Contratto di sublocazione ad uso abitativo

Il contratto di sublocazione ad uso abitativo: aspetti civilistici, contrattuali e fiscali. Con il contratto di sublocazione, il conduttore ha la possibilità di sublocare l’immobile dietro consenso del locatore.

L’art. 2 della Legge n. 392 del 1978 prevede la possibilità per il conduttore di un contratto di locazione di sublocare totalmente o parzialmente l’immobile. Affinché sia valida, deve essere inserita apposita clausola all’interno del contratto. In quanto, in mancanza del consenso del locatore, quest’ultimo può richiedere che venga rilasciato l’immobile oppure anche il risarcimento dei danni nei confronti del conduttore. Più permissiva è la sublocazione parziale dell’immobile.

Vediamo nel dettaglio in questo contributo tutto quello che devi sapere per i contratti di sublocazione di immobili ad uso abitativo.

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La sublocazione negli immobili abitativi

La sublocazione si verifica quando un inquilino, che ha stipulato un contratto di locazione con un proprietario, decide di concedere in locazione tutto o parte dell’immobile ad un terzo.

L’art. 1594 del Codice Civile disciplina la materia di sublocazione. Tale disposizione prevede che il conduttore, salvo patto contrario, ha la facoltà di sublocare l’immobile locatogli, ma non può cedere il contratto di locazione senza il consenso del locatore. Vediamo quali sono le differenze tra sublocazione o cessione del contratto:

  • la sublocazione: fa sorgere un nuovo rapporto, la cui sorte dipende da quello principale;
  • La cessione del contratto di locazione: è necessaria la presenza e la partecipazione di tutti e tre i soggetti interessati, si crea un rapporto diretto tra il terzo cessionario, che subentra al conduttore originario, ed il locatore.

Caratteristiche principali del contratto di sublocazione

Vediamo qui di seguito le caratteristiche principali di una sublocazione:

  • Consentimento del locatore: per poter sublocare, l’inquilino deve avere il consenso esplicito del locatore;
  • Durata: la durata del contratto di sublocazione non può superare quella del contratto originario;
  • Responsabilità: l’inquilino principale rimane responsabile nei confronti del locatore per gli obblighi derivanti dal contratto di locazione principale;
  • Canone: il canone di sublocazione può essere superiore a quello pagato dall’inquilino principale;
  • Fine del contratto principale: se il contratto di locazione principale termina, anche il contratto di sublocazione termina.

Contratto di sublocazione ad uso abitativo totale

Il contratto di sublocazione totale ha ad oggetto l’intero appartamento. Con tale accordo, il primo inquilino originario (ossia il conduttore) lascia tutta la casa che gli è stata affittata ad un altro soggetto (cosiddetto subconduttore). Quest’ultimo, per tale uso pagherà un canone , ossia il canone di sublocazione. Chiaramente, resta l’obbligo in capo al conduttore di pagare l’affitto al locatore, come da contratto. Pertanto vi saranno due contratti:

  • contratto di locazione che lega il proprietario di casa con l’inquilino;
  • contratto di sublocazione che lega l’inquilino al subconduttore.

Quanto scade il contratto di locazione originario, scade in automatico anche il contratto di sublocazione. Pertanto quando l’inquilino dovrà lasciare l’appartamento, dovrà andar via di casa anche il subconduttore.

Affinché il contratto di sublocazione totale sia valido, è necessario che vi sia apposita clausola di autorizzazione all’interno del contratto. Se tale clausola non c’è o se viene espresso il divieto di sublocazione, il locatore può agire in tribunale per ottenere la risoluzione del contratto. E’ possibile, anche nel caso in cui non sia prevista la possibilità di sublocazione, di richiederlo successivamente. Tuttavia, è necessario che il consenso sia messo per iscritto ed in modo espresso.

Contratto di sublocazione ad uso abitativo parziale

La disciplina del contratto di sublocazione parziale è meno stringente. Nel contratto di sublocazione parziale viene affittata solo una o più stanze della casa. A differenza della sublocazione totale, se nel contratto non è previsto, è sempre consentito all’inquilino, all’interno dell’appartamento, l’ingresso di altre persone dietro pagamento di un canone. L’unico obbligo è quello di comunicare al locatore i dati del nuovo inquilino.

