Contratto di locazione non registrato: conseguenze

Se stai per firmare un contratto di locazione devi sapere che se lo stesso prevede una durata di oltre 30 giorni c’è obbligo di registrazione.

La registrazione dei contratti di locazione deve essere effettuata entro 30 giorni che decorrono, alternativamente, da:

• Dalla data di stipula, o
• Dalla data di decorrenza (se anteriore alla stipula).

Si tratta di un adempimento obbligatorio per le parti del contratto, la cui mancanza comporta l’automatica nullità del contratto.

Come saprai registrare un contratto di locazione comporta oneri in termini di tempo e denaro. Per questo motivo, sovente, capita che le parti del contratto (locatore e conduttore) si accordino per non registrare il contratto.

Come detto, 

Il contratto di locazione non registrato all’Agenzia delle Entrate è nullo per espressa previsione di legge.

La mancata registrazione è una pratica ancora frequente, soprattutto tra chi affitta il proprio immobile a studenti universitari, o con contratti transitori. In questi casi il contratto non esiste concretamente. C’è soltanto un accordo sulla parola tra le parti, senza alcuna documentazione scritta. Salvo, ovviamente, per la tracciatura del pagamento dei canoni di locazione. Infatti, tenere traccia del pagamento dei canoni – per poi portare questa documentazione in futuro davanti a un giudice – è sempre possibile.

In questo articolo puoi trovare i rischi cui si espone chi opta per un contratto di locazione non registrato.

I rischi non coinvolgono come si potrebbe pensare solo il proprietario, ma anche l’inquilino.

Vediamoli insieme.

Contratto di locazione e obblighi

Quando si stipula un contratto di locazione è necessario rispettare alcuni obblighi previsti dalla legge. In particolare:

1. Il contratto deve avere la forma scritta, a pena di nullità;
2. Il contratto deve essere obbligatoriamente registrato,
   • Presentando due copie dell’atto all’ufficio del Registro dell’Agenzia delle entrate o mediante una procedura di registrazione telematica che sostituisce la presentazione diretta;
   • Tranne nell’ipotesi in cui la durata del contratto non superi i 30 giorni complessivi nell’anno.

Attenzione! Il termine per la registrazione dei contratti di locazione di beni immobili è di 30 giorni dalla loro sottoscrizione. Ed è prevista la solidarietà tra locatore e inquilino ai fini dell’adempimento di questo obbligo.

L’articolo 1, comma 346, della Legge n. 311/2004 prescrive che:

 “i contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli, se ricorrendone i presupposti non sono registrati”

La nullità, però, non incide sulla pretesa dell’erario di riscuotere comunque l’imposta di registro. Il contribuente, quindi, non potrà avvalersi della nullità del contratto come causa esimente della registrazione.

L’articolo 38 del DPR n. 131/ 1986 sottolinea infatti che la nullità o l’annullabilità dell’atto non dispensa dall’obbligo di chiedere la registrazione e di pagare la relativa imposta.

Nullità del contratto e giurisprudenza

A norma dell’art. 1 co. 346 della Legge n. 311/2004, il contratto di locazione di immobili che non sia registrato nel termine di legge (30 giorni) è nullo.

Secondo quanto chiarito dalla Corte di Cassazione anche a Sezioni Unite (Cass. SS.UU. 9.10.2017 n. 23601 e Cass.  28.4.2017 n. 10498), tale nullità si configura come un’ipotesi di nullità testuale sopravvenuta del contratto di locazione per mancanza di un requisito extra-formale di validità (il legislatore ha elevato la norma tributaria sulla registrazione a norma imperativa, la cui violazione comporta la nullità del contratto).

La nullità per mancata registrazione può essere sanata, con effetto retroattivo, ove il contratto sia tardivamente registrato (atteso che la normativa tributaria ammette il ravvedimento operoso e che le nullità testuali non sono per natura insanabili).

Contratto di locazione non registrato: restituzione dei canoni

Il contratto non registrato è nullo. Anche se hai stipulato il contratto, anche se tu e l’inquilino lo avete firmato, agli occhi della legge questo documento non esiste.

Questo è l’aspetto fondamentale che devi tenere a mente quando qualcuno ti propone di stipulare un contratto di locazione abitativo e di non registrarlo. La cosa è molto seria, al di la di quanto si possa pensare.

Il problema principale è quello legato ai pagamenti. Agli occhi della legge non c’è un contratto di locazione, ma vi è una persona che sta pagando i canoni di locazione.

