Contratto a canone concordato: guida operativa

Contratto a canone concordato: quando può essere utilizzato? E’ conveniente dal punto di vista fiscale grazie alla cedolare secca e alle ulteriori agevolazioni fiscali previste. Quali sono le ultime novità previste dal decreto Semplificazioni n. 73/2022?

Il contratto a canone concordato consente sia all’inquilino che al proprietario di poter beneficiare di importanti agevolazioni fiscali.

Tra le agevolazioni, quella più importante è sicuramente la tassazione del 10% per gli affitti a canone concordato.

La cedolare secca è soltanto una delle agevolazioni previste, alla quale si affianca la possibilità di beneficiare della riduzione Imu.

Vediamo nel dettaglio in questo contributo quando si utilizza, come funziona e quali sono i requisiti da rispettare per il contratto a canone concordato.

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Cos’è il contratto di locazione a canone concordato?

Il contratto di locazione stipulato tra due soggetti per il godimento di un immobile ad uso abitativo può essere a canone libero o a canone concordato. Con il primo, le parti possono liberamente decidere le caratteristiche del canone di locazione. Mentre nel contratto a canone concordato, il canone è determinato sulla base di accordi locali.

E’ la legge n. 431/1998 a spiegare come funziona il contratto d’affitto a canone concordato e quali sono i requisiti generali.

In particolare, all’art. 2, terzo comma, della Legge 431/1998 che, stabilisce:

“le parti possono stipulare contratti di locazione, definendo il valore del canone, la durata del contratto, anche in relazione a quanto previsto dall’articolo 5, comma 1, nel rispetto comunque di quanto previsto dal comma 5 del presente articolo, ed altre condizioni contrattuali sulla base di quanto stabilito in appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative, che provvedono alla definizione di contratti-tipo”.

Questi contratti, stabilisce il comma 5 dell’articolo, non possono avere durata inferiore a 3 anni, salvo siano di natura transitoria. Devono inoltre essere stipulati rispettando il modello previsto dal decreto ministeriale del 16 gennaio 2017.

Canone concordato

Per prima cosa è opportuno chiarire cosa si intende per canone concordato. A differenza delle altre tipologie contrattuali, nel contratto a canone concordato, il canone non può essere scelto liberamente dal proprietario dell’immobile. Il valore del canone sarà definito in base a quanto stabilito in appositi accordi definiti in sede locale fra:

• le organizzazioni della proprietà edilizia;
• le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative.

I criteri generali per la stipula di tali accordi sono stati definiti con il Dm 16 gennaio 2017, Ministero Infrastrutture e Trasporti.

Nella definizione del canone effettivo, nel rispetto dei canini minimi e massimi fissati dai suddetti accordi, le parti contrattuali, assistite a loro richiesta dalle rispettive organizzazioni, devono tener conto dei seguenti elementi:

• tipologia dell’alloggio;
• stato manutentivo dell’immobile e dell’intero fabbricato;
• pertinenze dell’alloggio ( posto auto, cantina, etc.);
• presenza di spazi comuni ( aree a verde, impianti sportivi interni, etc.);
• dotazione di servizi tecnici ( ascensore, prestazione energetica, etc.);
• arredamento dell’immobile.

Per i contratti di locazione a canone concordato “non assistiti” ossia definiti in autonomia tra le parti interessate senza l’assistenza delle organizzazioni firmatarie degli accordi territoriali, è necessaria l’apposita attestazione. Quest’ultima serve a dimostrare che il contratto concluso in autonomia tra le parti è conforme al contenuto degli accordi territoriali di cui sopra.

La durata del contratto a canone concordato

Il contratto a canone concordato prevede una durata base di 3 anni, rinnovabile automaticamente per ulteriore due anni (c.d. 3+2). Il contratto si rinnova automaticamente al termine del periodo di due anni in due anni, salvo il caso in cui una delle parti intenda manifestare la disdetta con preavviso di almeno 6 mesi.

Al termine dei due anni di rinnovo, le parti possono decidere di risolvere o rinnovare il contratto, anche modificandone le condizioni.

Nel caso di rinnovo del contratto, il canone di locazione non può essere aumentato di più del 75% rispetto al canone concordato precedente.

