Contratto di comodato immobiliare: guida operativa

Il contratto di comodato immobiliare è un contratto con il quale viene affidato un bene immobile gratuitamente ad un soggetto terzo comodatario. Soggetto chiamato a gestire la cosa consegnata dal comodante fino alla sua restituzione. Tutte le informazioni utili in questa guida per la redazione e la registrazione di un contratto di comodato immobiliare.

Il contratto di comodato immobiliare è una tipologia contrattuale utile quando si vuole concedere la possibilità di usufruire di un bene immobile senza il pagamento di un corrispettivo.

Il contratto di comodato, infatti, si discosta rispetto al contratto di affitto o locazione, in quanto in questo caso l’immobile è concesso ad uso gratuito.

L’obiettivo di questo contributo è quello di andare a dirimere le continue  perplessità che ricevo da parte di molti di voi in merito all’utilizzo del contratto di comodato immobiliare.

Per questo motivo di seguito puoi trovare la guida per la redazione e la registrazione di un contratto di comodato.

In questo contributo troverai tutte le informazioni inerenti la procedura da effettuare per la registrazione del contratto, con tutti gli adempimenti previsti dalla normativa fiscale.

Sei pronto!? Si comincia!

Che cosa è il contratto di comodato immobiliare?

La definizione del contratto di comodato è rintracciabile all’interno dell’art. 1803 del codice civile.

Articolo che recita in questo modo:

Il comodato è il contratto con il quale una parte consegna all’altra una cosa mobile o immobile, affinchè se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l’obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta.

Quindi, le caratteristiche del contratto di comodato sono:

  • La gratuità, ovvero la mancanza di un corrispettivo in denaro;
  • L’utilizzo del bene per un tempo limitato;
  • L’obbligo di restituire la cosa ricevuta al termine del contratto.

Il contratto di comodato è un contratto a effetti obbligatori e non reali.

Questo significa che il soggetto comodatario acquisisce nei confronti del bene che ha ricevuto un diritto personale di godimento e non un diritto reale. Infatti, al termine del contratto il comodante è tenuto a restituire il bene, allo stesso stato in cui lo ha preso in godimento.

Quando si utilizza il contratto di comodato?

Il contratto di comodato immobiliare, solitamente viene utilizzato all’interno di contesti familiari.

Con questo mi riferisco al caso in cui il proprietario dell’immobile (comodante) sia legato al soggetto che prende in godimento l’immobile, da un vincolo di parentela.

In questo caso si preferisce una forma di contratto a titolo gratuito rispetto alla fattispecie del contratto di locazione.

Quest’ultimo infatti prevede il pagamento di un corrispettivo per il godimento dell’immobile.

La redazione di un contratto di comodato immobiliare può essere sfruttato anche quando si intende mettere a reddito l’immobile attraverso le locazioni turistiche.

Registrazione del contratto di comodato

I contratti di comodato di beni immobili sono soggetti a registrazione se:

  • Redatti in forma scritta: in tal caso la registrazione deve essere effettuata entro 20 giorni dalla data dell’atto;
  • Stipulati in forma verbale. Solo se riguardano la locazione o affitto di beni immobili esistenti nel territorio dello Stato e relative cessioni, risoluzioni e proroghe anche tacite.

Possono essere registrati, inoltre, contratti di comodato gratuito stipulati verbalmente, relativi a immobili.

Questo esclusivamente per fruire dell’agevolazione IMU/TASI introdotta dalla legge di stabilità 2016.

Vediamo qui di seguito la procedura da seguire per la registrazione di un contratto di comodato immobiliare.

Adempimenti per la registrazione nel contratto di comodato

La registrazione del contratto di comodato immobiliare deve essere eseguito presso l’Agenzia delle Entrate. Sebbene tale adempimento non è obbligatorio per questa tipologia contrattuale.

Il contratto di comodato va registrato presso l’Agenzia delle Entrate, utilizzando il modello 69 e versando l’imposta di registro di 200 euro con il modello F23 codice tributo 109T.

Al momento della registrazione, vanno consegnate due copie del contratto con firma in originale.

Una copia verrà trattenuta dall’Agenzia delle Entrate, una verrà consegnata al proprietario mentre al comodatario sarà rilasciata una semplice fotocopia senza imposta di bollo.

Per ogni 4 pagine di contratto, ogni 100 righe, va acquistata un marca da bollo da 16 euro.

Qualora il contratto di comodato, sia a tempo determinato, questo può essere rinnovato, pagando ad ogni rinnovo l’imposta di registro pari a 200 euro.

Al contrario se il contratto di comodato d’uso gratuito di un immobile è a tempo indeterminato, l’imposta di registro va versata una sola volta.

