Contratto di locazione commerciale: guida pratica

Il contratto di locazione commerciale: aspetti civilistici, contrattuali e fiscali. 

Il contratto di locazione commerciale è disciplinato dalla Legge n. 392 del 1978 e riguarda attività industriali, commerciali e artigianali, purché non si tratti di attività agricole, attività di interesse turistico e qualsiasi attività di lavoro autonomo. Non rientrano nella presente trattazione le cosiddette “grandi locazioni”, ossia quelle con canone annuo superiore a 250 mila euro.

In questo contributo, troverai una guida pratica, con tutte le informazioni che devi sapere prima di redigere un contratto di locazione commerciale.

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Contratto di locazione commerciale: requisiti

L’immobile concesso in locazione deve essere adibito ad una delle seguenti attività:

• attività industriali, commerciali e artigianali, purché non si tratti di attività agricole;
• attività di interesse turistico, comprese quelle indicate nell’art. 2 della legge n. 326 del 1968;
• ad esercizio abituale e professionale di qualsiasi attività di lavoro autonomo.

Anche alle pertinenze (garage, magazzini), se collegate funzionalmente all’attività commerciale, si applica la disciplina della locazione commerciale. Il locatore è tenuto a consegnare al conduttore l’Attestato di prestazione energetica (APE). Tale documento attesta le caratteristiche energetiche di un edificio.

Contratto di locazione commerciale: contenuto

Il nostro contratto di locazione ad uso commerciale, deve contenere alcuni elementi obbligatori ed altri facoltativi. In particolare il contratto di locazione ad uso commerciale deve contenere:

• Le generalità dei contraenti;
• La descrizione dell’immobile con gli identificativi catastali necessari ai fini della registrazione;
• La destinazione dell’immobile: la descrizione dettagliata dell’uso per il quale viene locato l’immobile;
• Canone: indicare il compenso da corrispondere per il godimento dell’immobile;
• Durata: sarà possibile scegliere tra un contratto ordinario ( la cui durata minima è di 6 anni o 9 nel caso di attività alberghiera). E’ possibile prevedere un contratto transitorio per un periodo non superiore a 18 mesi. La sublocazione, in ogni caso, non potrà eccedere la durata del contratto originario.

Inoltre è consigliabile prevedere all’interno del contratto le seguenti clausole:

• Arredi: se l’immobile è arredato, è consigliabile allegare una lista di tutti i mobili inclusi nella locazione.
• Recesso: la possibilità per il locatore di concedere o meno al conduttore il diritto di sciogliere il contratto prima della sua naturale scadenza.
• Cauzione o fidejussione: il locatore può richiedere al conduttore una somma di denaro (cauzione) o una fidejussione a garanzia delle obbligazioni previste nel contratto.
• Polizza assicurativa: il locatore può richiedere al conduttore la stipula di una polizza assicurativa a copertura del rischio di danni all’immobile.

Si rinvia alla disciplina generale, contenuta nel codice civile e nelle leggi speciali (legge 392/1978), per quanto non disposto nel contratto. Sono da considerarsi nulle le clausole che prevedano una durata inferiore a 6 anni o clausole che prevedano la risoluzione del contratto per alienazione dell’immobile.

Durata

Come previsto dall’art. 27 della Legge n. 392 del 1978, la durata delle locazioni e di immobili non urbani non può essere inferiore a 6 anni, se adibiti ad una delle seguenti attività:

• Industriali;
• Commerciali e artigianali di interesse turistico ( quali agenzia di viaggio e turismo, impianti sportivi e ricreativi, aziende di soggiorno ed altri organismi di promozione turistica.

Quanto previsto sopra, si applica anche ai contratti relativi ad immobili adibiti all’esercizio professionale di qualsiasi attività di lavoro autonomo.

Se l’immobile è adibito ad attività alberghiere, all’esercizio di imprese assimilate dell’art. 1786 del codice civile o all’esercizio di attività teatrali, la durata della locazione non può essere inferiore a 9 anni. Se è fissata una durata inferiore o non è stata stabilita alcuna data, la locazione si intende pattuita per la durata prevista ai punti precedenti. Il contratto di locazione commerciale può essere stipulato anche per un periodo più breve, qualora l’attività esercitata sull’immobile abbia carattere transitorio. Qualora la locazione abbia carattere stagionale, il locatore è obbligato a locare l’immobile per la stagione dell’anno successivo allo stesso conduttore che gliene abbia fatta richiesta. Le parti possono prevedere all’interno del contratto che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore. Questo, deve avvenire mediante lettera raccomandata, almeno 6 mesi. Indipendentemente da quanto previsto nel contratto, nel caso in cui ricorrano gravi motivi, il conduttore può recedere in qualsiasi momento dal contratto, con preavviso di almeno 6 mesi mediante raccomandata.

