Comodato gratuito: nessuna assimilazione alla prima casa ai fini IMU per le abitazioni concesse in comodato a parenti di primo grado. Tuttavia è prevista l’agevolazione legata al fatto che la base imponibile concorre a formare l’imposta al 50%. Tutte le informazioni utili nella nostra guida.
La Legge di Stabilità 2016 ha previsto, a partire dal primo gennaio 2017 una particolare agevolazione, valevole ai fini IMU e TASI. Si tratta di un bonus riguardante gli immobili concessi in comodato gratuito.
In particolare gli immobili abitativi concessi in comodato gratuito a parenti di primo grado possono godere di un bonus fiscale valevole ai fini IMU riguardante l’esenzione al 50% della base imponibile, su cui i Comuni delibereranno l’aliquota di imposta.
L’agevolazione fiscale è valida soltanto per gli immobili ad uso abitativo, con esclusione degli immobili aventi caratteristiche di lusso. Ossia quelli che rientrano nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9.
Andiamo, quindi, ad analizzare il contratto di comodato gratuito. In seguito, poi, analizzeremo i requisiti per poter godere dell’agevolazione legata all’esenzione IMU al 50% per questi immobili.
Indice
Contratto di comodato gratuito
Il contratto di comodato, disciplinato dagli articoli 1803 e seguenti del codice civile, è quello con cui una parte, il cosiddetto comodante, consegna all’altra, il cosiddetto comodatario, una cosa mobile o immobile, affinchè se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l’obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta.
Il comodatario è tenuto a custodire e conservare il bene concesso dal contratto con la diligenza del buon padre di famiglia e non può servirsene che per l’uso determinato dal contratto o dalla natura della cosa e al termine del contratto è obbligato a riconsegnarlo.
Nel caso in cui il comodatario non rispetti tali obblighi contrattuali, il proprietario ha facoltà di richiedere sia l’immediata restituzione del bene, sia il risarcimento dei danni. Il comodatario in generale non ha diritto al rimborso delle spese sostenute per servirsi del bene. Tuttavia può chiedere di essere rimborsato delle spese straordinarie sostenute ma solo se queste erano necessarie e urgenti.
Comodato gratuito immobiliare
Il comodato è un contratto di uso frequente nell’ambito immobiliare ed è essenzialmente gratuito, ma ciò non impedisce al comodante di richiedere il rimborso degli oneri condominiali o delle utenze. Questo in quanto trattasi di clausole accessorie del contratto che non ne snaturano il rapporto.
La gratuità distingue il comodato dalla locazione. In entrambi i contratti, infatti, il proprietario di un immobile può cederne a terzi la disponibilità, con la locazione per un periodo di tempo prestabilito e con il comodato senza alcuna scadenza.
La forma del contratto di comodato gratuito è generalmente libera: anche in caso di comodato immobiliare di durata ultranovennale, non è necessario che il contratto sia redatto per iscritto, atteso che non si rientra in alcuna delle fattispecie indicate dall’articolo 1350 del codice civile (“Contratti che devono farsi per iscritto“).
Esenzione IMU al 50% del comodato gratuito a parenti: agevolazione
In questo articolo si vuole trattare della normativa IMU-TASI che non considera più le abitazioni concesse in comodato a parenti come abitazioni assimilate all’abitazione principale. Questo a partire dal primo gennaio 2017.
A decorrere dal 2017 l’abitazione concessa in comodato gratuito ha diritto ad una riduzione della base imponibile del 50%.
Questo ai sensi dell’articolo 13, comma 3, del D.L. n. 201 del 2011, ma l’aliquota da utilizzare è quella ordinaria, salvo che il Comune non abbia previsto una specifica aliquota agevolata.
Unico caso in cui l’agevolazione viene ampliata è quando si è in presenza della concessione in comodato di fabbricati di interesse storico, purchè non di lusso (A/1,A/8 e A/9), cosicchè la base imponibile IMU si riduce fino al 25%.
Esenzione IMU al 50% del comodato gratuito a parenti: requisiti
Le condizioni per accedere all’esenzione della base imponibile IMU al 50% sono stringenti:
- L’abitazione non deve essere di lusso, vale a dire classificata nelle categorie A/1, A/8, e A/9;
- dDve essere concessa con contratto di comodato (scritto o verbale) registrato a un parente in linea retta entro il 1° grado (padre/figlio) che la utilizza come abitazione principale;
- Il comodante può possedere al massimo un altro immobile destinato a propria abitazione principale;
- Comodante e comodatario devono risiedere anagraficamente e dimorare abitualmente nello stesso Comune.
