Solitamente quando decidiamo di acquistare un immobile, oltre alle nostre finanze per poter concludere la vendita abbiamo bisogno di richiedere un mutuo da parte di un ente creditore. E molto spesso l’erogazione del mutuo per noi è vincolante per l’acquisto dell’immobile. In questa situazione, al fine di tutelarsi, è opportuno prevedere all’interno del contratto una clausola sospensiva mutuo.
La Corte di Cassazione è intervenuta ribadendo la validità della clausola sospensiva mutuo utilizzata nelle proposte di acquisto o nei preliminari di vendita che vincola ogni effetto all’erogazione di un mutuo.
Vediamo nel dettaglio perché è importante inserire all’interne del contratto la condizione sospensiva sia nei rapporti con la parte venditrice che nei rapporti con l’agenzia immobiliare.
Sei pronto?!! Si comincia!!!
Indice
Condizione sospensiva mutuo: che cos’è?
La condizione sospensiva mutuo è una clausola che consente ad un soggetto promissario acquirente di definire un accordo con un altro soggetto venditore per la vendita di un immobile, vincolando il tutto al fatto di ottenere un mutuo da parte di un istituto di credito.
Questa formula consente al potenziale acquirente di avere più tempo per cercare la migliore condizione di mutuo una volta individuato l’immobile di interesse. Solitamente si imposta la clausola sospensiva in seguito all’avveramento della condizione che non venga erogato il mutuo. Pertanto, decorsa la scadenza fissata dalle parti, se non è stato comunicato nulla il contratto si perfeziona e diviene pienamente efficace.
Condizione sospensiva mutuo proposta
La sentenza della Corte di Cassazione n. 22046 del 11 settembre 2018, su ricorso di un soggetto promissario acquirente di un immobile che era stato citato in primo grado dalla parte venditrice per la mancata stipula del contratto definitivo per mancato ottenimento del mutuo fondiario, ha rigettato il ricorso. La Cassazione ha ritenuto in questo caso valido il contratto, in quanto ha ravvisato un comportamento omissivo da parte del promissario acquirente nell’attivarsi per l’ottenimento del mutuo.
Consiglio sempre prima di sottoscrivere una proposta d’acquisto ( la quale una volta firmata da tutte le parti, diviene contratto preliminare di compravendita) verificare la capacità propria e del nucleo familiare, eventuali impegni finanziari in corso, debiti insoluti, etc.
Contratto preliminare condizione sospensiva mutuo
A lungo si è discusso in merito alla validità della clausola contenuta nel contratto preliminare con la quale si subordina la sua efficacia, e quindi l’obbligo della stipula del rogito notarile, all’erogazione da parte di un istituto bancario di un mutuo per poter pagare il prezzo fissato per la vendita (c.d. clausola condizionale sospensiva).
La Cassazione con la sentenza n. 22046 del 2018 ha riconosciuto la validità della clausola sospensiva per mutuo. La motivazione degli Ermellini, sta nel fatto che la clausola sospensiva per mutuo viene qualificata come condizione “mista”, in parte potestativa e in parte causale, in quanto dipende anche dal comportamento del promissario acquirente.
Vediamo qui di seguito le due possibili conseguenze circa la possibilità di stipulare un contratto preliminare la cui efficacia è condizionata all’erogazione del mutuo in favore della parte promissaria acquirente.
Nel caso in cui verrà erogato il mutuo, il contratto di mutuo acquisterà efficacia fin dal momento della sua stipula e pertanto le parti saranno obbligate a stipulare il contratto definitivo di vendita.
Nel caso in cui la banca non eroghi il mutuo, il contratto preliminare, la cui efficacia era stata subordinata, in virtù della clausola condizionale, di erogazione del mutuo, non acquisirà mai efficacia. Pertanto non sorgerà in capo alle parti di stipulare il contratto di compravendita.
La somma eventualmente versata dal promissario acquirente a titolo di caparra confirmatoria dovrà essere restituita allo stesso.
La parte venditrice per tutelarsi, potrebbe prevedere nell’atto di compravendita una specifica clausola, al fine di vincolare il promissario acquirente a porre in essere tutti quei comportamenti funzionali alla conclusione del mutuo.
Condizione sospensiva mutuo fac simile
Se desideri inserire una clausola condizione sospensiva all’interno di una proposta di acquisto o in un contratto preliminare di compravendita, può esserti utile i modelli che ti proporrò qui di seguito:
L’efficacia del presente contratto è subordinata alla seguente condizione sospensiva: ………………………..
Qualora non si verifichi detto evento, per cause non imputabili dalla volontà delle parti, il presente contratto dovrà ritenersi come non concluso, annullando ogni accordo.
In tal caso, dovrà essere rimborsata la caparra confirmatoria e il presente atto s’intenderà risolto ai sensi e per gli effetti dell’art. 1353 e seguenti del codice civile.
Oppure
L’efficacia del contratto è subordinata alla condizione che alla parte acquirente sia concesso il mutuo di € ……………………….
Il prezzo fissato dalle parti è di € …………………….., da corrispondere in un’unica soluzione al verificarsi delle condizioni di cui sopra.
Il contratto non avrà alcuna efficacia nel caso in cui le suddette condizioni non si verificheranno entro il termine del …/…/….
Mutuo negato: va pagata l’agenzia immobiliare?
Se la condizione sospensiva mutuo salva il promissario acquirente dalle eventuali pretese del venditore, cosa succede nei confronti dell’agenzia immobiliare?
Quest’ultima matura il diritto alla provvigione nel momento in cui si perfeziona un accordo, anche se preliminare. Questo significa che il preliminare di vendita non fa sorgere il vincolo solo tra il venditore e compratore ma anche tra quest’ultimo e l’agente immobiliare per la provvigione dovuta a quest’ultimo.
La Cassazione ad oggi non si è espressa se il rifiuto del mutuo faccia venire meno l’obbligo di pagare la provvigione all’agente immobiliare. A fronte di tale incertezza, consiglio di inserire nella proposta di acquisto la seguente clausola:
“il rapporto giuridico tra proponente e mediatore si risolverà di diritto qualora al proponente non venga concesso il mutuo”.
In questo modo l’agente immobiliare non potrà rivendicare il diritto alla provvigione in caso di mancata erogazione del mutuo.
Condizione sospensiva mutuo: consulenza fiscale online
La condizione sospensiva rappresenta sicuramente un’opportunità per la parte acquirente, ma come abbiamo visto con al sentenza della Corte di Cassazione, determina obblighi ben precisi in capo a chi lo pone in essere.
Qui di seguito, ti lascio il link per metterti direttamente in contatto con me in modo da poter sciogliere tutti i tuoi dubbi sull’argomento.
