Comunicazione dati locazioni brevi: entro il 30 giugno

Quali sono i soggetti tenuti all’obbligo di comunicazione dati locazioni brevi? Quali dati devono essere comunicati? Vediamolo nel dettaglio in questa guida.

L’art. 4 del DL n. 50 del 24 aprile 2017, ha previsto determinati obblighi comunicativi in capo agli intermediari, ancorché non residenti in Italia. Tra questi, in questo contributo, vediamo l’adempimento relativo alla comunicazione dati locazioni brevi. Tale adempimento dovrà essere effettuato entro il 30 giugno 2023.

Vediamo pertanto nel dettaglio in questo contributo, quali sono i soggetti tenuti a tale adempimento e quali sono i dati che dovranno essere comunicati all’Agenzia delle Entrate. Infine vedremo quali sono le sanzioni derivanti dal mancato assolvimento di tale obbligo.

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Locazioni brevi: cosa sono

Le locazioni brevi sono state disciplinate fiscalmente dal D.L. n. 50/2017.

Ai sensi dell’art. 4, comma 1, del D.L. n. 50/2017 si definiscono tali:

“I contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni. Contratti che prevedono la prestazione dei servizi di :

• fornitura di biancheria;
• pulizia dei locali.

Si tratta di contratti stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali online”

Vediamo qui nel dettaglio le caratteristiche delle locazioni brevi turistiche:

• Deve trattarsi di immobili con categoria catastale da A1 a A11 ( con esclusione di A10). Non vengono prese in considerazione le pertinenze;
• Il limite dei 30 giorni annui è riferito ad ogni soggetto su uno stesso immobile;
• Deve essere stipulato da soggetti “privati”, quindi al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa.

La Legge di Bilancio 2021 ha sancito che, a partire dal periodo d’imposta 2021, l’attività di locazione breve si presume svolta in forma imprenditoriale se il locatore loca più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta. Se desideri approfondire questo aspetto, ti consiglio di leggere il seguente contributo: “Locazione breve attività d’impresa: più di 4 appartamenti“.

Locazioni brevi: adempimenti in capo agli intermediari

I soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare hanno obblighi di natura informativa tutte le volte che intervengono nella stipula di un contratto di locazione breve. Inoltre se incassano o intercedono anche nella fase del pagamento dei canoni di locazione, sono tenuti ad applicare una ritenuta quando versano al locatore la somma incassata. Vediamo qui di seguito quali sono gli adempimenti in capo agli intermediari:

• comunicare all’Agenzia delle Entrate i dati dei contratti di locazione breve stipulati a partire dal 1 giugno 2017 per il loro tramite;
• trattenere una somma, pari al 21% del canone, se intervengono anche nel pagamento o incassano i corrispettivi.

La modalità con le quali gli intermediari o i gestori di portali telematici devono assolvere gli adempimenti di cui sopra sono individuate dal provvedimento dell’Agenzia delle Entrate del 12 luglio 2017.

Comunicazione dati locazioni brevi: chi è obbligato?

L’art. 4, comma 4, del DL. n. 50 del 24 aprile del 2017, ha previsto che:

“i soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, nonché quelli che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in ricerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare, sono tenuti a trasmettere i dati dei contratti conclusi per il loro tramite entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello a cui si riferiscono i predetti dati.

Sono interessati dalla norma tutti i soggetti che in via abituale anche se non esclusiva facilitano l’incontro della domanda e offerta di locazioni brevi. Pertanto, non sono soggetti a tale adempimento solo coloro che svolgono la professione di intermediazione, come disciplinata dalla Legge n. 39 del 1989. Sono soggetti a tale adempimento a prescindere dalla:

• forma giuridica del soggetto che svolge l’attività di intermediazione (individuale o associata);
• condizione di residente del soggetto che svolge l’attività di intermediazione;
• la modalità con la quale l’attività è svolta. Sia per contratti di locazione breve stipulati on line che per i contratti stipulati off line.

Anche gli intermediari fiscalmente non residenti nel territorio dello Stato?

Sono tenuti a tale adempimento tutti gli intermediari, compresi quelli fiscalmente non residenti nel territorio dello Stato:

• se in possesso di una stabile organizzazione organizzazione in Italia, ai sensi dell’art. 162 del TUIR, adempiono agli obblighi per il tramite della stabile organizzazione;
• se risultano privi di una stabile organizzazione in Italia, si avvalgono di un rappresentante fiscale, in qualità di responsabile d’imposta, individuato tra i soggetti indicati nell’art. 23 del DPR n. 600 del 1973. Quest’ultimo provvede anche alla richiesta di attribuzione del codice fiscale dei soggetti rappresentati, qualora non ne siano in possesso.

Quando l’intermediario deve comunicare i dati?

L’intermediario o gestore di portali telematici deve effettuare la comunicazione quando interviene nella stipula del contratto. Quando, oltre a favore l’incontro tra domanda e offerta di abitazione, fornisce anche un supporto professionale o tecnico o informatico nella fase del perfezionamento dell’accordo.

L’intermediario è tenuto a comunicare i dati se il conduttore ha accettato la proposta di locazione tramite l’intermediario stesso o ha aderito all’offerta di locazione tramite la piattaforma online.