Riassumendo: la registrazione del contratto comodato uso gratuito immobile, si effettua, recandosi presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate con:

  • 2 copie degli atti da registrare;
  • Fotocopie delle carte d’identità del comodante e del comodatario;
  • Marca da bollo da 16,00 euro per ogni 100 pagine di contratto;
  • Modello 69 compilato;
  • Copia del modello F23 attestante il versamento dell’imposta di registro.

Agevolazione IMU/TASI

La legge di stabilità 2016 (articolo 1, comma 10, della legge 208/2015) prevede che la base imponibile ai fini IMU/TASI possa essere ridotta del 50% per le unità immobiliari (ad eccezione di quelle classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9) concesse in comodato dal soggetto passivo ai parenti in linea retta, entro il primo grado, che le utilizzano come abitazione principale. 

Per usufruire di tale agevolazione è necessario che il contratto sia registrato. 

Inoltre tale agevolazione è possibile solo se il comodante possiede un solo immobile in Italia e risieda anagraficamente nonchè dimori abitualmente nello stesso comune in cui è situato l’immobile concesso in comodato.

Il beneficio si applica anche nel caso in cui il comodante oltre all’immobile concesso in comodato possieda nello
stesso comune un altro immobile adibito a propria abitazione principale.

Ciò non avviene per le le unita’ abitative classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9.

Locazione di immobile in comodato

Ricevo sempre più domande inerenti la possibilità o meno di stipulare contratti di locazione aventi finalità turistiche, inferiori a 30 giorni, su un immobile in comodato.

La domanda che solitamente ci poniamo chi sia il soggetto tenuto alla dichiarazione di questo reddito e se i canoni di locazione debbano essere imputati in capo al comodatario.

In merito è intervenuto il D.L. n. 50/2017 che ha modificato la normativa, prevedendo una particolare deroga in caso di locazione turistica.

Il D.L. n. 50/2017 ha ampliato l’applicabilità della cedolare secca anche alle ipotesi della sublocazione e dei contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario.

Tale possibilità di avvalersi del regime sostitutivo d’imposta è prevista solo in caso di stipulazione di contratti di locazione eccedenti i 30 giorni.

Questo trova la sua motivazione nel fatto che le locazioni turistiche possono essere concluse anche dal locatario che (magari durante la propria permanenza in altro luogo) decida di sub-affittare l’immobile locato.

Allo stesso modo, ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lettera h) del DPR n. 917/86, il comodatario che decide di locare l’immobile ricevuto in comodato con locazioni turistiche, senza cedolare secca, è tenuto a dichiarare il reddito nel quadro dei redditi diversi della propria dichiarazione.

La ratio della norma è consentire al comodatario dell’immobile di tassare in capo a lui i redditi derivanti dalla locazione turistica.

E’ opportuno precisare che non è un obbligo, bensì una facoltà concessa dal legislatore per venire incontro a quanti utilizzino queste forme contrattuali per l’esercizio della locazione turistica.

Attività ricettiva in un immobile ricevuto in comodato

Molti mi contattano chiedendo se è possibile ad esempio concedere un immobile in comodato ad un figlio che desidera poi avviare una struttura ricettiva extralberghiera. Confermo che non vi sono limitazioni in merito a questa operazione. Vediamo adesso quello che riguarda il reddito derivante dalla struttura ricettiva a chi deve essere imputato al comodante o al comodatario?

Una struttura ricettiva extralberghiera genera redditi commerciali, sia nel caso in cui vi sia la gestione tramite l’apertura della partita Iva, sia nel caso in cui tale attività venga esercitata in modo occasionale. In quest’ultimo caso genererà un reddito di natura diverso che trova collocazione nel quadro RL del modello Unico.

Pertanto, sia che si tratti di reddito d’impresa che reddito occasionale, tale reddito dovrà essere imputato al comodatario che esercita tale attività.

Se desideri approfondire questo tema di consiglio il seguente contributo: la gestione di un b&b mediante comodato

Contratto di comodato immobiliare: Consulenza

Prima  di stipulare un contratto di comodato, visti i molteplici adempimenti che lo contraddistinguono non esitare a contattarci.

Grazie alla nostra esperienza nel settore, maturata nel corso degli anni, siamo in grado di mettere a tua disposizione una vasta gamma di servizi che vanno dalla redazione del contratto, alla registrazione fino alla consulenza per ottenere il maggior risparmio fiscale.

Il nostro studio, se lo vorrai, effettuerà insieme a te delle valutazioni per individuale la forma migliore per mettere a reddito il tuo immobile.

Dalle locazioni turistiche alle strutture ricettive extralberghiere ( Casa vacanzebed and breakfast, affittacamere, etc.).

 

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