Risoluzione anticipata del contratto

Come in tutti i contratti di locazione, la parte maggiormente tutelata è quella del conduttore che ha la possibilità di recedere dal contratto anche in assenza di giusta causa qualora previsto dal contratto. In caso contratto è necessaria la presenza di una giusta causa, ed il rispetto del periodo minimo di preavviso previsto dal contratto.

Per quanto riguarda il locatore, invece, non vi sono possibilità di disdetta, ma solo di diniego di rinnovo. Tale possibilità, è condizionata al verificarsi di una delle seguenti condizioni:

• comprovata necessità dell’immobile;
• il conduttore non occupa stabilmente l’immobile senza motivazioni plausibili;
• l’immobile deve essere ristrutturato e richiede interventi di manutenzione non procrastinabili;
• vendita dell’immobile.

Per non rinnovare il contatto è necessario che la parte comunichi la sua volontà tramite raccomandata con preavviso di almeno 6 mesi.

Qualora non venga data la disdetta il contratto di affitto a canone concordato con cedolare secca si rinnova di biennio in biennio.

Attestazione per il contratto a canone concordato valida più volte: le novità del DL Semplificazioni

Come abbiamo visto precedentemente, l’attestazione è obbligatoria per i contratti a canone concordato conclusi in autonomia tra le parti senza l’ausilio delle organizzazioni firmatarie degli accordi territoriali. In merito all’attestazione, il decreto Semplificazioni n. 73/2022 ha introdotto un’importante novità.

L’attestazione per il contratto a canone concordato viene estesa a tutti i contratti stipulati successivamente al suo rilascio purché mantengano lo stesso contenuto di quello per cui è stata rilasciata in relazione alle caratteristiche specifiche dell’immobile ( superfici, balconi, garage, ascensore, etc.). Fino alla modifica delle caratteristiche dell’immobile o dell’accordo territoriale, l’attestazione rilasciata potrà quindi essere utilizzata per beneficiare delle agevolazioni legate ai contratti a canone concordato.

Canone concordato agevolazioni fiscali

Ai contratti a canone concordato, sono previste una serie di benefici e agevolazioni fiscali. In particolare, per tali contratti, è prevista:

• Applicazione della cedolare secca anziché la tassazione ordinaria Irpef. Solo per questa tipologia contrattuale si applica la cedolare secca al 10%;
• La base imponibile per il calcolo dell’Irpef è ridotta al 30% qualora sussistano le condizioni di cui all’articolo 8 della legge 431/98;
• Il corrispettivo annuo per l’applicazione dell’imposta di registro è assunto nella misura del 70%.

Per quanto riguarda l’Imu sono previste due diverse tipologie di agevolazioni:

• la prima, di carattere nazionale, prevede la riduzione della base imponibile per il calcolo del 25 per cento;
• la seconda, facoltativa e di carattere locale, autorizza i comuni a prevedere la possibilità di ridurre l’aliquota ordinaria sugli immobili in affitto a canone concordato.

Cedolare secca con aliquota 10%

Il contratto di locazione a canone concordato consente al locatore di poter beneficiare di un importante agevolazione fiscale, ovvero di applicare l’aliquota ridotta del 10% della cedolare secca. Si tratta di un’imposta sostitutiva dell’IRPEF, delle addizionali, dell’imposta di registro e di bollo dovute sul contratto di locazione.

Per applicare la cedolare secca ridotta, è necessario che siano rispettati i seguenti requisiti:

• Solo per i comuni che hanno problemi di carenza di soluzioni abitative;
• Solo per i comuni ad alta densità abitativa o colpiti da calamità naturali.

In pratica, rientrano i seguenti Comuni:

• Bari;
• Bologna;
• Catania;
• Firenze;
• Genova;
• Milano;
• Napoli;
• Palermo;
• Roma;
• Torino;
• Venezia;
• Tutti i confinanti con gli stessi.

La cedolare secca al 10% può essere utilizzata:

• Per i contratti di locazione per studenti;
• Per i contratti di locazione di natura transitoria.

