Contratto affitto studenti universitari: le regole

Il contratto affitto studenti universitari rappresenta una particolare fattispecie di contratto, che fa parte delle locazioni ad uso transitorio. Guida per i proprietari di casa e per gli studenti.

Spostarsi dalla propria città per esigenze legate alla frequentazione dell’università è un’esperienza diffusa tra gli studenti. Per i giovani “fuori sede” cercare casa o una stanza, spesso in un’abitazione con altri studenti, è dunque un’esigenza sentita e per questo il legislatore ha ritenuto opportuno intervenire per evitare abusi e prassi irregolari. Il contratto di locazione o contratto affitto studenti universitari è un particolare tipologia di contratto di locazione ad uso transitorio. Dove un soggetto, il locatore mette temporaneamente a disposizione del conduttore/i (uno o più studenti universitari fuori sede) un immobile destinato ad abitazione e situato nel Comune sede dell’Università (o in un Comune limitrofo). Tutto dietro pagamento di un corrispettivo da determinarsi secondo quanto previsto da appositi accordi territoriali. Per tale tipologia di contratto la legge prevede la durata minima e massima.

Sono tantissime le domande che mi pervengono riguardanti il contratto di locazione per studenti universitari. Per questo motivo, ho deciso di riassumere in questa guida tutte le informazioni che possono esserti utili.

Sei pronto?!? Si comincia!!!

Contratto affitto studenti universitari: cosa è?

Il contratto di locazione per studenti universitari è un particolare tipo di contratto di locazione a uso transitorio. Con uso transitorio si intende un contratto che deroga alle normali previsioni di legge, in modo da venire incontro alle esigenze particolari delle parti. Questa tipologia di contratto, deve rispettare due condizioni:

  1. lo studente deve avere la residenza in un Comune diverso da quello in cui frequenta l’università e tale circostanza deve emergere chiaramente dal contatto;
  2. l’immobile concesso in locazione deve trovarsi in un Comune ove ha sede l’università o un corso universitario distaccato o in un Comune limitrofo.

L’affitto per studenti è disciplinato dall’art. 5 della Legge n. 431/98 che disciplina le locazioni ad uso abitativo e dall’art. 5, commi 1, 2 e 3 del D.M. del 30/12/2002. Tale normativa riguarda specificatamente la stipula dei contratti di locazione per studenti universitari fuori sede. In particolare, nel decreto in commento è previsto che:

“Nei comuni sede di università o di corsi universitari distaccati e di specializzazione nonché nei comuni limitrofi e qualora il conduttore sia iscritto ad un corso di laurea o di perfezionamento ovvero di specializzazione in un comune diverso da quello di residenza, possono essere stipulati contratti per studenti universitari di durata, precisata negli allegati tipi di contratto, da sei mesi a tre anni (rinnovabili alla prima scadenza, salvo disdetta del conduttore). Tali contratti possono essere sottoscritti o dal singolo studente o da gruppi di studenti universitari o dalle aziende per il diritto allo studio universitario.

Contenuto e forma del contratto

Il contratto di locazione per esigenze abitative di studenti universitari deve essere redatto utilizzando tramite apposito modello. Quest’ultimo predisposto dal Ministero dei Trasporti e delle Infrastrutture (DM 30 dicembre 2002, Allegato F).
Tale contratto deve contenere obbligatoriamente i seguenti elementi:

  1. La generalità delle parti;
  2. La descrizione e l’ubicazione dell’immobile. Questa deve essere in un Comune sede di ateneo o limitrofo;
  3. Indicazione dell’importo del canone;
  4. Le modalità di versamento;
  5. La durata della locazione;
  6. Deve essere specificato che il conduttore fuori sede è iscritto a un corso universitario presso la locale Università;
  7. Un’apposita clausola con la quale il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, in ordine all’attestazione di prestazione energetica. In caso di mancata dichiarazione sia il locatore che il conduttore sono soggetti in solido ad una sanzione amministrativa.

