Commissioni Airbnb: tutto quello che devi sapere

Commissioni Airbnb host. Percentuale di commissioni Airbnb sulle prenotazioni. Costi di Airbnb per chi affitta.

Se affitti una casa per brevi periodi quasi sicuramente utilizzerai il portale Airbnb. E’ una piattaforma di condivisione che ti permette di inserire l’annuncio della tua casa o stanza e metterti in contatto con le persone che desiderano affittarla, che siano viaggiatori, studenti, lavoratori. Spetta a te decidere il costo, per quanto tempo vuoi affittarla. Airbnb ti aiuta durante tutto il procedimento e ti mette in contatto con chi desidera affittare la stanza o lo stabile. Per questo servizio Airbnb richiede delle commissioni sia all’host che all’ospite.

Vediamo in questo contributo sia a quanto ammontano le commissioni Airbnb sia il trattamento fiscale ed Iva ti tali commissioni.

Sei pronto?!? Si comincia!!!

Percentuali Airbnb: a quanto ammontano

La percentuale varia a seconda che tu sia l’ “host” ( il gestore dell’appartamento) o l’ospite. Inoltre vi sono anche altre variabili che influenzano le commissioni Airbnb.

Percentuale Airbnb per l’host

La percentuale Airbnb per l’host dipende dalla policy di cancellazione impostata. Comunque si aggira dal 3 al 5% della cifra totale. Alcuni host pagano di più, ovvero:

• Host Airbnb Plus
• L’host con alloggi in Italia
• Host con termini di cancellazione Super Rigidi

La commissione è dovuta solo se la prenotazione va a buon fine, altrimenti non è dovuta alcuna commissione.

Airbnb commissioni per host: esempio

Come abbiamo visto precedentemente le commissioni Airbnb per l’host sono dal 3 al 5%.

Mettiamo il caso in cui tu voglia guadagnare dalla tua locazione € 100 al giorno e che la percentuale Airbnb sia pari al 3%. Per incassare € 100 dovrai impostare un prezzo lordo aggravato del 3%. Impostando € 103€ sul portale Airbnb eviterai di farti carico della prenotazione e di ribaltare tale costo sull’ospite.

Proprietario:

Il 3% di commissioni Airbnb applicate all’importo della locazione per € 100 sarà pari a € 3 (100:100=1*3=3€). Ora aggiungendo all’importo della prenotazione le commissioni Airbnb otterrai € 103.

Perché sono dovute?

Le commissioni Airbnb sono relative oltre al compenso per l’intermediazione anche per la copertura di tutte le spese che può avere un portale. Con questo mi riferisco ad esempio ai servizi di assistenza clienti 24 ore su 24 in diverse lingue, e i costi di transazione.

Airbnb commissioni per l’ospite

La maggior parte dei cosi del servizio per gli ospiti è inferiore al 14,2% del totale della prenotazione.

La percentuale varia in base a una serie di fattori, e l’importo viene mostrato nella fase di pagamento, prima della conferma della prenotazione, in modo che l’ospite sia a conoscenza di tutto.

Costi Airbnb: come si calcolano

Il costo del servizio di Airbnb è applicato sul compenso totale della prenotazione. A titolo esemplificativo e non esaustivo, rientrano nel compenso totale:

• prezzo giornaliero notte;
• spese di pulizia;
• eventuali costi per l’eventuale ospite aggiuntivo.

La percentuale Airbnb si applicherà su tale compenso totale al dei costi di Airbnb e delle tasse. L’Host riceverà un bonifico già al netto delle commissioni Airbnb.

Commissione Airbnb semplificata: come funzione e opportunità

Come abbiamo visto precedentemente Airbnb applica un modello di commissioni condiviso, in cui i costi del servizio vengono addebitati sia a carico dell’host che dell’ospite. Airbnb, in base ad un feedback di molti host professionisti, ha previsto un nuovo modello di commissioni che rimuove i costi del servizio a carico dell’ospite. Questo modello è noto come commissione semplificata e fornisce agli host un maggiore controllo sui prezzi.

