Clausola Risolutiva del Contratto di Locazione: quando è efficace?

Applicazione e requisiti di validità della Clausola Risolutiva Espressa nei contratti di locazione ad uso commerciale. Applicazione della Clausola Risolutiva nei contratti di locazione ad uso abitativo. Gli effetti della risoluzione del contratto retroagiscono alla data di esercizio della clausola.

La stipula di un contratto di locazione ad uso commerciale non è semplice. Gli interessi in gioco tra le parti sono forti ed ognuna cerca di tutelarsi al meglio.

Sicuramente una delle clausole contrattuali più importanti su cui porre la tua attenzione è rappresentata dalla Clausola Risolutiva Espressa.

Secondo questa disposizione contrattuale le parti stabiliscono, al momento della sottoscrizione del contratto di locazione, la possibilità di risolvere lo stesso. Con questa clausola il rapporto giuridico si può risolvere nel caso in cui non siano adempiute alcune obbligazioni contrattuali, come stabilito nel contratto stesso.

Tuttavia, la volontà delle parti di avvalersi della Clausola Risolutiva Espressa del contratto di locazione commerciale è efficace soltanto in presenza di alcune condizioni. Vediamole insieme in questo contributo.

Vediamo, quindi, come avvalersi nel modo corretto del diritto di risoluzione anticipata del contratto di locazione ad uso commerciale.

Clausola risolutiva espressa nella locazione di immobili commerciali

La definizione giuridica della Clausola Risolutiva Espressa di un contratto di locazione è contenuta nell’articolo 1456 del codice civile.

Ai sensi dello stesso articolo è previsto quanto segue:

I contraenti possono convenire espressamente che il contratto si risolva nel caso una determinata obbligazione non sia adempiuta secondo le modalità stabilite. In questo caso, la risoluzione si verifica di diritto quando una parte interessata dichiara all’altra che intende valersi della clausola risolutiva

Dalla lettura di questa norma è possibile evidenziale come tale clausola rappresenti una sorta di accordo accessorio rispetto al contratto principale.

Attraverso questa norma il Legislatore ha voluto tutelare l’interesse creditorio del soggetto che deve ricevere una prestazione contrattuale. Tuttavia, la tutela riguarda soltanto la misura prevista e pattuita con il debitore nel contratto stesso.

L’autonomia negoziale delle parti, quindi, è regina. Sono le parti, quindi, che al momento della redazione del contratto di locazione, in base alla forza contrattuale di ciascuno che indicano il limite. Si tratta della linea di confine al superare della quale il debitore deve considerarsi a tutti gli effetti come inadempiente.

Caratteristiche della clausola risolutiva espressa

In particolare, la Clausola Risolutiva Espressa presenta le seguenti caratteristiche:

  • Dispensa il locatore del contratto dalla necessità di fare ricorso al giudice per chiedere la risoluzione del contratto;
  • Consente di risolvere  in modo stragiudiziale il contratto. Attraverso un accordo integrativo ed una comunicazione indirizzata al conduttore (e quindi recettizia), di volersi avvalere della suddetta clausola. Di conseguenza, se un giudizio vi sarà, esso tenderà all’accertamento della già avvenuta risoluzione e non alla sua produzione in forma di sentenza;
  • Determina a favore del creditore un diritto a provocare la risoluzione del contratto di locazione.

In presenza di una clausola risolutiva espressa contenuta nel contratto di locazione, che disciplini il mancato puntuale pagamento del canone, il giudice non è più chiamato a dare una valutazione sulla gravità dell’inadempimento. In questo caso diventa importante accertare che questo tipo di inadempimenti possa essere imputabile al debitore.

Condizioni di applicazione della clausola risolutiva espressa

Aspetto importante da sottolineare è che la possibilità e la volontà di avvalersi della Clausola Risolutiva espressa di un contratto di locazione commerciale è efficace solo in alcune condizioni.

