Come aprire una casa vacanze? Adempimenti civilistici e fiscali

Come aprire una Casa Vacanze? Tasse, contratto e dichiarazione dei redditi. L’attività di casa vacanze è un’attività turistico ricettiva extra-alberghiera di tipo imprenditoriale. In questo contributo vedremo quali sono gli adempimenti civilistici e fiscali per iniziare un’attività professionale o non professionale.

Il trend degli affitti turistici è cresciuto in modo esponenziale negli ultimi anni. Le locazioni turistiche di alloggi adibiti a casa vacanze costituiscono un’innovativa occasione di business in forte espansione.

Tale fenomeno sta riscuotendo sempre più interesse nella sfera dei privati.

Ce ne accorgiamo ogni giorno dal numero di contatti che ci arrivano per avviare questo tipo di attività.

Se fino a qualche anno fa molte famiglie preferivano soluzioni di villeggiatura per i propri immobili di proprietà, adesso i tempi sono cambiati.

Gli ingenti tributi patrimoniali da versare ogni anno per la proprietà di un immobile hanno spinto sempre più persone verso una messa a reddito dell’immobile.

Pertanto la locazione breve attraverso l’avvio di una Casa Vacanze può rappresentare l’alternativa valida per ricavare una redditività dagli immobili per sopperire agli ingenti costi che essi comportano.

In questo contributo vedremo quali sono tutti gli adempimenti civilistici e fiscali per avviare un’attività di casa vacanze.

Come aprire una Casa Vacanze? Sei pronto?!? Si comincia!!!

CHE COSA SI INTENDE PER CASA VACANZE?

Gestire il proprio immobile attraverso la costituzione di una Casa Vacanze è semplice, e poco costoso.

Ti sarà sufficiente capire se devi operare in modo professionale o meno, stipulare un contratto di locazione, gestire adempimenti fiscali e contributivi con l’ausilio di un Commercialista di fiducia.

La normativa in merito alle Case per Vacanze è rintracciabile all’interno  di ogni legge regionale sul turismo.

Ogni regione recepisce la normativa nazionale e la riadatta a quella regionale sulla base delle proprie esigenze.

In pratica ogni regione fissa quali sono i parametri oggettivi e soggettivi, al sussistere dei quali, un soggetto svolge (o può svolgere) attività turistico ricettiva.

Accanto alla normativa regionale che fissa i paletti per ogni regione deve essere tenuta in considerazione la normativa fiscale. Questo per quanto riguarda gli obblighi di operare o meno in forma imprenditoriale per l’apertura di una Casa Vacanze.

LA NORMATIVA SULLA CASA VACANZE

La Casa Vacanze si inquadra come attività ricettiva ex articolo 6, comma 10, della Legge n.217/83. Essa può essere gestita in forma imprenditoriale che occasionale

La legge quadro sul turismo da la seguente definizione di casa vacanze:

“gli immobili arredati gestiti in forma imprenditoriale per affitto ai turisti, senza offerta di servizi centralizzati, nel corso di una o più stagioni, con contratti aventi validità non inferiore ai tre giorni e non superiore ai tre mesi consecutivi”

Si tratta, quindi di una attività turistico ricettiva ti tipo extra-alberghiero. Con il proprio immobile il proprietario ha facoltà di stipulare contratti di affitto di durata non inferiore a tre giorni e non superiore ai tre mesi consecutivi.

All’interno di questo range il proprietario di casa può gestire la sua attività in autonomia, stipulando dei contratti di affitto.

DIFFERENZA TRA CASA VACANZA E LOCAZIONE TURISTICA

La Locazione Turistica (Locazione Breve) si differenzia da un punto di vista normativo da quella della Casa Vacanze.

Nella Locazione Turistica siamo di fronte ad una mera locazione, ovvero un’attività non ricettiva. Mentre la gestione di una Casa Vacanze, rientra tra le attività ricettive e pertanto è possibile offrire agli ospiti servizi aggiuntivi, tipici di un’attività turistica alberghiera.