A partire dal 7 dicembre 2020, la commissione semplificata (15% a carico dell’host) sarà l’unico modello di commissione disponibile su Airbnb per tutti gli host collegati tramite software a livello globale (sono esclusi Stati Uniti, Canada, Messico, Uruguay, Bahamas, Argentina e Taiwan).

Alla luce del nuovo modello di commissione, l’host potrà modificare i prezzi per mantenere il prezzo finale per l’ospite inalterato. Suggeriamo di mantenere i prezzi competitivi per sfruttare al meglio i benefici del nuovo modello tariffario. Questo significa che Airbnb tratterà una quota fissa del 15% per i costi del servizio dell’host da ogni compenso e non verrà addebitato alcun costo all’ospite. Questa nuova struttura dei costi del servizio ti consentirà di avere una strategia di prezzo più semplice, poiché potrai impostare il prezzo che sarà visibile agli ospiti. Il fatto che non ci siano costi del servizio a carico dell’ospite, questo permette di rendere i tuoi annunci più competitivi. Gli host che hanno deciso di cambiare hanno osservato un aumento delle prenotazioni del 17%.

Commissioni Airbnb di una prenotazione: come verificarli?

Qui di seguito, ti indico la procedura per verificare i costi del servizio di Airbnb:

• Accedi al tuo account;
• Visita la cronologia delle transazioni;
• Nella sezione compenso, troverai i costi del servizio di Airbnb.

Commissioni Airbnb sono più costose di booking?

Il paragone è complicato, ma in linea di massima possiamo dire che si tratta di compensi simili. Con booking, si può scegliere quanto si intende pagare a seconda della visibilità a cui si ambisce. Comunque non si scende mai sotto la soglia del 15%, potendo salire invece fino ad un massimo del 30%. Per fare una valutazione consiglio sempre di prendere in considerazione il numero di prenotazioni e la qualità degli ospiti che ciascun intermediario è in grado di offrire. Solitamente Airbnb è utilizzato per appartamenti da adibire ad affitti brevi. Mentre il portale booking è utilizzato più per le strutture alberghiere ed extra-alberghiere.

Commissioni di Airbnb: l’Iva sulle fatture

Airbnb mette a disposizione degli host la fattura relativa all’applicazione delle proprie commissioni sulle prenotazioni effettuate. Per consultare la fattura, dovrai seguire i seguenti step:

• Accedere al proprio account Airbnb;
• Entrare all’interno della prenotazione avvenuta;
• IVA e cliccare su visualizza.

Nel caso in cui, ha registrato il tuo account come privato ( no partita iva), Airbnb nella fattura emetterà l’Iva al 22%. Mentre se stai operando con partita Iva, la necessità di vedersi applicata l’Iva sulle commissioni pagate ad Airbnb, dipende da due fattori:

• Iscrizione dell’Host all’archivio Vies;
• Il regime fiscale di tassazione adottato.

Il regime fiscale rappresenta la normativa in base alla quale si determina l’applicazione dell’IVA e della tassazione ai fini delle imposte dirette. Individuare il proprio regime fiscale permette di sapere se si deve ricevere una fattura con IVA (o meno) sulle fatture per commissioni emesse da Airbnb.

Iscrizione all’archivio Vies

Il VIES (Vat Information Exchange Systems) è il Sistema informatico che si occupa della gestione delle informazioni sugli scambi effettuati a livello comunitario, ha il fine di monitorare il rispetto della fiscalità. Sono tenuti all’iscrizione tutti i soggetti (che abbiano l’intenzione di effettuare operazioni intracomunitarie).