La generalità delle parti

Deve contenere le generalità del locatore, e del/dei conduttori del contratto. Il contratto di affitto per studenti universitari può essere sottoscritto da singoli studenti o da gruppi di studenti. Per tutelare il proprietario di casa, il contratto di locazione può essere sottoscritto anche dai genitori dello studente o dalle aziende per il diritto allo studio universitario.

Dati dell’immobile inventario e planimetrie

Nel contratto è necessario indicare la descrizione dell’immobile ed i relativi dati catastali. Come specificato precedentemente deve trattarsi di un Comune con sedi universitarie. E’ possibile concedere in locazione parte dell’immobile ( es. uso esclusivo si una camera e zoni comuni). Tuttavia, non è possibile locare singoli posti letto, prerogativa prevista per chi effettua attività di affittacamere. Al fine di identificare la parte dell’immobile concessa in locazione, è preferibile allegare al contratto una planimetria dell’immobile. Al fine di evitare possibili contestazioni in futuro, consiglio anche di allegare un’inventario dei beni presenti nell’immobile.

Importo del canone di locazione e attestazione di conformità

Per il contratto di locazione per studenti universitari, ai sensi del D.M. 30/12/2002, il canone di locazione è definito sulla base di appositi accordi locali e stabilito in base ad aree omogenee. Tali accordi locali, per la definizione del canone, tengono conto dei valori per aree omogenee ed eventuali zone determinate, è comunque possibile adeguarne l’importo sulla base dell’effettiva durata del contratto, della presenza di clausole particolari o della presenza di arredamento.

Tuttavia, l’importo massimo del canone applicabile non può superare le fasce previste da questi accordi territoriali. A seguito dell’entrata in vigore del D.M. 16.1.2017, i contratti di locazione a canone concordato o assimilati possono essere stipulati anche senza l’assistenza delle associazione dei proprietari e degli inquilini. Come chiarito dalla risoluzione n. 31/E/2018 Agenzia Entrate, i contratti non assistiti possono accedere alla cedolare secca al 10% sono ove ricevano una attestazione di conformità del contenuto economico e normativo del contratto agli accordi territoriali.

Qualora lo stesso immobile sia concesso in locazione per porzioni a più studenti universitari ed i singoli contratti siano stipulati contestualmente e presentino lo stesso contenuto economico, è necessaria un’unica attestazione di conformità da parte delle associazioni di categoria per il complesso dei contratti.

Modalità di pagamento del canone

Il pagamento del canone può essere fatto con qualsiasi modalità. Consiglio comunque di scegliere mezzi di pagamento tracciabili. Qualora il pagamento dovesse avvenire in contanti, devi ricordare che la soglia per i pagamenti in contante è (attualmente) di 5.000 euro. Solo se è stato effettuato il pagamento in contanti è obbligatorio rilasciare una ricevuta non fiscale. Tuttavia, se il conduttore la richiede diventa obbligatorio rilasciarla. Sulla ricevuta deve essere applicata una marca da bollo di 2,00 euro se l’importo è superiore alla soglia di 77,47 euro. 

Durata del contratto per studenti

La durata della locazione per studenti universitari è connessa ad esigenze di permanenza in una città universitaria per motivi di studio e, di conseguenza, per un periodo di tempo limitato.
La legge delinea il periodo minimo e massimo di durata di questa particolare tipologia di contratto:

  • periodo minimo: 6 mesi;
  • periodo massimo: 36 mesi.

Se le parti pattuiscono un periodo inferiore a 6 mesi, la clausola è nulla e si applica automaticamente la norma sulla durata minima di un semestre.
Similmente, se le parti pattuiscono un periodo superiore a 36 mesi, la clausola è nulla e si applica automaticamente la norma sulla durata massima prevista dalla legge.

Clausola per lo studente fuori sede

Un aspetto fondamentale che contraddistingue il contratto di locazione per studenti universitari è la clausola che identifica lo studente fuori sede. E’ necessario indicare all’interno del contratto apposita clausola che lo studente sia iscritto ad un corso universitario fuori sede. La presenza di questa clausola è fondamentale per la validità di questa tipologia contrattuale.

