Contratto di locazione turistica: guida operativa

Vediamo nel dettaglio che cos’è il contratto di locazione turistica, qual’è il suo scopo, durata, forma, canone e quali sono gli adempimenti fiscali.

Il contratto di locazione turistica è molto diffuso nel nostro paese. L’Italia è una delle mete preferite dai turisti di tutto il mondo. Considerate le varie tasse che gravano sugli immobili, chi ha una seconda casa cerca di ricavarne un profitto concedendola in locazione per finalità turistiche.

Molti mi contattano perché vi sono ancora molto incertezze in merito a questa tipologia di contratto. Pertanto, ho colto l’occasione per redigere questa breve guida, cercando di affrontare e di sciogliere i vari dubbi sul contratto di locazione turistica.

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Contratto di locazione turistica: che cos’é

Il contratto di locazione turistica è un particolare contratto di locazione con durata limitata nel tempo, il cui obiettivo è quello di soddisfare le esigenze abitative temporanee per l’unica finalità turistica. E’ una forma di investimento che sta prendendo sempre più piede, anche attraverso l’ausilio di piattaforme come Airbnb e Booking. Il contratto di locazione turistica è un contratto consensuale, tramite il quale una parte si impegna a concedere al turista, per un periodo di tempo limitato , un diritto personale di godimento su un immobile al fine di una vacanza e in cambio di un corrispettivo in denaro.

Locazione turistica: disciplina normativa

Il contratto di locazione turistica è regolato dagli art. 1571 e seguenti del Codice Civile. L’art. 1 comma 2 lett. c) della legge 431/98 esclude la maggior parte delle norme ivi contenute agli alloggi adibiti a locazione turistica. Inoltre è disciplinato dall’art. 53 del Codice del Turismo D.Lgs. 79/20:

” Gli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche, in qualsiasi luogo ubicati, sono regolati dalle disposizioni del codici civile in tema di locazione”

La regolamentazione delle regioni

Le singole Regioni avendo potestà legislativa concorrente a quella statale in materia di turismo, possono prevedere alcune limitazioni. Inoltre possono richiedere alcuni adempimenti, previa apposita delibera. Ad esempio possono richiedere l’invio delle presenze ai Comuni ai fini statistici e possono richiedere il pagamento della tassa di soggiorno.

Contratto di locazione turistica: è necessaria la forma scritta?

Come disciplinato dalla legge n. 431 del 9 dicembre 1998, il contratto di locazione turistica deve essere redatto in forma scritta a pena di nullità. Inoltre nel contratto deve essere specificato tutti i dati relativi all’immobile e ai contraenti e tutte le relative condizioni; nonché l’importo del canone di affitto, le spese incluse o escluse dal prezzo (luce, gas, acqua) ed i termini di consegna.

Qui di seguito riporto quanto disciplinato dall’art. 1 comma 4 della legge n. 431 del 9 dicembre del 1998:

“A decorrere dalla data di entrata in vigore della presente legge, per la stipula di validi contratti di locazione è richiesta la forma scritta.”

Contratto di locazione turistica: durata

Il contratto di locazione turistica dovrà essere redatto a seconda della diversa tipologia di permanenza dell’ospite:

• locazione turistica (“contratto casa vacanze“): in questo contratto devono essere presenti, le clausole sulle modalità di pagamento del canone, sulla sua rivalutazione in corso di contratto e sul deposito cauzionale;
• locazione turistica breve ( cd. contratto brevi vacanze): tale tipologia di contratto apposite clausole in merito al recesso, l’entità delle spese accessorie e l’eventuale utilizzo di spazi accessori;
• locazione turistica brevissima ( cd. contratto weekend): nel contratto deve essere prevista una clausola con definizione forfettaria sui consumi per le utenze.

Contratto di locazione turistica: registrazione

Ai sensi del DPR N. 131 del 26 aprile del 1986, non vi è obbligo di registrazione per i contratti di locazione turistica con durata non superiore a 30 giorni. Mentre per i contratti con durata superiore a 30 giorni vi è l’obbligo di registrazione presso l’Agenzia delle Entrate. La registrazione del contratto deve avvenire telematicamente tramite il modello RLI. Inoltre, in sede di registrazione del contratto, è dovuta l’imposta di registro nella misura del 2% del canone pattuito per importi non inferiore a 67 euro. Le imposte non sono dovute se si è scelto l’opzione per la cedolare secca. Una volta registrato il contratto di locazione turistico questo diventa un elemento idoneo ai fini della tassazione del reddito in capo al proprietario.

