Contratto 4 4: guida pratica

Contratto di locazione ad uso abitativo 4+4: stipula, registrazione, diritti delle parti, disdetta e cedolare secca

Il contratto di locazione 4+4, o meglio detto “contratto di locazione a canone libero”, è quello più diffuso nella prassi. Esso permette alle parti di fissare liberamente il contenuto dell’accordo ed il canone, restando vincolati solo alla durata minima prevista dalla legge.

In questo contributo cercherò di darti tutte le informazioni di cui necessiti su come funziona il contratto di locazione 4+4, ovvero le regole da applicare, i diritti sia del proprietario che dell’inquilino, quando è possibile recedere dal contratto, e molto altro.

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Contratto di affitto 4+4: come funziona

Il contratto di locazione è il contratto con il quale un soggetto, detto locatore, si impegna ad assicurare il godimento di un bene a favore di un altro soggetto, detto locatario o conduttore. Quest’ultimo è tenuto a versare periodicamente un determinato corrispettivo, detto canone, nonché a restituire nei tempi prestabiliti l’immobile ricevuto in locazione, avendo cura di restituirlo nello stesso stato in cui gli fu consegnato.

Il contratto 4+4: cosa prevede la legge

Il contratto 4 4 è il contratto di locazione ad uso abitativo più utilizzato, così denominato per la durata in anni della sua validità. La disciplina delle locazioni è regolamentata sia nel capo VI del codice civile agli art. 1571-1614 c.c., sia in diversi leggi specifiche (locazione ad uso abitativo: Legge 431/199; locazione ad uso commerciale: Legge 392/1978). Vediamo quali sono i 4 contratti di locazione ad uso abitativo previsti dalla legge:

Il contratto di locazione 4+4 ha forma libera, infatti il codice civile che ne disciplina le regole ed il contenuto, non prevede una forma contrattuale tipica e specifica.

Come stipulare un contratto di affitto 4+4?

Il primo step per poter concludere un contratto di locazione 4+4 è l’accordo tra il locatore ed il conduttore. Questi due soggettivi stipulano una scrittura privata senza dover richiedere l’assistenza di un notaio o pubblico ufficiale. Potrai richiedere il contratto al proprio consulente di fiducia (commercialista, avvocato, etc.) oppure realizzato tra le parti tramite una bozza di contratto reperibile da internet. Mi sento di consigliarti di farti assisterti da un professionista esperto, per evitare in futuro di incorrere in errori che potrebbero determinare controversie tra le parti.

Contratto di locazione 4+4: modello

Il contratto di affitto 4+4 può essere personalizzato in base alle esigenze di entrambi le parti. Può prevedere infatti da parte del locatore l’opzione per avvalersi alla cedolare secca e il deposito da parte del conduttore di una caparra che verrà restituita alla scadenza del contratto. A prescindere dalle possibili clausole, vi sono alcuni elementi che devono sussistere all’interno del contratto, ovvero:

  • data di stipula del contratto, che può anche non coincidere con la data di decorrenza, cioè il momento in cui effettivamente il conduttore prende possesso dell’immobile. Il termine concesso dalla legge per effettuare la registrazione parte dalla data di stipula (o da quella di decorrenza nel caso sia anteriore).
  • Generalità delle parti coinvolte: nome, cognome, data e luogo di nascita, indirizzo di residenza, codice fiscale o partita IVA.
  • Dati identificativi del bene in oggetto: indirizzo comprensivo di scala e piano, dati catastali, numero di locali ed eventuali pertinenze. È inoltre fondamentale indicare la classe energetica e allegare la certificazione quando si registra il contratto presso l’Agenzia delle Entrate.
  • Canone di locazione e modalità di corresponsione: è importante indicare esattamente se la somma da versare comprende o meno le spese e ogni quanto sarà riscossa dal proprietario (di solito su base mensile o trimestrale, ma nulla vieta alle parti di regolarsi in modo differente). È anche utile aggiungere come calcolare gli eventuali adeguamenti Istat.
  • Durata della locazione.
  • Certificato Ape.