Chiarimenti per il comodante
A riguardo della limitazione riferita al possesso di altro immobile, la generalità dei Comuni segue le indicazioni fornite dal dipartimento delle Finanze nella Risoluzione 1/DF del 17 febbraio 2016.
Per altri immobili devono intendersi solo altri immobili ad uso abitativo. Il possesso di un negozio, di un capannone o di un terreno agricolo non incidono sulla spettanza dell’agevolazione. Inoltre se il contribuente possiede anche una piccola quota di una terza abitazione, l’agevolazione non spetta.
La normativa si riferisce alle abitazioni per le quali si è soggetto passivo, e ciò implica che va tenuto conto anche delle abitazioni possedute a titolo di usufrutto, di diritto di abitazione spettante al coniuge superstite, ma anche del diritto di abitazione relativo all’immobile assegnato dal giudice della separazione.
La normativa pone delle limitazioni in tema di possesso di immobili solo in capo al comodante, mentre nulla è previsto per il comodatario, il quale potrebbe possedere anche decine di abitazioni.
Residenza nello stesso Comune
Anche la previsione che comodante e comodatario siano residenti nello stesso Comune è limitativa: se un soggetto possiede una sola abitazione in comodato al figlio, che però risiede in un altro Comune, l’agevolazione non spetta.
L’agevolazione si estende alle pertinenze dell’abitazione concessa in comodato, in quanto sostenuto dalla risoluzione n. 1 del Dipartimento delle finanze, per cui nella misura massima di un’unità pertinenziale per ciascuna delle categorie catastali C/2, C/6 e C/7.
Un’altra condizione per accedere all’agevolazione è che il contratto di comodato, anche se verbale, deve essere registrato. Infatti, non può essere considerata valida nessuna scrittura privata o altra dichiarazione di concessione del comodato.
Contratto di comodato e validità
Sul contratto di comodato scritto non ci sono questioni interpretative, visto che la normativa (art. 5 D.P.R. 131/1986) ne prevede la registrazione entro 20 giorni, ed eventuali registrazioni tardive non hanno alcun riflesso sulla spettanza dell’agevolazione, qualche dubbio è sorto in merito alla decorrenza nel caso di registrazione del contratto di comodato verbale.
Il Ministero delle Finanze ritiene che indipendentemente dalla data di registrazione, anche per i contratti verbali di comodato si deve prendere in considerazione la data di conclusione del contratto stesso. Senza peraltro esserci l’applicazione di alcuna sanzione erariale per tardiva registrazione, visto che si tratta di adempimento necessario ai soli fini Imu.
Registrazione del contratto di comodato gratuito
Per la registrazione di un contratto verbale, la Circolare del Ministero dell’Economia e delle Finanze N. 1/DF/2016 specifica che possa essere effettuata presentando a un qualunque ufficio territoriale dell’Agenzia delle Entrate.
E’ necessario essere in possesso di duplice copia del Modello 69 in cui, come tipologia dell’atto, dovrà essere indicato “Contratto verbale di comodato“, e ricevuta del versamento di €. 200,00 per l’imposta di registro effettuato con modello F23 e codice tributo 109T.
Non sono richiesti bolli non essendoci contratto scritto, al contrario per i contratti di comodato in forma scritta è dovuta l’imposta di bollo, che è assolta con i contrassegni telematici (ex marca da bollo) aventi data di emissione non successiva alla data di stipula.
L’importo dei contrassegni deve essere di 16 euro ogni 4 facciate scritte e, comunque, ogni 100 righe.
Presentazione della dichiarazione IMU
Si rileva che la normativa riguardante il bonus prevede l’obbligo di presentare dichiarazione IMU.
Dichiarazione che deve essere presentata al Comune nel quale il soggetto passivo deve attestare il possesso dei requisiti previsti per beneficiare dell’agevolazione.
Nella dichiarazione IMU deve essere indicato il numero di registrazione dell’atto di comodato, ai fini dell’ottenimento del bonus.
Comodato gratuito: consulenza
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