Prima scadenza del contratto

Alla prima scadenza del contratto, si ha il rinnovo automatico per altri 6 anni ( o 9 anni), se:

• Il locatore non si avvale di una delle condizioni previste dall’art. 29 delle Legge n. 32 del 1978. Il locatore deve comunicare la disdetta entro 12 mesi prima della scadenza contrattuale (18 mesi per le locazioni alberghiere);
• Il conduttore, in presenza di gravi motivi, non recede, con preavviso di 6 mesi.

Seconda scadenza del contratto

Alla seconda scadenza del contratto, si ha il tacito rinnovo per altri 6 anni ( o 9 anni), se:

• Il locatore non comunicare la disdetta entro 12 mesi prima della scadenza contrattuale (18 mesi per le locazioni alberghiere);
• Il conduttore, rifiuta il rinnovo alle nove condizioni proposte dal locatore.

Pertanto se il conduttore accetta, entro 60 giorni dal ricevimento della lettera, si ha il rinnovo della locazione. In caso di mancata risposta o di diniego, si ha la cessazione della locazione.

Canone e deposito cauzionale

Il conduttore, come disciplinato dall’art. 1587 comma 2 del c.c., è tenuto al pagamento del canone di affitto. Quest’ultimo può essere liberamente determinato dalle parti o stabilito in base a criteri fissati dalla legge (canone concordato). Il contratto di locazione deve individuare le modalità di pagamento che, solitamente, prevedono il bonifico bancario, mensilmente o a trimestre anticipato. Il conduttore ha diritto di ottenere dal locatore una ricevuta di pagamento. Non è consentito variazioni in aumento durante il contratto.

E’ invece consentita la clausola che prevede un aggiornamento annuale del canone, su richiesta del locatore. Per le locazioni di immobili destinati ad uso commerciale l’aggiornamento ISTAT non può superare il 75%.

Il mancato pagamento del canone equivale ad un inadempimento da parte del conduttore e legittima il locatore a chiedere lo sfratto per morosità. Il diritto del locatore a ricevere il canone si prescrive in 5 anni.

Solitamente, nel momento della conclusione del contratto, viene versato anche il deposito cauzionale; si tratta di una somma prevista a garanzia dell’adempimento delle obbligazioni del conduttore. La cauzione non può superare le 3 mensilità ed è produttiva di interessi. Alla scadenza contrattuale, il locatore sarà tenuto a restituirla maggiorata degli interessi maturati. La cauzione sarà restituita al conduttore, previa verifica da parte del locatore delle condizioni in cui si trova l’immobile.

Pagamento elle spese accessorie

Oltre alla corresponsione del canone, il conduttore è tenuto a pagare i cosiddetti oneri accessori.

Solitamente, sono a carico del locatore le spese di straordinaria amministrazione, mentre restano a carico del conduttore le spese di ordinaria amministrazione. Normalmente, nei contratti di locazione, viene allegata un’apposita tabella di ripartizione delle spese, concordata tra le associazioni dei proprietari di immobili e dei conduttori.

Verbale di consegna dell’immobile

Il locatore deve consegnare l’immobile al conduttore in buono stato di manutenzione e in grado di servire all’uso convenuto.

L’immobile deve essere dotato di tutti gli impianti a norma di legge e che siano funzionanti. E’ opportuno inserire un’apposita clausola all’interno del contratto con una descrizione dello stato in cui si trova l’immobile locato.

Inoltre, è importare redigere un verbale di consegna, in cui indicare la descrizione dell’immobile, gli eventuali arredi, etc. Tale verbale, dovrà essere allegato al contratto e sarà utilizzato al momento del rilascio dell’immobile.

