Come aprire una casa vacanze? Adempimenti civilistici e fiscali

Come aprire una Casa Vacanze? Tasse, contratto e dichiarazione dei redditi. L’attività di casa vacanze è un’attività turistico ricettiva extra-alberghiera è può essere scolta sia in forma privata che di tipo imprenditoriale. In questo contributo vedremo quali sono gli adempimenti civilistici e fiscali per iniziare un’attività professionale o non professionale.

Il trend degli affitti turistici è cresciuto in modo esponenziale negli ultimi anni. Le locazioni turistiche di alloggi adibiti a casa vacanze costituiscono un’innovativa occasione di business in forte espansione.

Tale fenomeno sta riscuotendo sempre più interesse nella sfera dei privati.

Ce ne accorgiamo ogni giorno dal numero di contatti che ci arrivano per avviare questo tipo di attività.

Se fino a qualche anno fa molte famiglie preferivano soluzioni di villeggiatura per i propri immobili di proprietà, adesso i tempi sono cambiati.

Gli ingenti tributi patrimoniali da versare ogni anno per la proprietà di un immobile hanno spinto sempre più persone verso una messa a reddito dell’immobile.

Pertanto la locazione breve attraverso l’avvio di una Casa Vacanze può rappresentare l’alternativa valida per ricavare una redditività dagli immobili per sopperire agli ingenti costi che essi comportano.

In questo contributo vedremo quali sono tutti gli adempimenti civilistici e fiscali per avviare un’attività di casa vacanze.

Come aprire una Casa Vacanze? Sei pronto?!? Si comincia!!!

Che cos’è la casa vacanze?

Gestire il proprio immobile attraverso la costituzione di una Casa Vacanze è semplice, e poco costoso.

Ti sarà sufficiente capire se devi operare in modo professionale o meno, stipulare un contratto di locazione, gestire adempimenti fiscali e contributivi con l’ausilio di un Commercialista di fiducia.

La normativa in merito alle Case per Vacanze è rintracciabile all’interno  di ogni legge regionale sul turismo.

Ogni regione recepisce la normativa nazionale e la riadatta a quella regionale sulla base delle proprie esigenze.

In pratica ogni regione fissa quali sono i parametri oggettivi e soggettivi, al sussistere dei quali, un soggetto svolge (o può svolgere) attività turistico ricettiva.

Accanto alla normativa regionale che fissa i paletti per ogni regione deve essere tenuta in considerazione la normativa fiscale. Questo per quanto riguarda gli obblighi di operare o meno in forma imprenditoriale per l’apertura di una Casa Vacanze.

La normativa nazione per aprire una casa vacanze

A livello nazionale la disciplina della casa vacanze è disciplinata dalla Legge n.217/83. Essa può essere gestita in forma imprenditoriale che occasionale. 

La legge quadro sul turismo da la seguente definizione di casa vacanze, all’art. 6:

“gli immobili arredati gestiti in forma imprenditoriale per affitto ai turisti, senza offerta di servizi centralizzati, nel corso di una o più stagioni, con contratti aventi validità non inferiore ai tre giorni e non superiore ai tre mesi consecutivi”

Si tratta, quindi di una attività turistico ricettiva ti tipo extra-alberghiero. Con il proprio immobile il proprietario ha facoltà di stipulare contratti di affitto di durata non inferiore a tre giorni e non superiore ai tre mesi consecutivi.

All’interno di questo range il proprietario di casa può gestire la sua attività in autonomia, stipulando dei contratti di affitto.

DIFFERENZA TRA CASA VACANZA E LOCAZIONE TURISTICA

La Locazione Turistica (Locazione Breve) si differenzia da un punto di vista normativo da quella della Casa Vacanze.

Nella Locazione Turistica siamo di fronte ad una mera locazione, ovvero un’attività non ricettiva. Mentre la gestione di una Casa Vacanze, rientra tra le attività ricettive e pertanto è possibile offrire agli ospiti servizi aggiuntivi, tipici di un’attività turistica alberghiera.

Qui di seguito un elenco dei servizi aggiuntivi che può offrire una casa vacanze:

• Il servizio di pulizia al momento dell’inizio e del termine dell’alloggio;
• Il servizio del cambio periodico della biancheria;
• La messa a disposizione di uno o più posti spiaggia;
• Il servizio di trasporto dall’aeroporto alla località di ubicazione dell’immobile;
• L’organizzazione di tour eno-gastronomici, tour turistici o di altra natura.

Se il soggetto che detiene l’immobile non si limita alla “pura” locazione, ma fornisce dei servizi aggiuntivi, qui sopra elencati, rientra nella fattispecie della Casa Vacanze.

Tuttavia, la Casa Vacanze non può offrire la somministrazione di alimenti e bevande propri delle strutture alberghiere.

