Contratto di sublocazione commerciale: guida operativa

Il contratto di sublocazione commerciale: aspetti civilistici, contrattuali e fiscali.

Il contratto di sublocazione commerciale è regolata nell’art. 36 della Legge n. 392 del 1978. La sublocazione commerciale senza il consenso del locatore, è possibile solo nel caso in cui venga ceduta o locata l’azienda. In caso contrario è sempre necessario il consenso del locatore.

Vediamo in questo contributo nel dettaglio, come funziona il contratto di sublocazione commerciale e quali sono gli elementi e le clausole che deve contenere.

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Che cos’è il contratto di sublocazione commerciale?

Il contratto di sublocazione commerciale è un accordo con il quale, una parte, sublocatore, che ha in locazione un immobile, concede ad un’altra parte, subconduttore, lo stesso immobile per l’esercizio di un’attività commerciale dietro il pagamento di un canone. Il contratto originario, anche a seguito della stipula del contratto di sublocazione commerciale, rimane in vigore.

Sublocazione commerciale: quando si usa?

Il contratto di sublocazione commerciale si usa per sublocare un immobile intero o parte di esso per svolgere varie tipologie di attività:

• Commerciale e artigianale;
• Professionale.

Qualora l’immobile dovesse essere utilizzato come abitazione, deve essere utilizzato il contratto di sublocazione ad uso abitativo. Se la sublocazione di un immobile commerciale viene usata in una cessione o affitto di azienda, non è necessaria, come vedremo successivamente, il consenso del locatore. Tuttavia, sarà necessario che invii una comunicazione al locatore. Nel caso in cui, oltre alla locazione dell’immobile, vengano offerti anche servizi aggiuntivi, quali: (internet, reception, pulizia, etc.), si rientra nel contratto di utilizzo di spazi e servizi. Non bisogna confondere la sublocazione commerciale al subaffitto. In quest’ultimo caso, viene subaffittato un bene produttivo ( ad esempio un’azienda).

Contratto di sublocazione commerciale: quando è possibile?

La sublocazione commerciale è regolata nell’art. 36 della Legge n. 392 del 1978, che recita quanto segue:

“Il locatore può sublocare l’immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purché venga insieme ceduta o locata l’azienda, dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento della comunicazione. Il locatore può opporsi, per gravi motivi, entro 30 giorni dal ricevimento della comunicazione …”

Se invece il conduttore volesse subaffitare il locale o cedere il contratto di affitto, senza né vendere né affittare l’azienda è necessario il consenso del locatore. Il consenso può essere concesso già nel contratto originario. Questo si ottiene, con apposita clausola dove si autorizza il subaffitto. Il conduttore è tenuto a comunicare al locatore la sublocazione tramite raccomandata con ricevuta di ritorno.

Riassumendo, è possibile per il conduttore la sublocazione senza il consenso del locatore solo a condizione che venga ceduta o locata l’azienda.

Contratto di sublocazione commerciale: durata

Come previsto dall’art. 27 della Legge n. 392 del 1978, la durata delle locazioni e sublocazioni di immobili non urbani non può essere inferiore a 6 anni, se adibiti ad una delle seguenti attività:

• Industriali;
• Commerciali e artigianali di interesse turistico ( quali agenzia di viaggio e turismo, impianti sportivi e ricreativi, aziende di soggiorno ed altri organismi di promozione turistica.

Quanto previsto sopra, si applica anche ai contratti relativi ad immobili adibiti all’esercizio professionale di qualsiasi attività di lavoro autonomo.

Se l’immobile è adibito ad attività alberghiere, all’esercizio di imprese assimilate dell’art. 1786 del codice civile o all’esercizio di attività teatrali, la durata della locazione non può essere inferiore a 9 anni.

Canone di sublocazione commerciale

Per quando riguarda il canone di sublocazione, come nella locazione 6 + 6, il canone può essere liberamente determinato dalle parti, senza vincoli derivanti da leggi. Sia che si tratti di una sublocazione totale (intero immobile) che parziale ( una o più stanze), la determinazione del canone è rimessa alla libera determinazione delle parti.

Contratto di sublocazione commerciale: registrazione

Il contratto di sublocazione deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate. Dovrà essere pagata l’imposta di registro del 2% sul canone. Se la locazione è effettuata da soggetti passivi Iva, l’imposta di registro è pari all’1% del canone annuo.

A proposito dell’imposta di registro, l’Agenzia delle Entrate, con la circolare n. 37/E/1986 chiarisce che:

“pur nel silenzio della legge che non li indica espressamente, debbono considerarsi inclusi nella previsione legislativa anche i subaffitti e le sublocazioni, in quanto in entrambe le fattispecie il conduttore, nel concedere il bene in subaffitto o in sublocazione, assume la veste propria del concedente“

Tutti i contratti di sublocazione devono essere registrati, se di durata superiore ai 30 giorni complessivi nell’anno. La registrazione deve essere effettuata entro 30 giorni dalla data di stipula del contratto. Potrà essere effettuata in due modalità:

• Recandosi direttamente all’ufficio dell’Agenzia delle Entrate;
• Telematicamente.