Contratto di locazione commerciale: disdetta del locatore

Come abbiamo visto nel paragrafo precedente, il locatore può comunicare la disdetta al conduttore entro 12 mesi prima della scadenza contrattuale (18 mesi per le locazioni alberghiere). Per il locatore è possibile richiedere la disdetta solo in presenza dei seguenti casi:

• adibire  l’immobile ad abitazione propria o del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta;
• adibire  l’immobile  all’esercizio, in proprio o da parte del coniuge  o  dei parenti entro il secondo grado in linea retta, di una delle  attività  indicate  nell’articolo  27  o,  se  si  tratta  di pubbliche  amministrazioni,  enti  pubblici  o  di  diritto pubblico, all’esercizio  di  attività  tendenti  al  conseguimento  delle loro finalità istituzionali;
• demolire  l’immobile  per ricostruirlo, ovvero procedere alla sua  integrale  ristrutturazione o completo restauro, ovvero eseguire su  di  esso  un  intervento  sulla  base  di  un  programma comunale pluriennale  di  attuazione  ai  sensi  delle leggi vigenti.
• ristrutturare l’immobile al fine di rendere la superficie de locali  adibiti alla vendita conforme a quanto previsto nell’articolo 12  della legge 11 giugno 1971, n. 426, e ai relativi piani comunali, sempre   che   le  opere  da  effettuarsi  rendano  incompatibile  la permanenza  del  conduttore  nell’immobile.  Anche  in  tal  caso  il possesso  della  prescritta  licenza  o concessione è condizione per l’azione  di  rilascio.

Il locatore, a pena di decadenza, deve comunicare la disdetta tramite raccomandata alle scadenze di cui sopra. Nella comunicazione deve essere specificato il motivo per il quale si richiede la disdetta.

Recesso del conduttore

Ai sensi dell’art. 27 comma 7 e 8 della Legge n. 392/1978, il conduttore può recedere in qualsiasi momento, qualora ricorrano gravi motivi, previo preavviso di almeno 6 mesi. In caso di mancato preavviso, il conduttore è tenuto a risarcire il locatore per lo scioglimento anticipato del contratto. Il recesso del conduttore si può avere per:

• Il recesso legale;
• Recesso convenzionale.

Il recesso legale

Ai sensi dell’art. 27 comma 8 della Legge n. 392 del 1978, il recesso può avvenire al sussistere delle seguenti condizioni:

• In qualsiasi momento;
• Preavviso al locatore di 6 mesi, mediante raccomandata;
• Al ricorrere di gravi motivi.

Per gravi motivi, si intendono fatti sopravvenuti alla conclusione del contratto, estranei alla volontà del conduttore, tali da impedirne la prosecuzione dl contratto. E’ chiaro che non rappresenta grave motivo, una ragione di convenienza economica da parte del conduttore.

Recesso convenzionale

Le parti possono inserire un’apposita clausola nel contratto, prevedendo la possibilità per il conduttore di recedere anche in assenza di gravi motivi. Rimane l’obbligo da parte del conduttore di comunicare il recesso entro 6 mesi mediante raccomandata.

Risoluzione del contratto

Oltre che per il recesso del conduttore o il diniego di rinnovo del locatore, la locazione può cessare per la risoluzione del contratto:

• Per inadempimento del conduttore: l’ipotesi più ricorrente consiste nel mancato pagamento del canone di affitto. Il locatore può agire con lo sfratto per morosità e richiedere il rilascio dell’immobile. Un altro caso può essere quello in cui il conduttore esegua innovazioni non consentite;
• Per inadempimento del locatore: ad esempio nel caso di mancata esecuzione delle opere di manutenzione necessarie o di presenza di vizi dell’immobile.

La risoluzione può essere anche consensuale, ossia le parti decidono di porre fine al rapporto locatizio.

Una volta che il contratto sia risolto, il conduttore deve restituire il bene al locatore, nello stato in cui l’ha ricevuto, fatto salvo l’ordinario deterioramento dovuto all’uso.

Cessione contratto di locazione commerciale

Si verifica la cessione del contratto di locazione commerciale quando il locatore, oppure il conduttore, è sostituito nel contratto da un nuovo soggetto. Inoltre, l’accordo tra le parti può prevedere un corrispettivo.

Sotto il profilo dell’imposta di registro, la cessione del contratto di locazione commerciale, prevede le seguente misure:

• € 67, in misura fissa, se la cessione è senza corrispettivo;
• 2% del corrispettivo pattuito ( con un minimo pari a € 67), se la cessione è con corrispettivo.