Ho voluto approfondire questo aspetto perché molto spesso si tende a confondere o a considerare come la stessa cosa la Locazione Turistica e la Casa Vacanze. Ma non è così!

L’importanza della verifica della Legge regionale di riferimento

La normativa delle Regioni in materia di turismo sotto il profilo contenutistico si muove lungo quanto tracciato dalla normativa statale. Quest’ultima, si è succeduta nel tempo, passando dalla citata legge quadro sul turismo (L. n. 217/1983 poi abrogata dalla L. 135/2001 “Riforma della legislazione nazionale del turismo”) fino ad arrivare all’ultimo intervento normativo attuato con il c.d. Codice del Turismo (D.Lgs.  n. 79 del 23 maggio 2011).

Le Regioni, infatti, nel tempo, hanno variamente disciplinato la materia del turismo, intervenendo sui seguenti settori:

• Organizzazione turistica regionale e ripartizione delle funzioni in materia di turismo tra regione, province e comuni;
• Disciplina rivolta agli operatori turistici (agenzia di viaggio, imprese turistiche);
• Disciplina delle strutture strutture ricettive ( classificazione e caratteristiche di strutture alberghiere ed extra-alberghiere);
• Sostegno delle imprese turistiche.

Qui di seguito ti riporto l’elenco completo delle leggi regionali sul turismo suddivise per ciascuna regione.

Aprire un’attività di casa vacanze: leggi regionali sul turismo

L’attività di casa vacanze, come per le altre strutture ricettive extralberghiere, è disciplinata dalle leggi regionali. Quest’ultime, stabiliscono sia i requisiti che devono avere gli immobili, sia i servizi che è possibile offrire. Qui di seguito, troverai tutti i riferimenti per avviare l’attività di affittacamere suddivisi per ciascuna Regione.

CASA VACANZE IN FORMA IMPRENDITORIALE O NON IMPRENDITORIALE?!

La gestione di una Casa Vacanze può essere svolta secondo due modalità alternative.

La scelta di una o l’altra dipende esclusivamente dal rispetto di alcuni requisiti:

• Casa Vacanze gestita in forma non imprenditoriale. Utilizzabile per la gestione occasionale di uno o più appartamenti da parte di uno stesso proprietario;
• Casa Vacanze gestita in forma imprenditoriale. Utilizzabile per la gestione in forma imprenditoriale ed organizzata di tre o più appartamenti di uno stesso proprietario.

Qual’è il discrimine tra le due opzioni?

La Risoluzione ministeriale n. 9/1916 del 31 dicembre 1986 ha definito che la variabile per determinare in quale delle due fattispecie si deve rientrare è la prestazione di servizi accessori.

Pertanto anche la fornitura, seppur abituale, di appartamenti ammobiliati, non accompagnata dalla prestazione di servizi accessori, non è configurabile come attività imprenditoriale.

Quindi se la casa vacanze offre esclusivamente servizi minimi obbligatori, richiesti dalle leggi regionali, sarà configurabile come una locazione immobiliare ad uso abitativo.

Ciascuna Regione provvede a regolamentare autonomamente l’attività in questione, individuando:

• i requisiti e le condizioni necessarie per il suo svolgimento (ad esempio, possono essere previsti limiti massimi di durata delle locazioni, eventuali servizi inclusi, e definite le caratteristiche strutturali dell’immobile con le dimensioni minime);
• le procedure necessarie allo svolgimento dell’attività (ad esempio, presentazione della SCIA al Comune).

Talvolta viene definito anche il numero massimo di immobili entro cui l’attività viene esercitata “in forma non imprenditoriale”.

Casa vacanze imprenditoriale: quali adempimenti per l’avvio dell’attività?

Per poter avviare un’attività di Casa vacanze imprenditoriale è necessario rispettare alcuni adempimenti sia di natura amministrativa che fiscale.

Di seguito una schematizzazione dei principali adempimenti che dovrai seguire per essere in regola:

• Presentazione della SCIA “Segnalazione certificata di Inizio Attività“, al Comune interessato;
• Apertura della partita Iva e scelta del regime fiscale da adottare;
• Iscrizione in Camera di Commercio al Registro delle Imprese;
• Iscrizione alla gestione commercianti Inps;
• Verifica del possesso delle certificazioni amministrative.

Presentazione della Scia in Comune

Prima di poter iniziare l’attività è necessario presentare la Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA).

Questo aspetto è molto importante perché avviare concretamente l’attività prima della presentazione della SCIA comporta l’applicazione di sanzioni.

La trasmissione del modello deve avvenire solo in modalità telematica al Comune in cui si intende svolgere l’attività.

Tale comunicazione ha l’obiettivo di segnalare al Comune tutti i dati relativi all’immobile per i quali si intende svolgere l’attività di casa vacanze.