Ma a quale titolo vengono pagati i canoni di locazione se il contratto è nullo?

Agli occhi della legge:

• L’inquilino non ha alcun motivo per corrispondere i canoni di locazione;
• Il proprietario non ha alcun titolo per ricevere i pagamenti.

E’ vero si potrebbe dire che nell’appartamento abita un parente, ma non ci sarebbe comunque titolo per ricevere quei pagamenti.

Il canone può essere pagato mediante bonifico bancario, o anche in contanti. La modalità di pagamento non importante: è sufficiente che abbia luogo un trasferimento di denaro da parte del tuo inquilino.

Il risultato?

Se va tutto bene non succede niente. Al termine del contratto l’inquilino lascia l’appartamento senza nulla a pretendere. Forse, perché inquilino non è a conoscenza di come poter intervenire.

Infatti, l’inquilino in caso di contratto nullo ha facoltà di andare davanti a un giudice, e chiedere la restituzione di tutti i canoni di affitto che ha pagato.

Oppure, dato che non esiste alcun titolo per pretendere il pagamento del canone di locazione, l’inquilino può semplicemente decidere di non pagare il canone. Continuando a restare nell’appartamento.

Richiesta di registrazione da parte dell’inquilino

In caso di mancata registrazione, il conduttore può rivolgersi al giudice e chiedere che il contratto di locazione venga ricondotto alle condizioni “legali” ossia:

• Durata: contratto “libero” (di 4 anni + altri 4 di rinnovo obbligatorio) o contratto “concordato” (di 3 anni + altri 2 di rinnovo obbligatorio);
• Canone di locazione: il giudice può rideterminare l’importo del canone dovuto tenendo conto dei criteri di legge.

Sentenza della Cassazione: nullità del contratto non registrato

Questo è quanto affermato dalla sentenza della Corte di Cassazione n. 18213 del 17 settembre 2015.

Riepilogando, se non hai registrato il contratto di locazione, e la cosa viene portata in giudizio c’è elevata possibilità che il giudice ordini la restituzione tutti i canoni di locazione.

Impossibilità di sfruttare lo sfratto per morosità

Nel caso in cui il proprietario pensasse di sfruttare lo sfratto per morosità se l’inquilino smette di pagare, è bene chiarire subito che non è possibile.

Il contratto non registrato non esiste. Quindi si risparmia sulle imposte, certamente – ma se un contratto non esiste, non esiste neanche la morosità dell’inquilino.

Non è possibile citare l’inquilino per morosità. Infatti non esiste alcuna copia del contratto per dimostrare che esiste la locazione dell’immobile. E se una copia del contratto esiste, non è registrato. Quindi è nullo.

Se ti trovi in questa fattispecie puoi sempre sanare l’irregolarità e registrare il contratto. Con il contratto registrato e valido è possibile citare l’inquilino per morosità.

Attenzione però! In questo caso, ricorda che il contratto è valido solo dalla data di registrazione in poi. Non per il periodo precedente. Si tratta di una soluzione poco efficace per il proprietario di casa. Ma molto redditizia per il suo avvocato.

Se l’inquilino decide di smettere di pagare il canone e restare nell’appartamento l’unico modo per risolvere la situazione è intentare una causa di occupazione senza titolo. Si tratta di un procedimento molto più lungo ed oneroso della procedura per sfratto esecutivo.

Esistono poi altri rischi, ma questi sono i rischi maggiori e più onerosi. Ma passiamo a vedere quali sono le conseguenze della mancata registrazione del contratto di locazione sull’inquilino.

Contratto di locazione non registrato: conseguenze per l’inquilino

Il conduttore è responsabile in solido per il mancato pagamento dell’imposta di registro.

L’obbligo di registrare il contratto di locazione spetta al locatore, ma se la registrazione non ha luogo l’Agenzia delle Entrate può chiedere il pagamento dell’imposta di registro all’inquilino, oltre che al locatore. Quindi, oltre al canone di locazione, l’inquilino potrebber ristrovarsi a pagare anche il 50% dell’imposta di registro.

Per il resto, la mancata registrazione del contratto non ha conseguenze particolari sull’inquilino.

Tuttavia, può accadere quanto segue:

• Dal momento che il contratto di locazione non è registrato, il proprietario di casa può scegliere di aumentare il canone di locazione a suo piacimento;
• Il proprietario di casa può chiedere di lasciare l’appartamento senza alcun motivo particolare, ed anche senza preavviso. Questo perché non c’è nessuna norma che tutela un contratto nullo.