L’Agenzia delle Entrate in merito all’iscrizione al Vies afferma che:

“Per poter effettuare operazioni intracomunitarie, i soggetti Iva devono essere inclusi nell’archivio Vies (VAT information exchange system). L’opzione per effettuare queste operazioni può essere espressa direttamente nella dichiarazione di inizio attività oppure, successivamente, telematicamente, in modalità diretta o tramite i soggetti incaricati di cui ai commi 2-bis e 3 dell’articolo 3 del Dpr 322/1998. In ogni caso, i contribuenti possono in qualsiasi momento comunicare la volontà di retrocedere dall’opzione, cioè di essere esclusi dal Vies perché non si ha più intenzione di effettuare operazioni intracomunitarie. La revoca dell’opzione può essere effettuata esclusivamente attraverso i servizi telematici.”

Pertanto, se per gestire la tua attività di affitti brevi, hai aperto la partita Iva ed effettui operazioni intracomunitarie, è necessario effettuare l’iscrizione nell’elenco Vies. Le fatture che ricevi da Airbnb per le commissioni applicate, sono a tutti gli effetti operazioni intracomunitarie, pertanto è necessario provvedere ad iscriversi al Vies. Nel caso in cui tu non ti iscriva al Vies, verrai considerato come un consumatore finale ( soggetto privato), pertanto verrà applicata l’Iva in fattura.

E’ possibile verificare se la tua Partita IVA è iscritta all’archivio VIES al seguente link: Controllo iscrizione al VIES della partita IVA.

Regime fiscale adottato

La scelta del regime fiscale con cui gestisce la tua attività di affitti brevi, determina la modalità di trattamento dell’Iva sulle fatture di acquisto che riceverai da Airbnb per le commissioni (questo vale per qualsiasi acquisto effettuato dall’estero). Ad esempio, i soggetti iscritti al VIES, che operano in contabilità semplificata, si vedranno applicare una fattura senza l’applicazione dell’IVA che dovrà essere integrata, attraverso il meccanismo del reverse charge. In questo modo l’host è chiamato ad applicare l’IVA sulle fatture ricevute, senza che si verifichi un esborso di denaro. Vediamo adesso le principali casistiche legate all’applicazione dell’IVA sulle fatture di commissioni emesse da Airbnb.

Regime fiscale ordinario o semplificato ed iscrizione al vies: applicazione dell’iva sulle fatture di airbnb

Le fatture di acquisto relative alla commissioni di Airbnb non prevedono l’applicazione dell’Iva. Pertanto se ricevi una fattura in questo modo dovrai applicare l’Iva con il meccanismo del reverse charge. In questo caso, il soggetto che riceve la fattura è tenuto ad integrarla esponendo l’IVA, ed indicando l’aliquota IVA italiana (ordinaria). La fattura così integrata deve essere inserita sia nel registro IVA acquisti che nel registro IVA vendite. Con la registrazione della fattura in entrambi i registri è possibile ottenere la “neutralizzazione” dell’IVA senza alcun esborso di denaro. A partire dal 1 luglio 2022 per l’integrazione della fattura, non sarà più possibile farla in modo cartaceo ma dovrà essere effettuata attraverso l’emissione di documento in formato elettronico che deve transitare attraverso il Sistema di Interscambio (SdI). Fino a tale data si potrà comunque continuare ad effettuare l’integrazione Iva in modalità cartacea. Con quest’ultima modalità, dovremo presentare l’adempimento esterometro che, sarà abolito dal 1 luglio 2022.

Regime forfettario con iscrizione al vies: applicazione dell’iva sulle fatture di airbnb

Le fatture di acquisto di servizi, che l’host riceve da Airbnb, vengono emesse anche in questo caso senza l’applicazione dell’IVA. Il regime forfettario prevede che sulle fatture di vendita e sui corrispettivi, l’Iva non debba mai essere applicata, i contribuenti forfettari sono quindi contribuenti:

“che non addebitano l’Iva in fattura ai propri clienti né detraggono l’imposta assolta sugli acquisti”

In buona sostanza, il regime forfettario, non è un regime che prevede l’applicazione dell’IVA sulle operazioni attive. Tuttavia, in caso di fatturazione passiva da soggetti Ue, l’host che opera in regime forfettario è comunque chiamato all’applicazione del regime del reverse charge per l’applicazione dell’IVA. Tuttavia, il contribuente in regime forfettario è chiamato a versare all’Erario l’IVA dovuta sulla fattura di commissioni di Airbnb. In quanto, non può detrarre l’IVA della fatture di acquisto, di fatto. Il versamento deve essere effettuato con modello F24 entro il 16 del mese successivo a quello nel quale hai ricevuto il documento. Per versare l’IVA è necessario utilizzare il codice tributo 6493 seguendo le istruzioni fornite dall’Agenzia delle Entrate.