La comunicazione ha l’obbiettivo di verificare che l’immobile sia in possesso di tutti i requisiti disposti dalle normative vigenti.

Il portale ad oggi maggiormente utilizzato per effettuare questa comunicazione è “impresainungiorno.gov.it“.

Al momento di presentazione della Scia vengono richiesti una serie di requisiti, in particolare, del rispetto dei:

• Requisiti morali dell’imprenditore;
• Requisiti dei locali ove viene svolta l’attività.

Per la verifica dei requisiti morali è richiesta la compilazione e trasmissione di un  modello di autocertificazione da parte del titolare della casa vacanze. Per quanto riguarda, invece, i requisiti dell’immobile, sono richiesti una serie di documenti da allegare alla SCIA. Quest’ultimi, volti ad attestare la conformità urbanistica e degli impianti alle normative vigenti.

La presentazione della Scia può essere effettuata direttamente dal titolare della casa vacanze, oppure è possibile avvalersi dell’attività di un commercialista. In quest’ultimo caso, è necessaria allegare la procura speciale.

Apertura della partita Iva 

Una volta presentata la Scia in Comune, vi sono 30 giorni di tempo per effettuare la pratica di apertura della partita Iva e l’iscrizione in Camera di Commercio ( che vedremo nel paragrafo successivo).

L’apertura della partita Iva deve essere effettuata tramite la compilazione dell’apposito modulo (modello AA9/12). Tale modulo può essere presentato sia in modalità cartacea che telematicamente. La presentazione telematica del modello può avvenire soltanto attraverso l’intervento di un intermediario autorizzato (dottore Commercialista)

Nel modello di apertura della Partita IVA per una Casa Vacanze dovrà essere inserito il codice attività.

Si tratta di un codice numero che identifica ogni attività economica che può essere esercitata. Nel tuo caso il codice attività da inserire è il seguente:

55.20.51 – “Affittacamere per brevi soggiorni, case ed appartamenti per vacanze, bed and breakfast, residence”.

Iscrizione in Camera di Commercio

La gestione di casa vacanze, rientrando nella fattispecie di attività commerciale, è obbligatoria l’iscrizione nel Registro delle Imprese.

Tale registro è istituito presso la Camera di Commercio del Comune ove ha la sede il soggetto che svolge l’attività.

Tale iscrizione comporta il pagamento dei seguenti costi:

• Diritti di segreteria e di bollo per circa €35,00;
• Versamento del diritto camerale che varia dai € 53,00 per le ditte individuali fino a circa € 200,00 per le società.

Entrambi i versamenti possono essere effettuati con bollettino postale o con modello F24.

Iscrizione alla gestione commercianti dell’Inps

L’esercizio di un’attività di casa vacanze, essendo un attività commerciale, comporta l’iscrizione del titolare presso la Gestione commercianti dell’Inps.

Tale contribuzione prevede il versamento di contributi fissi annuali, per circa 3.800 a prescindere dai compensi percepiti.

Tali contributi corrispondono ad un reddito di circa 15.000 euro e permettono di ottenere un anno di contribuzione previdenziale.

Il versamento dei contributi fissi deve avvenire in quattro rate trimestrali, alle seguenti scadenze:

• 16 maggio;
• 20 agosto;
• 16 novembre;
• 16 febbraio (dell’anno successivo).

I contributi eccedenti il minimale, ovvero la soglia di circa 15.000 euro, sono calcolati con aliquota contributiva di circa il 24%.

Il versamento dei contributi variabili deve avvenire alle stesse scadenze delle imposte sui redditi, ovvero:

• Saldo e I acconto: entro il 30 giugno;
• II acconto: entro il 30 novembre.

Come potrai vedere l’aspetto contributivo è assai oneroso, soprattutto nella fase di inizio dell’attività.

Casa vacanze: disciplina Iva

La semplice detenzione e sfruttamento di un immobile ad uso turistico  di per sé non configura l’esercizio di un’attività professionale, rilevante ai fini IVA. Si può, inoltre, affermare che non è soddisfatto il presupposto soggettivo dell’IVA nel caso in cui l’immobile sia locato una volta l’anno, mediante una piattaforma online.

Qualora venisse riscontrata la rilevanza IVA dell’operazione, in quanto il soggetto passivo agisce nell’ambito di un’attività non occasionale ed opportunamente organizzata, è necessario determinare il regime IVA applicabile.
La prestazione è imponibile ai fini IVA con aliquota del 10% se la locazione dell’immobile turistico è qualificabile come prestazione relativa ad una “struttura (definita) ricettiva” ai sensi del n. 120 della Tabella A, parte III, allegata al DPR 633/72. Tra queste vi rientrano espressamente “le case e gli appartamenti per vacanze”.
Più in generale, l’aliquota del 10% si applica per gli immobili abitativi che “sono destinabili, secondo la normativa regionale di settore, ad attività turistico-alberghiera”.