Contratto di locazione turistica: tassazione

Per quanto riguarda l’aspetto della tassazione del reddito da locazione, il locatore ha due possibili regimi fiscali da poter applicare:

• Tassazione Irpef;
• Tassazione con cedolare secca.

La tassazione Irpef

Se si sceglie la tassazione ordinaria Irpef, deve essere assoggettato a tassazione il 95% del canone di locazione annuale. La deduzione forfettaria del 5% è applicata per tener conto di eventuali spese sostenute inerenti la locazione. Per tali redditi vige il principio di competenza e non quello di cassa. Se si sceglie la tassazione ordinaria irpef, sono dovute in sede di registrazione del contratto l’imposta di registro pari al 2% del canone di locazione annuo e il pagamento dell’imposta di bollo di € 16,00 ogni 4 facciate del contratto.

La tassazione con cedolare secca

E’ possibile, in alternativa alla tassazione Irpef, optare per la tassazione della cedolare secca. La cedolare secca è un’imposta sostitutiva che per i contratti di locazione turistica ha aliquota del 21%. Optando per la cedolare secca non sono dovute le imposte in sede di registrazione del contratto. La tassazione con cedolare secca prevede l’applicazione di un’aliquota del 21% su l’importo dei canoni lordo. Infatti, in questo regime, non è possibile dedurre i costi inerenti alla locazione.

Quale regime fiscale conviene?

Solitamente vi è convenienza ad applicare la cedolare secca sia per il proprietario che per l’inquilino. In quanto, esercitando l’opzione per la cedolare secca, non sono dovute né l’imposta di registro né l’imposta di bollo. Inoltre l’importo del canone di locazione resta invariato per tutta la durata del contratto. Tuttavia, consiglio di effettuare una simulazione per accertarsi dell’effettiva convenienza di tale regime. Vi sono alcune variali che possono influire sulla decisione o meno di tale regime. L’importo di reddito tassato a cedolare secca resterà escluso dal reddito complessivo. Questo significa che, in caso di possesso di altri redditi a quello della locazione e maggiore sarà la convenienza ad aderire a questo regime. Mentre qualora avessimo importanti detrazioni irpef da scaricare e minore sarà la convenienza ad aderire alla cedolare secca. Pertanto a priori diventa difficile esprimersi sulla convenienza in quanto vi sono varie variabili che possono influenzare la decisione.

Locare più di 4 appartamenti con locazioni turistiche brevi

La Legge di Bilancio 2021 ha sancito che, a partire dal periodo d’imposta 2021, l’attività di locazione breve si presume svolta in forma imprenditoriale se il locatore affitta più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta. Questo riguarda solo le locazioni turistiche brevi come disciplinate dal DL n. 50/2017 e convertito nella Legge n.196 del 2017. Se desideri approfondire questo aspetto ti consiglio il seguente contributo: locazione breve attività d’impresa: più di 4 appartamenti

Posso subaffittare un immobile che mi è stato concesso in locazione?

Se il contratto di locazione lo prevede, il locatario può a sua volta concedere in locazione a terzi l’immobile con finalità turistiche. I redditi percepiti rientrano nella categoria reddituale dei “redditi diversi” di cui all’art. 67, comma 1 lett. h) del TUIR. e saranno tassati in capo al locatario. Con il D.L. n. 50/2017, dal 1 giugno 2017, questi redditi potranno essere assoggettati a cedolare secca.

Posso locare con finalità turistiche un immobile ricevuto in comodato d’uso gratuito?

E’ legittimo utilizzare il comodato d’uso gratuito per subaffittare a terzi un immobile sia da un punto di vista giuridico che fiscale. Il D.L. del 50/2017 ha previsto, a partire dal 1 giugno 2017, di imputare i redditi in capo al comodatario. L’altra novità riguarda la possibilità per il comodatario di poter beneficiare della cedolare secca. Prima dell’entrata in vigore del DL n. 50/2017, i redditi percepiti da locazione di un immobile concesso in comodato venivano definiti “redditi fondiari” e tassati in capo al capo al comodante. Con il DL n. 50/2017 il comodatario che stipula un contratto di locazione con terzi diventa titolare del reddito che ne deriva con la possibilità di optare per il regime della cedolare secca.

Scadenza del contratto

Allo scadere del contratto, la locazione si conclude senza necessità di effettuare alcuna comunicazione né da parte del locatore né da parte del conduttore.