L’intermediario non è tenuto a comunicare i dati se il locatore si avvale dell’intermediario solo per proporre l’immobile in locazione ma il conduttore comunica direttamente al locatore l’accettazione della proposta.

Come si legge nelle motivazioni del provvedimento n. 132395/2017, l’invio della relativa Certificazione Unica assolve anche la comunicazione dei dati locazioni brevi.

Comunicazione dati locazioni brevi: quali dati?

I dati da comunicare per questo adempimento sono simili a quanto indicato nelle Certificazioni Uniche locazioni brevi. I dati da indicare riguardano:

• il nome, il cognome e codice fiscale del locatore;
• la durata del contratto;
• l’importo del corrispettivo lordo;
• l’indirizzo dell’immobile.

Ai fini della compilazione dei dati relativi ai contratti, è possibile effettuare l’invio di tali dati in forma aggregata. In quest’ultimo caso, per i contratti relativi al medesimo immobile e stipulati dallo stesso locatore, sarà necessario indicare:

• nel campo 1: il numero di contratti stipulati oggetto di un’unica comunicazione;
• nel campo 5: il numero di giorni complessivi.

Per quanto riguarda il campo “importo corrispettivo“, la cui compilazione risulta obbligatoria, varia in funzione della tipologia di contratto. In caso di sublocazioni o immobili concessi in comodato, è necessario fleggare il campo “locatore non proprietario”.

A partire dal 2023 è obbligatorio inserire anche i dati catastali degli immobili.

Con il provvedimento dell’Agenzia delle Entrate del 17/03/2022, i dati da indicare sono stati implementati con la richiesta:

• dell’anno della locazione;
• dei dati catastali dell’appartamento affittato.

L’integrazione dei dati catastali nella comunicazione, ha l’obiettivo di individuare in modo migliore gli elementi del contratto di locazione breve.

Alla luce delle modifiche il software di controllo della comunicazione è stato aggiornato con la versione 1.0.0 del 31/03/2022.

I dati dovranno essere comunicati entro il 30 giugno dell’anno successivo o in occasione della Certificazione della ritenuta.

Chi non deve fare la comunicazione?

Coloro che operano in qualità di sostituti d’imposta e quindi tenuti ad effettuare la ritenuta del 21% e al relativo versamento all’erario, sono obbligati a rilasciare al locatore la Certificazione Unica.

Con quest’ultimo obbligo, sono esonerati dalla comunicazione locazioni brevi. Mentre coloro che non operano in qualità di sostituto d’imposta sono tenuti ad effettuare la comunicazione locazioni brevi entro il 30 giugno dell’anno successivo alla data di firma e stipula del contratto.

Comunicazione dati locazioni brevi: come fare?

L’Agenzia delle Entrate ha reso disponibile sul proprio sito, oltre alle specifiche tecniche, sia il programma di compilazione che quello di controllo. La comunicazione può essere effettuata, anche dagli stessi intermediari, utilizzando il software messo a disposizione dall’Agenzia delle Entrate. Quest’ultimo prevede la generazione del file, il successivo controllo, firma ed invio. Gli intermediari, per la comunicazione locazioni brevi, potranno farsi assistere da intermediari abilitati.

Comunicazione dati locazioni brevi: chi è responsabile della correttezza dei dati?

Gli intermediari o i gestori dei portali telematici sono tenuti a richiedere i dati previsti dal provvedimento ma non sono tenuti a verificarne l’autenticità. Potranno tener conto anche di altre informazioni in loro possesso, rilevanti ai fini fiscali. Il locatore è responsabile della corretta tassazione del reddito e della veridicità delle proprie dichiarazioni.

Cosa succede in caso di recesso del contratto?

In caso di recesso dal contratto di locazione breve, gli intermediari non sono tenuti a trasmettere i dati del contratto se il recesso è antecedente alla comunicazione dei dati. Se il recesso è esercitato successivamente all’adempimento dell’obbligo di trasmissione, l’intermediario sarà tenuto a rettificare la comunicazione effettuata utilizzando le modalità informatiche messe a disposizione dall’Agenzia delle Entrate.

Comunicazione dati locazioni brevi: sanzioni

Per l’omessa, incompleta o infedele comunicazione dei dati relativi ai contratti è prevista la sanzione indicata nell’art. 11, comma 1, del D.Lgs 471/1997: da 250 a 2.000 euro. La sanzione è ridotta della metà se la trasmissione avviene entro i 15 giorni successivi alla scadenza, o quando, nello stesso termine, si effettua la trasmissione corretta dei dati. Invece, non è soggetta a sanzione, l’errata o incompleta comunicazione dei dati se causata dal comportamento del locatore.

Comunicazione dati locazioni brevi: conclusioni e consulenza

Come avrai visto leggendo il presente contributo, vi sono importanti adempimenti in capo agli intermediari o gestori di portali telematici. L’inosservanza di tali adempimenti, comporta pesanti sanzioni.

Per qualsiasi dubbio o se desideri approfondire la tua situazione, ti invito a contattarmi al link che troverai qui di seguito.