Viceversa, per le prestazioni di locazione di immobili abitativi che sono prive di carattere “alberghiero” o analogo, si applica il regime IVA di esenzione ex art. 10 co. 1 n. 8 del DPR 633/72.

Quando è dovuta l’IRAP?

La fornitura di servizi di alloggio tramite case vacanze, ove svolta con carattere di abitualità, configura una prestazione di servizi potenzialmente soggetta ad IRAP. Tale imposta è dovuta soltanto se il contribuente che esercita tale attività è dotato di autonoma organizzazione (ex art. 2 del DLgs. 446/97), parametro da accertare secondo le consuete modalità.
Trattandosi di attività produttiva di reddito d’impresa, ove sussista il presupposto impositivo, la determinazione del valore della produzione netta avviene secondo le regole dettate dall’art. 5-bis del DLgs. 446/97, fatta salva l’opzione (ricorrendone i requisiti) per il calcolo dell’IRAP in base al bilancio (ex art. 5 del DLgs. 446/97).

Qualora l’attività sia svolta senza il requisito della professionalità abituale, il presupposto impositivo non ricorre. Come confermato dalla C.M. 4.6.98 n. 141/E, i soggetti che conseguono redditi di natura occasionale, sia d’impresa, sia di lavoro autonomo (ex art. 67 co. 1 lett. i) e l) del TUIR), sono esclusi dall’ambito applicativo dell’IRAP.

Il Governo ha previsto a decorrere dal 2022 di abolire l’Irap per le sole ditte individuali e professionisti.

Ulteriori adempimenti amministrativi per avviare una casa vacanze

Sia che tu intenda avviare un’attività di casa vacanze imprenditoriale o non imprenditoriale, dovrai svolgere i seguenti adempimenti:

• Comunicazione degli ospiti alla Questura;
• Comunicazione dei prezzi;
• Imposta di soggiorno;
• Banca dati della ricettività.

Comunicazione degli ospiti alla Questura

Come disciplinato dall’art. 109 del TULPS  vi è l’obbligo anche per i proprietari o i gestori di case vacanze, alla comunicazione e spedizione delle schedine alloggiate entro 24 ore dal momento dell’arrivo sia per gli ospiti UE che extra UE.

La denuncia deve contenere tutte le informazioni relative all’ubicazione e tipologia di locali utilizzati. Nonché tutte le indicazioni sulle modalità di svolgimento dell’attività.

E’ opportuno allegare copia dell’autorizzazione comunale nonché dell’ulteriore documentazione richiesta.

Tutti i gestori di strutture ricettive e quindi anche le case vacanze hanno il dovere di comunicare telematicamente alla questura le generalità dei propri ospiti.

Tale comunicazione può avvenire telematicamente, tramite il portale “alloggiati web“.

I dati devono essere trasmessi entro le 24 ore successive all’arrivo degli ospiti. In caso di mancata comunicazione, si è soggetti a sanzioni anche di natura penale.

Se desideri approfondire questo adempimento, ti consiglio di leggere il seguente contributo: “Alloggiati Web: cosa cambierà dal 2022“.

Comunicazione dei prezzi

Entro il 1° marzo ed il 1° ottobre di ogni anno vi è l’obbligo di comunicare alle competenti autorità amministrative (Regione o enti delegati) i prezzi che si vogliono praticare dal 1° giugno al 1° gennaio successivo.

Tali prezzi saranno poi pubblicizzati e resi noti alle autorità e  diverranno vincolanti per l’operatore.

Imposta di soggiorno

Il gestore dell’attività di casa vacanze dovrà registrarsi nel Comune dove svolge l’attività, per adempiere al pagamento dell’imposta di soggiorno. In quanto, entro il 15 del mese successivo, dovrà essere presentata telematicamente apposita dichiarazione per denunciare il numero di ospiti alloggiati. Se dalla comunicazione scaturisce un’imposta di soggiorno da versare, dovrà essere versata entro e non oltre il 15 del mese successivo. Un altro adempimento obbligatorio è la dichiarazione annuale imposta di soggiorno. Infatti, con il Decreto Rilancio è stato introdotto l’obbligo per i gestori delle strutture ricettive di trasmettere per via telematica, la dichiarazione riepilogativa annuale entro il 30 giugno di ogni anno. Se desideri approfondire questo adempimento ti consiglio di leggere il seguente contributo: “Dichiarazione annuale imposta di soggiorno: come compilare ed inviare il modello“

Banca dati della ricettività

Con il decreto del 29 settembre 2021 n. 1782, il Ministero del Turismo ha fissato le regole per la gestione della nuova banca dati. Tale banca dati interesserà tutte le strutture ricettive extralberghiere e le locazioni brevi. Pertanto, anche per chi desidera aprire una casa vacanze sarà tenuto ad iscriversi a questa banca dati. Quest’ultima raccoglierà le informazioni relative alla struttura ricettiva. Se desideri approfondire questo aspetto, ti consiglio il seguente contributo: “Banca dati locazioni brevi: novità e sanzioni“.

