Contratto di leasing immobiliare: cos’è e come funziona

Soprattutto per le giovani coppie che non hanno molta liquidità a disposizione, la scelta di comprare casa è sempre più difficile. Ad oggi, la soluzione più utilizzata è quella di richiedere un mutuo, con cui si riceve una percentuale della somma necessaria per l’acquisto della casa. Questa formula, necessita di un importante impegno pluriennale per il soggetto che la richieda. E’ opportuno sapere che esiste un’altra formula per ricorrere all’acquisto di un immobile: il contratto di leasing immobiliare abitativo.

Vediamo in questo contributo, che cos’è e come funziona il leasing immobiliare.

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Il leasing immobiliare: che cos’è

Il leasing immobiliare è un’operazione di finanziamento che permette all’utilizzatore di ottenere l’utilizzo di un immobile e, al termine della durata prevista, decidere di acquistarlo o meno. L’utilizzatore sarà tenuto pertanto a corrispondere alla società di leasing i canoni periodici e, nel caso in cui eserciti l’opzione di riscatto, a versare la somma definita nel contratto. L’utilizzatore non è il proprietario di casa, ma lo può diventare alla scadenza del contratto, se decide di avvalersi del riscatto finale.

Leasing immobiliare: come funziona

A fronte della stipula del contratto, con l’operazione di leasing:

• il bene è acquistato, o fatto costruire dalla società di leasing (concedente) su indicazione dell’del cliente (utilizzatore).
• la società di leasing mette a disposizione dell’utilizzatore il bene acquistato per un determinato periodo di tempo. L’utilizzatore, si impegna a corrispondere dei canoni periodici;
• l’utuilizzatore ha la facoltà, al termine della durata del contratto, di esercitare o meno l’ìopzione di riscatto.

Il cliente, anche se non è proprietario, con l’operazione di leasing, si assume tutti i rischi e benefici. Pertanto, nel contratto di leasing, è previsto l’obbligo a carico dell’utilizzatore di stipulare una polizza assicurativa. Quest’ultima, per eventuali danni subiti dall’immobile o causati a terzi.

Contratto di leasing: elementi costitutivi

Qui di seguito vediamo quali sono gli elementi che caratterizzano un contratto di leasing immobiliare:

• costo del bene finanziato;
• durata del contratto;
• periodicità dei canoni: solitamente è mensile, ma è possibile prevedere una periodicità diversa;
• tasso leasing;
• canone leasing
  • può essere comprensivo o meno di servizi accessori;
  • può essere o meno indicizzato;
• maxicanone: anticipo versato al momento della stipula del contratto insieme alle spese di istruttoria;
• valore di riscatto del bene: è calcolato in percentuale sul costo originario del bene;
• spese assicurative ed eventuali altri oneri accessori: sono previsti all’interno del contratto di leasing.

Leasing immobiliare: struttura contrattuale

Il contratto di leasing immobiliare comprende due negozi giuridici collegati tra loro:

• Contratto di leasing: la società di leasing si impegna ad acquistare l’immobile scelto e su indicazione dell’utilizzatore. In tale contratto, vengono definiti, i termini del rapporto (durata, importo dei canoni, importo del prezzo di cessione, etc.);
• Contratto di compravendita: la società di leasing acquista dal terzo proprietario l’immobile abitativo scelto dall’utilizzatore. Successivamente verrà messo a disposizione dell’utilizzatore, secondo quanto convenuto nel contratto di leasing.

Appare preferibile la stipula di un unico atto pubblico contenente sia il contratto di leasing che il contratto di compravendita rispetto a due atti separati. Questo, in quanto, presenta vantaggi e maggiori garanzie sia per il concedente che per l’utilizzatore.

Per la società di leasing, avrebbe il vantaggio di disporre di un titolo esecutivo idoneo ad avviare la procedura di rilascio. Per l’utilizzatore avrebbe un titolo idoneo per procedere alla trascrizione del leasing. Inoltre potrebbe contare sull’attività di controllo e di adeguamento che compete al notaio.

Differenza con altre forme contrattuali

L’elemento caratterizzante del contratto di leasing è il riscatto. Questo lo differenza dalle altre forme, quali:

• Il mutuo;
• Vendita con riserva di proprietà;
• Locazione;
• Rent to buy.

Il mutuo

Con il mutuo viene messa a disposizione una somma di denaro per l’acquisto di un immobile. A garanzia del finanziamento concesso dall’istituto di credito viene iscritta ipoteca sull’immobile. Mentre nel leasing immobiliare viene messo a disposizione dell’utilizzatore l’immobile. Tramite l’opzione di riscatto, quest’ultimo avrà la possibilità di acquistare o meno l’immobile.

Vendita con riserva di proprietà

Con questa forma di vendita la proprietà dell’immobile passa all’acquirente al pagamento dell’ultima rata. Nel leasing immobiliare, la proprietà non si trasferisce in automatico, ma il passaggio avviene solo se l’utilizzatore intende avvalersi dell’opzione di riscatto. Se l’utilizzatore esercita l’opzione dovrà pagare il prezzo di riscatto. In quest’ultimo caso dovrà essere stipulato un vero e proprio contratto di compravendita. In tale contratto, il concedente trasferisce la proprietà del bene all’utilizzatore.