Sublocazione di immobili abitativi solo con il consenso del locatore

Per la locazione di immobili ad uso abitativo, ai sensi dell’art. 14, comma 4, della Legge n. 431/1998, è vietata la sublocazione totale o la cessione del contratto, senza il consenso del locatore. Pertanto, se nel contratto di locazione non è previsto alcun divieto di sublocazione, il conduttore ha la facoltà di sublocare l’immobile. Tuttavia, il conduttore, è tenuto a comunicare al locatore con lettera raccomandata, i dati del subconduttore, la durata del contratto e i vani sublocati.

Contratto di sublocazione ad uso abitativo: forma e registrazione

Il contratto di sublocazione deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate. Dovrà essere pagata l’imposta di registro del 2% sul canone. A proposito dell’imposta di registro, l’Agenzia delle Entrate, con la circolare n. 37/E/1986 chiarisce che:

pur nel silenzio della legge che non li indica espressamente, debbono considerarsi inclusi nella previsione legislativa anche i subaffitti e le sublocazioni, in quanto in entrambe le fattispecie il conduttore, nel concedere il bene in subaffitto o in sublocazione, assume la veste propria del concedente

Tutti i contratti di sublocazione devono essere registrati, se di durata superiore ai 30 giorni complessivi nell’anno. La registrazione deve essere effettuata entro 30 giorni dalla data di stipula del contratto. Potrà essere effettuata in due modalità:

  • Recandosi direttamente all’ufficio dell’Agenzia delle Entrate;
  • Telematicamente.

Se si sceglie la prima modalità è necessario consegnare la seguente documentazione:

  • Copia del modello F24 ELIDE, con cui è stata pagata l’imposta di registro;
  • Consegnare almeno 2 originali del contratto o un originale ed una copia. Su tali atti deve essere apposta l’imposta di bollo (16,00 euro ogni 4 facciate e comunque ogni 100 righe);
  • Copia del modello RLI debitamente compilato.

Se desideri approfondire il tema della registrazione del contratto, ti consiglio di leggere il seguente contributo: “Registrazione del contratto di locazione“.

Canone di sublocazione

Per quando riguarda il canone di sublocazione, come nella locazione 4 + 4, il canone può essere liberamente determinato dalle parti, senza vincoli derivanti da leggi. I soggetti che decidono di sublocare parzialmente un appartamento, si affidano a piattaforme online, come ad esempio Airbnb, per pubblicizzare l’appartamento. Il prezzo è stabilito dal conduttore del contratto, tenendo conto delle commissioni applicate dal portale.

Durata della sublocazione

La normativa vigente non definisce alcuna durata minima o massima del contratto di sublocazione ad uso abitativo. Si applica pertanto il principio della libertà contrattuale. Come anticipato precedentemente, il conduttore deve comunicare al locatore la durata della sublocazione. La sublocazione non potrà eccedere la durata della locazione originaria. Quando termina il contratto di locazione, in automatico termina anche il contratto di sublocazione.

Alla fine della durata concordata della sublocazione, il subinquilino deve restituire l’immobile nelle condizioni in cui lo ha ricevuto, salvo l’usura normale. Eventuali danni o modifiche potrebbe comportare delle penalità per il subinquilino.

Rapporti tra locatore e subconduttore

Si applica quando stabilito dall’art. 1595 del Codice civile, per i rapporti tra locatore e subconduttore, ovvero:

il locatore senza pregiudizio dei sui diritti verso il conduttore, ha azione diretta contro il subconduttore per esigere il prezzo della sublocazione, di cui questi sia ancora debitore al momento della domanda giudiziale, e per costringerlo ad adempiere tutte le altre obbligazioni derivanti dal contratto di sublocazione

Un’eventuale risoluzione del contratto di locazione produce effetti anche nel contratto di sublocazione.

Canone di sublocazione: dichiarazione dei redditi

Il reddito del conduttore che subloca una stanza o l’intero appartamento, rientra tra i redditi diversi. Ai sensi dell’art. 67, comma 1, lett h), tale reddito dovrà essere inserito nel quadro RL della dichiarazione dei redditi. A differenza del locatore che, come tutti i contratti di locazione, dovrà dichiarare il reddito percepito come reddito fondiario. Quest’ultimo, dovrà essere inserito nel quadro RB del modello redditi o quadro B del modello 730.

