Conferimento immobile in società estera: imposte

Gli aspetti legati alla fiscalità diretta ed indiretta del conferimento di immobili italiani in società estera. Le problematiche legate al monitoraggio fiscale nel quadro RW del modello redditi.

Il conferimento immobile in società estera è un’operazione societaria di particolare interesse Questa, rappresenta un ottima soluzione in ottica di protezione del patrimonio immobiliare. Tale operazione, come vedremo nel dettaglio in questo contributo, permette un risparmio di imposte incredibile rispetto al conferimento immobiliare in una Società Semplice ed inoltre il mantenimento della proprietà del bene.

Vediamo pertanto in questo contributo, le conseguenze fiscali, ai fini delle imposte dirette ed indirette del conferimento immobile in società estera. Inoltre, analizzeremo anche gli aspetti legati al monitoraggio fiscale nel quadro RW delle attività patrimoniali e finanziarie di fonte estera.

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Conferimento immobile in società estera: imposte indirette

Prima di analizzare le imposte indirette dovute al conferimento di immobili italiani in società estera è opportuno partire dalla situazione più semplice. Con questo, mi riferisco alla caso di conferimento di immobili in srl italiana. Vediamo nel dettaglio le due casistiche ed in particolare il risparmio di imposte legato al conferimento di immobili italiani in società estera.

Conferimento di immobili italiani in società italiana: imposte indirette

In caso di conferimento di immobile in società italiana è dovuta l’imposta di registro in misura proporzionale. Tale imposta di applica alla seguente base imponibile:

(valore dei beni conferiti – passività ed oneri accollati – spese ed oneri inerenti alla costituzione)

Il valore dei beni conferiti è quello venale in comune commercio. Questo valore deve risultare da perizia giurata redatta da un esperto. Le passività ed oneri sono quelli effettivamente accollate dalla società e relativi agli immobili conferiti. 

L’aliquota applicabile dell’imposta di registro differisce a seconda della tipologia di immobile ed al soggetto conferente (soggetto Iva o meno).

A prescindere dalla tipologia di immobile, se il conferimento viene effettuato da un soggetto privato sono dovute le seguenti imposte:

  • Imposta di registro: 9% (con un minimo di € 1.000);
  • Ipotecaria: € 50;
  • Catastale: € 50.

Esempio

Ipotizziamo che tu voglia proteggere il tuo patrimonio immobiliare, ipotizziamo del valore di 600.000 euro, facendolo confluire in una Società Semplice. Vediamo qui di seguito le imposte che andresti a versare:

  • 54.000 euro di imposta di registro;
  • 50 euro di imposta catastale;
  • 50 euro di imposta ipotecaria.

Conferimento di immobili italiani in società estera: imposte indirette

Vediamo adesso la stessa operazione di conferimento, fatto in una società estera appartenente all’Unione Europea. Per fare questo, prendiamo la nota IV) della Tariffa 1, art. 4 del DPR n. 131/86 stabilisce che gli atti di costituzione e di aumento del capitale o patrimonio, sono soggetti all’imposta nella misura fissa di 200 euro se la società destinataria del conferimento ha la sede legale o amministrativa in un altro Stato della UE.

La Circolare n. 2/E/2014 dell’Agenzia delle Entrate, al punto 3, sul punto, prevede che:

“Resta confermata la previsione della nota IV dell’art. 4 della Tariffa, parte Prima, allegata al TUIR, in base alla quale l’imposta di registro si applica in misura fissa (di € 200,00) per gli atti di conferimento di beni immobili a favore di società con sede legale o amministrativa in un altro Stato membro dell’UE. Tale interpretazione appare coerente con i principi affermati con la Direttiva comunitaria del 12 febbraio 2008, n. 7, in base alla quale i conferimenti sono tassabili esclusivamente nello Stato membro nel cui territorio si trova la sede della direzione effettiva della società di capitali al momento dell’operazione”.

Inoltre,

“In relazione a tali atti, le imposte ipotecaria e catastale sono dovute, in linea generale, nella misura ordinaria proporzionale del 2% e dell’1% prevista rispettivamente dagli articoli 1 della Tariffa allegata al TUR e 10 del medesimo TUR (Circolare n. 18/E del 29 maggio 2013, par. 6.29)”

E’ evidente che rispetto alla situazione vista precedentemente, il risparmio di imposte indirette è consistente, vediamolo in concreto con un esempio.

Esempio

Ipotizziamo che tu voglia proteggere il tuo patrimonio immobiliare, ipotizziamo del valore di 600.000 euro, facendolo confluire in una Società Semplice. Vediamo qui di seguito le imposte che andresti a versare:

  • 200 euro di imposta di registro;
  • 12.000 euro di imposta ipotecaria;
  • 6.000 euro di imposta catastale.

Conferimento immobile in società estera: tassazione

Per capire come deve essere tassato un reddito in Italia, è opportuno capire la questione di “stabile organizzazione“.

Quando l’immobile in Italia non configura stabile organizzazione?

