Imposte indirette nel conferimento di immobili abitativi e strumentali in società e vantaggi in ottica di pianificazione successoria e di tutela del patrimonio.
Le operazioni di conferimento immobile in srl sono assimilate ad un atto di cessione immobiliare. Pertanto possono essere soggetti ad iva o imposta di registro. Quando abbiamo un patrimonio immobiliare è opportuno domandarsi se sia più conveniente gestirli in modo personale, oppure conferirli in una società. La costituzione di una srl immobiliare, sicuramente è un’operazione costosa.
Tuttavia, in questo contributo, voglio mostrarti in quali casi sia più conveniente la gestione del proprio patrimonio immobiliare tramite una società.
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Indice
Conferimento immobile in Srl: imposte indirette
L’operazione di conferimento, si realizza quando un soggetto apporta un bene in una società. Tramite questo conferimento, il socio acquisisce la qualifica di socio. L’operazione di conferimento di immobile in società determina il presupposto per l’applicazione dell’Iva e dell’imposta di registro. La normativa di riferimento per quanto riguarda l’Iva nelle operazioni di conferimento è l’art. 2 comma 3, lett. b del DPR n. 633/1972:
“Ai fini Iva, i conferimenti aventi ad oggetto beni diversi dalle aziende, sono assimilate alle cessioni”
Mentre, per quanto riguarda l’imposta di registro, la normativa di riferimento la troviamo all’art. 4 della Tariffa, Parte I, allegata al DPR n. 131/1986. Oltre all’Iva e all’imposta di registro, il conferimento di immobili, comportando l’obbligo di operare la trascrizione nei registri immobiliari e la voluta catastale. Questo implica il versamento delle imposte ipotecarie e catastali.
Conferimento di immobile in Srl: Iva
Come abbiamo visto nel paragrafo precedente, il conferimento di immobili in società è assimilato alle cessioni immobiliari, pertanto il regime iva seguirà le stesse disposizioni. Quest’ultime cambiano in funzione:
- Soggetto che conferisce l’immobile in società;
- Tipologia dell’immobile: fabbricato abitativo o strumentale.
Conferimenti fuori campo Iva
In conferimento di immobili effettuati da privati sono fuori campo Iva. Per il principio di alternatività iva/imposta di registro, è dovuta l’imposta di registro, ipotecaria e catastale in misura proporzionale.
Conferimenti imponibili Iva
L’imponibilità Iva può essere esercitata dal conferente in alcuni casi che, differiscono a seconda che si tratti di fabbricato abitativo o strumentale. Per i fabbricati abitativi, sono imponibili Iva solo per l’impresa di costruzione o ristrutturazione ed il conferimento avviene entro 5 anni dall’ultimazione dei lavori. Mentre per i fabbricati strumentali, l’esercizio dell’opzione Iva si ha nei seguenti casi:
- Imponibilità per obbligo, se il soggetto che effettua il conferimento è l’impresa di costruzione o ristrutturazione ed il conferimento avviene entro 5 anni dall’ultimazione dei lavori;
- Imponibilità su opzione, se il soggetto che effettua il conferimento è l’impresa di costruzione o ristrutturazione ed il conferimento avviene dopo i 5 anni dall’ultimazione dei lavori. L’opzione deve essere esercitata nell’atto di conferimento;
- Imponibilità su opzione, se il soggetto che effettua il conferimento è un soggetto diverso dall’impresa di costruzione o ristrutturazione; L’opzione deve essere esercitata nell’atto di conferimento;
Conferimenti esenti Iva
Ai sensi dell’art. 10, comma 1, n. 8-bis e 8-ter del DPR n. 633 del 1972, risultano esenti Iva i seguenti conferimenti:
- Per i fabbricati abitativi:
- non è possibile esercitare l’opzione se chi effettua il conferimento è un soggetto diverso dall’impresa di costruzione o ristrutturazione;
- In assenza di esercizio dell’opzione da parte dell’impresa di costruzione o ristrutturazione che ha effettuato gli interventi oltre i 5 anni dalla data del conferimento.