Il certificato Ape è l’attestato di prestazione energetica. Tramite questo strumento, si va a stabilire e identificare la classe energetica di appartenenza dell’immobile in locazione. Per richiedere l’Ape sarà necessario ricorre ad un perito. Qualora tale certificato non sia presente insieme al contratto, entrambi le parti contrattuali sono responsabili in solido al pagamento di una sanzione amministrativa e a presentare la dichiarazione entro 45 giorni.

Qui di seguito potrai trovare una fac-simile di contratto di locazione 4+4:

contratto di locazione ad uso abitativo 4+4

Cauzione e canone nel contratto di affitto 4+4

In un contratto di affitto 4+4, la cauzione, detta anche deposito cauzionale, è una garanzia rilasciata per eventuali danni all’immobile o altri imprevisti.

Solitamente viene inserita nel contratto ma non è obbligatoria e per legge non può essere superiore a 3 mensilità del canone. Al termine del contratto va restituita all’inquilino calcolando anche gli interessi legali.

Il pagamento del canone avviene nelle modalità concordate nel contratto e, su richiesta del conduttore, il locatore è tenuto a rilasciare una ricevuta.

Il canone di locazione si aggiorna ogni anno in base all’indice ISTAT?

Solo se è inserita apposita clausola altrimenti il canone rimane fisso durante tutta la durata del contratto. Restano esclusi dall’aggiornamento ISTAT i contratti a cedolare secca.

Spese condominiali e manutenzione nel contratto 4+4

Solitamente consiglio ai proprietari di esaminare il consuntivo dell’anno precedente. Una volta fissato l’importo delle spese imputabili all’inquilino, è bene suddividere nel contratto il canone dalle spese condominiali. Quest’ultimo viene fatto al fine di evitare di dover pagare le tasse anche su quest’ultime. Successivamente, al termine di ogni anno dovrà essere effettuato il conguaglio per verificare l’effettivo ammontare.

Sono a carico dell’inquilino le spese inerenti il diretto utilizzo del bene: come la pulizia degli spazi condominiali, le utenze, etc. Mentre restano a carico del locatore le spese straordinarie ( ad esempio il rifacimento della facciata o la realizzazione di un ascensore).

Anche per quanto riguarda la manutenzione dell’immobile, vale la regola che le spese straordinarie sono a carico del proprietario (es. sostituzione caldaia) mentre quelle ordinarie ( es. riparazione porta) spettano al conduttore.

Registrazione contratto di locazione

Il locatore, dopo aver redatto e fatto firmare il contratto di locazione ad uso abitativo all’inquilino, redatto seguendo gli schemi previsti dalla Legge n. 431/98, è tenuto ad effettuare la registrazione dello stesso presso un qualsiasi ufficio dell’Agenzia delle Entrate. La normativa fiscale che prevede la registrazione del contratto di locazione è contenuta nel DPR n. 131 del 26 aprile 1986 (Testo unico imposta di registro) e all’art. 5, comma 1, lett. b) della “Tariffa” allegata, parte I, e all’art. 2 bis, parte II della medesima Tariffa. richiamata dall’art. 2, DPR 131/1986. Ai sensi dell’art. 13, comma 1, della Legge n. 431/1998, l’obbligo di registrazione del contratto di locazione spetta al locatore, a pena di nullità. Il locatore dovrà assolvere tale adempimento nel termine di trenta giorni e, nei successivi sessanta giorni, dovrà dare documentata comunicazione al conduttore e all’amministratore di condominio.

Le modalità di registrazione del contratto di locazione immobiliare

Ricordiamo che la registrazione del contratto deve avvenire nel termine massimo di 30 giorni dalla data di stipula o dalla data della sua decorrenza, se anteriore, utilizzando una delle seguenti modalità:

  • Registrazione del contratto di locazione con modalità cartacea;
  • Registrazione del contratto di locazione con modalità telematica.