Per risolvere questo aspetto è intervenuta la Risoluzione n. 460196/1989 dell’Agenzia delle Entrate, che recita quanto segue:

“La struttura immobiliare (la proprietà di un immobile) non sembra, quindi, concretizzare una stabile organizzazione, trattandosi di un bene patrimoniale non avente distinzione organizzativa e contabile dalla casa madre“.

Pertanto la mera detenzione di una struttura immobiliare in Italia non deve essere considerata come stabile organizzazione per una società estera. Dalla risoluzione si evince che la fattispecie di non rilevanza si ha anche nel caso in cui venga acquistato (non un piccolo immobile) anche un intero complesso immobiliare. Questo, in quanto trattasi di “bene patrimoniale non avente distinzione organizzativa e contabile dalla casa madre“.

Per l’esistenza di una stabile organizzazione occorre l’effettiva istituzione di un’autonoma e funzionale struttura nazionale rispetto alla società estera. L’autonomia deve manifestarsi sia sul piano gestionale che su quello contabile, che sia dimostrabile da parte dell’Ufficio.

La locazione dell’immobile non configura stabile organizzazione

Vediamo se cambia la situazione nel caso in cui l’immobile detenuto dalla società sia messo a reddito. La risoluzione dell’Agenzia delle Entrate vista in precedenza, indica quanto segue:

resterebbe comunque da verificare che il soggetto estero effettivamente impianterà in Italia un’attività da definirsi imprenditoriale e non meramente di semplice affitto di locali

Più avanti la risoluzione definisce una stabile organizzazione con le seguenti parole:

la effettiva istituzione di una autonoma e funzionale struttura nazionale…sia sul piano gestionale che sul piano contabile e deve costituire…un’entità economica operativa dotata di autonomia di gestione

Pertanto, quando la locazione riguardi, data l’ampiezza dell’immobile ed i canoni percepiti, una attività marginale per l’azienda, essa non modifica la situazione di non esistenza di una stabile organizzazione. Tuttavia, quando la rilevanza dell’affitto, per gestione operativa determini una autonoma e funzionale struttura in Italia dell’azienda, allora siamo di fronte ad una stabile organizzazione. Questo si ha ogni qualvolta vi sia una gestione imprenditoriale dell’immobile messo a reddito (attraverso, ad esempio, un’attività turistico ricettiva extralberghiera: casa vacanzebed and breakfastaffittacamere, etc.).

Tassazione conferimento immobile in società estera

L’operazione di conferimento genera tassazione sia in capo al soggetto conferente che al conferitario. Vediamo nel dettaglio entrambi le ipotesi.

Tassazione del conferente

Il conferimento di immobili da parte di persone fisiche è un’operazione assimilabile alla cessione. Ai sensi dell’art. 67 del Tuir, il conferimento determina l’emersione di plusvalenze tassabili solo se l’immobile conferito è stato acquistato entro cinque anni. Pertanto non è tassabile il conferimento di un immobile in una società detenuto da oltre cinque anni. Inoltre non è soggetto a tassazione l’immobile conferito in società se per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto e la vendita è stato adibito ad abitazione principale del cedente o dai suoi familiari. Ai sensi dell’art. 67 comma 1 lett. b) del TUIR, in caso di cessione a titolo oneroso di immobili ricevuti per donazione il periodo di cinque anni decorre dalla data di acquisto da parte del donante. Sono invece sempre tassabili le plusvalenze realizzate mediante al lottizzazione di terreni, o l’esecuzione di opere intese a renderle edificabili, e la successiva vendita, anche parziale dei terreni e degli edifici.

Tassazione della società estera conferitaria

I redditi prodotti in Italia da una società non residente e senza stabile organizzazione devono essere tassati secondo le disposizioni previste per le diverse categorie di reddito. La conferma di questo l’abbiamo con l’art. 151, comma 2, del TUIR che considera prodotti nel territorio dello Stato i redditi indicati nell’art. 23 del TUIR. Tale articolo stabilisce che si considerano prodotti nel territorio dello Stato sia i redditi fondiari sia i redditi diversi derivanti dai beni che si trovano nel territorio stesso. Pertanto devono essere tassati in Italia:

  • I redditi fondiari conseguibili nella detenzione o locazione dell’immobile;
  • Le plusvalenze conseguite in occasione della cessione dell’immobile.

Per quanto riguarda le plusvalenze, sono tassabili solo se la rivendita avviene entro i cinque anni dall’acquisto.

Conferimento immobile in società estera: quadro RW

Il soggetto residente fiscalmente in Italia con il conferimento dell’immobile nella società estera, ai fini del monitoraggio fiscale, dovrà compilare il quadro RW della dichiarazione dei redditi.

In caso di mancata compilazione del quadro RW, sarà possibile sanare la violazione spontaneamente tramite il ravvedimento operoso. Se desideri approfondire questa tema, ti consiglio il seguente contributo: “Ravvedimento operoso quadro RW“.

Conferimento immobile in società estera: tassazione

Come avrei visto leggendo questo contributo, dell’importanza di proteggere il tuo patrimonio immobiliare, tramite una società estera appartenente all’UE. Inoltre il notevole risparmio di imposte nell’ipotesi di conferimento di immobile in società estera rispetto al conferimento in società italiana.

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