Condizioni che non sono dettate dalla legge, ma che possono essere determinate dagli orientamenti giurisprudenziali. Secondo questi, infatti:

La volontà di avvalersi della clausola di risoluzione di un contratto di locazione commerciale è efficace soltanto se comunicata all’Agenzia delle entrate

Questo, ad esempio, è quanto è possibile desumere dalla Sentenza n 756/09/2018 della Commissione Tributaria Regionale del Lazio.

Affinché, quindi, la clausola risolutiva del contratto possa trovare attuazione è necessario che la parte locatrice comunichi la propria volontà di avvalersi della disposizione di cui all’articolo 1456 del codice civile all’altra parte.

Questa sentenza, ripercorre, dettami già indicati dalla Sentenza n 19240/2016 della Corte di Cassazione. Secondo questa, i canoni di locazione concorrono a formare reddito imponibile anche se non percepiti per mancato pagamento alle scadenze. Questo fino al momento in cui non sopraggiunga la risoluzione del contratto o il provvedimento di convalida dello sfratto.

La vicenda della Sentenza n 756/09/2018 della Commissione Tributaria Regionale del Lazio

Nella sentenza in commento l’Agenzia delle Entrate aveva emesso due avvisi di accertamento relativi agli anni 2007 e 2008.

Questo poiché il locatore non aveva fatto concorrere al proprio reddito i canoni di locazione commerciale ancorché non percepiti e aveva ottenuto lo sfratto per morosità dal Tribunale di Latina soltanto il 12 giugno 2008.

I giudici della Commissione tributaria provinciale di Latina avevano accolto il ricorso del contribuente. Essi hanno ritenuto che alla vicenda in esame potesse applicarsi automaticamente:

  • La clausola contenuta nel contratto di locazione secondo cui “il mancato pagamento, anche parziale del canone di locazione e degli oneri accessori entro i termini di legge e al domicilio indicato, produrrà ipso iure la risoluzione del contratto, per fatto e colpa del conduttore. Fermo restando l’obbligo di corrispondere il dovuto e il risarcimento del danno a favore del locatore, a norma dell’art.1456 c.c.”;
  • La sentenza della Corte Costituzionale n. 326/2000. Secondo la quale gli effetti della risoluzione giudiziale retroagiscono dal momento in cui si è verificata la causa risolutiva e non dal momento della sentenza.

Al contrario, secondo l’Amministrazione finanziaria, il contribuente non si è avvalso della clausola prevista dall’articolo 1456 del codice civile che gli avrebbe consentito il diritto di risoluzione del contratto. Difatti:

  • Il contribuente ha comunicato la risoluzione del contratto soltanto in data 29 settembre 2008;
  • Il giudice del Tribunale di Latina, cui il contribuente si era rivolto per intimare lo sfratto, ha convalidato ed emesso un decreto ingiuntivo per un importo corrispondente ai canoni scaduti e a quelli ancora a scadere fino alla data del rilascio oltre alle spese legali. Secondo l’Agenzia delle Entrate, il recupero dei canoni non percepiti costituisce un’ulteriore dimostrazione che gli stessi dovevano essere regolarmente dichiarati e assoggettati a imposizione.

Commento alla sentenza di secondo grado

Nella sentenza di secondo grado viene osservato che non può essere invocata la retroattività sancita dalla Corte costituzionale con ordinanza n. 326/2000.

Questo poiché la retroattività riguardava l’ipotesi di risoluzione giudiziale, i cui effetti appunto retroagiscono dal momento in cui si è verificata la causa della risoluzione e non dal momento in cui viene resa la sentenza.

Pertanto, in mancanza di espressa comunicazione del contribuente di avvalersi della clausola risolutiva, era del tutto legittimo il recupero dei canoni non percepiti che avrebbero dovuto quindi essere dichiarati.

Analogamente alla tesi sostenuta dall’Amministrazione finanziaria, quindi, i giudici di secondo grado hanno verificato che il contribuente non aveva inoltrato all’Agenzia delle Entrate alcuna comunicazione espressa della volontà di avvalersi della clausola risolutiva contenuta nel contratto di locazione. Pertanto, non aveva attivato l’invocata risoluzione di diritto.

