Contratto di locazione con garante: come funziona

Il contratto di locazione con garante coinvolge nel contratto una terza parte oltre al locatore e al conduttore, detta fideiussione. Questo soggetto si obbliga nei confronti del locatore a garantire il pagamento del canone di locazione.

A tutela del locatore il nostro legislatore ha previsto la possibilità di stipulare un contratto di affitto con garante. Tale accordo prevede l’inserimento di una terza parte nel contratto che si obbliga ad intervenire nei casi in cui il conduttore risulti inadempiente.

Vediamo nel dettaglio in questo contributo come funziona il contratto di locazione con garante e in quali casi è dovuta l’imposta di registro.

Cos’è il contratto di locazione con garante

Il contratto di affitto con garante prevede la presenza di tre soggetti:

  • il locatore, ovvero il proprietario di casa;
  • l’inquilino, cioè il conduttore e locatario dell’immobile;
  • il fideiussore, cioè il garante del contratto di locazione.

Il garante è una persona fisica o un istituto bancario che si impegna ad intervenire nel caso in cui l’inquilino non adempi agli obblighi previsti dal contratto di locazione, ovvero quando l’inquilino non versa il canone di affitto o quando non provvede al risarcimento dell’immobile.

Inserendo all’interno del contratto di locazione la clausola del garante, il locatore può direttamente rivolgersi al fideiussore per riscuotere il debito. In questo, il garante versa una somma per il conduttore insolvente, quest’ultimo diventa debitore del garante.

Come deve essere un contratto di affitto con garante?

Non vi è uno specifico modello per il contratto di affitto con garante, ma per prevedere questa fattispecie è obbligatorio inserire una clausola per il garante nel contratto di locazione.

Vediamo qui di seguito le informazioni che non possono mancare nel contratto di affitto con garante:

  • i dati anagrafici del garante, compreso il numero della carta d’identità ed il codice fiscale , oltre che la sua firma;
  • le obbligazioni assunte a favore del locatore.

Nel contratto di locazione con garante deve essere riportato qualsiasi obbligo posto a carico del fideiussore che interviene nel caso di inquilino inadempiente.

Contratto di locazione con garante: i costi

La registrazione del contratto di locazione con garante presso l’Agenzia delle Entrate presuppone il pagamento dell’imposta di registro a carico del locatore. I costi variano a seconda del regime fiscale adottato in sede di stipula del contratto di locazione, ovvero:

Il contratto di locazione con garante in regime di tassazione ordinaria comporta un costo di registrazione del valore di 0,50% del canone di affitto, con una somma minima di 200 euro. Mentre, nel caso in cui il locatore decida di avvalersi della cedolare secca, non vi sono costi aggiuntivi nei confronti di quest’ultimo.

Non si paga per l’inserimento di una fideiussione nel contratto di affitto a cedolare secca. A stabilirlo è l’art. 1 bis del DL n. 16 del 2 marzo 2012, che in aggiunta a quanto previsto dall’art. 3, comma 2 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, stabilisce:

“Sui contratti di locazione aventi a oggetto immobili ad uso abitativo, qualora assoggettati alla cedolare secca di cui al presente comma, alla fideiussione prestata per il conduttore non si applicano le imposte di registro e di bollo.”

Infatti, nel caso di contratto di locazione con garante in cedolare secca al 21% o al 10%, l’inserimento del fideiussore non comporta il pagamento di imposte ulteriori in quanto il regime della cedolare secca sostituisce l’aliquota IRPEF, le imposte di registro e di bollo.

E’ opportuno precisare che il locatore non può beneficiare del regime della cedolare secca nei casi di contratti di affitto per l’esercizio di attività d’impresa, arti e professioni.

Imposta di registro garante: quando è dovuta?

Il nuovo articolo 6 della tariffa, parte prima del DPR n. 131 del 1986, prevede l’applicazione dell’aliquota dello 0,50% “alle garanzie reali e personali a favore di terzi, se non richieste dalla legge”. In questo modo è stata limitata l’applicazione dell’imposta di registro alle sole garanzie a favore di terzi.

Pertanto, se le parti del contratto di locazione convengono un deposito cauzionale, al fine di garantire l’esatto adempimento degli obblighi posti a carico del conduttore, questo non è soggetto all’aliquota dello 0,50% se la garanzia è prestata da una delle parti.

Tutto questo è stato chiarito dall’Agenzia delle Entrate nella risoluzione n. 151/E del 22 maggio 2002.

Compilazione modello RLI contratto di locazione con garante

Per la registrazione del contratto di locazione è necessario compilare il modello RLI.

All’interno del modello vi è un’apposita sezione relativa al garante.

Tipo garanzia e/o PAC

In questa casella riportare:

  • codice 1 nel caso di fideiussione prestata da terzi;
  • codice 2 nel caso di garanzie di terzi diversi dalla fideiussione;
  • il codice 3 nel caso di registrazione del contratto di affitto di terreni agricoli e dei diritti all’aiuto comunitario in favore dell’agricoltura (PAC);
  • CODICE 4 nel caso di registrazione del contratto di affitto di terreni agricoli e dei diritti all’aiuto comunitario in favore dell’agricoltura (PAC) con garanzia prestata da terzi.

Garanzia soggetta ad IVA

La casella va barrata se la garanzia rientra nell’ambito di applicazione dell’imposta sul valore aggiunto.

Codice fiscale del garante e del secondo garante

Se nel contratto di locazione è presente una garanzia prestata da terzi è necessario indicare i codici fiscali dei garanti.

Importo garanzia prestata da terzi e/o PAC

Se nel contratto di locazione è presente una garanzia presentata da terzi deve essere indicato l’importo.

Se nella casella “Tipo garanzia e/o PAC”

Se nel contratto di locazione è presente una garanzia prestata da terzi è necessario indicare in questo campo l’importo.

La disdetta del contratto di affitto con garante

Per quanto riguarda la disdetta del contratto di affitto con garante, è bene precisare che il garante non può recedere dal contratto in qualsiasi momento, in quanto rappresenta una garanzia solida per il proprietario.

Vediamo qui di seguito quali sono i motivi per cui il garante può liberarsi anticipatamente:

  • il contratto prevede espressamente la possibilità per il fideiussore di venire meno agli impegni presi;
  • il locatore è disposto a rinegoziare l’accordo;
  • un’altra persona desidera sostituire il garante presente nel contratto di locazione;
  • il garante è stato inserito nel contratto di affitto contro la sua volontà;
  • il contratto di locazione con garante risulta nullo.

In tutti questi casi, il garante ha l’obbligo di comunicare l’intenzione di recedere dal contratto inviando ad entrambi le parti una raccomandata A/R nel rispetto dei termini previsti dal contratto.

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