Comprare casa con i risparmi: come farlo senza rischi

Comprare casa coi risparmi: come evitare un accertamento fiscale da parte dell’Agenzia delle Entrate.

L’acquisto di una casa è un passaggio delicato per chiunque: non solo per via dell’investimento che comporta e del debito con la banca che influenzerà i successivi anni della vita del proprietario, ma anche per via delle implicazioni fiscali che esso comporta. 

Se, infatti, è inverosimile che l’Agenzia delle Entrate si scomodi per verificare la congruenza – rispetto al reddito del contribuente – di spese di poco conto come un viaggio estivo, l’acquisto di un televisore o di un aspirapolvere, è invece molto più probabile – anzi è quasi automatico – che la proprietà di un nuovo immobile generi un controllo “a tavolino”.

A che serve questo controllo? A verificare che il denaro utilizzato per l’acquisto provenga da redditi dichiarati o comunque non imponibili: insomma, che non vi sia stata alcuna evasione fiscale.

Ebbene, le cose vanno nel seguente modo: quando l’Agenzia delle Entrate sospetta che il costo dell’immobile sia troppo alto rispetto alle capacità economiche del compratore, gli manda un avviso e gli chiede di giustificare con quali soldi è riuscito a permettersi questa spesa. La prova è insomma a carico del contribuente. 

Di qui il quesito che è necessario porsi tutte le volte che vengono in relazione tra lorol’acquisto della casa e il fisco: come dimostrare la fonte del denaro? 

La giurisprudenza, è in particolare la Cassazione, ha fornito una serie di indicazioni. Ecco alcune linee guida da seguire in questi casi. 

Comprare casa con i soldi del proprio lavoro

Chi compra casa con il frutto del proprio lavoro non avrà difficoltà a dimostrare la provenienza del denaro, trattandosi di redditi percepiti lecitamente, denunciati annualmente all’Agenzia delle Entrate e, il più delle volte, tracciabili (si pensi alla busta paga del dipendente). 

I problemi sorgono, ovviamente, quando parte del denaro accumulato per la compravendita non è stato dichiarato: del resto, l’intento dell’Agenzia delle Entrate è proprio quello di colpire il nero attraverso acquisti superiori al tenore di vita. 

Anche la stipula di un mutuo non è sempre la soluzione migliore: difatti, l’entità della rata può essere pesata dal Fisco per verificare se la stessa sia compatibile con il reddito mensile del contribuente. Per cui, se dovesse risultare sproporzionata scatterebbe un accertamento (si pensi a un dipendente con uno stipendio di 1.200 euro con una rata di finanziamento di 1.000 euro).

Come comportarsi se vuoi acquistare casa con i soldi del proprio lavoro?

La regola da ricordare in questo caso è che devi sempre pensare ad una correlazione tra reddito da lavoro ed acquisto. Il caso classico è quello della rata del mutuo, che è opportuno non superi il 35/40% dello stipendio.

Se ad esempio una coppia ha delle entrate nette mensili di circa 3.500 euro, la rata mensile del mutuo non potrà superare i 1.100-1.200 euro.

Qualora questa soglia venga superata, e la banca decida comunque di erogare il mutuo vi è comunque un problema fiscale, ovvero quello di dimostrare che la fonte del reddito da lavoro è sufficiente a coprire le vostre spese, compreso il mutuo.

Comprare casa con i risparmi 

risparmi accumulati negli anni e uno stile di vita modesto tenuto nel tempo possono certo arrivare a convincere gli uffici dell’amministrazione finanziaria della regolarità delle operazioni. Tuttavia è opportuno dimostrare, con gli estratti conto, tutti gli stipendi ricevuti e i redditi dichiarati, in modo che appaia verosimile tale capacità di risparmio.

Pensa al caso di un soggetto titolare di un reddito da lavoro dipendente che ha acquistato una casa da 450.000 euro. Questo soggetto ha giustificato il proprio acquisto richiamando un tenore di vita modesto e forte della propria capacità di risparmio negli anni.

