Comprare casa all’asta: guida pratica

Qual’é la procedura per comprare casa all’asta? Vediamo quali sono i rischi ed i vantaggi nel comprare una casa all’asta.

Le aste immobiliari possono rappresentare un buon affare, chiunque può parteciparvi e non c’è la necessità di presentarsi fisicamente all’asta. Tuttavia come ogni affare, vi sono dei rischi a cui dobbiamo prestare attenzione. Ciò non toglie che l’attenzione a questa procedura di acquisto stia crescendo ed in prospettiva sembra destinata ad aumentare. Questo, lo dimostra il fatto che stiano crescendo gli studi specializzati che trattano case alle aste.

In questo contributo cercherò di darti alcuni importanti consigli pratici, per evitare che tu ti possa trovare in difficoltà nell’acquistare casa all’asta. Inoltre vedrai nel dettaglio gli step da seguire per poterti aggiudicare l’immobile sottoposto a vendita giudiziaria.

Sei pronto!?! Si comincia!!!

Perché una casa va all’asta?

Una casa che finisce ad un’asta giudiziaria ha subito un percorso che solitamente dura molti anni. Vi sono tre motivi che possono portare un immobile all’asta:

  1. Le case dei privati che non riescono a pagare il mutuo ipotecario alla banca;
  2. Le aziende soggette a procedure fallimentari, i cui immobili di proprietà vengono prima pignorati e poi messi all’asta;
  3. Gli enti pubblici che, per vendere un bene immobiliare, devono farlo per legge tramite il tribunale territoriale di competenza.

Quando l’immobile è entrato nella procedura dell’asta giudiziaria, il tribunale di competenza pubblica attraverso il suo sito internet:

  • la descrizione del bene;
  • la perizia di un tecnico di fiducia, incaricato dallo stesso tribunale;
  • l’indirizzo e la data fissata per l’asta giudiziaria;
  • la procedura da seguire per poter partecipare all’asta.

Chi può partecipare all’asta?

Apparte il debitore esecutato, chiunque può partecipare ad un’asta giudiziaria. E’ possibile offrire un prezzo che si ritiene opportuno, a partire dal valore di partenza attribuito dal tribunale. L’importo minimo di rialzo sarà fissato dall’ordinanza di vendita.

Comprare casa all’asta: consigli pratici

Anche se ritengo che comprare casa all’asta è necessario avere delle competenze specifiche e trasversali e pertanto consiglio di farsi assistere da professionisti esperti nel settore. Qui di seguito ti voglio suggerire alcune regole basilari che possono risultarti utili per cercare di aggiudicarti l’immobile all’asta:

  • Visionare attentamente tutti i documenti disponibili sul sito del tribunale. In modo particolare la perizia, dove potrai trovare informazioni utili in merito ad eventuali anomalie catastali ed eventuali oneri a carico dell’acquirente;
  • Contattare quanto prima il custode giudiziario per fissare un appuntamento per visionare l’immobile;
  • Fissare in anticipo il nostro tetto massimo che siamo disposti ad offrire;
  • Nel caso in cui non hai la disponibilità della liquidità necessaria dovrai attivarti prima dell’aggiudicazione a richiedere il mutuo;
  • Essere a conoscenza di tutti i costi obbligatori ed accessori collegati alla vendita;
  • Essere a conoscenza di tutte le tempistiche stabilite dal tribunale;
  • Accertarsi che l’immobile non sia occupato abusivamente;
  • Farsi assistere da un professionista specializzato del settore.

Comprare casa all’asta: come si presenta l’offerta?

Dal 2018 è possibile presentare l’offerta di acquisto in modalità telematica. Questo, attraverso il portale delle vendite pubbliche, gestito dal ministero della Giustizia. Tuttavia, continua ad esistere la modalità tradizionale di partecipazione fisica prezzo il tribunale.

Comprare casa all’asta: quali sono i rischi?

Comprare casa all’asta sicuramente presenta diversi vantaggi, come il fatto di acquistare immobili a prezzi inferiori rispetto al valore di mercato. Tuttavia come ogni affare, vi sono dei rischi a cui dobbiamo prestare attenzione. Per questo consiglio di farsi assistere a professionisti esperti del settore. I principali fattori di rischio sono legati allo stato in cui si trova l’immobile, alla copertura finanziaria e alla presenza di persone che lo occupano abusivamente. Qui di seguito, vediamo quali sono i rischi legate all’acquisto di una casa all’asta:

  • Venire esclusi perché non vengono rispettati i termini e procedura per partecipare;
  • Non si ha le disponibilità liquide sufficienti entro i termini dall’aggiudicazione;
  • Opposizione di terzi a causa dello stato giudiziario dell’immobile all’asta. Questo dato lo troviamo nella perizia disposta dal tribunale

Per evitare spiacevoli convenienti, consiglio sempre ai miei clienti di:

  • leggere con attenzione la perizia del tribunale. Quest’ultima viene allegata all’avviso di vendita. E’ un documento molto importante sia per verificare lo stato dell’immobile dal punto di vista giuridico e catastale.
  • verificare a chi compete la liberazione dell’immobile;
  • Avere la disponibilità nei termini fissati nell’avviso. In caso contrario si perde oltre all’immobile anche la cauzione versata;
  • In caso di richiesta del mutuo, è opportuno richiederlo alla banca prima dell’aggiudicazione.

