Comodato d’uso gratuito: guida operativa

Il comodato d’uso gratuito è un contratto aventi effetti reali, in cui il comodante affida una cosa mobile o immobile al comodatario. Vediamo in questo contributo nel dettaglio le modalità di registrazione del contratto di comodato ed i vantaggi fiscali. Inoltre gli aspetti sanzionatori legati alla mancata registrazione del contratto.

Il comodato d’uso, ex art. 1803 del Codice civile, è un contratto gratuito con cui una parte consegna a un’altra un bene mobile o immobile per un periodo determinato. Si tratta di un accordo con cui una parte (comodante) consegna all’altra (comodatario) una cosa mobile o immobile. Alla scadenza del termine convenuto, il comodatario si assume l’obbligo di restituire la cosa ricevuta. Nella pratica questa forma è molto utilizzata sia:

• in ambito privato: ad esempio per dare un immobile o un auto ad un familiare;
• in ambito commerciale: ad esempio per macchinari e attrezzature utilizzate da società che da liberi professionisti.

Il contratto di comodato d’uso nasce come un contratto gratuito. Tuttavia, vi è la possibilità di redigere un contratto di comodato d’uso a titolo oneroso.

Vediamo nel dettaglio in questo contributo la disciplina del contratto di comodato d’uso per beni mobili e immobili. Inoltre, come deve essere fatta la registrazione all’Agenzia delle Entrate.

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Che cos’è il contratto di comodato d’uso gratuito?

Nel contratto di comodato d’uso il comodante consegna una cosa mobile o immobile al comodatario affinché questi se ne serva per un tempo o per un uso determinato, impegnandosi a restituirla. Solitamente si tratta di un contratto a titolo gratuito, la causa va rinvenuto nello spirito di liberalità e dal rapporto di fiducia tra le parti. Il comodato è un contratto “tipico” del nostro ordinamento in quanto la sua disciplina è regolata dal Codice Civile.

Il contratto di comodato d’uso è disciplinato dall’art. 1803 del Codice civile:

“il comodato è il contratto col quale una parte consegna all’altra una cosa mobile o immobile, affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l’obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta. Il comodato è essenzialmente gratuito.”

Gli elementi essenziali del comodato d’uso gratuito sono:

• la consegna della cosa;
• l’obbligo della restituzione;
• la durata limitata del godimento;
• La specifica destinazione d’uso.

Per tale tipologia di contratto, non è richiesta la forma scritta. E’ un contratto essenzialmente gratuito. Questo aspetto risulta essere fondamentale.

Comodato d’uso gratuito: gli obblighi del comodatario

Prima di redigere un contratto di comodato d’uso è necessario considerare quali sono i diritti e gli obblighi delle parti. Vediamo pertanto quali sono i diritti e gli obblighi in capo al comodatario. Quest’ultimo, è tenuto a rispettare gli obblighi previsti dal codice civile. Gli obblighi del comodatario sono disciplinati dall’articolo 1804 del Codice civile che, recita quanto segue:

“il comodatario è tenuto a custodire e a conservare la cosa con la diligenza del buon padre di famiglia. Egli non può servirsene che per l’uso determinato dal contratto o dalla natura della cosa.

Non può concedere ad un terzo il godimento della cosa senza il consenso del comodante.

Se il comodatario non adempie gli obblighi suddetti, il comodante può chiedere l’immediata restituzione della cosa, oltre al risarcimento del danno”.

Contratto di comodato d’uso gratuito: il perimento del bene

Come previsto dall’art. 1805 del codice civile il comodatario è responsabile se la cosa perisce per caso fortuito a cui poteva sottrarla sostituendola con la cosa propria, o se, potendo salvare una delle due cose, ha preferito la propria. Nel caso in cui il comodatario impieghi la cosa per un suo diverso o per un tempo più lungo di quello stabilito, è responsabile della perdita avvenuta per causa a lui non imputabile. E’ opportuno distinguere il caso del perimento con quello del deterioramento. L’art. 1807 del Codice Civile stabilisce che, se la cosa si deteriora per solo effetto dell’uso per cui è stata consegnata e senza colpa a lui imputabile, questi non risponde del deterioramento.

Comodato d’uso gratuito: rimborso spese

Come anticipato precedentemente il contratto di comodato d’uso è per sua natura gratuita. Nell’ambito del contratto di comodato immobiliare, il comodante può richiedere al comodatario il rimborso delle spese ordinarie sostenute per garantire l’uso dell’immobile. Con questo mi riferisco ad esempio alle spese relative alle utenze e alle spese condominiali. Se vengono previste anche altre spese, il contratto potrebbe essere inquadrato nell’ambito della locazione 4+4, con tutti i riflessi da un punto di vista civilistico e fiscale.

