Contratto di locazione parziale dell’immobile

Una delle possibili tipologie contrattuali legate agli affitti è la cosiddetta locazione parziale. Ma come funziona e quali sono i diritti del locatore e quelli del conduttore?

Una delle particolarità dei contratti di locazione e che lo stesso può prevedere la concessione dell’affitto per solo una parte dell’immobile. Il contratto di locazione parziale oggi è davvero molto sfruttata, in quanto permette di affittare anche solo una stanza di un appartamento, magari condividendo la in comune altri spazi.

La locazione parziale di immobile può essere una grande opportunità per alcuni locatori.

Vediamo, quindi, le particolarità della locazione parziale dell’abitazione, anche per quanto riguarda gli aspetti fiscali (cedolare secca, agevolazione prima casa e IMU).

Contratto di locazione parziale: che cos’è?

Né il codice civile, né le leggi speciali (si pensi alla legge n. 392/78 o alla n. 431/98) contengono la definizione di contratto di locazione parziale. Questo in quanto non esiste una definizione legislativa di locazione parziale di un immobile.

L’art. 1571 c.c. definisce la locazione come quel contratto col quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo.

Possiamo definire il contratto di locazione parziale: un contratto col quale una parte si obbliga a far godere all’altra uno o più vani di un immobile, per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo.

La locazione parziale può riguardare tanto la destinazione abitativa (stanza da letto), quanto usi differenti da quello abitativo (ad esempio locazione per uso studio, ecc.).

Contratto di locazione parziale: forma e registrazione

Il contenuto del contratto di locazione può variare a seconda di quelle che sono le esigenze delle parti. La legge prevede però alcune regole fisse per quel che riguarda la forma del contratto. Per prima cosa, il contratto di locazione deve essere stipulato in forma scritta: un contratto ad uso abitativo che non sia stato redatto per iscritto, dunque, sarà nullo.

Nel redigere il contratto, le parti devono indicare:

  • La data della stipula (a partire dalla quale inizierà il decorso dello stesso);
  • I dati essenziali del locatore e del conduttore (nome, cognome, data e luogo di nascita, indirizzo di residenza o sede sociale, codice fiscale o partita Iva);
  • Il bene concesso in godimento;
  • Il canone di locazione e le modalità di corresponsione dello stesso (il quale potrà anche essere soggetto a variazioni e aggiornamenti sulla base degli indici ISTAT);
  • La durata della locazione.

Nel contratto deve inoltre essere indicata la clausola con la quale il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, in ordine all’attestazione di prestazione energetica (APE). In caso di mancata dichiarazione circa l’Ape, locatore e conduttore sono soggetti al pagamento, in solido e in parti uguali, di una sanzione amministrativa. Al momento della stipula, inoltre, è possibile prevedere una caparra (detta anche deposito cauzionale). Si tratta di una somma di denaro che viene richiesta dal locatore a titolo di garanzia e serve a tutelare il proprietario dell’immobile da eventuali danni causati dal conduttore. La caparra corrisponde solitamente a due mensilità e dovrà essere restituita alla scadenza del contratto.

Entro il termine di trenta giorni dalla data di decorrenza del contratto, le parti hanno l’obbligo di procedere alla registrazione del contratto.

Per le modalità di registrazione del contratto ti rimando al seguente contributo: “registrazione del contratto di locazione

Questa regola, tuttavia, non si applica a quei contratti che hanno una durata inferiore a trenta giorni durante l’intero anno (verso uno stesso locatario).

Locazione parziale da non confondere con l’affittacamere

La locazione parziale spesso viene confusa con altra tipologia contrattuale, ossia il contratto di affittacamere. Questa ultima tipologia contrattuale è normata per lo più in relazione allo svolgimento di attività imprenditoriale e/o turistico imprenditoriale ed è regolamentata per lo più a livello regionale (la disposizione contenente la definizione di affittacamere contenuta nel Codice del Turismo – d.lgs n. 79/2011 – è stata poi dichiarata incostituzionale, come molte altre).

Contratto di locazione parziale: durata

Il contratto di locazione parziale, rientrando nella disciplina ordinaria dei contratti di locazione, presenta la stessa durata del contratto “di base” a cui fa riferimento. In particolare, nei contratti di locazione ad uso abitativo, è possibile individuare contratti parziali in tutte le forme contrattuali previste (con le relative diverse durate temporali). In particolare:

  • Contratto di locazione abitativo a canone libero (durata 4+4 anni);
  • Contratto di locazione abitativo a canone concordato (durata 3+2 anni);
  • Il Contratto di locazione abitativo ad uso transitorio (fino a 18 mesi);
  • Contratto di locazione abitativo transitorio per studenti universitari;
  • Contratto di locazione abitativo breve o turistico della durata massima di 30 giorni.

La peculiarità di questo genere di accordi sta nel fatto che ad essere locata non è l’intera abitazione, ma solamente una sua parte.Questa può prevedere la presenza di mobilio (ammobiliata) oppure no (non ammobiliata). All’interno del contratto è opportuno indicare quali parti dell’unità immobiliare sono concesse in locazione con utilizzazione esclusiva e, di contro, quali sono parti comuni con gli altri coabitanti. Eventualmente specificando anche se esistono zone dell’abitazione completamente escluse dall’accordo.

Immobile parzialmente locato

Ci chiediamo se abbiamo diritto ad usufruire dell’esenzione imu nel caso in cui lochiamo alcune stanze della nostra abitazione.

A dare una risposta a questa domanda è intervenuto il Mef ( Ministero dell’Economia e delle Finanze) con la Faq n. 12 del 20.01.2016:

Anche se parzialmente locata, l’abitazione principale non perde tale destinazione e, pertanto, a partire dal 1° gennaio 2014, beneficia dell’esenzione dall’Imu prevista per tale fattispecie

Riteniamo che lo stesso debba valere anche ai fini Tasi, in quanto la definizione di abitazione principale è uguale per entrambi i tributi.

Anche se questa linea interpretativa è stata fornita a livello centrale dal Mef, sembra che molti comuni non l’abbiano recepita. Tutto ciò a come conseguenza che, nel caso in cui il contribuente non versi l’Imu per l’immobile parzialmente locato, potrebbe trovarsi a subire contestazioni da parte del Comune.

Locazione parziale immobile: aspetti fiscali

E’ possibile aderire al regime della cedolare secca, per chi concede in locazione parziale un’unità immobiliare ad uso abitativo. 

L’Agenzia delle Entrate, con la circolare n. 26/E dell’1 giugno 2011, ha altresì specificato che l’adesione al regime di cedolare secca per la prima locazione parziale vincola a questo regime anche per le successive. Qui di seguito la tabella esemplificativa riportato nella suddetta circolare

Esempio n. 1

Sono stipulati più contratti di locazione di porzioni di un’unità abitativa con

studenti universitari:

– porzione A, contratto di durata 1° gennaio – 31 maggio 2012;

– La porzione B, contratto di durata 1° febbraio – 30 giugno 2012;

– porzione A, nuovo contratto di durata 1° settembre – 30 novembre 2012.

L’esercizio dell’opzione per la cedolare secca per la locazione della porzione A vincola all’esercizio dell’opzione anche per la porzione B. Successivamente, in sede di registrazione del nuovo contratto per la porzione A è possibile scegliere se esercitare o meno l’opzione per la cedolare secca.

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