Clausola risolutiva espressa nelle locazioni abitative

La Clausola Risolutiva Espressa può essere utilizzata anche nelle locazioni di immobili ad uso abitativo.

In questo senso, tuttavia, ci si è posti il problema se vi è incompatibilità tra la stipula di tale clausola risolutiva e la disciplina contenuta negli articoli 5 e 55 della Legge n 392/78.

Tali articoli prevedono che una parte, una normativa speciale legata all’individuazione della gravità dell’inadempimento (c.d. mora qualificata), in deroga alla valutazione discrezionale del giudice di cui all’articolo 1455 del codice civile. Dall’altra parte vie è la legittimazione della sanatoria della morosità in sede giudiziale.

Sul punto la giurisprudenza ha affermato che:

Nel regime delle locazioni soggette alla n. 392/1978la clausola risolutiva espressa per il caso di mancato pagamento del canone alla scadenza stabilita non incorre nella nullità di cui all’articolo 79 legge n. 392/1978.

Tuttavia è destinata semplicemente a rimanere quiescente in relazione alla possibilità del conduttore di sanare in giudizio la morosità ai sensi dell’articolo 55 stessa legge.

Questo con la conseguenza che, ove quest’ultima disposizione non possa trovare applicazione (come nel caso in cui il locatore proponga un giudizio ordinario di risoluzione del contratto, di per sé incompatibile con la speciale sanatoria della morosità disciplinata dalla suddetta norma), la clausola risolutiva espressa può esplicare pienamente, fin dall’inizio, la sua efficacia”.

Con riguardo ai contratti soggetti alla disciplina sull’equo canone, l’efficacia della clausola risolutiva espressa, che sia stata pattuita, rimane sospesa. Questo ancorché il locatore abbia dichiarato di volersene avvalere, sino alla prima udienza del giudizio instaurato dallo stesso locatore per la risoluzione della locazione con la conseguenza della definitiva inefficacia di detta clausola ove il conduttore in tale udienza sani la morosità”.

La Clausola Risolutiva Espressa non è vessatoria

La clausola risolutiva espressa non è infine da considerarsi clausola vessatoria ex articolo 1341 del codice civile.

Essa, pertanto, non necessita dell’approvazione per iscritto.

La clausola risolutiva espressa non può essere ricondotta tra quelle che sanciscono limitazioni alla facoltà di opporre eccezioni, aggravando la condizione di uno dei contraenti.

La facoltà di chiedere la risoluzione del contratto è insita nel contratto stesso e tale clausola non fa che rafforzare detta facoltà ed accelerare la risoluzione, avendo le parti anticipatamente valutato l’importanza di un determinato inadempimento, e quindi eliminato la necessità di un’indagine ad hoc, avuto riguardo all’interesse dell’altra parte.

Clausola risolutiva espressa nei contratti di locazione ad uso commerciale ed abitativo: conclusioni

L’applicazione della Clausola Risolutiva Espressa soprattutto nei contratti di locazione ad uso commerciale presenta dei vantaggi non trascurabili.

Il fatto che attraverso di essa sia possibile retrodatare gli effetti della risoluzione del contratto al momento in cui la parte abbia comunicato di volersi avvalere della clausola è un vantaggio.

Infatti, in caso di mancato pagamento del canone di locazione dei canoni, la risoluzione tramite Clausola Risolutiva Espressa fa si che si debbano dichiarare i canoni non riscossi solo fino all’esercizio della clausola. In via ordinaria, invece, tali canoni non riscossi devono essere dichiarati sino alla sentenza del giudice che dichiara la risoluzione del contratto di locazione.

Per questo motivo saper utilizzare nel modo corretto la Clausola Risolutiva Espressa è un vantaggio non trascurabile per il locatore. Naturalmente, tuttavia, per poter esercitare tale clausola è necessario che la sua forza contrattuale sia tale, in sede di stipula da permettere l’adesione a tale clausola.

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