Differenza tra locazione e affitto: ciò che devi sapere

Locazione e affitto sono la stessa cosa o si tratta di concetti differenti?

Locazione e affitto sono termini distinti, che indicano situazioni contrattuali differenti. Nel comune gergo commerciale i due termini vengono spesso confusi e scambiati, questo anche se c’è una profonda differenza tra i due.

Per non cadere in errore è bene conoscere analogie e differenze tra locazione e affitto, per sfruttare a pieno le possibilità offerte da entrambi i generi di rapporto.

In sostanza, il contratto di affitto riguarda beni produttivi mentre quello di locazione i bene improduttivi o solo potenzialmente tali, come un immobile adibito a dimora. Esistono tuttavia altre specifiche che differenziano l’instaurarsi di questi due tipi di rapporto e non poche analogie che invece li accomunano. Cerchiamo di analizzare a fondo le une e le altre e capire in quale tipo di configurazione si rientra.

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Cos’è l’affitto?

Nell’articolo 1615 del Codice Civile viene indicato che l’affitto prevede la gestione e godimento della cosa produttiva mobile o immobile, dove l’affittuario deve curarne la gestione in conformità della destinazione economica della cosa e dell’interesse della produzione. A lui spettano i frutti e le altre utilità della cosa.

Senza dubbio il termine “affitto” è di gran lunga più utilizzato della locazione, talvolta in modo scorretto.

Il contratto di affitto rientra nella categoria più generale di contratto di locazione e riguarda l’uso di un bene produttivo, mobile o immobile, per un determinato tempo, in cambio di un canone.

L’accordo è siglato tra due parti: il locatore, ossia colui che concede il bene in affitto e l’affittuario che ne usufruisce dietro pagamento della somma pattuita. La sia disciplina è contenuta dell’articolo 1615 del Codice Civile.

In riferimento alla durata questo rapporto può cessare di esistere:

  • alla scadenza del termine stabilito dalle parti nel contratto;
  • per recesso quando il contratto è a tempo indeterminato;
  • per alienazione delle cose, quando viene pattuita una clausola in tal senso;
  • per la sopravvenuta incapacità o per la insolvenza dell’affittuario;
  • per recesso dal contratto degli eredi dell’affittuario defunto.

Se si tratta di un’azienda, sull’affittuario grava anche l’obbligo di mantenere la gestione precedente senza modificare la destinazione e l’organizzazione degli impianti. L’affittuario non ha la possibilità di subaffittare il bene.

Cos’è la locazione?

L’articolo 1571 del Codice Civile definisce la locazione come il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo.

Per il contratto di locaizone bisogna far rifrimento all’articolo 1571 del Codice Civile. Anche nel caso di contratto di locazione, come per quello di affitto, i soggetti coinvolti nel rapporto sono due:

  • locatore: colui che si obbliga a concedere l’utilizzo di un bene mobile o immobile;
  • locatario: colui che riceve la possibilità di utilizzare il suddetto bene per un periodo di tempo determinato in cambio di un corrispettivo in denaro.

Il contratto di locazione può essere a tempo determinato o indeterminato e il locatario può decidere di sublocare il bene ma non può cederlo. I beni oggetto di questo contratto possono essere di vario genere:

  • beni mobili;
  • beni immobili non urbani;
  • beni immobili urbani.

Ora che abbiamo spiegato le caratteristiche principali di entrambi i contratti, andiamo a vedere tutte le differenze.

Affitto e locazione, quali differenze?

Il contratto di affitto ha come oggetto beni mobili o immobili produttivi, in grado quindi di produrre ricchezza; al contrario il contratto di locazione ha come oggetto beni non necessariamente produttivi ma che in potenza potrebbero diventare tali.

Se ad esempio si concede in locazione un qualche ambiente o struttura e in un secondo momento i locatari decidono di farlo diventare un luogo produttivo inserendo macchinari industriali e prodotti di vario genere stiamo parlando di un bene che sebbene di per sé non sia produttivo lo è diventato: in questo caso si parlerà ancora di locazione.

Se invece la suddetta struttura fosse già stata fornita in principio della suddetta attrezzatura e dei diversi elementi già organizzati e avviati, il contratto stipulato sarebbe di affitto e non di locazione.

Affitto e locazione: quali beni sono coinvolti?

Quando esaminiamo le differenze tra affitto e locazione, vi possono essere dei dubbi in merito a quali tipologie di beni possono essere inclusi nel contratto di affitto o in quello di locazione. Nel contratto di locazione si fa riferimento a beni mobili o immobili diversi da qualsiasi tipo di produzione di ricchezza.

Il contratto di locazione fa generalmente riferimento a beni non produttivi. Mentre, per quanto riguarda il contratto d’affitto è indirizzato a quei beni di tipo produttivo che possono produrre una certa ricchezza. In entrambi casi si fa riferimento a contratti che devono essere stabiliti in accordo con il proprietario e pertanto sono previsti pagamenti dei canoni. Per quanto riguarda i contratti di affitto possono durare anche per tanti anni, infatti, ad esempio quelli relativi a terreni agricoli hanno un limite massimo di durata di 30 anni. Mentre i contratti di locazione per gli immobili ad uso abitativo, possono essere rinnovati in modo automatico successivamente alla scadenza ordinaria, oppure è possibile chiedere la disdetta.