Attestato di prestazione energetica

Come per tutti i contratti di locazione, anche per i contratti affitto studenti, deve essere indicata apposita clausola, nella quale il il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato di prestazione energetica. In caso di mancata indicazione dell’APE, sia il locatore che il conduttore sono soggetti al pagamento in solido di una sanzione amministrativa.

Cedolare secca

si può applicare il regime facoltativo della cedolare secca. La cedolare secca può essere un’opzione agevole sia per i proprietari di diritto dell’immobile (accatastato in una categoria che va da A1 a A11, esclusa A10), sia per chi ne detiene il reale godimento. Stipulare un contratto transitorio con cedolare secca significa non pagare imposta di registro e imposta di bollo, contrariamente a quanto succede nelle registrazioni di contratti di locazione ordinari. In aggiunta a questa agevolazione, c’è quella più importante che consiste nel pagare una imposta sostitutiva al posto di pagare l’Irpef sul reddito derivante dalla locazione: questa imposta sostitutiva è estremamente conveniente, come vedremo più avanti.

Puoi scegliere la cedolare secca al momento della registrazione del contratto (che può avvenire sia in ufficio sia tramite Fisconline) o negli anni successivi. Per i contratti transitori, essendo la loro durata limitata, la scelta deve essere effettuata alla registrazione. Devi tener presente che, scegliendo l’opzione della cedolare secca che durante la durata dell’opzione rinunci implicitamente all’aggiornamento del canone di locazione. Un’eventuale proroga del contratto con cedolare secca deve essere richiesta entro 30 giorni dalla scadenza del contratto (o di una proroga precedente). In ogni caso, come chiarito dall’Agenzia delle Entrate:

puoi revocare l’opzione con cedolare secca ogni annualità successiva a quella in cui l’hai effettuata”.

Vediamo qui di seguito quali siano i 2 vantaggi principali della cedolare secca nei contratti transitori:

  • nessun pagamento delle imposte di bollo e di registro
  • nessun cumulo del canone d’affitto sui tuoi redditi.

Per quanto riguarda l’imposta sostitutiva, questa è pari al:

  • 21% (del canone annuo), se a canone libero stabilito dalle due parti
  • 10% (del canone annuo), se a canone concordato, ovvero riferito a quei criteri, definiti negli Accordi Territoriali, sui capoluoghi di provincia ad alta densità abitativa. Sono incluse le città con carenza di disponibilità abitativa.

Il pagamento ricalca le stesse scadenze dei versamenti Irpef, limitando così al massimo le possibilità di errore. 

Il contratto d’affitto transitorio con cedolare secca è una buona opzione soprattutto per gli studenti fuori sede, che per ragioni ovvie di transito non prolungato, possono usufruire di un accordo con i proprietari che agevola entrambi.

E’ possibile la sublocazione?

Per i contratti di locazioni per studenti universitari è sempre vietata la sublocazione. Questo significa che lo studente universitario, conduttore dell’immobile non potrà a sua volta locare l’immobile a terzi.

Contratto per studenti universitari: chi paga le spese condominiali?

Una componente importante nel contratto di locazione è legata alle spese che il conduttore deve sostenere relative al condominio. Gli art. 9 e 10 della Legge n. 392/1978, stabiliscono che sono a carico del conduttore le spese ordinarie, salvo specifico accordo tra le parti. Per le spese condominiali si intendono le spese attinenti all’utilizzo dell’immobile e alla fornitura dei servizi comuni. Ricordo che, nell’assemblea dei condomini, lo studente ha diritto di voto in ordine alle delibere relative alla gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria, in quanto spese a suo carico. Inoltre un diritto di intervento senza voto per le delibere relative alle modificazioni degli altri servizi comuni.

Spese a carico del conduttore

Vediamo qui di seguito quali sono le spese a carico del conduttore:

  • Le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e alla ordinaria manutenzione dell’ascensore;
  • Le spese relative alla fornitura dell’acqua;
  • Spese dell’energia elettrica;
  • Le spese del riscaldamento e del condizionamento d’aria;
  • Le spese per lo spurgo dei pozzi neri e delle latrine;
  • Infine, le spese per la fornitura degli altri servizi comuni.