Tassazione casa vacanze 

Il trattamento fiscale dei canoni derivanti dalla locazione di Casa Vacanze, varia a seconda della tipologia di locazione.

Gli elementi che fanno sorgere un diverso trattamento fiscale sono: la durata e se il soggetto che affitta svolge un’attività imprenditoriale o meno.

Tassazione casa vacanze non imprenditoriale

Se decidi di avviare una casa vacanze non imprenditoriale, potrai andare incontro alle seguenti tipologie di reddito:

Redditi fondiario

Qualora manchi la prestazione di servizi accessori, si configura un mero rapporto di locazione, produttivo di reddito fondiario, ex art. 37 co. 4-bis del TUIR. È irrilevante il numero degli immobili locati in quanto la concessione di beni in locazione, finalizzata alla riscossione di canoni, concretizza solo una modalità di godimento dei beni patrimoniali e non l’esercizio di un’attività commerciale

Il reddito fondiario sarà così calcolato:

maggiore tra il canone risultante dal contratto di locazione, ridotto forfettariamente del 5 per cento e la rendita catastale iscritta nel catasto rivalutata del 5%

Tale reddito dovrà essere inserito nel quadro RB del modello Redditi PF del titolare della Casa Vacanze.

Ove l’attività di case vacanze ricada nel reddito fondiario, può accedere (in presenza di opzione) alla cedolare secca (con l’aliquota del 21%), anche ove il contratto abbia durata inferiore a 30 giorni nell’anno (e non sia, quindi, soggetto ad obbligo di registrazione), come espressamente previsto dall’art. 3 co. 3 del DLgs. 23/2011.
Qualora l’attività di locazione case vacanze rientri nella disciplina delle locazioni brevi, oltre alla possibilità di accedere alla cedolare secca, vi è anche l’ obbligo di ritenuta in capo ai mediatori per il tramite dei quali siano stipulati i contratti in oggetto.

La Legge di Bilancio 2021 ha previsto che in caso di destinazione alla locazione breve di più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta, l’attività di locazione breve, da chiunque esercitata, si presume svolta in forma imprenditoriale. Se desideri approfondire questo aspetto, ti consiglio di leggere il seguente contributo: “Locazione breve attività d’impresa: più di 4 appartamenti“.

Redditi diversi

Se la prestazione di alloggio, con prestazione di servizi accessori, è resa senza il requisito della professionalità abituale, si configura un reddito diverso derivante da attività commerciale non esercitata abitualmente.

Tale casistica è disciplinata dall’articolo 67 comma 1 lettera i) del DPR n 917/1986.

Tale reddito è soggetto agli scaglioni di reddito IRPEF.

Scaglioni che vanno da un’aliquota minima del 23% ad una massima del 43%.

Tale reddito dovrà essere inserito nel quadro RL del Modello Redditi PF del titolare della Casa Vacanze.

Tassazione casa vacanze imprenditoriale

Se l’attività è esercitata in forma individuale, affinché generi reddito d’impresa, la prestazione dev’essere resa:

• con professionalità abituale, ossia in maniera stabile e continuativa, ancorché stagionale (art. 55 co. 1 del TUIR);
• con un’organizzazione di mezzi atta a configurare un’azienda (art. 55 co. 1 e 2 lett. a) del TUIR) in quanto il servizio di alloggiamento non rientra fra le attività di cui all’art. 2195 c.c. e postula, quindi, per la configurazione del reddito d’impresa, la sussistenza dell’organizzazione in forma imprenditoriale.

La risposta interpello Agenzia delle Entrate n. 278/2020 ha definito che l’organizzazione e la struttura imprenditoriale sono ritenute sussistenti quando, accanto alla prestazione di alloggio, vengono resi servizi accessori quali pulizia, cambio biancheria, lavaggio e stiratura di indumenti, nonché somministrazione di pasti, messa a disposizione di auto o altri mezzi a noleggio, offerta di guide turistiche e servizi collaterali.

Il reddito sarà tassato come reddito d’impresa e dovrà essere inserito nel quadro RG (contabilità semplificata), quadro RF (contabilità ordinaria).

Per quanto riguarda la scelta del regime fiscale da applicare per un’attività di casa vacanze esercitata in forma individuale, vi sono due regimi fiscali da poter scegliere:

• Regime forfettario;
• Regime della contabilità semplificata.