La registrazione del contratto di locazione con modalità cartacea

Tramite questa modalità è necessario recarsi presso un qualsiasi ufficio territoriale dell’Agenzia delle Entrate. E’ possibile prenotare un appuntamento in un qualsiasi ufficio territoriale e recandosi presso l’ufficio nell’orario stabilito. La prenotazione di un appuntamento in un ufficio territoriale può essere effettuata, 24 ore su 24, telefonicamente al numero verde 848.800.400 o direttamente tramite il sito dell’Agenzia delle Entrate www.agenziaentrate.gov.it – Contatti e assistenza. Tramite quest’ultima modalità è possibile scegliere l’ufficio presso il quale recarsi, oltre al giorno e all’ora desiderati. All’ufficio dell’Agenzia delle Entrate è necessario consegnare la seguente documentazione:

  • Copia del modello F24 ELIDE, con cui è stata pagata l’imposta di registro;
  • Consegnare almeno 2 originali del contratto o un originale ed una copia. Su tali atti deve essere apposta l’imposta di bollo (16,00 euro ogni 4 facciate e comunque ogni 100 righe);
  • Copia del modello RLI debitamente compilato.

L’agenzia delle Entrate rilascerà una ricevuta e le copie del contratto di locazione registrato.

Nel caso in cui si sceglie di optare la cedolare secca è sufficiente presentare il modello RLI e le copie del contratto da registrare.

La registrazione del contratto di locazione con modalità telematica

E’ possibile registrare un contratto di affitto anche con modalità telematica. Tale registrazione può essere fatta:

La registrazione telematica avviene attraverso i canali telematici messi a disposizione dell’Agenzia delle Entrate, utilizzando il software “Contratti di locazione e affitti di immobili. Tale software deve essere scaricato dal sito internet dell’Agenzia delle Entrate. In alternativa è possibile utilizzare il modello via web “RLI web” che, consente di registrare i contratti di locazione direttamente online, senza installare alcun software.

La registrazione del contratto di locazione in modalità telematica è obbligatoria per i possessori di almeno 10 unità immobiliari. Se si scegli di registrare il contratto in modalità telematica, anche il versamento dell’imposta di registro e di bollo deve essere effettuato telematicamente e contestualmente all’invio.

Comunicazione alla Questura per inquilino straniero nel contratto 4+4

L’articolo 7, commi 1 e 2, del Dlgs n. 286/1998 stabilisce che:

“Chiunque, a qualsiasi titolo, dà alloggio ovvero ospita uno straniero o apolide, anche se parente o affine, è tenuto a darne comunicazione scritta, entro quarantotto ore, all’autorità di pubblica sicurezza. Tale comunicazione comprende, oltre alle generalità del denunciante, quello dello straniero o apolide, gli estremi del passaporto o del documento di riconoscimento che lo riguardano, l’esatta ubicazione dell’immobile ceduto o in cui la persona è alloggiata ed il titolo per il quale la comunicazione è dovuta”.

Pertanto, resta l’obbligo di comunicazione per le locazioni a stranieri non comunitari.

Cosa fare alla scadenza di un contratto 4+4?

Se vuoi continuare a restare nella stessa casa al termine dei primi quattro anni di affitto, non dovrai fare alcuna comunicazione. Infatti, il contratto 4+4 prevede il rinnovo tacito e in automatico. In alcune circostanze il rinnovo quadriennale alla prima scadenza non vale. Si tratta del caso in cui una delle parti sceglie di sciogliere il contratto. Il locatore ha la possibilità di recedere dal contratto solo decorsi i primi 4 anni mentre il conduttore anche nei primi 4 anni.

Sia il locatore che il conduttore dovranno dare apposita comunicazione alla controparte almeno con sei mesi di preavviso.

Contratto 4 4: recesso

La legge n. 431/1998 prevede solo per il conduttore la possibilità di recedere dal contratto in qualsiasi momento, nel caso in cui sussistano gravi motivi. Per perfezionare il recesso, il conduttore è tenuto a comunicare al locatore mediante raccomandata con un preavviso di 6 mesi. In merito al recesso da parte del conduttore è intervenuta in più occasioni la Cassazione. Quest’ultima ha stabilito che il conduttore, per poter validamente e legittimamente ottenere la risoluzione anticipata del contratto di locazione, non può limitarsi ad invocare dei generici gravi motivi. Essi devono consistere in fatti involontari, imprevedibili e sopravvenuti dopo la firma del contratto. Tali motivi pertanto non possono basarsi sulla semplice opportunità di non continuare la locazione (ad esempio, il trasferimento in altra sede di lavoro, motivi di salute, etc.).