- Per i fabbricati strumentali:
- solo in assenza di opzione per l’imponibilità, se il soggetto che effettua il conferimento è l’impresa di costruzione o ristrutturazione ed il conferimento avviene oltre i 5 anni dal termine dei lavori;
- solo in assenza di opzione per l’imponibilità, se il soggetto che effettua il conferimento è un soggetto diverso dall’impresa di costruzione o ristrutturazione che ha effettuato i lavori.
Aliquote Iva applicabili
Nel caso di esercizio dell’opzione dell’imponibilità iva nell’operazione iva, l’aliquota da applicare sarà quella ordinaria del 22%. Essendo il conferimento a favore di una società, non può essere applicata l’aliquota Iva del 4% prevista in caso di agevolazione prima casa. E’ possibile applicare l’aliquota ridotta del 10% nelle seguenti ipotesi:
- Conferimenti di case di abitazione diverse da quelle accatastate A1, A8, A9, in assenza delle agevolazioni prima casa;
- Conferimento di fabbricati “Tupini”, diversi dalle case di abitazione, operati da imprese costruttrici;
- Conferimenti di fabbricati ristrutturati.
Conferimento immobile in Srl: imposta di registro
In caso di conferimento di immobile in società è dovuta anche l’imposta di registro in misura proporzionale. Tale imposta di applica alla seguente base imponibile:
(valore dei beni conferiti – passività ed oneri accollati – spese ed oneri inerenti alla costituzione)
Il valore dei beni conferiti è quello venale in comune commercio. Questo valore deve risultare da perizia giurata redatta da un esperto. Le passività ed oneri sono quelli effettivamente accollate dalla società e relativi agli immobili conferiti. Le spese relative alla costituzione sono determinati forfettariamente:
- 2% del valore dichiarato fino a € 103.291,38;
- 1% per la parte eccedente € 103.291,38 e fino ad € 516.456,90.
Conferimento immobile in società: aliquote imposte di registro
L’aliquota applicabile dell’imposta di registro differisce a seconda della tipologia di immobile ed al soggetto conferente (soggetto Iva o meno).
A prescindere dalla tipologia di immobile, se il conferimento viene effettuato da un soggetto privato sono dovute le seguenti imposte:
- Imposta di registro: 9% (con un minimo di € 1.000);
- Ipotecaria: € 50;
- Catastale: € 50.
Nel caso di conferimento di terreni e relative pertinenze, a prescindere dal soggetto conferente (soggetto Iva o privato),
A prescindere dalla tipologia di immobile, se il conferimento viene effettuato da un soggetto privato sono dovute le seguenti imposte:
- Imposta di registro: 12% (con un minimo di € 1.000);
- ipotecaria: € 50;
- catastale: € 50.
Nel caso in cui, il conferimento sia un immobile strumentale da parte di impresa non costruttrice, senza esercizio dell’opzione, sono dovute le seguenti imposte:
- Iva esente;
- L’Imposta di registro: € 200,00;
- Imposta ipotecaria: 3% (con il minimo di € 200,00);
- L’imposta catastale: 1% (con il minimo di € 200,00)
Nel caso in cui, il conferimento sia un immobile strumentale da parte di impresa non costruttrice, senza esercizio dell’opzione, sono dovute le seguenti imposte:
- Iva: 22% con REVERSE CHARGE;
- L’Imposta di registro: € 200,00;
- Imposta ipotecaria: 3% (con il minimo di € 200,00);
- L’imposta catastale: 1% (con il minimo di € 200,00)
Conferimento immobile in società: svantaggi
Qui di seguito vediamo alcuni svantaggi da un punto di vista fiscale, derivanti dal conferimento immobile in società:
- Rilevante tassazione in sede di conferimento di immobili in società. Infatti, come abbiamo visto nei paragrafi precedenti, questa operazione comporta il pagamento dell’imposta di registro al 9% per i fabbricati abitativi e al 7% per gli immobili strumentali. A questi si aggiungono i costi legati alle spese notarili e costi connessi, quali la perizia di stima degli immobili da parte di un professionista, oltre ai costi di gestione della società.