Ai sensi dell’art. 71 comma 2 del Tuir, il reddito imponibile di un contratto di sublocazione abitativa è dato dalla differenza tra quanto incassato dal sublocatore nell’anno e le spese specificatamente inerenti. Tale reddito dovrà essere indicato nel modello 730, al rigo D4, indicando nella colonna 1 (tipo di reddito) il codice “3”, ovvero nel modello redditi P.F., al rigo RL30. Il contribuente è tenuto a redigere un prospetto indicante l’ammontare lordo dei corrispettivi e dei compensi percepiti e l’importo delle spese inerenti a ciascuna delle operazioni stesse e il reddito conseguito. Tale prospetto dovrà essere esibito o trasmesso in caso di controllo.

Sublocazione: è possibile applicare la cedolare secca?

Il regime della cedolare secca è un regime facoltativo che consente di pagare un’imposta sostitutiva con aliquota agevolata ( 10% o 21% a seconda dei vari casi), invece dell’Irpef, delle relative addizionali, dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo. La possibilità di applicare la cedolare secca, riguarda le persone fisiche, titolari del diritto di proprietà o del diritto di godimento di un immobile che danno in locazione al di fuori dell’esercizio dell’attività d’impresa, arti o professioni. La normativa fiscale non permette di applicare il regime della cedolare secca nel caso di sublocazione dell’immobile. Questo in quanto gli incassi da sublocazione rientrano nella categoria dei redditi diversi. Tali redditi, sono disciplinati dall’art. 67 comma 1, lett. f) e h). Non rientrando tra i redditi di natura fondiaria, non vi è la possibilità di applicare la cedolare secca.

Sublocazione locazioni brevi

Vi è un caso in cui vi è la possibilità di applicare la cedolare secca anche sublocazione. Questo riguarda gli immobili adibiti a locazioni turistiche brevi. Il settore delle locazioni brevi è stato regolamentato dal D.L. n. 50 del 2017, ma dal 2021 sono stati previsti dei limiti per l’applicazione della cedolare secca. Se desideri approfondire questo aspetto, ti consiglio il presente contributo: “Cedolare secca locazioni brevi: massimo 4 appartamenti“. Nelle locazioni brevi, il reddito da sublocazione invece di rientrare nell’ambito dei “redditi diversi”, può essere fatto rientrare, con l’opzione della cedolare secca, nell’ambito dei redditi fondiari. Chi desidera optare per la cedolare secca, non potrà farlo alla fonte ma potrà farlo in sede di dichiarazione dei redditi.

Incassi da sublocazione: la ricevuta non fiscale

Per il reddito da sublocazione è necessario rilasciare una ricevuta non fiscale. Quindi a prescindere dalla modalità di pagamento del canone, il conduttore deve rilasciare la ricevuta. Non è sufficiente la semplice ricevuta del bonifico emessa dalla banca. Per ogni pagamento deve essere fatta apposita ricevuta, non è possibile cumulare più pagamenti con una sola ricevuta.

I soggetti che non adempiano a queste regole possono essere soggetti di accertamento per mancata dichiarazione di un reddito, con le sanzioni degli importi non dichiarati.

La Comunicazione di Pubblica Sicurezza

L’art. 12 del D.L. n. 59/1978, convertito dalla Legge n. 191/1978, stabilisce che:

“Chiunque cede la proprietà o il godimento o a qualunque altro titolo consente, per un tempo superiore ad un mese, l’uso esclusivo di un fabbricato o di parte di esso ha l’obbligo di comunicare all’autorità locale di pubblica sicurezza, entro 48 ore dalla consegna dell’immobile, la sua esatta ubicazione, nonché le generalità dell’acquirente, del conduttore o della persona che assume la disponibilità del bene e gli estremi del documento di identità o di riconoscimento, che deve essere richiesto all’interessato. L’obbligo di comunicazione all’autorità di pubblica sicurezza è in capo a chi, avendo la disponibilità dei locali in nome proprio o altrui (proprietario, usufruttuario, locatario in caso di sublocazione, rappresentante legale), li ceda ad altri.