Contratto di locazione 4 4: rinnovo

Le parti possono stipulare contratti di locazione di durata non inferiore a quattro anni. Decorsi i quali i contratti sono rinnovati per un ulteriore periodo di quattro anni. Il rinnovo del contratto dopo i primi 4 anni è automatico. Fatto salvo la facoltà di recedere da parte del conduttore. Quest’ultimo dovrà dare comunicazione al locatore almeno 6 mesi prima del termine, in caso contrario il rinnovo è automatico. Dopo i 4 anni il locatore ha la facoltà di recedere dalle condizioni di affitto. Vediamo qui di seguiti quali sono le condizioni che danno diritto al locatore di richiedere il mancato rinnovo:

  • necessità di utilizzo dell’immobile da parte del locatore;
  • opere di ristrutturazione o demolizione dell’edificio;
  • intenzione di vendita dell’immobile;
  • il mancato utilizzo da parte del conduttore.

Decorsi gli 8 anni dalla stipula del contratto di locazione 4+4, sia il locatore che il conduttore sono libere di dare disdetta. Anche in questo caso, la comunicazione della disdetta deve essere fatta almeno 6 mesi prima della scadenza della locazione.

Quante volte si può rinnovare un contratto di locazione 4+4?

Il contratto di locazione 4+4 può essere rinnovato quante volte si vuole. Alla scadenza dei primi quattro anni il contratto 4+4 si rinnova tacitamente per altri quattro anni. Tale schema si rinnova all’infinito, a meno che una delle due parti non scelga di procedere con la disdetta anticipata (con preavviso di almeno 6 mesi).

Dal lato del proprietario dell’immobile, il rinnovo continuo del contratto di locazione 4+4 può far sorgere il dubbio di perdere la proprietà dell’immobile per usucapione.

Tale pericolo non sussiste se è in corso un contratto di locazione rispettato da entrambi le parti.

Come viene tassato il contratto di locazione abitativo 4+4?

I contratti di locazione a canone libero, tra i quali rientrano le locazioni 4+4, prevedono l’applicazione dell’IRPEF sul 95% del ricavato della locazione. Tuttavia, esistono delle eccezioni, relative agli immobili di interesse storico o artistico e agli immobili posizionati in centri storici. In questi casi la percentuale scende al 35% e al 25%. Nei contratti a canone concordato ( i cosiddetti “3+2”), invece, l’IRPEF si applica solo al 70% del canone annuale.

Esiste la possibilità, in alternativa al regime ordinario, di optare per la cedolare secca.

Contratto 4+4 con cedolare secca

La cedolare secca sulle locazioni, di cui all’articolo 3 del D.Lgs. n. 23/2011, è un’imposta sostitutiva, applicabile su opzione del locatore, alla quale possono aderire i proprietari di immobili abitativi concessi in locazione, per assoggettare i canoni ad un imposta sostitutiva dell’Irpef (e delle relative addizionali, nonché dell’imposta di registro e di bollo).

Possono optare per il regime della cedolare secca esclusivamente le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (per esempio, usufrutto), che non locano l’immobile nell’esercizio di attività di impresa o di arte o professione intellettuale. In altri termini, quindi, deve trattarsi di soggetti privati che, in relazione alla locazione posta in essere conseguano un reddito fondiario. In base a tali considerazioni, la cedolare secca è preclusa in ogni caso alle società di capitali, e più in generale a tutti i soggetti tenuti al versamento dell’Ires.