Come partecipare a un’asta immobiliare?

La Legge n. 132 del 2015, ha eliminato l’asta con incanto, lasciando operativa di fatto solo l’asta senza incanto. Quest’ultima può essere svolta sia in modalità analogica che telematica. Nell’asta senza incanto le offerte per gli immobili all’asta devono essere presentate in una busta chiusa e aperte il giorno fissato per l’asta. Non si aggiudicherà l’immobile chi ha offerto di più, ma si aprirà seduta stante una gara verbale per permettere anche a coloro che hanno offerto di meno di rilanciare il prezzo. L’obiettivo è quello di rendere l’asta più competitiva.

Le aste telematiche: tipologie

Anche se ancora oggi molti Tribunali continuano a scegliere la modalità d’asta analogica o cartacea, si tende ad oggi a una telematizzazione del sistema delle aste. Le aste telematiche possono essere effettuate in tre modalità:

  • asincrone;
  • sincrone;
  • sincrone miste.

L’asta telematica asincrone è un’asta a tempo che può durare anche per diversi giorni. Questa modalità non prevede l’aggiudicazione dell’immobile all’asta il giorno stesso in cui si apre la gara. Mentre l’asta sincrone si esaurisce il giorno stesso in cui si apre la gara. Solitamente si esaurisce nel giro di poche ore e dipende dal numero dei partecipanti. Infine vi è la modalità sincrona mista che un misto tra quella cartacea e quella telematica. In quest’ultima modalità le offerte possono essere presentate sia per via telematica che in forma cartacea in presenza.

Come vedere la casa all’asta

In ogni procedura immobiliare il giudice nomina un custode giudiziario. I riferimenti per mettersi in contatto con questa figura sono pubblicati nell’avviso di vendita. E’ lui il soggetto che gestisce materialmente l’immobile ed è a lui che ci si deve rivolgere per poter visionare la casa prima di partecipare all’asta.

Perché conviene comprare all’asta?

Il vero vantaggio di comprare casa all’asta sta nel fatto di poter aggiudicarsi un immobile ad un prezzo nettamente inferiore rispetto al valore di mercato. In caso di asta deserta il prezzo si abbassa ulteriormente. Inoltre di poterlo rivendere ad un prezzo maggiorato rispetto all’acquisto. Se non si realizzano queste due condizioni, la vantaggiosità dell’affare viene meno. Le aste immobiliari sono ottime occasioni per poter acquistare case ad un prezzo inferiore anche del 40% rispetto a quello di mercato. Il giudice può prevedere che a partire dalla 4° asta deserta il prezzo si possa abbassare addirittura al 50%. Per questo motivo, tante giovani coppie hanno trovato nelle aste immobiliari la soluzione ideale per acquistare la propria casa. Inoltre, a differenza degli immobili sul libero mercato, comprare casa all’asta, si viene a conoscenza di varie informazioni relative all’unità immobiliare:

  • stato dell’immobile;
  • presenza di ipoteche o diritti di terzi;
  • base d’asta e importo minimo di rialncio.

Comprare casa all’asta con agevolazione prima casa

L’agevolazione prima casa può essere richiesta anche quando compriamo una casa all’asta. Questo, permette di beneficiare della riduzione delle imposte in sede di acquisto. Affinché si possa usufruire dell’agevolazione è necessario che la richiesta sia presentata prima della registrazione del decreto di trasferimento presso la competente Agenzia delle Entrate. Questa dichiarazione, poi, può essere inserita anche in un momento successivo, con un atto integrativo, finanche dopo l’emissione del decreto di trasferimento. Se desideri approfondire questo argomento, ti consiglio di leggere il seguente contributo: “Agevolazione prima casa all’asta: come richiederla“.

