Contratto di locazione turistica: come farlo al meglio

Come si redige un contratto di locazione turistica? Quali clausole è importante inserire nel contratto?

Il contratto di locazione turistica è molto diffuso nel nostro paese. L’Italia è una delle mete preferite dai turisti di tutto il mondo. Considerate le varie tasse che gravano sugli immobili, chi ha una seconda casa cerca di ricavarne un profitto concedendola in locazione per finalità turistiche.

In questo contributo vorrei soffermarmi su come redigere al meglio un contratto di locazione turistica. In particolare, quali sono le clausole che è importante inserire all’interno del contratto per tutelarsi.

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Contratto di locazione turistica: cos’é

Per locazione turistica si intende il contratto con cui una parte si obbliga a far godere all’altra un immobile, per un determinato tempo e a fronte di un determinato corrispettivo, per finalità turistiche.
Pur in mancanza di una esplicita definizione normativa, la locazione turistica è connotata dalle seguenti caratteristiche:

• è rivolta a soggetti che soggiornano nell’immobile per soddisfare esigenze di natura turistica (e non esigenze abitative stabili);
• ha ad oggetto la mera concessione in godimento dell’appartamento, senza prestazione, durante la locazione, di servizi aggiuntivi.

La locazione turistica, dunque, non ha i caratteri delle attività turistiche extralberghiera (ossia dell’attività diretta alla produzione di servizi per l’ospitalità esercitata nelle strutture ricettive) quale è, invece, quella svolta da bed & breakfast, affittacamere, casa vacanze, ecc.

Contratto di locazione turistica: natura

Anche la locazione turistica, come la locazione del codice civile è un contratto:

• bilaterale;
• consensuale ( in quanto per il suo perfezionamento è sufficiente l’accordo delle parti);
• ad effetti obbligatori ( da cui sorge un diritto personale di godere del bene)
• a titolo oneroso (diversamente, si ricadrebbe nella fattispecie del comodato)

Quali sono i soggetti della locazione

I soggetti della locazione sono:

• Il locatore;
• il conduttore.

Il locatore

Il locatore può essere non solo il proprietario dell’immobile, ma anche chiunque ne abbia la disponibilità. Sono pertanto legittimati a locare i seguenti soggetti:

• Il comodatario;
• l’usufruttuario;
• l’enfiteuta;
• il superficiario;
• il conduttore, se non vi è divieto di sublocazione.

Il conduttore

E’ conduttore nel contratto transitorio turistico il soggetto acquista il diritto di godere del bene, il cui obiettivo è quello di soddisfare le esigenze abitative temporanee per l’unica finalità turistica.

Contratto di locazione turistica: forma

Ai sensi dell’art. 1 comma 4 della L. 431/1998, il contratto di locazione turistica deve essere concluso in forma scritta a pena di nullità. Per quanto riguarda la forma, nessuna prescrizione è contenuta nel codice civile, a cui rinvia all’art. 53 del Codice del Turismo che, stabilisce la libertà delle forme. Anche per i contratti inferiori a 30 giorni, è preferibile la forma scritta, in quanto solo tale modalità di conclusione del contratto permette di definire:

• la finalità turistica della locazione;
• l’esclusione della prestazione di servizi accessori.

Qui di seguito puoi scaricare una bozza di contratto di locazione turistica:

Contratto di locazione turistica: registrazione

Se la locazione ha una durata superiore a 30 giorni è opportuno sapere che il contratto non può restare inter vos. Infatti, in questo caso, il contratto dovrà essere registrato all’Agenzia delle Entrate.  La registrazione del contratto deve avvenire telematicamente tramite il modello RLI. Inoltre, in sede di registrazione del contratto, è dovuta l’imposta di registro nella misura del 2% del canone pattuito per importi non inferiore a 67 euro. Le imposte non sono dovute se si è scelto l’opzione per la cedolare secca. Una volta registrato il contratto di locazione turistico questo diventa un elemento idoneo ai fini della tassazione del reddito in capo al proprietario.

Contratto di locazione turistica: durata

Le parti del contratto possono liberamente pattuire la durata del contratto, ai sensi dell’art. 1573 del codice civile. Le parti possono stabilire:

• una locazione turistica di lunga durata;
• una turistica di breve durata, non maggiore di 30 giorni;
• una locazione turistica di durata di un week-end.

Contratto di locazione turistica: canone

Per il rinvio al codice civile ad opera dell’art. 53 dell’Allegato 1 al DLgs. 79/2011, le parti possono pattuire liberamente anche il canone di locazione.

Obblighi delle parti

Come previsto dalle norme del codice civile in materia di locazione, il locatore a fini turistici deve (art. 1575 c.c.):

• consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione;

• mantenerla in stato da servire all’uso convenuto;

• garantire il pacifico godimento durante la locazione.

Il conduttore è obbligato (ex art. 1587 c.c.) a:

• servirsi della cosa secondo l’uso pattuito (o desunto dalle circostanze) e con la diligenza dell’uomo medio;
• pagare il corrispettivo nei termini pattuiti;
• restituire la cosa al locatore, a fine locazione, nello stato in cui l’ha ricevuta (salvo il possibile deterioramento risultante dall’uso della cosa dedotta in contratto).

Inserimento clausola contrattuale Ape

Ai sensi dell’art. 6 co. 3 del DLgs. 192/2005, nei contratti di locazione di edifici o di singole unità immobiliari soggetti a registrazione occorre inserire una apposita clausola con la quale l’acquirente o il conduttore danno atto di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, in ordine alla attestazione della prestazione energetica degli edifici.
Il testo della frase da inserire può essere il seguente:

“il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, in ordine all’attestazione delle prestazione energetica”.

Poiché la norma fa riferimento esclusivamente ai contratti soggetti a registrazione, intendendo con tale dicitura i contratti di durata superiore a 30 giorni, si ritiene che siano esclusi dall’obbligo di informativa tutti i contratti di durata uguale o inferiore a 30 giorni.

Le condizioni e la cauzione da inserire nel contratto di locazione turistica

Il conduttore, che riveste la figura del turista, ha il diritto di ricevere l’abitazione in buono stato, rispettando le caratteristiche indicate nel contratto. Il turista deve effettuare la verifica preliminare dell’immobile prima della firma del contratto. Nel contratto consiglio sempre di prevedere una cauzione, al fine di coprire eventuali danni arrecati all’immobile, e da restituire al termine della locazione. Lo scopo della cauzione è quello di tutelarsi da eventuali danneggiamenti. Per quanto riguarda i consumi e le utenze, nella locazione turistica è frequente chiedere un forfait a garanzia. Oppure includere la cifra all’interno del canone di locazione. Quest’ultima è ad oggi la soluzione maggiormente applicata da parte di chi affitta. Infine consiglio di dotarsi di una copertura assicurativa idonea. Mi riferisco ad un’apposita assicurazione che comprenda anche le locazioni. In questo modo, da tutelarsi in caso di danni che il turista può causare ai vicini e anche dagli infortuni che potrebbe arrecarsi egli stesso all’interno dell’immobile.

Contratto di locazione turistica: consulenza

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Dalle locazioni turistiche alle strutture ricettive extralberghiere ( Casa vacanze, bed and breakfast, affittacamere, etc.).