Se decidiamo di optare per la cedolare secca, non andranno pagate né l’imposta di registro né l’imposta di bollo. Tuttavia, la cedolare secca non sostituisce l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione. E’ possibile optare per la cedolare secca sia in sede di registrazione del contratto di locazione sia negli anni successivi, in caso di affitti pluriennali. Quando il locatore non effettua all’inizio l’opzione, la registrazione segue le regole ordinarie, e pertanto sono dovute sia l’imposta di registro che l’imposta di bollo.

Qui di seguito potrai trovare una fac-simile di contratto di locazione 4+4 con opzione della cedolare secca.

Contratto di locazione ad uso abitativo opzione cedolare secca

Opzione cedolare secca: quando conviene?

Solitamente vi è convenienza ad applicare la cedolare secca sia per il proprietario che per l’inquilino. In quanto, esercitando l’opzione per la cedolare secca, non sono dovute né l’imposta di registro né l’imposta di bollo. Inoltre l’importo del canone di locazione resta invariato per tutta la durata del contratto. Tuttavia, consiglio di effettuare una simulazione per accertarsi dell’effettiva convenienza di tale regime. Vi sono alcune variali che possono influire sulla decisione o meno di tale regime. L’importo di reddito tassato a cedolare secca resterà escluso dal reddito complessivo. Questo significa che, in caso di possesso di altri redditi a quello della locazione e maggiore sarà la convenienza ad aderire a questo regime. Mentre qualora avessimo importanti detrazioni irpef da scaricare e minore sarà la convenienza ad aderire alla cedolare secca. Pertanto a priori diventa difficile esprimersi sulla convenienza in quanto vi sono varie variabili che possono influenzare la decisione.

Le agevolazioni fiscali del contratto di affitto 4+4

La normativa fiscale prevede a favore degli inquilini per le spese sostenute per la locazione di immobili adibiti ad abitazione alcuni benefici. Quest’ultimi potranno essere usufruiti sottoforma di detrazioni di imposta da scontare nel Modello 730 o nel modello redditi. La detrazione Irpef è di € 300,00 se il reddito complessivo dell’inquilino non supera € 15.493,71. Mentre scende a € 150,00 se il reddito è superiore a € 15.493,71 e fino a € 30.987,41.

Per poter beneficiare della detrazione fiscale, dovranno essere soddisfatti i seguenti requisiti:

  • Un contratto di locazione regolarmente registrato;
  • L’immobile preso in locazione dovrà essere adibito ad abitazione principale.

Domande frequenti contratto 4+4

Quante volte si può rinnovare un contratto 4+4?

Il contratto di locazione 4+4 può essere rinnovato infinite volte, se non avviene la disdetta da almeno una delle due parti. Al termine dei primi 4 anni, se non avviene la disdetta il contratto verrà rinnovato automaticamente per altri 4 anni. Successivamente potrà essere nuovamente prorogato con la volontà delle parti per ulteriori 4+4, etc.

Quale è la normativa di riferimento del contratto 4+4?

La normativa di riferimento è la Legge n. 431 del 9 dicembre 1998.

Cosa vuol dire contratto 4+4 con cedolare secca?

E’ la possibilità di optare per il regime fiscale della cedolare secca, con imposta sostitutiva del 21% rispetto alla tassazione ordinaria a scaglioni di reddito.

E’ possibile aggiungere un locatore o un conduttore al contratto 4+4?

Vi è la possibilità di aggiungere un nuovo locatore o conduttore tramite una delle seguenti modalità:

  • Recarsi fisicamente all’Agenzia delle Entrate e aggiungere un nuovo inquilino al contratto già esistente. Questa procedura non può essere effettuata telematicamente;
  • Sciogliere il contratto in essere e farne uno ex-novo con tutti gli inquilini.

Contratto 4+4: conclusioni

Il contratto 4+4 è quello più diffuso nella prassi. Esso permette alle parti di fissare liberamente il contenuto dell’accordo ed il canone, restando vincolati solo alla durata minima prevista dalla legge. Se hai bisogno di redigere un contratto di locazione 4 4, ti consiglio di farti assisterti da un professionista esperto, per evitare in futuro di incorrere in errori che potrebbero determinare controversie tra le parti.

Qui di seguito ti lascio il link per metterti direttamente in contatto con me.

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