Senza entrare nel dettaglio di questi due regimi fiscali, posso dirti comunque che ad oggi il regime forfettario è sicuramente quello più vantaggioso per le partite Iva individuali. Il regime forfettario, prevede una tassazione del 5% per le nuove attività ( per i primi 5 anni). Successivamente l’aliquota sale al 15%.  In alternativa al regime forfettario, è possibile optare per il regime della contabilità semplificata. Si tratta di un regime che prevede l’applicazione dell’Iva e e dell’Irpef a scaglioni di reddito. 

Nel seguente contributo troverai alcune simulazione di calcolo delle imposte mettendo a confronto i due regimi: “Tassazione casa vacanze: come funziona“.

Casa vacanze imprenditoriale: corrispettivi elettronici

Con l’introduzione della fattura elettronica e la progressiva scomparsa dello scontrino fiscale in forma cartaceo, anche le strutture ricettive extralberghiere dovranno adeguarsi. Pertanto, se desideri aprire un affittacamere professionale dovrai alternativamente:

• Emissione della fattura elettronica;
• Emissione dei corrispettivi telematici.

Per evitare costi legati all’acquisto di un registratore telematico, consiglio l’emissione della fattura elettronica. Quest’ultima può essere trasmessa gratuitamente tramite il software messo a disposizione dall’Agenzia delle Entrate.

Se desideri approfondire questo aspetto, ti consiglio il seguente contributo: corrispettivi telematici nelle attività extra-alberghiere.

Quale è il regime fiscale più conveniente?

Sei in procinto di avviare la tua attività di casa vacanze in forma imprenditoriale e stai pensando a quale sia il regime fiscale più conveniente?

E’ impossibile a priori dire quale sia il regime fiscale più conveniente. In quanto, è opportuno considerare alcune variabili, quali ad esempio l’ammontare dei costi che si presume di sostenere con l’attività ed il volume d’affari che si pensa di realizzare. Questo sono solo alcuni degli elementi importante da considerare, tuttavia vi sono anche altri aspetti da non trascurare.

E’ necessario pertanto, una pianificazione fiscale al fine di valutare quale sia l’assetto fiscale migliore per gestire il tuo modello di business. Attraverso alcune simulazioni fiscali, sarà possibile prendere una decisione più consapevole in merito alla struttura societaria da adottare.

Casa vacanze, serve l’autorizzazione del condominio?

Per avviare un’attività di casa vacanze non è necessario che tu chieda né l’autorizzazione al condominio né fare una comunicazione preventiva all’amministratore. Il codice civile permette a chiunque di fare ciò che vuole della propria proprietà. Anche la la Costituzione garantisce la libertà di iniziativa economica. Tuttavia, se desideri avviare una casa vacanze o qualsiasi struttura ricettiva extralberghiera (affittacamere, bed and breakfast, etc.), ti consiglio di verificare che non vi siano delle limitazioni nel regolamento contrattuale condominiale. Solo quest’ultimo potrebbe impedire ai proprietari l’uso delle proprie abitazioni secondo particolari scopi.

Se desideri approfondire questo aspetto, ti consiglio di leggere il seguente contributo: “Casa vacanze in condominio: è sempre possibile?“

Come gestire una casa vacanze?

La gestione di una casa vacanze non è semplice, soprattutto, se si gestiscono più appartamenti. Per prima cosa andiamo a vedere un aspetto molto importante, ovvero la gestione delle prenotazioni.

Gestioni delle prenotazioni e scelta del Channel Manager

Quando si parla di casa vacanze un tema molto complesso è sicuramento quello relativo alla gestione della proprietà e delle prenotazioni. Se sei stanco di gestire le varie prenotazioni provenienti da Booking o Airbnb tramite un foglio excel, ti servirà quello che è chiamato Channel Manager. Quest’ultimo è uno strumento che di permette di gestire ogni singola prenotazione da un solo account centralizzato. Oltre a darti la possibilità di creare un sito web per la tua casa vacanze, ti permette di gestire i tuoi ospiti e prenotazioni da una sola pagina web.

Contratto di locazione per casa vacanze: normativa contrattuale

L’attività di casa vacanze riguarda prevalentemente locazioni con durata inferiore a 30 giorni. Questo vuol dire che dovrai far firmare ad ogni ospite un contratto di locazione. L’obbligo di far firmare il contratto è di tipo civilistico e non fiscale, tuttavia di consiglio di non evitare questo adempimento. Il contratto di locazione è l’unico strumento che ti consente di tutelarti nel caso di eventuali problematiche con l’ospite. Essendo contratti di locazione inferiore a 30 giorni non vi è l’obbligo di registrazione all’Agenzia delle Entrate. Per maggiori informazioni sulla stesura del contratto, e sulla possibile gestione dell’immobile, vi rimando ai seguenti contributi: “Contratto di locazione turistica: come farlo al meglio” e “Agente immobiliare nelle locazioni brevi: opportunità“.