Subentro nel contratto di locazione commerciale

Quando la cessione del contratto di locazione commerciale avviene perché la modifica di una delle parti del contratto di locazione è causata da eventi estranei alla volontà delle parti, allora si è in presenza di “subentro” ( ad esempio per decesso del locatore).

In questo caso, non è dovuta né imposta di registro né imposta di bollo.

Tuttavia, è preferibile comunicare all’Agenzia delle Entrate l’evento della successione nella posizione contrattuale da parte del locatore o del conduttore.

Sublocazione contratto commerciale: è possibile?

La sublocazione commerciale è regolata nell’art. 36 della Legge n. 392 del 1978, che recita quanto segue:

“Il locatore può sublocare l’immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purché venga insieme ceduta o locata l’azienda, dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento della comunicazione. Il locatore può opporsi, per gravi motivi, entro 30 giorni dal ricevimento della comunicazione …”

Se invece il conduttore volesse subaffitare il locale o cedere il contratto di affitto, senza né vendere né affittare l’azienda è necessario il consenso del locatore. Il consenso può essere concesso già nel contratto originario. Questo si ottiene, con apposita clausola dove si autorizza il subaffitto. Il conduttore è tenuto a comunicare al locatore la sublocazione tramite raccomandata con ricevuta di ritorno. Riassumendo, è possibile per il conduttore la sublocazione senza il consenso del locatore solo a condizione che venga ceduta o locata l’azienda. Se desideri approfondire il contratto di sublocazione commerciale ti consiglio il seguente contributo: “contratto di sublocazione commerciale“.

Contratto di locazione commerciale: registrazione

A differenza della locazione abitativa, il contratto di affitto commerciale, non deve avere forma scritta ad substantiam. Tale forma è obbligatoria per legge solo per i contratti di durata 9 + 9. Il contratto di sublocazione deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate. Dovrà essere pagata l’imposta di registro del 2% sul canone. Se la locazione è effettuata da soggetti passivi Iva, l’imposta di registro è pari all’1% del canone annuo.

Tutti i contratti di sublocazione devono essere registrati, se di durata superiore ai 30 giorni complessivi nell’anno. La registrazione deve essere effettuata entro 30 giorni dalla data di stipula del contratto. Potrà essere effettuata in due modalità:

• Recandosi direttamente all’ufficio dell’Agenzia delle Entrate;
• Telematicamente.

Se si sceglie la prima modalità è necessario consegnare la seguente documentazione:

• Copia del modello F24 ELIDE, con cui è stata pagata l’imposta di registro;
• Consegnare almeno 2 originali del contratto o un originale ed una copia. Su tali atti deve essere apposta l’imposta di bollo (16,00 euro ogni 4 facciate e comunque ogni 100 righe);
• Copia del modello RLI debitamente compilato.

Se desideri approfondire il tema della registrazione del contratto, ti consiglio di leggere il seguente contributo: “Registrazione del contratto di locazione“.

Contratto di locazione commerciale: fac-simile

Qui di seguito troverai un fac simile di contratto locazione commerciale. Potrai scaricare il contratto e modificarlo in base alle tue esigenze. Il modello di contratto di locazione deve essere utilizzato come bozza, inserendo i dati delle parti coinvolte, quelli dell’immobile e aggiungendo eventuali clausole.

Contratto di locazione commerciale tra privato e società: IVA o imposta di registro?

L’esenzione dell’IVA si può applicare anche sull’affitto degli immobili commerciali, anche se la locazione è comunque imponibile.

Pertanto, il locatore si può avvalere del principio di alternatività tra IVA e imposta di registro. E’ prevista l’imposta di registro proporzionale all’1% sia che la locazione sia esente IVA sia che il locatore abbia optato per l’imponibilità.

Cedolare secca per gli affitti commerciali

Il regime attuale di cedolare secca trova applicazione, ad oggi, solo sui canoni di locazione di immobili ad uso abitativo. L’ampliamento della cedolare secca ai locali commerciali non rappresenta una vera novità. Una misura simile era già stata introdotta nel 2019 con l’applicazione di un regime di tassazione agevolato al 21%, a favore delle locazione di immobili:

• a uso commerciale;
• presenti in categoria catastale C/1;
• con superficie inferiore a 600 m/q.

Il nostro legislatore sta lavorando per estendere la cedolare secca anche agli immobili non residenziali a partite Iva e locali commerciali, mediante la riforma fiscale.