La differenza tra locazione e affitto ramo d’azienda

Un’altra differenza nasce analizzando il significato di affitto di un ramo d’azienda, ovvero un bene o un complesso di beni, mobili o immobili, viene ceduto da un imprenditore per un esercizio di impresa ad un altro soggetto previo pagamento di un corrispettivo. Tale forma risulta conveniente per entrambi i soggetti coinvolti, l’imprenditore affittante riduce il suo carico fiscale e percepisce un canone di affitto per la cessione del bene, mentre il nuovo affittuario potrà limitare i costi derivanti dall’apertura di un’attività servendosi di un apparato produttivi di un’altra azienda senza effettuare l’acquisto. La locazione, come abbiamo visto precedentemente, è disciplinata dal 1978 con la c.d. legge “equo canone”, mentre per il contratto di affitto vi sono pochi interventi legislativi che regolano la fattispecie.

A differenza del contratto di locazione, l’affitto del ramo d’azienda può avere una durata indeterminata. Inoltre, la differenza tra locazione e affitto d’azienda sussiste nella particolarità di un “bene produttivo” a carico dell’affittuario, da cui si possono ricavare profitti.

Differenza tra locazione turistica e affitto breve

Un’altra differenza tra affitto e locazione è quando il bene oggetto del nuovo contratto è una casa vacanze.

Le locazioni brevi sono state disciplinate fiscalmente dal D.L. n. 50/2017.

Ai sensi dell’art. 4, comma 1, del D.L. n. 50/2017 si definiscono tali:

“I contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni. Contratti che prevedono la prestazione dei servizi di :

  • fornitura di biancheria;
  • pulizia dei locali.

Si tratta di contratti stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali online”

Vediamo qui nel dettaglio le caratteristiche delle locazioni brevi turistiche:

  • Deve trattarsi di immobili con categoria catastale da A1 a A11 ( con esclusione di A10). Non vengono prese in considerazione le pertinenze;
  • Il limite dei 30 giorni annui è riferito ad ogni soggetto su uno stesso immobile;
  • Deve essere stipulato da soggetti “privati”, quindi al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa.

Pertanto, la differenza tra locazione turistica e affitto breve è su due livelli:

  • La registrazione del contratto di locazione turistica per un immobile non è obbligatoria se viene rispettato il limite di 30 giorni;
  • Con la locazione turistica si può offrire i seguenti servizi: pulizia dei locali e fornitura della biancheria.

La Legge di Bilancio 2021 ha sancito che, a partire dal periodo d’imposta 2021, l’attività di locazione breve si presume svolta in forma imprenditoriale se il locatore loca più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta. Se desideri approfondire questo aspetto, ti consiglio di leggere il seguente contributo: “Locazione breve attività d’impresa: più di 4 appartamenti“.

Differenza tra locazione e comodato

Il comodato d’uso, ex art. 1803 del Codice civile, è un contratto gratuito con cui una parte consegna a un’altra un bene mobile o immobile per un periodo determinato. Si tratta di un accordo con cui una parte (comodante) consegna all’altra (comodatario) una cosa mobile o immobile. Alla scadenza del termine convenuto, il comodatario si assume l’obbligo di restituire la cosa ricevuta.

La differenza tra locazione e comodato sta proprio nel fatto che nella locazione è presente un corrispettivo economico, mentre nel comodato no. Per quanto riguarda le spese di manutenzione e riparazione dell’immobile, nella locazione è il locatore il responsabile, mentre nel comodato questo compito spetta al comodatario.

Differenza tra locazione e usufrutto

L’usufrutto è una delle forme contrattuali più usate in Italia. Con questo contratto si realizza il trasferimento della proprietà una casa in favore di un’altra persona. Tuttavia, senza perdere tutti i poteri ed i diritti ad essa connessi (come la possibilità di abitarci, di utilizzarla e di affittarla, ecc.).

L’usufrutto è disciplinato dal Codice Civile, la definizione la troviamo all’art. 981 del cc.

“L’usufruttuario ha diritto di godere della cosa, ma deve rispettarne la destinazione economica. Egli può trarre dalla cosa ogni utilità che questa può dare, fermi i limiti stabiliti in questo capo.”

La differenza tra locazione e usufrutto sta nel fatto che nell’usufrutto l’usufruttuario ha il diritto di godere dell’immobile senza dover versare alcun canone, mentre nella locazione il conduttore deve pagare un canone al locatore.

La differenza tra locazione e noleggio

Il noleggio, chiamato locazione operativa, consiste in un contratto che dà diritto ad un soggetto di disporre di un bene necessario alla sua professione o attività imprenditoriale, in cambio di un canone fisso periodico.

La differenza tra locazione e noleggio sta nel fatto che nel noleggio il bene mobile oggetto del contratto è destinato ad un uso temporaneo e specifico, mentre nella locazione l’immobile oggetto del contratto è destinato ad un uso più ampio e per un periodo più esteso. Mentre nel noleggio il noleggiatore ha il diritto di controllare l’uso del bene mobile e di chiedere eventualmente il risarcimento dei danni causati, nella locazione il locatore ha diritto di controllare lo stato dell’immobile solo al momento della restituzione dello stesso.

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