Richiedere i pagamenti

Non appena ricevuto il pagamento della prenotazione, dovrai rilasciare una fattura o ricevuta. Se richiedi agli ospiti un acconto, dovrai inviare per email la fattura o ricevuta di tale importo. Come già visto, se l’importo è inferiore a 77,47 euro, sarà sufficiente una ricevuta in doppia copia. Nel caso in cui l’importo fosse superiore, alla ricevuta andrà applicata una marca da bollo da 2 euro.

Consiglio sempre di richiedere un acconto al momento della prenotazione, in modo da tutelarsi in caso di eventuali cancellazioni.

Richiesta della caparra

Oltre all’acconto, per evitare brutte sorprese al momento della partenza degli ospiti, è opportuno richiedere una caparra al momento dell’arrivo. Tale caparra verrà restituita alla fine del soggiorno, previo controllo delle condizioni dell’immobile.

Fidelizzazione dell’ospite

Una volta concluso il soggiorno, consiglio sempre di rimanere in contatto con gli ospiti. Un’email per ringraziare e augurare un buon rientro è sempre ben accetta. Inoltre, è importare richiedere una recensione in caso in cui i nostri ospiti abbiano avuto un bel soggiorno.

Gli alloggi ed i requisiti minimi richiesti

I locali destinati ad attività di casa vacanze devono rispettare i requisiti urbanistici previsti per le case di civile abitazione. Nelle case vacanze devono essere assicurati i seguenti servizi minimi compresi nel prezzo:

• Pulizia dei locali ad ogni cambio di ospite ed almeno una volta a settimana;
• Cambio della biancheria ad ogni cambio ospite e almeno una volta a settimana;
• Fornitura di energia elettrica, acqua calda e fredda e riscaldamento;
• Addetto sempre reperibile.

E’ utile un channel manager per gestire la casa vacanze?

Intanto, il channel manager è un software capace di centralizzare le richieste provenienti dai diversi canali di intermediazione immobiliare online. Tramite questo strumento, l’host può creare un unico account per sincronizzare, in tempo reale, prezzi, disponibilità e molti altri aspetti riguardanti gli annunci inseriti su Airbnb, Booking, etc.

Un channel manager consente di risparmiare tempo visto che non sarà più necessario accedere direttamente ad ogni sito, dove sono pubblicati i vari annunci.

La sua utilità viene meno, nel momento in cui affittiamo un solo appartamento.

Come affittare la propria casa vacanze con Booking?

Ad oggi non sarebbe possibile affittare la nostra casa vacanze con profitto senza il supporto degli intermediari immobiliari online ( le cosiddette OTA). L’ormai noto Booking.com nasce come motore di ricerca per prenotare alberghi, poi con il tempo ha dato la possibilità anche a privati e a titolari di partita iva di inserire gli annunci per locazioni brevi. Il primo passo da compiere per poter iniziare ad usare la piattaforma è quello di effettuare la registrazione sul portale. Per creare l’account ti verranno chieste una serie di informazioni personali e dell’immobile che andrai a locare.

Quando si crea l’annuncio è fondamentale dettagliare tutti i servi che andremo ad offrire e le foto. Quest’ultime rivestono un ruolo importante, in quanto dovranno spingere l’ospite a prenotare presso la nostra struttura.

Una volta terminata la compilazione dell’annuncio non resta che aspettare l’approvazione da parte del portale. Non è raro che si debba attendere anche più di un mese per veder accettato e pubblicato il proprio annuncio.

Come affittare la propria casa vacanze con Airbnb?

A differenza di Booking, Airbnb è nata fin da subito, come una piattaforma di condivisione di appartamenti e piccole strutture per brevi soggiorni. Negli anni, Airbnb è diventato sempre di più un colosso, pur mantenendo le proprie finalità e caratteristiche, ovvero offrire l’opportunità di concedere in affitto per brevi periodi una piccola struttura di proprietà.

La procedura di creazione dell’annuncio è molto semplice e rapida. Con lo stesso account sarà possibile inserire un annuncio, oppure prenotare un appartamento. Una volta attivato l’account si potrà inserire l’annuncio, seguendo alcuni semplici passaggi che la piattaforma ti richiederà. Ti verrà richiesto ad esempio, la tipologia di struttura ( appartamento, casa, B&B, etc.) e altre informazioni come ad esempio: descrizione dell’immobile, regole della casa, servizi disponibili, etc., che aiuteranno l’ospite a valutare le caratteristiche dell’alloggio.