Qui di seguito un elenco dei servizi aggiuntivi che può offrire una casa vacanze:

  • Il servizio di pulizia al momento dell’inizio e del termine dell’alloggio;
  • Il servizio del cambio periodico della biancheria;
  • La messa a disposizione di uno o più posti spiaggia;
  • Il servizio di trasporto dall’aeroporto alla località di ubicazione dell’immobile;
  • L’organizzazione di tour eno-gastronomici, tour turistici o di altra natura.

Se il soggetto che detiene l’immobile non si limita alla “pura” locazione, ma fornisce dei servizi aggiuntivi, qui sopra elencati, rientra nella fattispecie della Casa Vacanze.

Tuttavia, la Casa Vacanze non può offrire la somministrazione di alimenti e bevande propri delle strutture alberghiere.

Ho voluto approfondire questo aspetto perché molto spesso si tende a confondere o a considerare come la stessa cosa la Locazione Turistica e la Casa Vacanze. Ma non è così!

COME APRIRE UNA CASA VACANZE IN FORMA IMPRENDITORIALE O NON IMPRENDITORIALE?!

La gestione di una Casa Vacanze può essere svolta secondo due modalità alternative.

La scelta di una o l’altra dipende esclusivamente dal rispetto di alcuni requisiti:

  • Casa Vacanze gestita in forma non imprenditoriale. Utilizzabile per la gestione occasionale di uno o più appartamenti da parte di uno stesso proprietario;
  • Casa Vacanze gestita in forma imprenditoriale. Utilizzabile per la gestione in forma imprenditoriale ed organizzata di tre o più appartamenti di uno stesso proprietario.

Qual’è il discrimine tra le due opzioni?

La Risoluzione ministeriale n. 9/1916 del 31 dicembre 1986 ha definito che la variabile per determinare in quale delle due fattispecie si deve rientrare è la prestazione di servizi accessori.

Pertanto anche la fornitura, seppur abituale, di appartamenti ammobiliati, non accompagnata dalla prestazione di servizi accessori, non è configurabile come attività imprenditoriale.

Quindi se la casa vacanze offre esclusivamente servizi minimi obbligatori, richiesti dalle leggi regionali, sarà configurabile come una locazione immobiliare ad uso abitativo.

Ciascuna Regione provvede a regolamentare autonomamente l’attività in questione, individuando:

  • i requisiti e le condizioni necessarie per il suo svolgimento (ad esempio, possono essere previsti limiti massimi di durata delle locazioni, eventuali servizi inclusi, e definite le caratteristiche strutturali dell’immobile con le dimensioni minime);
  • le procedure necessarie allo svolgimento dell’attività (ad esempio, presentazione della SCIA al Comune).

Talvolta viene definito anche il numero massimo di immobili entro cui l’attività viene esercitata “in forma non imprenditoriale”.

APRIRE UNA CASA VACANZE: ADEMPIMENTI PER L’AVVIO DELL’ATTIVITÀ

Per poter avviare un’attività di Casa vacanze è necessario rispettare alcuni adempimenti sia di natura amministrativa che fiscale.

Di seguito una schematizzazione dei principali adempimenti che dovrai seguire per essere in regola.

APERTURA DELLA PARTITA IVA PER UNA CASA VACANZE

Una volta verificato che l’attività nel tuo caso deve essere gestita in forma imprenditoriale il primo passo che devi compiere è affidarti ad un Commercialista esperto.

Assieme a lui potrai verificare qual’è nella tua situazione personale il miglior regime fiscale che puoi utilizzare.

La scelta del regime fiscale è importante perché è in base a questo che pagherai le imposte sul reddito generato dall’attività.

Scegliere un regime fiscale non adatto alla tua attività o alle tue caratteristiche significa perdere denaro inutilmente.

Per questo motivo ti serve un consulente esperto in questo tipo di attività.

In ogni caso, il primo passo da compiere per avviare l’attività è l’apertura della Partita IVA.

L’apertura della Partita IVA deve avvenire obbligatoriamente entro 30 giorni dall’inizio dell’attività.