Spese a carico del locatore

Vediamo adesso quali sono le spese che restano a carico del proprietario:

  • Spese di amministrazione (compenso all’amministratore, corrispondenza, contabilità);
  • Le eventuali imposte a carico della proprietà come pure le assicurazioni del caseggiato;
  • L’imbiancatura delle parti comuni, la risistemazione del tetto, delle tubature, dei canali di gronda;
  • Opere che abbelliscono, o rendono più comodo o agevole il godimento dell’alloggio (antenna centralizzata, impianto di ascensore o di riscaldamento).

Registrazione del contratto di locazione per studenti universitari

Una volta che è stato redatto il contratto di locazione, una delle due parti dovrà provvedere alla registrazione del contratto. La registrazione lo ricordo è obbligatoria per qualsiasi contratto superiore a 30 giorni. La registrazione del contratto dovrà avvenire entro 30 giorni dalla stipula dello stesso. La registrazione del contratto dovrà avvenire tramite il modello RLI.

Qui di seguito vediamo quali sono i documenti necessari per la registrazione del contratto:

  • Due copie del contratto di locazione per studenti universitari firmate in ogni pagina da entrambe le parti;
  • Una marca da bollo da €. 16,00 per ogni 4 pagine del contratto. Attenzione, se si sceglie la tassazione con cedolare secca questo adempimento non deve essere effettuato;
  • Il versamento dell’imposta di registro con aliquota 2% da calcolare sull’importo del canone di locazione annuo. Pagamento che deve essere effettuato attraverso il modello F24 Elide. Se si sceglie la tassazione con cedolare secca questo adempimento non deve essere effettuato.

Se si decide di optare per la cedolare secca, quest’ultima dovrà essere calcolata in dichiarazione dei redditi e versata alle scadenze fissate per il versamento delle imposte sui redditi:

  • 30 giugno (ovvero 30 luglio con maggiorazione dello 0,40%);
  • 30 novembre.

Al termine della procedura di registrazione il funzionario dell’Agenzia delle Entrate ti rilascerà una copia del contratto registrato con la relativa ricevuta.

Contratto per studenti universitari: rinnovo e recesso dal contratto

 Il contratto di locazione alla prima scadenza si rinnova automaticamente per un uguale periodo. Questo a meno che il conduttore non comunichi al locatore la disdetta almeno 3 mesi prima della data di scadenza. Al contrario non è prevista una facoltà di disdetta da parte del locatore.
Nei contratti di locazione per esigenze abitative di studenti universitari il conduttore può recedere per gravi motivi. E’ necessaria tuttavia la preventiva comunicazione al locatore da inviarsi almeno 3 mesi prima.
Vediamo il caso in cui via siano più conduttori e a recedere sia solo uno studente. In questo caso gli studenti che rimangono nell’immobile devono comunque provvedere al pagamento dell’intero canone a favore del locatore. Questo con una quota pro capite evidentemente superiore alla precedente. Gli studenti rimasti possono sostituire lo studente che ha lasciato l’immobile con un altro studente, solo se il locatore lo permette.

Cosa fare se lo studente non paga?

Questa è una delle domande che mi vengono poste con più frequenza dai proprietari. Pertanto, vediamo cosa succede in caso di morosità dello studente nel pagamento dei canoni. Oltre che alla naturale scadenza, il contratto di locazione può essere sciolto, su iniziativa del locatore, in un solo caso. Con questo mi riferisco all’ipotesi in cui lo studente non effettui i pagamenti del canone di locazione. il contratto può essere sciolto, se entro 20 giorni dalla scadenza mensile pattuita per il pagamento del canone di locazione, questo non venga pagato al proprietario.

Una volta risolto il contratto il proprietario potrà andare per vie legali per ottenere la convalida di sfratto per morosità. Lo stesso può accadere se lo studente non adempie al pagamento degli oneri condominiali. Nell’ipotesi in cui l’importo non pagato superi complessivamente l’importo di due mensilità del canone.