Se desideri sapere come funziona il portale Airbnb, ti consiglio di leggere il seguente contributo: “Airbnb come funziona: vantaggi e svantaggi“.

Differenza per l’host tra Airbnb e Booking

Vediamo qui di seguito quali sono gli elementi che incidono maggiormente per la scelta di una piattaforma di intermediazione:

• prenotazioni: la gestione di Booking è molto rigida e non permette al proprietario di rifiutare la richiesta di prenotazione. Nel caso di incomprensioni tra ospite e host, sarà quest’ultimo che dovrà interpellare l’assistenza del portale per risolvere il problema e trovare una soluzione alternativa per l’ospite. Mentre per Airbnb e altri portali simili, la gestione delle prenotazioni è molto più flessibile: vengono inviate le richieste di prenotazioni all’host che ha 24 ore di tempo per accettare o rifiutare;
• aggiornamento calendario: deve avvenire in tempo reale. Per Booking la gestione richiede una particolare attenzione. Un ospite su Booking può prenotare ad un anno di distanza rispetto alla data dell’effettivo soggiorno; questo impone un aggiornamento costante del calendario. Mentre Airbnb, dando la possibilità di rispondere alle prenotazioni in un secondo momento, consente una maggior flessibilità nella gestione del calendario.

Booking mette a disposizione degli Host anche la modalità Last Minute seguendo il modello previsto per molti Hotel. Quest’ultimo è un servizio che può essere garantito solo se il proprietario dell’appartamento vive nei pressi dello stesso.

Dopo questo confronto tra i due portali, appare chiaro come Booking sia un portale rivolto principalmente agli alberghi e alle strutture ricettive extralberghiere gestite in modo imprenditoriale. Mentre chi dispone di un solo appartamento, magari lontano dal luogo della propria dimora, un portale come Airbnb permette una gestione meno rigida delle prenotazioni e tempistiche di arrivo degli ospiti.

Come verificare la redditività di un’attività di casa vacanze?

Molti mi contattano chiedendomi se avviare un’attività di casa vacanze sia redditizia o meno. Prima di fare un investimento importante è opportuno realizzare un business plan legato all’avvio di un’attività commerciale. Attraverso il business plan è possibile prevedere l’andamento dei primi anni di attività e verificare la sostenibilità sia dei costi fissi che variabili. L’obiettivo è quello di andare a stimare i ricavi che si prevede di realizzare negli anni. Solo attraverso questa attività di pianificazione sarà possibile verificare la fattibilità dell’operazione sia da un punto di vista economico che finanziario.

Come aprire una casa vacanze all’estero?

Sempre più persone mi contattano con l’idea di investire in immobili all’estero al fine di avviare un’attività di casa vacanze.

E’ possibile operare con una casa vacanze imprenditoriale già avviata in Italia, aprendo una sede anche all’estero. In questo caso diventa opportuno un’attenta pianificazione fiscale. 

Occorre, infatti, valutare l’apertura di una società all’estero che si occupi di acquistare l’immobile da gestire tramite casa vacanze. In alternativa, è possibile operare all’estero tramite la costituzione di una stabile organizzazione all’estero di una società italiana.

Quando si acquista un immobile all’estero bisogna prestare particolare attenzione, sia per gli effetti legati alla tassazione in Italia del reddito da locazione di fonte estera, sia agli obblighi di monitoraggio fiscale e al pagamento dell’IVIE.

Pertanto, prima di intraprendere la tua attività di casa vacanze all’estero, è opportuno effettuare una pianificazione fiscale, in modo da individuare la migliore struttura giuridica per la gestione della tua attività.

Conclusioni

Come precedentemente descritto, aprire una casa vacanze può essere effettuato sia in forma professionale che non professionale. Maggiori adempimenti sia civilistici che fiscale nell’adottare la forma di casa vacanze professionale.

Quindi la casa vacanze non professionale ha l’indubbio vantaggio di essere più facilmente gestibile e con meno oneri burocratici. Tuttavia ha il vincolo che il titolare deve svolgere l’attività in modo occasionale.

Aprire una casa vacanze: consulenza fiscale online

Chiunque si decida ad intraprendere la strada di casa vacanze, dovrebbe considerare ogni singolo dettaglio, e scegliere la forma appropriata per far fruttare al meglio la propria attività.

Il nostro studio, se lo vorrai, effettuerà insieme a te delle valutazioni per individuale la forma migliore per mettere a reddito il tuo immobile.

Dalle locazioni turistiche alle strutture ricettive extralberghiere ( Affittacamere, bed and breakfast, agriturismo etc.).

Compila il form di contatto seguente e potrai metterti in contatto con noi. Ti risponderemo al più presto e potrai risolvere i tuoi dubbi.