Deve essere rilasciata una ricevuta all’ospite?

Molti mi chiedono se è obbligatorio rilasciare una ricevuta all’ospite. L’obbligo sussiste solo se è richiesta dall’ospite, ai sensi dell’art. 22 comma 6 del DPR n. 633/1972. Sulla ricevuta di pagamento del canone, se l’importo percepito è superiore ad euro 77,47, deve essere apposta una marca da bollo dell’importo di euro 2,00. Tale marca da bollo deve essere apposta solo sull’originale consegnato al cliente. Mentre sulla copia che rimane a noi deve essere annotata la seguente dicitura: “Bollo assolto sull’originale. Dovrai conservare sia le ricevute che gli estratti conto bancari in quanto serviranno in sede di dichiarazione dei redditi.

Se la prenotazione avviene tramite le OTA?

Anche nel caso in cui lochiamo l’appartamento tramite portali (Airbnb, booking, etc.), vi è l’obbligo di rilasciare la ricevuta non fiscale solo se richiesta dall’ospite. In questo caso però l’ospite riceverà sia la ricevuta non fiscale rilasciata dal proprietario che una fattura dal Portale per le commissioni addebitate all’ospite.

Tassa di soggiorno

I Comuni dal 1 giugno 2017, sono autorizzati a richiedere la riscossione dell’imposta di soggiorno ai soggetti che concedono un immobile per finalità turistiche di durata inferiore a 30 giorni. Pertanto consiglio preventivamente di rivolgersi al Comune territorialmente competente per sapere se ha emanato delibere in merito. Qualora fosse previsto, è necessario adeguarsi al pagamento della tassa di soggiorno. Se desideri approfondire questo tema di consiglio il seguente contributo: “Imposta di soggiorno fuori dalla base imponibile Iva“.

Comunicazione ospiti alla Questura

Con la circolare n. 0004023 del 26/06/2015 del Ministero dell’Interno, è stato chiarito che, oltre alle strutture ricettive extralberghiere (casa vacanze, bed&breakfast, affittacamere etc.), sono tenuti all’obbligo di comunicazione alla Questura anche chi effettua locazione turistica per periodi più o meno brevi. Pertanto è necessario l’iscrizione al portale di Stato Alloggiati Web ( che cambierà dal 2022). Dovranno essere comunicati i nominativi degli ospiti. La comunicazione dovrà avvenire entro 24 ore dall’arrivo degli ospiti. La violazione di questo adempimento comporta l’arresto fino a 3 mesi o con l’ammenda fino a euro 206. Se desideri approfondire questo tema, ti consiglio il seguente contributo: “comunicazione alloggiati: registrazione e sanzioni“

Locazione turistica: quali servizi posso offrire

Il DL 50/2017 ha chiarito definitivamente che è consentita la prima fornitura di biancheria. La fornitura della biancheria infatti non può essere considerata un “servizio alla persona” poiché non viene svolto durante la permanenza dell’ospite e per esso non viene richiesto alcun compenso. Alla locazione turistica non è permesso offrire “servizi alla persona” che è invece possibile offrire con le strutture ricettive extralberghiere. Con quest’ultimi si intendono  quei servizi di carattere personale come le pulizie, il riassetto dei locali o il cambio di lenzuola che per definizione hanno luogo durante il soggiorno degli ospiti.

Dalla locazione turistica al 4 + 4

Il contratto di locazione turistica deve essere inquadrato in modo corretto. Infatti, qualora venisse stipulata una locazione turistica simulata per arginare le norme della legge n. 431 del 1998, il conduttore possa ottenere la riconduzione del contratto alla normativa dei contratti della durata 4 anni + 4.

Contratto di locazione turistica: consulenza

Hai necessità di redigere un contratto di locazione turistica? 

Grazie alla nostra esperienza nel settore, maturata nel corso degli anni, siamo in grado di mettere a tua disposizione una vasta gamma di servizi che vanno dalla redazione del contratto, alla registrazione fino alla consulenza per ottenere il maggior risparmio fiscale.

Il nostro studio, se lo vorrai, effettuerà insieme a te delle valutazioni per individuale la forma migliore per mettere a reddito il tuo immobile.

Dalle locazioni turistiche alle strutture ricettive extralberghiere ( Casa vacanze, bed and breakfast, affittacamere etc.).

Compila il form di contatto seguente e potrai metterti in contatto con noi. Ti risponderemo al più presto e potrai risolvere i tuoi dubbi.