Questo soggetto sicuramente non sfugge ad un possibile accertamento fiscale sfociato poi in contenzioso. Perché questo? Le motivazioni possono essere le seguenti:

  • Gli estratti conto forniti non erano sufficienti a capire come si era formato il risparmio;
  • Presenza di redditi molto bassi per molte annualità.

Devi ricordare che deve esserci sempre la possibilità di essere chiamati a dimostrare come si è formato nel tempo il risparmio accumulato che, comunque, deve essere coerente:

  • Con il reddito percepito negli anni;
  • Con il proprio tenore di vita;
  • Ed infine con gli estratti conto bancari.

Acquisto di casa con soldi di terzi: le problematiche

Nel caso di una persona disoccupata le cose si mettono male poiché questi dovrebbe, invece, dimostrare la provenienza del denaro da terzi. Acquistare una casa da disoccupato, infatti, ti pone di fronte alla problematica di dover dimostrare al fonte del denaro utile all’acquisto.

La dimostrazione della provenienza del denaro, in questo caso, può avvenire solo con: 

  • Assegni non trasferibili o
  • Bonifici bancari.

In alternativa si dovrebbe provare che il denaro proviene da disinvestimenti ossia dalla vendita di beni di cui in precedenza era proprietario (ad esempio un vecchio terreno). Tuttavia, anche in questo caso il contribuente deve essere in grado di fornire una prova documentale della provenienza del denaro, il che avviene solo tramite bonifici o assegni.

Acquisto casa frutto di donazione

Quando il denaro per l’acquisto di una casa viene regalato da un terzo – di solito un parente o un genitore – si deve fare molta attenzione poiché, anche qui, lo spostamento dei soldi può avvenire solo con modalità tracciabili.

Il donante può limitarsi a bonificare il denaro sul conto del donatario, affinché questi paghi il venditore indicando come causale lo scopo del regalo (ad esempio “acquisto prima casa“), oppure può pagare direttamente il venditore.

In entrambi i casi, si parla di una donazione indiretta, per la quale non c’è bisogno né di andare dal notaio, né di pagare le imposte sulla donazione. Tuttavia, come anticipato, occorre prestare molta attenzione, non solo per la tracciabilità del denaro ricevuto, ma anche per la possibilità di una revoca sulla donazione.

Acquisto casa tramite eredità

Se l’acquisto della casa avviene tramite i soldi ricevuti in eredità, sarà opportuno conservare la dichiarazione di successione in cui è stata dichiarata l’esistenza del conto corrente e la quota ricevuta.

In questo caso l’Agenzia delle Entrate ha a disposizione la dichiarazione di successione presentata, quindi, in questo caso non dovrebbero esserci possibilità di ricevere un accertamento fiscale. Tuttavia, anche in questo caso è sempre opportuno conservare la documentazione relativa alla successione.

Comprare casa: il rischio di un accertamento fiscale

L’acquisto di un bene immobile comporta un importante trasferimento di denaro. Per questo motivo l’Agenzia delle Entrate è sempre ben accorta in questi momenti. Il suo obiettivo è quello di accertare gli acquisti effettuati e verificare che:

  • La capacità reddituale e di risparmio dell’acquirente sia coerente con
  • Il valore dell’acquisto dell’immobile effettuato.

Quando questi valori sono apparentemente incongruenti l’Agenzia invita una lettera al contribuente invitandolo a dimostrare la fonte di denaro utile all’acquisto effettuato. Se la fonte è lecita non hai niente di cui doverti preoccupare. Le cose cambiano, invece, se il denaro è frutto di redditi non dichiarati o di operazioni illecite.

Se hai ricevuto un accertamento di questo tipo e vuoi raccontarci la tua esperienza lasciaci un commento, sarà utile ad altri lettori.

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