Questo deve essere effettuato tramite la compilazione dell’apposito modulo (modello AA9/12). Tale modulo può essere presentato sia in modalità cartacea che telematicamente. La presentazione telematica del modello può avvenire soltanto attraverso l’intervento di un intermediario autorizzato (dottore Commercialista).

Nel modello di apertura della Partita IVA per una Casa Vacanze dovrà essere inserito il codice attività.

Si tratta di un codice numero che identifica ogni attività economica che può essere esercitata. Nel tuo caso il codice attività da inserire è il seguente:

55.20.51 – “Affittacamere per brevi soggiorni, case ed appartamenti per vacanze, bed and breakfast, residence”.

APRIRE UNA CASA VACANZE ED ISCRIZIONE AL REGISTRO DELLE IMPRESE PRESSO LA CAMERA DI COMMERCIO

La gestione di casa vacanze, rientrando nella fattispecie di attività commerciale, è obbligatoria l’iscrizione nel Registro delle Imprese.

Tale registro è istituito presso la Camera di Commercio del Comune ove ha la sede il soggetto che svolge l’attività.

Tale iscrizione comporta il pagamento dei seguenti costi:

  • Diritti di segreteria e di bollo per circa €35,00;
  • Versamento del diritto annuale che varia dai € 53,00 per le ditte individuali fino a circa € 200,00 per le società.

Entrambi i versamenti possono essere effettuati con bollettino postale o con modello F24.

APRIRE UNA CASA VACANZE E PRESENTAZIONE DELLA SCIA AL COMUNE

Prima di poter iniziare l’attività è necessario presentare la Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA).

Questo aspetto è molto importante perché avviare concretamente l’attività prima della presentazione della SCIA comporta l’applicazione di sanzioni.

La trasmissione del modello deve avvenire solo in modalità telematica al Comune in cui si intende svolgere l’attività.

Tale comunicazione ha l’obiettivo di segnalare al Comune tutti i dati relativi all’immobile per i quali si intende svolgere l’attività di casa vacanze.

La comunicazione ha l’obbiettivo di verificare che l’immobile sia in possesso di tutti i requisiti disposti dalle normative vigenti.

COME APRIRE UNA CASA VACANZE: ASPETTI PREVIDENZIALI

L’esercizio di un’attività di casa vacanze, essendo un attività commerciale, comporta l’iscrizione del titolare presso la Gestione commercianti dell’Inps.

In deroga al metodo contributivo applicato a tutti gli imprenditori, artigiani e commercianti, che prevede il versamento di contributi fissi per un importo annuo di circa € 3.700, per gli esercenti l’attività di casa vacanze si verserà il contributo INPS in rapporto al reddito effettivamente prodotto anche se questo è inferiore al livello minimo imponibile per artigiani e commercianti.

Qualora oltre all’attività imprenditoriale sia svolta l’attività di lavoro dipendente bisogna fare i seguenti distinguo:

-in caso di lavoratore dipendente a tempo indeterminato full time (ovvero con almeno 26 ore lavorative settimanali) che avvia un’attività d’impresa commerciale, se è possibile qualificare il lavoro in azienda come prevalente sia in termini di tempo che in termini reddituali (reddito annuo come lavoratore dipendente maggiore del reddito derivante dall’attività commerciale), non è necessaria l’iscrizione alla Gestione commercianti dell’INPS né il versamento di ulteriori contributi. Una volta avviata l’attività l’INPS invierà al lavoratore comunque una comunicazione in merito all’iscrizione del soggetto alla Gestione commercianti, tuttavia sarà sufficiente rispondere spiegando i motivi che prevedono la cancellazione dell’iscrizione e provando l’esistenza del rapporto di lavoro dipendente allegando una copia dell’ultima busta paga percepita.