Vediamo qui di seguito quali sono i requisiti per poter esercitare l’opzione di tassazione con cedolare secca al 10 per cento:

• sia il locatore che il conduttore devono essere persone fisiche e la locazione deve avere ad oggetto immobili al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, arti e professioni (categoria catastali gruppo A – esclusa A/10);
• l’applicazione della cedolare secca deve essere comunicata alla controparte in sede di registrazione del contratto;
• è obbligatorio l’invio di una raccomandata all’inquilino sull’applicazione dell’imposta sostitutiva e sulla rinuncia all’aggiornamento del canone concordato.

Agevolazioni fiscali anche per gli inquilini

Proseguendo nell’elencazione delle agevolazioni fiscali, va ricordato che ai soggetti titolari di contratti di locazione di unità immobiliari adibite ad abitazione principale (stipulati o rinnovati a norma dell’art. 2, comma 3 e art. 4, commi 2 e 3, della Legge n. 431/98) spetta una detrazione Irpef.

Detrazione rapportata al periodo dell’anno durante il quale sussiste tale destinazione, con i seguenti importi:

• € 495,80 per redditi non superiori a € 15.493,41;
• € 247,90 se il reddito complessivo è compreso tra la predetta soglia ed € 30.987,41.

Inoltre, ai lavoratori dipendenti che abbiano trasferito o trasferiscano la propria residenza nel comune di lavoro o in uno di quelli limitrofi nel triennio antecedente a quello di richiesta della detrazione e siano titolari di contratti di locazione di unità immobiliari adibite ad abitazione principale degli stessi e situate nel nuovo comune di residenza, a non meno di 100 km di distanza dal precedente, beneficiano di una detrazione pari a:

• € 991,60 per redditi non superiori a € 15.493,41;
• € 495,80 se il reddito complessivo è compreso tra la predetta soglia ed € 30.987,41.

L’agevolazione spetta, nella stessa misura, con riferimento ai contratti stipulati da giovani di età compresa fra i 20 e i 30 anni per la locazione dell’unità immobiliare adibita ad abitazione principale.

Sublocazione contratto a canone concordato: è possibile?

Se la sublocazione è vietata, il consenso del locatore alla sublocazione deve essere dichiarato. E’ necessario dare atto con una scrittura privata che dovrà essere debitamente registrata, in quanto si va a modificare una clausola pattuita ab origine.

Il contratto di sublocazione è un contratto derivato e dipendente da quello principale, dove vi sono tre attori: il locatore, il conduttore e il cessionario), e ne consegue che:

• la sublocazione ad un terzo conserva la durata originaria, indipendentemente dai motivi di transitorietà del sublocatore e/o del subconduttore;
• le norme che regolano gli obblighi del locatore, regolano nella stessa misura anche gli obblighi del sublocatore. Pertanto il subconduttore ha gli stessi diritti e doveri del conduttore.

Pertanto a mio avviso non sembrerebbe vietato che il contratto di sublocazione tra conduttore e subconduttore rivesta la forma del contratto a canone concordato.

Il contratto transitorio è un contratto transitorio che non può essere rinnovato e pertanto il subconduttore deve rilasciare i locali, essendo terminato il motivo di transitorietà dichiarato nel contratto stesso.

E’ possibile applicare la cedolare secca nella sublocazione?

Una domanda frequente riguarda la possibilità o meno di optare per la cedolare secca nel caso di sublocazione dell’immobile. La sublocazione, come abbiamo visto precedentemente, avviene quando l’inquilino a sua volta loca l’immobile o parte di esso.

In base alla normativa vigente, non è possibile applicare la cedolare secca ai contratti di sublocazione di immobili, tranne nel caso di affitti brevi. Infatti, gli incassi da sublocazione rientrano nella categoria dei redditi diversi (art. 67, comma 1, lett. f) e h) del TUIR e non tra i redditi di natura fondiaria, per cui non possono essere assoggettati ad imposta sostitutiva.

Contratto a canone concordato: conclusioni e consulenza fiscale online

Il canone concordato è una delle forme maggiormente utilizzate dai proprietari degli immobili. Il vantaggio consiste nella possibilità di beneficiare a numerose agevolazioni fiscali, tra cui la cedolare secca al 10%.

Se hai bisogno di chiarimenti in merito a questa tipologia di contratto, qui di seguito ti lascio il link per metterti direttamente in contatto con me.