Dovrai conservare la fattura ricevuta e integrata con l’Iva al 22% e la distinta di versamento dell’Iva effettuato con il modello F24.

Regime ordinario/semplificato o forfettario in assenza di iscrizione al vies: applicazione dell’iva sulle fatture di airbnb

La direttiva UE del 4 dicembre 2018, n. 2018/1910/UE ha stabilito che, al fine di poter beneficiare dell’esenzione dell’IVA per le operazioni intracomunitarie, è necessaria la preventiva iscrizione al VIES. Dal primo gennaio 2020 l’iscrizione al VIES è a tutti gli effetti un elemento sostanziale per poter non vedersi applicare l’IVA in fattura e poterla assolvere con il regime del reverse charge. Questo significa che tutti i contribuenti dotati di partita IVA (indipendentemente dal regime fiscale utilizzato), senza preventiva iscrizione al VIES, si vedranno applicare l’IVA sulle fatture di commissioni emessa da parte di Airbnb. 

Le imposte si pagano al lordo o al netto delle commissioni?

Come abbiamo visto in precedenza Airbnb applica delle commissioni per ciascuna prenotazione effettuata. Pertanto, è importante capire se le commissioni trattenute dalla piattaforma sono soggetti a tassazione o meno. Questo, come vedremo dipende dal regime fiscale adottato, ovvero:

• come redditi fondiari nel quadro RB della dichiarazione dei redditi, se l’immobile è di proprietà;
• redditi diversi (no partita Iva);
• con partita Iva.

Redditi fondiari: le commissioni di Airbnb sono soggette ad imposta?

Quando affitti l’immobile di proprietà su Airbnb, dovrai tassare tale reddito in sede di dichiarazione dei redditi e potrai scegliere tra i seguenti regimi:

• Irpef ordinaria: non potrai portare in deduzione nessuna spesa, nemmeno le commissioni applicate da Airbnb. Tuttavia potrai beneficiare di una riduzione forfettaria del 15%.

• Cedolare secca: anche in questo caso non è possibile dedurre alcuna spesa, nemmeno le commissioni applicate da Airbnb. La base imponibile per il calcolo della cedolare secca è il 100% del canone lordo.

Redditi diversi: le commissioni di Airbnb sono soggette ad imposta?

Rientrano tra i redditi diversi quei redditi dichiarati da sublocatori e comodatari. Sono soggetti a tassazione Irpef ordinaria se l’attività esercitata si configura come attività commerciale occasionale. Tra le spese, si potrà dedurre anche le commissioni pagate da Airbnb. E’ possibile optare per il regime della cedolare secca, anche per il sublocatore o comodatario, ma solo se si tratta di locazione turistica breve, come disciplinata dal DL. 50 del 2017.

Se hai partita Iva le commissioni di Airbnb sono soggette ad imposta?

Nel caso in cui la tua attività è svolta in modo professionale e continuativo devi operare con partita Iva. Potrai scegliere tra due differenti regimi fiscali:

• Regime forfettario: dovrai considerare gli incassi al lordo delle commissioni Airbnb. Nel regime forfettario pagherai le imposte e contributo su un reddito forfettario. Infatti in tale regime viene riconosciuto un costo forfettario, stabilito sulla base del codice ateco dell’attività.
• Regime ordinario: in questo regime potrai dedurre i costi inerenti alla tua attività. Pertanto è possibile dedurre le commissioni di Airbnb.

Commissioni Airbnb: consulenza

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