L’inquilino comunque non è mai  in posizione di forza rispetto al proprietario. Tieni presente che intentare causa, smettere di pagare i fitti, decidere di restare nell’appartamento è comunque oneroso da molti punti di vista.

Mancata registrazione e affidabilità del proprietario di casa

Poi vi è un’altra considerazione da fare.

La scelta di non stipulare il contratto o di non registrarlo la dice lunga sull’affidabilità del proprietario di casa.

In linea di massima, chi ti propone di non registrare il contratto – o semplicemente chi non registra il contratto senza dirti nulla, non solo ti sta ingannando.

E’ molto probabile che stia anche proponendo un appartamento dallo stato di manutenzione scadente. Chi sceglie di risparmiare l’importo della tassa di registro, che non è eccessivo, molto probabilmente sceglierà di risparmiare anche sugli impianti dell’appartamento, sulla sua manutenzione, sulle sue finiture ed altro. Magari a fronte di un canone di locazione molto superiore al valore dell’immobile.

Vale la pena spendere di più, per ritrovarti senza garanzie di alcun tipo, in un appartamento sicuramente peggiore di quello offerto da chi invece affitta secondo le regole?

Sanzioni per la mancata registrazione del contratto di locazione

L’omessa registrazione del contratto di locazione, il parziale occultamento del corrispettivo e l’omesso o tardivo versamento dell’imposta di registro sono delle violazioni per le quali è prevista l’applicazione di una sanzione amministrativa.

Violazione	Sanzioni
Omessa o tardiva registrazione del contratto	dal 120% al 240% dell’imposta di registro dovuta
Occultamento, anche parziale, del canone	dal 200% al 400% della differenza tra l’imposta di registro dovuta e quella già applicata in base al corrispettivo dichiarato
Tardivo pagamento dell’imposta	30% dell’imposta versata in ritardo

Anche l’omessa indicazione nella dichiarazione dei redditi dei canoni di locazione, o l’indicazione degli stessi in misura inferiore a quella effettiva, costituisce una violazione di carattere fiscale.

Se nella dichiarazione dei redditi il canone derivante dalla locazione di immobili a uso abitativo:

• Non è indicato, si applica la sanzione nella misura dal 240% al 480% dell’imposta dovuta, con un minimo di € 500,00;
• E’ indicato in misura inferiore a quella effettiva, si applica la sanzione nella misura dal 200% al 400% dell’imposta dovuta.

Inoltre, per i redditi derivanti dalla locazione di immobili a uso abitativo, nel caso di accertamento con adesione o di acquiescenza, le sanzioni si applicano senza riduzioni.

In caso di omessa registrazione del contratto di locazione di immobili, si presume, salva documentata prova contraria, l’esistenza del rapporto di locazione anche per i quattro periodi d’imposta antecedenti a quello nel corso del quale è accertato il rapporto stesso. Ai fini della determinazione del reddito si presume, quale importo del canone, il 10% del valore catastale dell’immobile (Rendita x 1,05 x 120).

Mancata registrazione del contratto di locazione: consigli

In sintesi, secondo quanto precisato anche dalla già citata pronuncia della Cassazione devono considerarsi i seguenti principi di diritto:

• La mancata registrazione del contratto di locazione di immobili è causa di nullità dello stesso;
• Il contatto di locazione di immobili, quando sia nullo per (la sola) omessa registrazione, può comunque produrre i suoi effetti con decorrenza retroattiva.  Questo nel caso in cui la registrazione sia effettuata tardivamente;
• E nullo il patto col quale le parti di un contratto di locazione di immobili ad uso non abitativo concordino occultamente un canone superiore a quello dichiarato. Tale pattuizione non comporta la nullità dell’intero contratto. Con la conseguenza che il solo patto di maggiorazione del canone risulterà insanabilmente nullo. Questo a prescindere dall’avvenuta registrazione.

Insomma, se ti trovi alle prese con un contratto di locazione non registrato devi fare molta attenzione. Questo sia che tu sia il locatore, sia che tu sia l’inquilino. Come hai visto in questo contributo ognuna delle parti del contratto a ha propria disposizione alcuni elementi “di forza“, visto che con un contratto nullo la legge non può intervenire.

Quindi, prima di firmare un contratto, che sai già che non sarà registrato presta la dovuta attenzione!

Per qualsiasi dubbio contattaci per una consulenza.