Conguaglio spese condominiali dopo la vendita: chi paga?

Ripartizione spese condominio tra venditore e acquirente: cosa succede con riferimento al rendiconto inviato dall’amministratore?

Il conguaglio delle spese condominiali arriva sempre verso la fine dell’anno, questo dovuto al fatto di rifare i conti per l’arrivo di nuove bollette o fatture derivanti da precedenti annualità.

Ma cosa succede se il conguaglio arriva quando l’immobile è stato venduto ad un’altra persona? Chi dovrà pagare l’acquirente o il venditore?

Per stabilire il soggetto tenuto a pagare tali spese dobbiamo basarci alle regole generali in tema di ripartizione delle stesse a seguito dell’atto di compravendita.

Tali regole differiscono a seconda che si tratti di spese ordinarie ( quelle cioè che si versano mensilmente) o spese straordinarie ( ossia una tantum, per gli interventi di riparazione di elevato importo).

Per le spese ordinarie, la parte venditrice e la parte acquirente sono responsabili in solido per quanto maturato nell’anno in cui è stato comunicato all’amministratore il rogito e per quello precedente. Per i periodi successivi alla vendita è responsabile solo l’acquirente, mentre per i periodi anteriori è responsabile solo il venditore.

Vediamo qui di seguito cosa succede in caso di rendiconto delle spese condominiali.

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Come funziona il conguaglio delle spese condominiali?

Ogni anno l’amministratore di un condominio fa una stima delle spese da sostenere per l’intero edificio condominiale e si divide l’importo tra tutti i condomini. A fine anno, il preventivo stimato dall’amministratore si trasforma in cifre concrete e se vi è una differenza tra le spese preventivate e anticipate e quanto effettivamente speso si parla di conguaglio di spese di condominio.

Rendiconto condominiale spese ordinarie: paga il venditore o l’acquirente?

Se il rendiconto si riferisce alle spese ordinarie relative all’anno in cui è stato
stipulato il rogito dinanzi al notaio (e poi comunicato
all’amministratore) o a quello precedente, il condominio può rivalersi
indifferentemente tanto al venditore quanto all’acquirente per ottenere l’importo in
questione. È chiaro che se non paga l’uno, l’azione potrà essere intrapresa nei
confronti dell’altro.
L’acquirente che sia stato costretto a corrispondere le spese per un periodo in cui
non aveva ancora la disponibilità dell’immobile potrà poi rivalersi nei confronti del
venditore chiedendogli la restituzione di quanto dovuto.

Rendiconto condominiale spese straordinarie: paga il venditore o l’acquirente?

Anche se meno frequente, il rendiconto potrebbe riferirsi alle spese straordinarie,
ossia per lavori effettuati sul condominio e per i quali siano sopraggiunti degli oneri
ulteriori non preventivati. In tali ipotesi, se al momento della delibera che ha
approvato tali interventi il proprietario dell’immobile era il venditore sarà questi a
dover pagare anche il rendiconto. E viceversa se l’appartamento era stato già
venduto, allora gli oneri saranno a carico dell’acquirente. In questo caso, è esclusa anche
la possibilità di rivalersi sul venditore atteso che la volontà della spesa è
riconducibile proprio all’acquirente, che pertanto era consapevole dell’esborso a
cui sarebbe andato incontro.

Spese condominiali: come tutelarsi?

E’ consigliabile che in fase di stipula del preliminare di vendita o compromesso, le parti di comune accordo stabiliscano a chi compete il pagamento delle spese condominiali.

Anche se, come abbiamo visto precedentemente, le spese condominiali ordinarie sono di competenza del venditore fino al rogito e dell’acquirente da quel momento in poi, mentre le spese condominiali straordinarie, salvo diverso accordo, sono a carico del venditore se deliberate dall’assemblea condominiale prima del rogito e dell’acquirente se deliberate dopo il rogito.

Cosa fare in caso di spese condominiali non pagate?

Prima della vendita, la parte acquirente deve accertarsi che il pagamento delle spese condominiali sia regolare e che non vi siano arretrati.

E’ consigliabile richiedere prima del rogito una lettera all’amministratore di condominio che attesti il regolare pagamento delle competenze. Solitamente il notaio, attento a tutelare le parti, chiede questa dichiarazione.

Ai sensi dell’art. 1130 del codice civile, l’amministratore è obbligato a fornire al condomino che la richiede, l’attestazione concernente lo stato dei pagamenti.

Conguaglio spese condominiali: conclusioni

In questo contributo abbiamo visto, in caso di conguaglio delle spese condominiali, i soggetti tenuti al pagamento di tali spese. Inoltre, l’importanza di inserire un’apposita clausola all’interno del preliminare o del rogito notarile per evitare di trovarsi in spiacevoli sorprese.