Contratto comodato immobile: guida operativa

Il contratto comodato immobile è un contratto con il quale viene affidato un bene immobile gratuitamente ad un soggetto terzo comodatario. Soggetto chiamato a gestire la cosa consegnata dal comodante fino alla sua restituzione. Tutte le informazioni utili in questa guida per la redazione e la registrazione di un contratto comodato immobile.

Il contratto comodato immobile è una tipologia contrattuale utile quando si vuole concedere la possibilità di usufruire di un bene immobile senza il pagamento di un corrispettivo.

Il contratto di comodato, infatti, si discosta rispetto al contratto di affitto o locazione, in quanto in questo caso l’immobile è concesso ad uso gratuito.

L’obiettivo di questo contributo è quello di andare a dirimere le continue perplessità che ricevo da parte di molti di voi in merito all’utilizzo del contratto comodato d’uso gratuito immobile.

Per questo motivo di seguito puoi trovare la guida per la redazione e la registrazione di un contratto di comodato.

In questo contributo troverai tutte le informazioni inerenti la procedura da effettuare per la registrazione del contratto, con tutti gli adempimenti previsti dalla normativa fiscale.

Sei pronto!? Si comincia!

Che cosa è il contratto comodato immobile?

La definizione del contratto di comodato d’uso gratuito è rintracciabile all’interno dell’art. 1803 del codice civile.

Articolo che recita quanto segue:

Il comodato è il contratto con il quale una parte consegna all’altra una cosa mobile o immobile, affinchè se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l’obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta.

Quindi, le caratteristiche del contratto di comodato sono:

• La gratuità, ovvero la mancanza di un corrispettivo in denaro;
• L’utilizzo del bene per un tempo limitato;
• L’obbligo di restituire la cosa ricevuta al termine del contratto.

Il contratto di comodato è un contratto a effetti obbligatori e non reali.

Questo significa che il soggetto comodatario acquisisce nei confronti del bene che ha ricevuto un diritto personale di godimento e non un diritto reale. Infatti, al termine del contratto il comodante è tenuto a restituire il bene, allo stesso stato in cui lo ha preso in godimento.

Registrazione del contratto comodato uso gratuito immobile

Il contratto di comodato di un bene immobile, se redatto in forma scritta, deve essere registrato entro 20 giorni dalla data dell’atto. La registrazione del contratto di comodato d’uso gratuito serve nel caso si voglia usufruire di determinate agevolazioni fiscali. Su di esso si applica l’imposta di registro in misura fissa di € 200. Con la risoluzione n. 14/E/2001, l’Agenzia delle Entrate ha precisato che il contratto di comodato di un bene immobile è soggetto a registrazione in termine fisso. La registrazione del contratto di comodato di beni immobili:

• Entro 20 giorni dalla data dell’atto ove non sia stipulato in forma notarile (scrittura privata non autenticata);
• Entro 30 giorni dalla data dell’atto. Questo, nel caso in cui sia stato stipulato in forma notarile.
• Infine, entro 60 giorni dalla data dell’atto, ove sia stato predisposto all’estero.

Il termine per la registrazione del contratto di comodato avente forma scritta decorre dalla data dell’atto.

Vediamo qui di seguito la procedura da seguire per la registrazione di un contratto di comodato immobiliare.

Adempimenti per la registrazione nel contratto di comodato

Il contratto di comodato può essere registrato presso qualsiasi ufficio dell’Agenzia delle Entrate. Al momento della registrazione, l’ufficio rilascia una copia dell’atto firmata e timbrata. Vediamo qui di seguito quali sono i passaggi che dovrai seguire per la registrazione di un contratto di comodato:

• Contratto: tre copie firmate in originale del contratto di comodato. Il contratto di comodato dovrà essere firmato su ciascuna pagina;
• Imposta di bollo: è assolta con i contrassegni telematici aventi data di emissione non successiva alla data di stipula
• Modello 69: in duplice copia, in cui, come tipologia dell’atto, dovrà essere indicato “Contratto verbale di comodato“
• Imposta di registro: ricevuta del pagamento di 200 euro per l’imposta di registro effettuato con Modello F24, utilizzando il codice tributo 1550;

Fac-simile contratto di comodato d’uso gratuito

Qui di seguito potrai trovare una bozza di contratto di comodato d’uso gratuito di un bene immobile:

1. la parte comodante consegna alla parte comodataria il seguente bene immobile: [inserire I dati catastali dell’immobile];
2. le parti convengono che la cosa comodata sarà adibita al seguente uso: [abitativo, strumentale, uso ufficio, etc];
3. il presente contratto è stipulato a tempo determinato con decorrenza dal     e termine al         e si prorogherà per il medesimo period qualora una delle parti non comunichi disdetta a mezzo raccomandata A/R almeno      giorni prima della scadenza;
4. il comodatario si impegna a conservare e custodire l’immobile con la dovuta diligenza, provvedendo alla ordinaria manutenzione, e si impegna a non modificare né trasformare l’immobile, restituendolo al termine del presente contratto  nello stato di fatto e di diritto in cui lo ha ricevuto, fatto salvoil normale deterioramento d’uso. E’ fatto divieto al comodatario di concedere a terzi il godimento dell’immobile senza preventive consenso scritto da parte del comodante.
5. per quanto non espressamente previsto, i rapporti tra le parti sono regolati dal Codice civile;
6. le spese del presente contratto sono a carico della parte comodataria.

Sanzioni omessa registrazione del contratto di comodato

Con l’introduzione del D.Lgs. n. 23/2011 sono state inasprite le sanzioni in caso di mancata registrazione del contratto, ovvero in caso di registrazione di un contratto infedele o fittizio. L’art. 3 comma 8 e 9 del D.Lgs. n. 23/202, stabilisce che, in caso di mancata registrazione del contratto o di registrazione di un contratto infedele, dalla data di effettiva registrazione, la durata della locazione sia di 4 anni e che il canone annuo sia stabilito per un importo per un importo pari al triplo della rendita catastale.

In caso di omessa registrazione del contratto di locazione e per il mancato pagamento dell’imposta di registro, si applicano le seguenti sanzioni imposte di registro:

• Dal 120% al 240% dell’imposta dovuta per omessa registrazione dl contratto;
• Dal 200% al 400% della maggiore imposta dovuta per parziale occultamento del canone.

E’ possibile beneficiare della riduzione delle sanzioni piene di cui sopra, tramite l’istituto del ravvedimento operoso. L’importo della sanzione varia in funzione dei tempi in cui viene sanata la violazione. Se desideri approfondire il ravvedimento operoso sul contratto di comodato, ti consiglio il seguente contributo: “Ravvedimento imposta di registro: come funziona“

Fac simile contratto comodato d’uso gratuito immobile

Qui di seguito potrai trovare una bozza di contratto di comodato d’uso gratuito di un bene immobile.               

 

Comodato d’uso immobiliare: chi deve versare le imposte patrimoniali?

In caso di comodato di beni immobili è tenuto al versamento dell’Imu il proprietario dell’immobile. Oltre al proprietario è tenuto al versamento, anche il titolare di un diritto reale di uso, usufrutto, abitazione, enfiteusi e superficie su fabbricati, terreni ed aree edificabili. Il comodatario non dovrà versare l’imu, in quanto titolare di un diritto personale di godimento e non di un diritto di proprietà. Il comodatario sarà tenuto al versamento della Tari (tassa sui rifiuti), in quanto soggetto che occupa l’immobile.