Comprare casa all’asta con il mutuo

Qualora non dovessi avere la disponibilità finanziaria, è possibile rivolgersi ad una banca per richiedere un mutuo aste. Si tratta di una tipologia di finanziamento immobiliare offerto dalla maggior parte degli istituti di credito. Il funzionamento è analogo a quello di un normale mutuo. E’ più sicuro richiedere il mutuo prima dell’aggiudicazione. Questo, sia per l’impossibilità di chiedere una proroga e per i tempi tecnici per l’istruttoria della banca. Se non pagherai entro i termini, non solo perderai l’immobile che ti sei aggiudicato, ma anche la cauzione versata per la partecipazione all’asta. Se desideri approfondire questo aspetto ti consiglio il seguente contributo: “Comprare casa all’asta con il mutuo: cosa devi sapere“.

Dove cercare casa all’asta?

Le case all’asta devono essere “pubbliche”, cioè devono essere pubblicizzate. Le modalità di pubblicità possono variare in base a quanto deciso del giudice. In alcuni casi, gli annunci vengono pubblicati in apposite pagine di quotidiani nazionali o locali. Puoi cercare le case all’asta anche sui siti dei singoli Tribunali e su alcuni siti specializzati. Infine ti consiglio di fare una ricerca sul portale delle vendite pubbliche del ministero della Giustizia: http://pvp.giustizia.it.

Comprare casa all’asta: spese da sostenere

In caso di acquisto di una casa all’asta, vi sono delle spese da sostenere, alcune obbligatorie, altre solo eventuali. La prima spesa da considerare è la caparra che solitamente va da 10 al 20% dell’offerta. In caso di mancata aggiudicazione tale caparra verrà restituita. Mentre nel caso di aggiudicazione dell’immobile, la caparra verrà scontata dal prezzo finale. Dovrai considerare anche eventuali spese condominiali, nel caso in cui non siano state pagate dal precedente proprietario. Inoltre vi sono altre possibili spese, quali: la sanatoria urbanistica e catastale ( nel caso di difformità catastali o abusi edilizi) e le eventuali spese per la liberazione dell’immobile. Quest’ultime, in alcuni casi dovranno essere versate dal tribunale o dall’acquirente. Infine, per completare il trasferimento della proprietà, dovrai considerare i seguenti costi:

  • attestato di prestazione energetica;
  • bollo virtuale di € 16;
  • la registrazione dell’atto presso la Conservazione dei Registri Immobiliari;
  • le spese per la cancellazione delle trascrizioni delle iscrizioni sull’immobile;
  • spese notarili per l’erogazione dell’eventuale mutuo.

Acquisto casa Quali imposte dovrai versare?

Come per l’acquisto di immobili nel libero mercato, anche nel caso di acquisto casa all’asta, dovrai considerare le imposte da versare. Queste, differiscono a seconda se il soggetto venditore sia privato o società.

Se il venditore è un privato sono dovute le seguenti imposte:

  1. Imposta di registro del 9%;
  2. L’imposta ipotecaria fissa di €. 50;
  3. Imposta catastale fissa di €. 50.

Se il venditore è un‘impresa costruttrice (o di ristrutturazione), e l’atto viene eseguito entro 5 anni dall’ultimazione lavori, bisogna tener conto che si è in presenza di un soggetto passivo IVA. Quindi oltre alle citate imposte necessita determinare anche l’IVA da versare, nella seguente misura:

  1. IVA del 22% se immobile di lusso altrimenti IVA al 10%
  2. Imposta di registro fissa di €. 200;
  3. L’imposta ipotecaria fissa di €. 200;
  4. Imposte catastale fissa di €. 200.

Imposte acquisto con agevolazione prima casa

Il soggetto che acquista la “prima casa” può godere di un regime fiscale agevolato in base al quale si pagano le imposte in misura inferiore rispetto a quelle ordinariamente dovute.

Se il venditore è un privato e l’oggetto dell’acquisto è la prima sono dovute le seguenti imposte:

  1. Imposta di registro del 2%;
  2. L’imposta ipotecaria fissa di €. 50;
  3. Imposta catastale fissa di €. 50.

Se il venditore è un‘impresa costruttrice (o di ristrutturazione), e l’atto viene eseguito entro 5 anni dall’ultimazione lavori, bisogna tener conto che si è in presenza di un soggetto passivo IVA. Quindi oltre alle citate imposte necessita determinare anche l’IVA da versare, nella seguente misura:

  1. IVA del 4%;
  2. Imposta di registro fissa di €. 200;
  3. L’imposta ipotecaria fissa di €. 200;
  4. Imposte catastale fissa di €. 200.

Comprare casa all’asta: conclusioni

La possibilità di acquistare casa all’asta può essere sicuramente vantaggioso. Naturalmente è necessario conoscere bene il mercato immobiliare per saper trovare il giusto “affare” su cui puntare. Inoltre consiglio, se non hai esperienza in questo ambito, di farti assistere da professionisti specializzati nel settore delle aste immobiliari. Qui di seguito troverai il link per metterti direttamente in contatto con me per poter richiedere una consulenza personalizzata.

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