Comproprietario non locatore: deve dichiarare il reddito?

Quando un contratto di locazione è stipulato soltanto tra alcuni dei comproprietari, anche il comproprietario non locatore deve dichiarare il reddito? La risposta è affermativa in quanto conta la titolarità del diritto reale sull’immobile.

Quando si stipula un contratto di locazione ad uso abitativo sovente può capire la situazione in cui vi siano più comproprietari. Di questi, per vari motivi, soltanto alcuni stipulano il contratto di locazione.

In una situazione come quella descritta è opportuno chiedersi se sono tenuti a dichiarare il reddito soltanto alcuni oppure tutti i titolari del diritto reale sull’immobile.

La questione è importante in quanto in caso di non corretta dichiarazione del reddito l’Agenzia delle Entrate potrebbe procedere ad un accertamento per dichiarazione omessa o infedele (a seconda dei casi).

Vediamo, quindi, cosa dice la legge nel caso di comproprietario non locatore in una locazione abitativa, inoltre cosa afferma sia l’Agenzia delle Entrate che la giurisprudenza in merito.

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Affitto comproprietari: chi deve dichiarare il reddito?

Giorni fa in Studio è arrivato un soggetto, che chiameremo Andrea, titolare di una quota del 50% di un immobile abitativo. Questi è venuto in quanto l’altro comproprietario, a sua insaputa, ha locato a terzi l’immobile, senza corrispondergli la sua quota di canone.

Andrea era molto preoccupato, non tanto per il mancato incasso, quanto per la paura che l’Agenzia delle Entrate possa pretendere da lui le imposte sui redditi derivanti dalla locazione.

In pratica, Andrea si sta chiedendo se potrebbe essere chiamato a pagare delle imposte su dei redditi di sua competenza ma mai percepiti. Questo, in qualità di proprietario “usurpato” dal suo diritto alla propria quota di canone.

La mia risposta ad Andrea è stata questa:

L’Amministrazione finanziaria ha facoltà di pretendere anche dal proprietario che non percepisce il canone di locazione le imposte ivi derivanti. Questo, in quanto i redditi fondiari sono imputati ai proprietari a prescindere dalla percezione“.

Vediamo qui di seguito cosa dice la legge in merito alla corretta imputazione dei redditi immobiliari ai comproprietari.

Imputazione dei redditi da locazione ai comproprietari

L’art. 26 comma 2 del Tuir stabilisce che:

“nei casi di contitolarità della proprietà o altro diritto reale sull’immobile o di coesistenza di più diritti reali su di esso, il reddito fondiario concorre a formare il reddito complessivo di ciascun soggetto per la parte corrispondente al suo diritto”.

Pertanto, la regola generale è quella di attribuzione del reddito immobiliare in base alla quota di proprietà di ciascuno.

L’Agenzia delle Entrate con la circolare n. 20/E del 04.06.2012 ha chiarito che:

“Nel caso di un immobile in comproprietà, il contratto di locazione stipulato da uno solo dei comproprietari esplica effetti anche nei confronti del comproprietario non presente in atti che, pertanto, è tenuto a dichiarare il relativo reddito fondiario per la quota a lui imputabile”.

Anche in materia di locazioni turistiche brevi, l’Agenzia delle Entrate con la circolare n. 24/E del 12.10.2017 ha ribadito che:

“gli altri comproprietari dovranno assoggettare a tassazione il reddito ad essi imputabile pro-quota in sede di dichiarazione applicando la cedolare secca o il regime di tassazione ordinaria”.

Contratto di locazione di immobile in comproprietà

E’ opportuno chiarire che la stipula di un contratto di locazione può avvenire anche da parte di un solo dei comproprietari. Pertanto, il contratto di affitto con un solo comproprietario è valido.

Tuttavia, l’Agenzia delle Entrate richiede in fase di registrazione del contratto, nell’apposito modello RLI, di indicare anche i dati degli altri comproprietari.

Questo, a dimostrazione che l’Agenzia delle Entrate effettua un controllo sulla posizione fiscale di ciascun comproprietario al fine di verificare che ciascuno dichiari la quota di reddito da locazione in base alla quota di possesso.

