazione degli interventi di cui alla lettera a), comma 1, articolo 3, D.P.R. 380/2001, risulti superiore al reddito medio ordinario dell’unità immobiliare, il reddito è determinato in misura pari a quella del canone di locazione al netto di tale riduzione. Per gli immobili locati riconosciuti di interesse storico o artistico, ai sensi dell’articolo 10 del codice di cui al D.Lgs. 42/2004, qualora il canone risultante dal contratto di locazione ridotto del 35% risulti superiore al reddito medio ordinario dell’unità immobiliare, il reddito è determinato in misura pari a quella del canone di locazione al netto di tale riduzione”.

La tassazione degli immobili patrimonio locati è disciplinata dall’art. 90 del Tuir, stabilisce che concorre alla formazione del reddito d’impresa l’importo maggiore risultante dal seguente confronto:

• canone di locazione risultante dal contratto, ridotto di un importo massimo del 15% in presenza di spese di manutenzione ordinaria effettivamente sostenute;
• rendita catastale rivalutata del 5%.

Cessione immobili patrimonio: tassazione

Gli immobili patrimonio detenuti da Società generano possono generare plusvalenze imponibili all’atto di cessione ai sensi dell’art. 86 del Tuir o minusvalenze deducibili, ai sensi dell’art. 101 del Tuir. L’art. 86 del Tuir definisce quando le plusvalenze devono essere tassate:

“Le plusvalenze dei beni relativi all’impresa, diversi da quelli indicati nel comma 1 dell’art. 85, concorrono a formare il reddito:

• a) se sono realizzate mediante cessione a titolo oneroso;
• b) se sono realizzate mediante il risarcimento, anche in forma assicurativa, per la perdita o il danneggiamento dei beni.
• c) se i beni vengono assegnati ai soci o destinati a finalità estranee all’esercizio dell’impresa.

Nelle ipotesi di cui alla lettera a) e b) del comma 1 la plusvalenza è costituita dalla differenza fra il corrispettivo o l’indennizzo conseguito, al netto degli oneri accessori di diretta imputazione, e il costo non ammortizzato”. Per semplificare proviamo a spiegare il concetto con un esempio.

Ipotizziamo che la società Alfa abbia acquistato un immobile patrimonio, in quanto abitativo e non strumentale all’attività propria dell’impresa, per un importo pari ad euro 300.000. Nel settembre 2020 la Società decide di vendere l’immobile ad un corrispettivo pari ad euro 350.000. La plusvalenza imponibile ai sensi di quanto disposto dall’art. 86 del TUIR sarà pari alla differenza tra il corrispettivo conseguito ed il costo non ammortizzato. Per cui l’imponibile soggetto a tassazione sarà pari ad euro 50.000.

Se desideri approfondire la tassazione degli immobili patrimonio posseduti da Società, ti consiglio di leggere il seguente contributo: “Immobili patrimonio: tassazione“

Cessione immobili patrimonio: tassazione complessiva o rateizzata

La disciplina fiscale legata alle plusvalenze patrimoniali è legata ai seguenti aspetti:

• la classificazione delle plusvalenze tra quelle di natura patrimoniale;
• la scelta della Società tra:
  • tassazione interamente nell’esercizio di maturazione della plusvalenza;
  • rateazione della plusvalenza in 5 anni.

La scelta tra tassazione complessiva o rateizzata è a discrezione del contribuente. Pertanto tale scelta dipenderà unicamente dalla sua convenienza fiscale.

Qui di seguito un esempio per facilitare il concetto.

Ipotizziamo che la Società Alfa chiuda l’esercizio con una perdita fiscale. In questo caso può essere più vantaggioso far concorrere interamente la plusvalenza nell’esercizio. Al contrario, se la stessa Società, chiude l’esercizio con un importante utile fiscale, può essere più vantaggioso rateizzare la plusvalenza, in modo da spostare il carico fiscale negli esercizi successivi. Quello che ti ho proposto è un semplice esempio, pertanto per valutazione la convenienza fiscale della tua Società è necessario analizzare la tua situazione personale nel dettaglio.

Cessione di immobili patrimonio: regime iva

Vediamo adesso i riflessi fiscali da un punto di vista Iva relativi alla cessione di immobili patrimonio. La cessione degli immobili abitativi classificati nella categoria catastale “A” (ad esclusione degli uffici A/10) sono esenti Iva, ai sensi dell’art. 10, comma 1, n. 8 -bis del DPR n. 633/1972. Qui di seguito vediamo quali sono le eccezioni alla regola generale:

• le cessioni effettuate da imprese costruttrici o ristrutturati entro 5 anni dall’ultimazione;
• le cessioni effettuate da imprese costruttrici o ristrutturatrici oltre i 5 anni dall’ultimazione dei lavori. In questo caso l’opzione per l’imponibilità deve essere manifestata nell’atto di compravendita.;
• la cessione di fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali ai sensi del D.M. 22 aprile 2008 (su opzione).

L’opzione dell’imponibilità Iva prevede che l’imposta debba essere applicata tramite il meccanismo del reverse charge, ai sensi dell’art. 17 comma 6, lett. a-bis) del D.P.R. 633/1972.

Il regime del pro-rata

Le operazioni tipiche di una società immobiliare sono la cessione di immobili o la locazione degli stessi. Le operazioni attive imponibili consentono la detrazione dell’Iva sugli acquisti mentre ciò non avviene in caso di operazioni esenti. In presenza di entrambi le tipologie la detrazione dell’iva (normalmente al 100%) viene proporzionalmente a ridursi. Chiaramente maggiore è l’incidenza delle operazioni attive esenti e minore sarà la percentuale di Iva detraibile sugli acquisti. E’ opportuno sapere che le operazioni attive esenti di natura occasionale e quelle non imponibili, fuori campo o non soggette non riducono la percentuale dell’Iva detraibile sugli acquisti.

Soluzione per evitare l’applicazione del pro-rata

Una possibile soluzione per evitare l’applicazione del pro-rata consiste nell’adottare la contabilità separata ai fini Iva per le diverse attività (esenti ed imponibili) ex art. 36, comma 3. Con questa opzione l’Iva ed il regime di detraibilità viene calcolato separatamente per poi confluire in una unica liquidazione periodica (mensile o trimestrale). La legge prevede che si può separare la contabilità Iva tra cessioni o locazioni di immobili abitativi (solitamente esenti) e di immobili strumentali (solitamente imponibili). Ciò permetterà l’integrale detraibilità dell’iva sugli acquisti relativi alla seconda tipologia di attività.

Cessioni immobili patrimonio: conclusioni e consulenza

Come avrai visto leggendo questo articolo, la cessione immobili patrimonio da parte di una società immobiliare ha dei riflessi sia in termini di tassazione della plusvalenza che sul piano della disciplina Iva.

Se desideri approfondire la tua situazione personale, qui di seguito troverai il link per metterti in contatto direttamente con me.