Contratto di locazione

Sia con il contratto di locazione che con il leasing immobiliare, il conduttore e l’utilizzatore ottengo la disponibilità dell’immobile per un dato periodo di tempo e a fronte del pagamento di un canone. La differenza importante tra i due istituti sta nel fatto che con la locazione la proprietà dell’immobile resta in capo al locatore. Mentre nel leasing immobiliare, la proprietà resta in capo alla società di leasing, salvo la possibilità per il locatore di esercitare l’opzione d’acquisto.

Rent to buy

Il leasing immobiliare è un contratto di finanziamento mentre il rent to buy l’immobile viene concesso in godimento dallo stesso proprietario dell’immobile.

Contratto di leasing immobiliare: le spese di manutenzione

La Legge di Stabilità 2016 non ha previsto una disciplina specifica per le spese di manutenzione nel leasing immobiliare. Pertanto, tali spese potranno essere liberamente disciplinate all’interno del contratto. Come per i contratti di locazione, la situazione cambia a seconda che si tratti di spese di manutenzione ordinaria che di spese di manutenzione straordinaria.

Manutenzione ordinaria

L’utilizzatore che ha in godimento l’immobile, sarà tenuto a sostenere le spese relative alla manutenzione ordinaria. Con quest’ultime mi riferisco ad esempio, alle spese relative alle piccole riparazioni, spese diretta al mantenimento dell’immobile e tutte le attività che non vanno ad incidere sulla struttura del fabbricato.

Manutenzione straordinaria

Per manutenzione straordinaria, si intende tutti gli interventi che hanno un carattere di eccezionalità. Rientrano ad esempio nella manutenzione straordinaria, le spese di riparazione del tetto o la sostituzione della caldaia. Tali spese, sono a carico dell’utilizzatore dell’immobile.

La figura della società di leasing

Il contratto di leasing immobiliare può essere realizzato solo da una banca o da un intermediario finanziario. Tale soggetto, dovrà essere iscritto all’albo di cui all’art. 106 del testo unico bancario.

Le reti di vendita a cui potrai rivolgerti per richiedere un contratto di leasing immobiliare sono 3:

1. Rete di vendita diretta: distribuzione attraverso filiali della società di leasing. I dipendenti della società di leasing si recheranno direttamente da te.
2. Gruppo bancario: distribuzione attraverso società appartenenti allo stesso gruppo bancario della società di leasing. Questa modalità si attua mediante:
   • sportello bancario;
   • tramite promotori o agenti.
3. Reti indirette: soggetti terzi rispetto alla società di leasing quali:
   • agente in attività finanziaria;
   • mediatore creditizio;
   • banche convenzionate.

Leasing immobiliare: sospensione

Nel caso in cui ti dovessi trovare in una situazione temporanea di difficoltà economica tale da non poter onorare alle scadenze stabilite le rate di leasing, è possibile richiedere la sospensione.

La sospensione può essere richiesta:

• solo una volta;
• per un periodo massimo non superiore a 12 mesi nel corso dell’esecuzione del contratto;

Se si richiede in un primo momento una sospensione di 6 mesi non potrai richiedere un’altra per altri 6 mesi. In caso di sospensione la durata del contratto è prorogata per un periodo uguale alla durata della sospensione. Il piano di ammortamento finanziario, in caso di sospensione, verrà di conseguenza posticipato. Tuttavia non matureranno interessi sul debito residuo alla data di sospensione. La sospensione non comporta l’applicazione di alcuna commissione o spesa istruttoria. Questa avviene senza richiesta di garanzie aggiuntive. Per richiedere la sospensione dovrai presentare apposita richiesta scritta al concedente.

Risoluzione contratto di leasing immobiliare

Nel caso in cui l’utilizzatore non onorasse il pagamento dei canoni, il concedente risolverà il contratto per inadempimento da parte dell’utilizzatore, secondo quanto previsto nel contratto di leasing. Le clausole di risoluzione per inadempimento dovranno essere previste all’interno del contratto. A seguito della risoluzione del contratto, la società di leasing, avrà diritto alla restituzione del bene. Tramite il procedimento per convalida di sfratto, la società di leasing potrà agire per il rilascio dell’immobile. La società di leasing, una volta mantenuta la proprietà dell’immobile, dovrà provvedere alla vendita dello stesso o alla sua riallocazione. In quest’ultimo caso, tramite nuovo contratto di leasing con terzi o tramite locazione ordinaria. Se desideri approfondire nel dettaglio l’aspetto della risoluzione del contratto di leasing, ti consiglio il seguente contributo: risoluzione contratto di leasing immobiliare.

Leasing immobiliare: le agevolazioni fiscali

La legge di stabilità 2016 ha previsto importanti agevolazioni fiscali per l’utilizzatore dell’immobile concesso in leasing. Tali agevolazioni differiscono a seconda dell’età dell’utilizzatore dell’immobile. Inoltre a differenza del mutuo, dove è possibile portare in detrazione solo gli interessi, nel contratto di leasing immobiliare è possibile detrarre in dichiarazione dei redditi l’intero importo del canone. Se desideri approfondire questo aspetto ti consiglio questo contributo: “leasing immobiliare abitativo: agevolazioni fiscali“