– in caso di contratto di lavoro a tempo determinato bisogna valutare se dipendente può essere o meno considerato prevalente rispetto all’attività commerciale esercitata

COME APRIRE UNA CASA VACANZE: IMPOSTE INDIRETTE

La semplice detenzione e sfruttamento di un immobile ad uso turistico  di per sé non configura l’esercizio di un’attività professionale, rilevante ai fini IVA. Si può, inoltre, affermare che non è soddisfatto il presupposto soggettivo dell’IVA nel caso in cui l’immobile sia locato una volta l’anno, mediante una piattaforma online.

Qualora venisse riscontrata la rilevanza IVA dell’operazione, in quanto il soggetto passivo agisce nell’ambito di un’attività non occasionale ed opportunamente organizzata, è necessario determinare il regime IVA applicabile.
La prestazione è imponibile ai fini IVA con aliquota del 10% se la locazione dell’immobile turistico è qualificabile come prestazione relativa ad una “struttura (definita) ricettiva” ai sensi del n. 120 della Tabella A, parte III, allegata al DPR 633/72. Tra queste vi rientrano espressamente “le case e gli appartamenti per vacanze”.
Più in generale, l’aliquota del 10% si applica per gli immobili abitativi che “sono destinabili, secondo la normativa regionale di settore, ad attività turistico-alberghiera”.

Viceversa, per le prestazioni di locazione di immobili abitativi che sono prive di carattere “alberghiero” o analogo, si applica il regime IVA di esenzione ex art. 10 co. 1 n. 8 del DPR 633/72.

COME APRIRE UNA CASA VACANZE: IRAP

La fornitura di servizi di alloggio tramite case vacanze, ove svolta con carattere di abitualità, configura una prestazione di servizi potenzialmente soggetta ad IRAP. Tale imposta è dovuta soltanto se il contribuente che esercita tale attività è dotato di autonoma organizzazione (ex art. 2 del DLgs. 446/97), parametro da accertare secondo le consuete modalità.
Trattandosi di attività produttiva di reddito d’impresa, ove sussista il presupposto impositivo, la determinazione del valore della produzione netta avviene secondo le regole dettate dall’art. 5-bis del DLgs. 446/97, fatta salva l’opzione (ricorrendone i requisiti) per il calcolo dell’IRAP in base al bilancio (ex art. 5 del DLgs. 446/97).

Qualora l’attività sia svolta senza il requisito della professionalità abituale, il presupposto impositivo non ricorre. Come confermato dalla C.M. 4.6.98 n. 141/E, i soggetti che conseguono redditi di natura occasionale, sia d’impresa, sia di lavoro autonomo (ex art. 67 co. 1 lett. i) e l) del TUIR), sono esclusi dall’ambito applicativo dell’IRAP.

COME APRIRE UNA CASA VACANZE: COMUNICAZIONE DEGLI OSPITI ALLA QUESTURA

Come disciplinato dall’art. 109 del TULPS  vi è l’obbligo anche per i proprietari o i gestori di case vacanze, alla comunicazione e spedizione delle schedine alloggiate entro 24 ore dal momento dell’arrivo sia per gli ospiti UE che extra UE.

Pertanto il soggetto che intende svolgere l’attività è tenuto a presentarsi alla questura competente per provincia e farsi rilasciare le credenziali utili per poter accedere al servizio “alloggiati web” per comunicare gli ospiti.

COME APRIRE UNA CASA VACANZE: TRATTAMENTO FISCALE DEI CANONI DI LOCAZIONE RISCOSSI

Il trattamento fiscale dei canoni derivanti dalla locazione di Casa Vacanze, varia a seconda della tipologia di locazione.

Gli elementi che fanno sorgere un diverso trattamento fiscale sono: la durata e se il soggetto che affitta svolge un’attività imprenditoriale o meno.

Se sei interessato a come aprire una Casa Vacanze devi conoscere le tre tipologie di reddito a cui puoi andare incontro con questa attività.