- Perdita della possibilità di applicare il regime agevolato della cedolare secca, con aliquota al 21% ed in alcuni casi al 10%. In questo caso la tassazione sarà pari al 24% più l’irap al 3,9%;
- Perdita del regime di esenzione in caso di cessione dell’immobile previsto solo per le persone fisiche e non per le società.
- Rischio di una maggior tassazione legata alla disciplina delle società di comodo.
Conferimento di immobili in società
Come abbiamo visto, il conferimento di immobili in società, comporta ingenti costi sia da un punto di vista di tassazione che spese connesse a tale operazione. Ti starai allora chiedendo, perché dovrebbe essere conveniente questa operazione? Nella mia attività professionale, mi trovo speso a consigliare operazioni di conferimento di beni immobili. Sono consapevole dei costi importanti che si deve affrontare, ma è anche vero che è possibile ottenere importanti vantaggi nel lungo periodo.
Vediamo pertanto quali sono i vantaggi che potrai trarre da un’operazione di conferimento di immobili in società.
Maggior tutela del patrimonio
La prima motivazione che può spingerci ad effettuare un conferimento di immobile in una società è legata all’esigenza di tutelare il proprio patrimonio. La proprietà di beni immobili, nella pratica può portare ad azioni dirette ad aggredire questi beni da parte dei creditori personali. Per evitare questo, può essere utile il conferimento di immobile in srl, in quanto non sarà possibile subire un pignoramento immobiliare ma un pignoramento mobiliare delle quote nella srl. Tuttavia per la tutela del patrimonio, vi sono anche altri strumenti quali ad esempio: la costituzione del fondo patrimoniale o di un trust.
Esigenza di separazione del reddito
Un altro aspetto per cui può essere conveniente il conferimento di un immobile in una società, è la possibilità di separare il reddito immobiliare da quello personale. Questa casistica, può interessare i soggetti che percepiscono un reddito da lavoro dipendente con una tassazione ad esempio un’aliquota marginale del 38%. Locando ad esempio l’immobile l’aliquota marginale potrebbe sforare ad esempio al 43%. In questa situazione, in presenza di redditi personali elevati, può essere conveniente il conferimento di immobile in società. Per la società sarà possibile dedurre analiticamente dal reddito tutti i costi relativi alla gestione.
Passaggio generazionale
In caso di pianificazione del passaggio generazionale può essere conveniente valutare l’operazione di conferimento in una società. Questo, in quanto, se il de cuius lascia in eredità alcuni immobili, gli eredi sono tenuti al versamento delle imposte ipotecaria e catastale. Inoltre se il valore degli immobili supera la franchigia, sono dovute anche le imposte di successione. Per evitare tali imposte in ottica di pianificazione successoria, può essere conveniente il conferimento di immobili in una srl. Per i discendenti in linea retta o per il coniuge, è previsto l’esenzione dal pagamento dell’imposta di successione, al ricorrere dei seguenti requisiti:
- partecipazione superiore al 50%;
- l’erede dovrà continuare l’attività d’impresa per almeno 5 anni.
Risulta evidente che, maggiore è il tuo patrimonio immobiliare è maggiore saranno i vantaggi di cui potrai beneficiare da un’operazione di conferimento.
Conferimento immobile in srl: consulenza
Come avrai visto il conferimento di un immobile in una società presenta importanti costi da sostenere. Tuttavia, vi sono alcuni vantaggi che non possiamo trascurare. Per capire se sia conveniente o meno questa operazione, è necessario fare alcune simulazioni.
Qui di seguito, troverai il link per poterti mettere in contatto con me. Verificheremo se per la tua specifica situazione possa essere conveniente o meno il conferimento di immobili in società.