Se si sceglie la prima modalità è necessario consegnare la seguente documentazione:

• Copia del modello F24 ELIDE, con cui è stata pagata l’imposta di registro;
• Consegnare almeno 2 originali del contratto o un originale ed una copia. Su tali atti deve essere apposta l’imposta di bollo (16,00 euro ogni 4 facciate e comunque ogni 100 righe);
• Copia del modello RLI debitamente compilato.

Se desideri approfondire il tema della registrazione del contratto, ti consiglio di leggere il seguente contributo: “Registrazione del contratto di locazione“.

Contratto di sublocazione commerciale: gli elementi che deve contenere

Il nostro contratto di sublocazione commerciale, deve prevedere le seguenti clausole:

• Oggetto: descrizione dell’immobile con gli identificativi catastali;
• La destinazione dell’immobile: la descrizione dettagliata dell’uso per il quale viene sublocato l’immobile;
• Porzione dell’immobile sublocato: indicare se viene sublocato l’intero immobile o solo parzialmente;
• Canone: indicare il compenso da corrispondere per il godimento dell’immobile;
• Durata: sarà possibile scegliere tra un contratto ordinario ( la cui durata minima è di 6 anni o 9 nel caso di attività alberghiera). E’ possibile prevedere un contratto transitorio per un periodo non superiore a 18 mesi. La sublocazione, in ogni caso, non potrà eccedere la durata del contratto originario.

• Arredi: se l’immobile è arredato, è consigliabile allegare una lista di tutti i mobili inclusi nella locazione.
• Recesso: la possibilità per il sublocatore di concedere o meno al subconduttore il diritto di sciogliere il contratto prima della sua naturale scadenza.

• Cauzione o fidejussione: il sublocatore può richiedere al subconduttore una somma di denaro (cauzione) o una fidejussione a garanzia delle obbligazioni previste nel contratto.
• Polizza assicurativa: il sublocatore può richiedere al subconduttore la stipula di una polizza assicurativa a copertura del rischio di danni all’immobile.

Tassazione canoni da sublocazione commerciale

Nel caso in cui il conduttore subaffitti l’immobile ad un altro soggetto, subconduttore, sarà tenuto a tassare i canoni percepiti. La tassazione varia a seconda che il conduttore sia un soggetto titolare o meno di partita Iva.

Conduttore titolare di partita Iva

Se il conduttore è un soggetto titolare di partita Iva, i proventi percepiti, dovranno essere tassati secondo il proprio regime fiscale. Pertanto rientreranno come compenso nella propria attività d’impresa o professionale.

Conduttore soggetto privato

Se il conduttore è un soggetto privato senza partita Iva, i proventi percepiti dalla sublocazione, rientreranno nella categoria dei redditi diversi. Quest’ultimi, andranno a sommarsi agli altri redditi percepiti e pertanto nel reddito complessivo. I redditi diversi dovranno essere riportati in dichiarazione, come segue:

• Al rigo D4, indicando nella colonna 1 (tipo di reddito) il codice “3” del modello 730;
• Nel quadro RL al rigo 10 per chi presenta il modello redditi persone fisiche.

Vendita dell’immobile: diritto di prelazione dell’inquilino

Nel caso in cui il proprietario intenda vendere l’immobile vi è il diritto di prelazione dell’inquilino. A parità di prezzo, il conduttore deve essere preferito rispetto a terzi. Il locatore è tenuto a comunicare al conduttore sia il prezzo che le condizioni di vendita. Quest’ultimo, entro 60 giorni, dovrà comunicare al locatore se intenda o meno acquistare l’immobile. Per esercitare la prelazione l’inquilino deve offrire condizioni uguali a quelle comunicategli. La comunicazione deve avvenire mediante raccomandata con ricevuta di ritorno. Entro 30 giorni a decorrere dal 60° giorno successivo a quello di notificazione, il conduttore deve provvedere al versamento del prezzo di acquisto. Se l’inquilino rifiuta di acquistare l’immobile, il locatore è libero di concludere il contratto con altri soggetti. Tuttavia, il locatore non potrà cambiare le condizioni iniziali proposte all’inquilino.

Contratto di sublocazione commerciale: fac-simile

Nel caso Qui di seguito troverai due fac simile sia di contratto di sublocazione totale che parziale. Potrai scaricare i contratti e modificarli in base alle tue esigenze. Il modello di contratto di sublocazione deve essere utilizzato come bozza, inserendo i dati delle parti coinvolte, quelli dell’immobile e aggiungendo eventuali clausole.

Contratto di sublocazione commerciale totale

Contratto di sublocazione commerciale totale

Contratto di sublocazione commerciale: conclusioni

Se sei arrivato fino a qui, ti sarai reso conto che è importante che il contratto di sublocazione commerciale contenga specifiche clausole volte a tutelarti in caso di eventuali contestazioni. Inoltre, vi sono alcuni adempimenti che dovrai seguire per evitare problemi con il tuo locatore. Per qualsiasi dubbio o informazione ti invito a contattarmi al link qui di seguito.