Agevolazioni fiscali per il proprietario

La stipula di un contratto di locazione per studenti universitari ha il vantaggio di avere delle agevolazioni per il proprietario di casa. Per i contratti di locazione a canone concordato, come quello per studenti universitari sono previste specifiche agevolazioni sulla tassazione per il proprietario. Ai sensi della Legge n 431/98 il proprietario che stipula un contratto a canone concordato per gli studenti fuori sede ha diritto ad una deduzione Irpef del 30% del canone. Oltre alla deduzione ordinaria del 5%. Si tratta di una agevolazione importante, pertanto deve essere valutata attentamente rispetto all’opzione della cedolare secca. Ricordo che per gli affitti a studenti universitari è possibile optare per la cedolare secca al 10%. Questo in sostituzione della tassazione ordinaria Irpef, con la possibilità di esenzione dal versamento di imposta di bollo e di registro in sede di registrazione del contratto. E’ importante valutare la convenienza di un regime piuttosto che un altro sulla base della propria situazione fiscale personale. Se ti serve un commercialista esperto che possa aiutarti in questo al termine dell’articolo troverai come contattarmi.

Detrazione fiscale per gli studenti universitari

In un contratto di locazione per studenti universitari le agevolazioni non riguardano solo il proprietario di casa. Sono previste, infatti, specifiche agevolazioni anche per gli studenti. Per te che sei uno studente, infatti, è prevista la possibilità di portare in detrazione dell’Irpef il 19% dell’affitto annuo pagato. Questo entro il limite massimo di 2.633 euro annue. In pratica, ti permette di recuperare sotto forma di minori imposte da pagare il 19% dell’importo sostenuto per il canone di affitto. La detrazione massima ottenibile è quindi pari a 500,27 euro.

La detrazione spetta a condizione che l’università sia ubicata in un Comune:

  • Diverso da quello in cui lo studente ha la propria residenza anagrafica;
  • Distante da quest’ultimo almeno cento chilometri;
  • Sito in un altra Provincia rispetto a quella di residenza.

Le condizioni devono essere rispettate congiuntamente. Per quanto riguarda la verifica della distanza dei 100 km è possibile fare riferimento alla distanza chilometrica più breve tra il Comune di residenza e quello in cui ha sede l’università. Questa, può essere calcolata con riferimento ad una qualsiasi delle vie di comunicazione esistenti, ad esempio ferroviaria o stradale. Se sei ancora a carico dei tuoi tuoi genitori saranno questi che avranno la possibilità di sfruttare questa agevolazione fiscale.

La circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 18/E/2009 ha chiarito che Il beneficio fiscale non può valere per i contratti di locazione di unità immobiliari situate all’estero per corsi universitari in Italia.

Detrazione per gli studenti universitari all’estero

Alle stesse condizioni e limiti è prevista la detrazione:

  • Agli studenti iscritti ad un corso di laurea presso un’università ubicata nel territorio di uno Stato membro dell’Unione Europea o in uno degli Stati aderenti all’Accordo sullo spazio economico europeo, con i quali sia possibile lo scambio di informazioni;
  • Ai canoni derivanti da contratti di locazione e di ospitalità, ovvero da atti di assegnazione in godimento, stipulati dai suddetti studenti ai sensi della normativa vigente nello Stato estero in cui è situato l’immobile.

L’estensione si è resa necessaria al fine di adeguare la normativa nazionale a quella dell’Unione europea e per ottemperare alla procedura di infrazione n. 2009/4117 avviata ai sensi dell’art. 258 del Trattato di funzionamento dell’Unione europea.

Spese sostenute per i familiari

Le spese in esame sono detraibili anche se sostenute nell’interesse dei figli, purché siano fiscalmente a carico. Pertanto, come chiarito dall’Agenzia delle Entrate nella circolare n. 34 del 04.04.2008, il contratto di locazione può essere intestato anche ad un genitore.

Come si evince dalle istruzioni del modello redditi, la nozione di “familiare a carico” prescinde dalla fruizione delle relative detrazioni d’imposta che sono invece attribuite interamente ad un altro soggetto (specie in caso di figli), a condizione che nell’apposito prospetto della dichiarazione sia indicato il codice fiscale del familiare a carico.

Contratto affitto studenti: conclusioni e consulenza

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