In particolare:

Redditi fondiario

Qualora manchi la prestazione di servizi accessori, si configura un mero rapporto di locazione, produttivo di reddito fondiario, ex art. 37 co. 4-bis del TUIR. È irrilevante il numero degli immobili locati in quanto la concessione di beni in locazione, finalizzata alla riscossione di canoni, concretizza solo una modalità di godimento dei beni patrimoniali e non l’esercizio di un’attività commerciale

Il reddito fondiario sarà così calcolato:

maggiore tra il canone risultante dal contratto di locazione, ridotto forfettariamente del 5 per cento e la rendita catastale iscritta nel catasto rivalutata del 5%

Tale reddito dovrà essere inserito nel quadro RB del modello Redditi PF del titolare della Casa Vacanze.

Ove l’attività di case vacanze ricada nel reddito fondiario, può accedere (in presenza di opzione) alla cedolare secca (con l’aliquota del 21%), anche ove il contratto abbia durata inferiore a 30 giorni nell’anno (e non sia, quindi, soggetto ad obbligo di registrazione), come espressamente previsto dall’art. 3 co. 3 del DLgs. 23/2011.
Qualora l’attività di locazione case vacanze rientri nella disciplina delle locazioni brevi, oltre alla possibilità di accedere alla cedolare secca, vi è anche l’ obbligo di ritenuta in capo ai mediatori per il tramite dei quali siano stipulati i contratti in oggetto.

La Legge di Bilancio 2021 ha previsto che in caso di destinazione alla locazione breve di più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta, l’attività di locazione breve, da chiunque esercitata, si presume svolta in forma imprenditoriale.

Redditi diversi

Se la prestazione di alloggio, con prestazione di servizi accessori, è resa senza il requisito della professionalità abituale, si configura un reddito diverso derivante da attività commerciale non esercitata abitualmente.

Tale casistica è disciplinata dall’articolo 67 comma 1 lettera i) del DPR n 917/1986.

Tale reddito è soggetto agli scaglioni di reddito IRPEF.

Scaglioni che vanno da un’aliquota minima del 23% ad una massima del 43%.

Tale reddito dovrà essere inserito nel quadro RL del Modello Redditi PF del titolare della Casa Vacanze.

Redditi d’impresa

Se l’attività è esercitata in forma individuale, affinché generi reddito d’impresa, la prestazione dev’essere resa:

  • con professionalità abituale, ossia in maniera stabile e continuativa, ancorché stagionale (art. 55 co. 1 del TUIR);
  • con un’organizzazione di mezzi atta a configurare un’azienda (art. 55 co. 1 e 2 lett. a) del TUIR) in quanto il servizio di alloggiamento non rientra fra le attività di cui all’art. 2195 c.c. e postula, quindi, per la configurazione del reddito d’impresa, la sussistenza dell’organizzazione in forma imprenditoriale.

La risposta interpello Agenzia delle Entrate n. 278/2020 ha definito che l’organizzazione e la struttura imprenditoriale sono ritenute sussistenti quando, accanto alla prestazione di alloggio, vengono resi servizi accessori quali pulizia, cambio biancheria, lavaggio e stiratura di indumenti, nonchè somministrazione di pasti, messa a disposizione di auto o altri mezzi a noleggio, offerta di guide turistiche e servizi collaterali.

Il reddito sarà tassato come reddito d’impresa e dovrà essere inserito nel quadro RG (contabilità semplificata), quadro RF (contabilità ordinaria).

COME APRIRE UNA CASA VACANZE: CONSULENZA FISCALE

Se come aprire una Casa Vacanze è un tuo dubbio, non aspettare.

Se stai pensando di avviare un’attività di gestione di un casa vacanze ed hai molti dubbi in merito, contattaci!

Ti risponderemo nel più breve tempo possibile.

Il nostro obiettivo è quello di aiutarti a realizzare il tuo progetto. Possiamo effettuare una consulenza personalizzata per indicarti la migliore modalità su come aprire una casa vacanza. Sia in forma imprenditoriale che non.

All’interno della consulenza potremo predisporre per te un budget economico e finanziario per simulare la fattibilità dell’attività.

Ne parleremo insieme e se deciderai di avviare la tua attività potremo assisterti continuativamente per la gestione fiscale della stessa.

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