Come avviene la comunicazione dei dati relativi ai contratti di locazione? Quali sono i soggetti tenuti a tale adempimento? Sanzioni in caso di mancata comunicazione?
Il D.lgs n. 50 del 2017 ha introdotto l’obbligo di comunicare i dati relativi ai contratti di locazione. Riguarda sia i soggetti che svolgono attività di intermediazione immobiliare, nonché quelli che gestiscono portali telematici. Nell’articolo voglio soffermarmi su questo nuovo adempimento che sta creando non pochi problemi per gli attori coinvolti.
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Indice
Quali sono i soggetti tenuti all’adempimento?
L’articolo 4, comma 4, del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito con modificazioni dalla legge 21 giugno 2017, n. 96, dispone che i soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, nonché quelli che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in ricerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare, trasmettono i dati dei contratti conclusi per il loro tramite entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello a cui si riferiscono i predetti dati.
Tale adempimento riguarda le locazioni turistiche brevi.
Il comma 1 dell’art. 4 del D.L. 50/2017 fornisce una definizione del concetto di “locazione breve”, intendendo “i contratti di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni“.
Tuttavia non tutti gli intermediari sono tenuti ad effettuare la comunicazione dei dati relativi ai contratti di locazione breve.
Soltanto coloro che oltre a provvedere all’incontro tra domanda e offerta, danno un supporto professionale al perfezionamento dell’accordo.
L’intermediario è tenuto a comunicare i dati del contratto, se il conduttore ha accettato la proposta tramite l’intermediario stesso o tramite una piattaforma online.
Al contrario, l’intermediario non è tenuto ad adempiere alla comunicazione se il proprietario dell’immobile si avvale di quest’ultimo solo per proporre l’immobile. Comunicando il conduttore direttamente al proprietario l’accettazione della proposta.
Oggetto della comunicazione
I dati da trasmettere con la comunicazione dei contratti di locazione breve, sono i seguenti:
- Nome, cognome e codice fiscale del locatore;
- Durata del contratto;
- Importo del corrispettivo lordo;
- Indirizzo dell’immobile.
Per i contratti relativi al medesimo immobile e stipulati dal medesimo locatore, la comunicazione dei dati può essere effettuata anche in forma aggregata.
Modalità di trasmissione dei dati
La modalità di comunicazione dei dati relativi alle locazioni brevi, varia in relazione alla tipologia di soggetto.
Qui di seguito vediamo le due categorie di soggetti, di cui varia la modalità di trasmissione dei dati:
- I soggetti residenti nel territorio dello Stato trasmettono i dati utilizzando il canale Entratel/Fisconline direttamente o tramite gli intermediari. Per la compilazione del file contenente i dati devono essere utilizzati i prodotti software resi disponibili gratuitamente dall’Agenzia delle entrate.
- I soggetti non residenti, se in possesso di una stabile organizzazione in Italia, trasmettono i dati per il tramite della stabile organizzazione utilizzando il canale Entratel/Fisconline. Se non sono in possesso di una stabile organizzazione, devo avvalersi di un rappresentante fiscale. Quest’ultimo provvede anche alla richiesta di attribuzione del codice fiscale dei soggetti rappresentati qualora non ne siano in possesso.
Sanzioni in caso di mancata comunicazione
Il provvedimento del 12 Luglio 2018 dell’Agenzia delle Entrate, ha previsto delle sanzioni in caso di mancata comunicazione.
L’omessa , incompleta o infedele comunicazione dei dati relativi ai contratti di locazione breve, è punita con la sanzione da 250 a 2.000 euro. Tale sanzione è disciplinata all’art. 11, comma 1 del D.lgs n.471 del 18 dicembre 1997.
La sanzione è ridotta della metà se la trasmissione è effettuata entro i quindici giorni successivi alla scadenza.
Il soggetto tenuto all’adempimento della comunicazione non è sanzionabile se l’incompleta o errata comunicazione dei dati del contratto sono causati dal comportamento del locatore.
Proroga dell’adempimento
Le specifiche tecniche relative alla modalità con cui devono essere comunicati i dati contrattuali sono state pubblicate sul sito dell’Agenzia delle Entrate in data 12 giugno 2018.
E’ stata indetta una proroga, per consentire ai soggetti tenuti all’obbligo di comunicazione di poter beneficiare di un congruo termine per effettuare l’adempimento.
Il provvedimento del 20 giugno 2018, riguarda esclusivamente i dati dei contratti conclusi nel 2017. La proroga dei termini per l’adempimento degli obblighi comunicati non può essere superiore a sessanta giorni.
Il termine di comunicazione dei dati contrattuali è stato fissato al 20 agosto 2018.
Questo in quanto il sessantesimo giorno successivo al 12 giugno 2018 cade il giorno 11 agosto 2018. Tenendo conto che la scadenza cadrebbe tra il 1 e il 20 agosto.