Comodato d’uso gratuito: forma

La forma del contratto di comodato è solitamente libera. Questo, a patto che non si rientri in una delle fattispecie previste dall’art. 1350 del codice civile. Nel contratto di comodato anche se non è richiesta la forma scritta, ti consiglio di redigere il contratto per iscritto. Un contratto scritto firmato è valido e vincolante per le parti. Per ottenere data certa è necessario effettuare la registrazione presso l’Agenzia delle entrate.

Comodato d’uso: durata

L’elemento caratterizzante del contratto di comodato d’uso è la temporaneità. La durata del contratto può risultare dal termine fissato dalle parti. Se invece non è stato stabilito un termine, si è in presenza di un comodato “precario” (articolo 1810 del codice civile). Solo qualora sopraggiunga un bisogno urgente e imprevisto, il comodante può richiedere la restituzione anticipata della cosa. In qualsiasi momento il comodatario può restituire la cosa al comodante.

Cosa succede in caso di morte del comodatario?

In caso di morte del comodatario, il comodante, come previsto dall’art. 1811 del codice civile, benché sia stato fissato un termine, può esigere dagli eredi l’immediata restituzione della cosa. Qualora questo non avvenisse gli eredi subentrano nell’obbligo del comodatario. In caso di morte del comodante, si estingue il comodato precario, ma non quello a termine.

Fac-simile contratto di comodato d’uso gratuito

Qui di seguito potrai trovare una bozza di contratto di comodato d’uso gratuito di un bene immobile.

Contratto di comodato d’uso gratuito: chiarimenti della giurisprudenza

La Corte di Cassazione con la sentenza n. 9796/2019 è intervenuta in tema di comodato. In particolare, ha fornito chiarimenti nel caso in cui le parti abbiano limitato l’efficacia del rapporto al venir meno dell’utilizzazione del bene, concesso in comodato. Spetta al giudice di merito, il compito di verificare se gli interessi delle parti siano riconducibili ad un accordo negoziale di natura atipica.

La Corte di Cassazione con la sentenza n. 18063/2018 ha chiarito che, qualora il comodatario al fine di utilizzare la cosa, debba sostenere spese di manutenzione straordinaria, è libero di scegliere se provvedervi o meno. Nel caso in cui decida di sostenerle, non può pretendere il rimborso dal comodante.

Registrazione del contratto di comodato d’uso gratuito

Il contratto di comodato può essere redatto:

• in forma verbale;
• in forma scritta.

Come anticipato precedentemente, è consigliabile la forma scritta, ma vediamo adesso quali sono gli obblighi legati alla registrazione del contratto.

Contratto di comodato verbale

Il contratto di comodato verbale non è soggetto ad obbligo di registrazione. L’art. 3 comma 1 del DPR n. 131/1986, non considera il contratto di comodato tra i contratti verbali soggetti a registrazione. Tuttavia, il contratto di comodato può essere registrato, versando l’imposta di registro di € 200,00.

Comodato beni mobili

Come abbiamo visto, il contratto di comodato non è soggetto ad obbligo di registrazione. Tuttavia è consigliabile, quando viene effettuato in ambito commerciale o professionale, è consigliabile stipulare il comodato in forma scritta. La registrazione deve essere effettuato presso l’Agenzia delle Entrate.

La registrazione consente di attribuire data certa al contratto, fondamentale ai fini probatori.

Il contratto di comodato può essere registrato presso qualsiasi ufficio dell’Agenzia delle Entrate. Al momento della registrazione, l’ufficio rilascia una copia dell’atto firmata e timbrata. Vediamo qui di seguito quali sono i passaggi che dovrai seguire per la registrazione di un contratto di comodato:

• Contratto: tre copie firmate in originale del contratto di comodato. Il contratto di comodato dovrà essere firmato su ciascuna pagina;
• Imposta di bollo: è assolta con i contrassegni telematici aventi data di emissione non successiva alla data di stipula
• Modello 69: in duplice copia, in cui, come tipologia dell’atto, dovrà essere indicato “Contratto verbale di comodato“
• Imposta di registro: ricevuta del pagamento di 200 euro per l’imposta di registro effettuato con Modello F24, utilizzando il codice tributo 1550;