Agevolazioni Imu contratto di comodato immobiliare

L’agevolazione Imu nel contratto di comodato immobiliare è disciplinata al comma 747, articoli 1, della Legge n. 160/2019:

““per le unità immobiliari, fatta eccezione per quelle classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, concesse in comodato dal soggetto passivo ai parenti in linea retta entro il primo grado che le utilizzano come abitazione principale, a condizione che il contratto sia registrato e che il comodante possieda una sola abitazione in Italia e risieda anagraficamente nonché dimori abitualmente nello stesso comune in cui è situato l’immobile concesso in comodato; il beneficio si applica anche nel caso in cui il comodante, oltre all’immobile concesso in comodato, possieda nello stesso comune un altro immobile adibito a propria abitazione principale, ad eccezione delle unità abitative classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9. Il beneficio di cui alla presente lettera si estende, in caso di morte del comodatario, al coniuge di quest’ultimo in presenza di figli minori.”

Lo sconto del 50% sull’Imu spetta solo nel caso in cui il contratto di comodato gratuito sia stipulato tra genitori o figli, ovvero tra parenti in linea retta entro il primo grado. Tale riduzione continua ad applicarsi anche nel caso di morte del comodatario, al coniuge di quest’ultimo, ma solo in presenza di figli minori. Per poter beneficiare dell’agevolazione ai fini Imu, è necessario che il contratto stipulato sia registrato all’Agenzia delle Entrate.

Locazione di immobile in comodato

Ricevo sempre più domande inerenti la possibilità o meno di stipulare contratti di locazione aventi finalità turistiche, inferiori a 30 giorni, su un immobile in comodato.

La domanda che solitamente ci poniamo chi sia il soggetto tenuto alla dichiarazione di questo reddito e se i canoni di locazione debbano essere imputati in capo al comodatario.

In merito è intervenuto il D.L. n. 50/2017 che ha modificato la normativa, prevedendo una particolare deroga in caso di locazione turistica.

Il D.L. n. 50/2017 ha ampliato l’applicabilità della cedolare secca anche alle ipotesi della sublocazione e dei contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario.

Tale possibilità di avvalersi del regime sostitutivo d’imposta è prevista solo in caso di stipulazione di contratti di locazione eccedenti i 30 giorni.

Questo trova la sua motivazione nel fatto che le locazioni turistiche possono essere concluse anche dal locatario che (magari durante la propria permanenza in altro luogo) decida di sub-affittare l’immobile locato.

Allo stesso modo, ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lettera h) del DPR n. 917/86, il comodatario che decide di locare l’immobile ricevuto in comodato con locazioni turistiche, senza cedolare secca, è tenuto a dichiarare il reddito nel quadro dei redditi diversi della propria dichiarazione.

La ratio della norma è consentire al comodatario dell’immobile di tassare in capo a lui i redditi derivanti dalla locazione turistica.

E’ opportuno precisare che non è un obbligo, bensì una facoltà concessa dal legislatore per venire incontro a quanti utilizzino queste forme contrattuali per l’esercizio della locazione turistica.

Attività ricettiva in un immobile ricevuto in comodato

Molti mi contattano chiedendo se è possibile ad esempio concedere un immobile in comodato ad un figlio che desidera poi avviare una struttura ricettiva extralberghiera. Confermo che non vi sono limitazioni in merito a questa operazione. Vediamo adesso quello che riguarda il reddito derivante dalla struttura ricettiva a chi deve essere imputato al comodante o al comodatario?

Una struttura ricettiva extralberghiera genera redditi commerciali, sia nel caso in cui vi sia la gestione tramite l’apertura della partita Iva, sia nel caso in cui tale attività venga esercitata in modo occasionale. In quest’ultimo caso genererà un reddito di natura diverso che trova collocazione nel quadro RL del modello Unico.

Pertanto, sia che si tratti di reddito d’impresa che reddito occasionale, tale reddito dovrà essere imputato al comodatario che esercita tale attività.

Se desideri approfondire questo tema ti consiglio di leggere i seguenti contributi:

• la gestione di un b&b mediante comodato;
• la gestione di una casa vacanze mediante comodato.