Redditi da locazione comproprietari: cosa dice la giurisprudenza?

Al contrario dell’Agenzia delle Entrate, la giurisprudenza ritiene che l’unico soggetto obbligato a dichiarare il reddito di locazione sia il comproprietario che ha sottoscritto il contratto, ovvero il locatore “effettivo”.

I restanti comproprietari dovranno pagare l’imposta sui redditi fondiari in base alla rendita catastale, senza considerare l’affitto.

La Corte di Cassazione con la sentenza n. 3085 del 17.02.12016 ha affermato che non c’è:

“ostacolo alcuno ad attribuire il reddito da locazione ad un soggetto del tutto diverso dal legittimo proprietario, man anche in capo ad alcuni dei comproprietari che risultino gli effettivi locatari e percettori dei redditi derivanti dalla locazione”.

Seguendo questa impostazione, potrebbe indicare per intero nella propria dichiarazione dei redditi anche l’unico locatore, a prescindere dalla sua percentuale di possesso.

Anche la Commissione Tributaria Regionale del Lazio, con la sentenza n. 1760 del 2021 ha riaffermato la regola dell’attribuzione del reddito da locazione al comproprietario che figura come unico locatore.

Questo orientamento non è stabile e definitivo, anzi è contrastato dall’Agenzia delle Entrate.

Alla luce della divergenza tra Agenzia delle Entrate e giurisprudenza, che ancora non è unanime e consolidata, è opportuno prestare una certa cautela.

Per evitare contestazioni da parte dell’Agenzia delle Entrate, è consigliabile che il reddito da locazione sia dichiarato pro-quota da tutti i comproprietari, anche se nel contratto risulta solo uno di essi.

Comproprietario non locatore: le fattispecie

La regola riguardante la necessità di dichiarare il reddito indipendentemente dalla percezione riguarda:

  • Il caso di morosità dell’inquilino, salva l’eccezione in caso di convalida di sfratto per morosità;
  • Il caso di usurpazione del reddito.

Sostenere, quindi, che non si ha diritto al pagamento delle imposte in quanto i canoni non sono stati percepiti, non serve a niente. Inoltre, è opportuno sottolineare che la Cassazione in queste fattispecie non comporta alcuna violazione del principio costituzionale di capacità contributiva.

Infatti, come sostenuto dalla stessa Corte Costituzionale (Corte Cost. n. 362/2000):

la capacità contributiva, quale idoneità all’obbligazione di imposta, desumibile dal presupposto economico al quale l’imposta è collegata, può essere ricavata, in linea di principio, da qualsiasi indice rivelatore di ricchezza, secondo valutazioni riservate al legislatore, salvo il controllo di costituzionalità

Il fatto che il reddito dei fabbricati locati vada determinato con riferimento al canone risultante dal contratto di locazione – spiega la Corte – è del tutto eccezionale e va armonizzato con la regola per cui i redditi fondiari concorrono a formare il reddito complessivo indipendentemente dalla percezione.

In questo contesto la distinzione fra canone locatizio non riscosso e canone “usurpato” è del tutto irrilevante, in quanto, per sua natura, il reddito fondiario risulta legato alla titolarità del diritto reale, a prescindere dall’effettiva percezione del canone.

Pertanto, il comproprietario deve comunque dichiarare i redditi da locazione e corrispondere le relative imposte per la sua quota di titolarità, anche ove non li abbia percepiti, non avendo partecipato alla stipula del contratto di locazione

In quale caso dichiara il reddito solo il comproprietario?

Le istruzioni del modello redditi fanno riferimento a un solo caso particolare, ovvero quello in cui l’immobile, posseduto in comproprietà, sia dato in locazione soltanto da uno o più comproprietari limitatamente alla propria quota: in questa ipotesi, si può utilizzare il codice “5” in colonna 7 “Casi particolari” dei righi RB1-RB9, che consente eccezionalmente di indicare solo la propria quota di canone in colonna 6 “Canone di locazione” e non l’intero.

Comproprietario non locatore: consulenza fiscale online

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