Versamento imposta di registro contratto di comodato

Per la registrazione del contratto di comodato è necessario versare tramite modello F24 l’imposta di registro. Vediamo qui di seguito, quali sono i codici tributo da utilizzare per il versamento dell’imposta di registro per la registrazione degli atti privati:

• Codice tributo 1550: “codice tributo imposta di registro”;
• Codice tributo 1551: “codice tributo per la sanzione sull’imposta di registro (ravvedimento)”;
• Il codice tributo 1552: “codice tributo per l’imposta di bollo”;
• Codice tributo 1553: “codice tributo per la sanzione sull’imposta di bollo (ravvedimento)”
• Codice tributo 1554: “codice tributo per gli interessi (ravvedimento)”

Mentre prima con il modello F23 si poteva versare solo l’imposta di registro, con il modello F24 è consentito il versamento delle marche da bollo. Questo permette di versare la marca da bollo digitalmente, anziché le marche da bollo “fisiche”.

Comodato di beni immobili

Il contratto di comodato di un bene immobile, se redatto in forma scritta, deve essere registrato entro 20 giorni dalla data dell’atto. La registrazione del contratto di comodato d’uso gratuito serve nel caso si voglia usufruire di determinate agevolazioni fiscali. Su di esso si applica l’imposta di registro in misura fissa di € 200. Con la risoluzione n. 14/E/2001, l’Agenzia delle Entrate ha precisato che il contratto di comodato di un bene immobile è soggetto a registrazione in termine fisso. La registrazione del contratto di comodato di beni immobili:

• Entro 20 giorni dalla data dell’atto ove non sia stipulato in forma notarile (scrittura privata non autenticata);
• Entro 30 giorni dalla data dell’atto. Questo, nel caso in cui sia stato stipulato in forma notarile.
• Infine, entro 60 giorni dalla data dell’atto, ove sia stato predisposto all’estero.

Il termine per la registrazione del contratto di comodato avente forma scritta decorre dalla data dell’atto.

Sanzioni omessa registrazione del contratto di comodato

Con l’introduzione del D.Lgs. n. 23/2011 sono state inasprite le sanzioni in caso di mancata registrazione del contratto, ovvero in caso di registrazione di un contratto infedele o fittizio. L’art. 3 comma 8 e 9 del D.Lgs. n. 23/202, stabilisce che, in caso di mancata registrazione del contratto o di registrazione di un contratto infedele, dalla data di effettiva registrazione, la durata della locazione sia di 4 anni e che il canone annuo sia stabilito per un importo per un importo pari al triplo della rendita catastale.

In caso di omessa registrazione del contratto di locazione e per il mancato pagamento dell’imposta di registro, si applicano le seguenti sanzioni imposte di registro:

• Dal 120% al 240% dell’imposta dovuta per omessa registrazione dl contratto;
• Dal 200% al 400% della maggiore imposta dovuta per parziale occultamento del canone.

E’ possibile beneficiare della riduzione delle sanzioni piene di cui sopra, tramite l’istituto del ravvedimento operoso. L’importo della sanzione varia in funzione dei tempi in cui viene sanata la violazione. Qui di seguito vediamo, come si riduce la sanzione, in base ai tempi di pagamento:

• Entro 30 giorni di ritardo: sanzione pari al 6%, ovvero 1/10 del 60%. Importo minimo della sanzione è pari ad euro 20;
• Entro 90 giorni di ritardo: sanzione pari al 12%, ovvero 1/10 del 120%;
• Entro 1 anno di ritardo: sanzione pari al 15%, ovvero 1/8 del 120%;
• Oltre 1 anno ma entro 2 anni di ritardo: sanzione pari al 17,14%, ovvero 1/7 del 120%;
• Oltre 2 anni di ritardo: sanzione pari al 20%, ovvero 1/6 del 120%;
• Se viene sanata la violazione dopo l’emissione del Pvc ( processo verbale di constatazione): sanzione pari al 24%, ovvero 1/5 del 120%;

Agli importi di cui sopra, dobbiamo considerare anche gli interessi di mora e l’imposta dovuta.

Ravvedimento operoso contratto di comodato d’uso

In caso di omessa o ritardata registrazione del contratto di comodato d’uso gratuito è possibile sanare la violazione tramite l’istituto del ravvedimento operoso. Si tratta di uno strumento che consente di regolarizzare la propria situazione, usufruendo di sanzioni ridotte. Il ravvedimento operoso può essere utilizzato prima che siano iniziati eventuali contestazioni fiscali. Se desideri approfondire il ravvedimento operoso sul contratto di comodato, ti consiglio il seguente contributo: “Ravvedimento imposta di registro: come funziona“

Comodato d’uso immobiliare: chi deve versare le imposte patrimoniali?