Sublocazione di immobili non abitativi

L’art. 36 della Legge n. 392/1978 consente al conduttore la sublocazione o la cessione contratto di locazione di immobile adibito ad uso non abitativo. I contratti aventi come oggetto immobili adibiti ad uso diverso da quello abitativo, il conduttore, anche senza il consenso del locatore, può sublocare l’immobile o cedere il contratto di sublocazione. Questo, sempre che venga insieme ceduta o locata l’azienda. Il conduttore è tenuto a darne comunicazione al locatore tramite raccomandata. Il locatore, entro 30 giorni dalla comunicazione può opporsi per gravi motivi.

La Corte di Cassazione ritiene che non sia più necessario che la sublocazione o la cessione del contratto di locazione dell’immobile da un lato e la cessione o l’affitto d’azienda dall’altro, siano stipulati contemporaneamente, essendo sufficiente un collegamento funzionale e temporale.

Se desideri approfondire il contratto di sublocazione commerciale, ti consiglio di leggere il seguente contributo: “contratto di sublocazione commerciale“.

Sublocazione e avvio attività turistica extralberghiera

Molti mi contattano chiedendomi se è possibile avviare un’attività turistico ricettiva extralberghiera ( Casa vacanze, Bed and Breakfast, Affittacamere, etc.) o locazione turistica breve in un immobile in affitto o subaffitto. Ti confermo che è possibile avviare una di queste attività. Questo, lo potrai fare sia in forma imprenditoriale e non imprenditoriale. Per avviare una struttura ricettiva extralberghiera dovrai leggere attentamente la legge regionale del Turismo dove ha la sede l’immobile. In quanto, la legge regionale definisce i requisiti ed i limiti per poter svolgere questa tipologia di attività. Inoltre, se l’immobile in cui andrai ad avviare la tua struttura ricettiva extralberghiera è collocato in un condominio, ti consiglio di visionare il regolamento condominiale. In quanto il regolamento di condominio, potrebbero limitare oppure impedire l’uso delle unità abitative per locazioni turistiche o attività ricettive. Se desideri approfondire questo argomento, ti consiglio il seguente contributo: “Regolamento condominiale e locazioni brevi

Contratto di sublocazione ad uso abitativo: fac simile

Qui di seguito troverai due fac simile sia di contratto di sublocazione totale che parziale. Potrai scaricare i contratti e modificarli in base alle tue esigenze. Il modello di contratto di sublocazione deve essere utilizzato come bozza, inserendo i dati delle parti coinvolte, quelli dell’immobile e aggiungendo eventuali clausole.

Contratto di locazione ad uso abitativo totale

Contratto di locazione ad uso abitativo parziale

Contratto di sublocazione ad uso abitativo: conclusioni


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Domande frequenti

Che cos’è la sublocazione?

Si verifica quando il conduttore loca tutto o parte dell’immobile che ha in locazione ad un terzo, detto subinquilino.

E’ necessario il consenso del locatore per sublocare?

Si, è necessario che nel contratto vi sia un’apposita clausola dove il locatore da il consenso a sublocare l’immobile.

La durata della sublocazione può superare quella del contratto originario?

La durata del contratto di sublocazione non può superare quella del contratto originario.

Cosa accade se il contratto di locazione originario termina?

Se il contratto di locazione originario termina, anche la sublocazione termina automaticamente, a meno che non vi siano altri accordi tra le parti.

IL canone di sublocazione può essere superiore a quello del contratto originario?

Il contratto di sublocazione può essere sia superiore che inferiore a quello del contratto originario, a meno che non via siano specifiche limitazioni nel contratto originario.

Cosa succede in caso di inadempimento del subinquilino?

In caso di inadempimento del subinquilino, l’inquilino principale ha il diritto di intraprendere azioni legali contro il subinquilino. L’inquilino principale resta responsabile nei confronti del locatore per gli obblighi derivanti dal contratto principale.

Il contratto di sublocazione può essere rinnovato?

E’ possibile rinnovare un contratto di sublocazione se il contratto di locazione principale viene rinnovato con il consenso del locatore.

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