Vediamo qui di seguito le due ipotesi:

1. cedolare secca applicata agli immobili diversi dalle abitazioni seguirà gli attuali criteri di tassazione agevolata;
2. misura in linea con l’intervento del 2019 per tutti i contratti di affitto nuovi e non per quelli già in corso.

Diritto di prelazione del conduttore

Il diritto di prelazione dell’inquilino si può esercitare in due casi:

• Vendita dell’immobile;
• Nuova locazione dell’immobile.

Prelazione in caso di vendita

Nel caso in cui il proprietario intenda vendere l’immobile vi è il diritto di prelazione dell’inquilino. A parità di prezzo, il conduttore deve essere preferito rispetto a terzi. Il locatore è tenuto a comunicare al conduttore sia il prezzo che le condizioni di vendita. Quest’ultimo, entro 60 giorni, dovrà comunicare al locatore se intenda o meno acquistare l’immobile. Per esercitare la prelazione l’inquilino deve offrire condizioni uguali a quelle comunicategli. La comunicazione deve avvenire mediante raccomandata con ricevuta di ritorno. Entro 30 giorni a decorrere dal 60° giorno successivo a quello di notificazione, il conduttore deve provvedere al versamento del prezzo di acquisto. Se l’inquilino rifiuta di acquistare l’immobile, il locatore è libero di concludere il contratto con altri soggetti. Tuttavia, il locatore non potrà cambiare le condizioni iniziali proposte all’inquilino.

Prelazione in caso di nuova locazione dell’immobile

Nel caso in cui il locatore intenda locare a terzi l’immobile, alla scadenza del contratto rinnovato, è tenuto a comunicare le offerte al conduttore. Tale comunicazione deve avvenire mediante raccomandata con ricevuta di ritorno, almeno 60 giorni prima della scadenza. Il locatore non deve adempiere a tale obbligo nei seguenti casi:

• Il conduttore abbia comunicato che non intende rinnovare la locazione;
• nei casi di cessazione del rapporto di locazione dovuti a:
  • risoluzione per inadempimento;
  • recesso del conduttore.

Il conduttore deve esercitare il diritto di prelazione entro 30 giorni dalla comunicazione del locatore.

Il diritto di prelazione rimane in capo al conduttore anche nei seguenti casi:

• Il contratto tra il locatore e il nuovo conduttore sia sciolto entro un anno;
• Quando il locatore abbia ottenuto il rilascio dell’immobile non intendendo locarlo a terzi.

La disciplina del diritto di prelazione e riscatto non si applicano agli immobili:

• Utilizzato per lo svolgimento di attività dove non vi sono contatti con il pubblico;
• Destinati ad attività professionali;
• Attività di carattere transitorio.

Altre tipologie di contratto di locazione ad uso commerciale

Vediamo qui di seguito alcune tipologie di contratto ad uso commerciale:

• Attività professionale;
• Locazioni stagionali;
• Locazioni transitorie.

Attività professionale

Rientra in questa casistica, quando l’immobile è concesso in locazione per lo svolgimento di un’attività professionale ( ad esempio lo studio di un commercialista o di un avvocato). Come abbiamo visto precedente, i conduttori non hanno diritto al diritto di prelazione né in caso di vendita né in caso di nuova locazione.

Locazioni stagionali

Si tratta di tutte quelle attività legate ad uno specifico arco temporale. Ad esempio un bar aperto solo durante la stagione estiva. Il locatore è tenuto a locare l’immobile, per la medesima stagione l’anno successivo, allo stesso conduttore. L’obbligo del locatore ha la durata massima di 6 anni consecutivi o di 9 anni per le strutture alberghiere.

Locazioni transitorie

Rientrano in questa casistica gli esercizi commerciali che operano per un breve lasso di tempo. Solitamente, per il tempo necessario per lanciare un nuovo prodotto sul mercato o un marchio. La durata del contratto può essere liberamente scelta tra le parti. Il conduttore non gode del diritto di prelazione né in caso di vendita né in caso di nuova locazione.

Contratto di locazione commerciale: conclusioni

Se dovrai stipulare un contratto di locazione commerciale, dovrai considerare sia una serie di adempimenti che di clausole da inserire nel contratto al fine di tutelarti. In questa breve guida ho cercato di spiegarti tutte le caratteristiche del contratto di locazione commerciale sia sotto l’aspetto civilistico, contrattuale e fiscale.

Per qualsiasi dubbio o informazione ti invito a contattarmi al link qui di seguito.