In caso di comodato di beni immobili è tenuto al versamento dell’Imu il proprietario dell’immobile. Oltre al proprietario è tenuto al versamento, anche il titolare di un diritto reale di uso, usufrutto, abitazione, enfiteusi e superficie su fabbricati, terreni ed aree edificabili. Il comodatario non dovrà versare l’imu, in quanto titolare di un diritto personale di godimento e non di un diritto di proprietà. Il comodatario sarà tenuto al versamento della Tari (tassa sui rifiuti), in quanto soggetto che occupa l’immobile.

Agevolazioni Imu contratto di comodato immobiliare

L’agevolazione Imu nel contratto di comodato immobiliare è disciplinata al comma 747, articoli 1, della Legge n. 160/2019:

““per le unità immobiliari, fatta eccezione per quelle classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, concesse in comodato dal soggetto passivo ai parenti in linea retta entro il primo grado che le utilizzano come abitazione principale, a condizione che il contratto sia registrato e che il comodante possieda una sola abitazione in Italia e risieda anagraficamente nonché dimori abitualmente nello stesso comune in cui è situato l’immobile concesso in comodato; il beneficio si applica anche nel caso in cui il comodante, oltre all’immobile concesso in comodato, possieda nello stesso comune un altro immobile adibito a propria abitazione principale, ad eccezione delle unità abitative classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9. Il beneficio di cui alla presente lettera si estende, in caso di morte del comodatario, al coniuge di quest’ultimo in presenza di figli minori.”

Lo sconto del 50% sull’Imu spetta solo nel caso in cui il contratto di comodato gratuito sia stipulato tra genitori o figli, ovvero tra parenti in linea retta entro il primo grado. Tale riduzione continua ad applicarsi anche nel caso di morte del comodatario, al coniuge di quest’ultimo, ma solo in presenza di figli minori. Per poter beneficiare dell’agevolazione ai fini Imu, è necessario che il contratto stipulato sia registrato all’Agenzia delle Entrate.

Contratto di comodato d’uso gratuito: risoluzione anticipata

La risoluzione di un contratto di comodato d’uso può avvenire alla scadenza naturale del contratto, oppure in un momento precedente. In quest’ultimo caso si parla di risoluzione anticipata. Vediamo qui di seguito alcuni casi in cui è possibile estinguere un rapporto di comodato d’uso:

• Estinzione per scadenza del termine o compimento dell’uso;
• Per recesso del comodante;
• Per recesso del comodatario

Estinzione per scadenza del termine o compimento dell’uso

La prima causa di estinzione di un contratto di comodato è quella relativa al termine fissato dalle parti. Nel caso in cui venga fissato sia un termine che un uso, in questo caso si ritiene che, anche qualora il termine non sia concluso ma l’uso del bene si, questo dovrà essere restituito.

Risoluzione del comodato d’uso per recesso del comodante

Può succedere che, nonostante sia stato fissato un termine o un uso apposto sul contratto, il comodante possa recedere anticipatamente. Questo, può avvenire nei seguenti casi:

• Se il comodatario non abbia conservato diligentemente il bene mobile o immobile oggetto del contratto di comodato d’uso;
• Il comodatario abbia utilizzato la cosa per un uso diverso da quello stabilito dal contratto;
• Se il comodatario abbia concesso il godimento della cosa a terzi.

Risoluzione del comodato d’uso per recesso del comodatario

E’ possibile che il recesso possa avvenire per volontà del comodatario. In questo caso vi sono più difficoltà in quanto la legge prevede solamente i casi in cui sia il comodante a richiedere il recesso anticipato. Possiamo dire che vi è questa possibilità solo nel caso il recesso non generi un danno al comodante.

Contratto di comodato d’uso: conclusioni e consulenza

In questo contributo ho cercato di soffermarmi sugli aspetti più importanti che caratterizzano il contratto di comodato d’uso. Se desideri approfondire la tua situazione personale ti invito a contattarmi al link qui sotto. Riceverai un preventivo per una consulenza personalizzata, in grado di sciogliere tutti i tuoi dubbi. Solo in questo modo potrai essere sicuro di evitare di commettere errori che in futuro potranno portare a sanzioni.