Contratto foresteria cedolare secca: è possibile?

E’ possibile applicare la cedolare secca per i contratti ad uso foresteria? Vi sono pareri contrastanti tra l’Agenzia delle Entrate e dalla giurisprudenza di merito.

Il contratto uso foresteria, è una tipologia di contratto non particolarmente conosciuta, tuttavia rappresenta un istituto ancora oggi molto utilizzato. In modo particolare dalle realtà aziendali con più filiali sul territorio aziendale e che, hanno la necessità di spostare di frequente i propri dipendenti da una sede all’altra.

Vediamo in questo contributo nel dettaglio se è possibile applicare la cedolare secca a questa tipologia di contratti e come si è espressa l’Agenzia delle Entrate e la giurisprudenza in merito.

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Contratto uso foresteria: cos’é

Il contratto uso foresteria è un contratto nel quale il conduttore è un soggetto che svolge attività d’impresa, che prende in locazione un immobile da destinare ai propri dipendenti o collaboratori per un determinato periodo di tempo. Si pensi ad esempio ad una società di costruzioni che deve effettuare dei lavori in appalto in un luogo diverso dalla propria sede. Il contratto uso foresteria per questa situazione sarebbe la soluzione migliore e più efficace. In quanto, la società di costruzione avrà la possibilità di prendere in locazione più unità immobiliari, nelle vicinanze del cantiere, per soddisfare le esigenze di alloggio ai propri dipendenti.

Contratto di locazione ad uso foresteria: disciplina

Il contratto ad uso foresteria è un contratto atipico, in quanto escluso dalla disciplina delle locazioni abitative, disciplinata dalla Legge n. 431/1998. Tale contratto rientra tra le cosiddette “locazioni libere”, regolato dalle disposizioni previste dal codice civile in materia di locazione, ovvero dall’art. 1571 e seg.

Contratto uso foresteria: requisiti dell’immobile

Di recente è intervenuta la Cassazione in merito ai mutamenti delle destinazioni d’uso, giungendo alla conclusione che gli alberghi, ai quali non è consentito trasformazioni in abitazioni, non possono utilizzare i contratti uso foresteria. Per realizzare questi cambi di destinazione d’uso, le norme prevedono che siano necessari interventi edilizi. Pertanto, il contratto di locazione uso foresteria può riguardare solo immobili adibiti ad uso abitativo. Rimangono esclusi gli immobili per scopi commerciali, per depositi, alberghi. Considerati i vantaggi previsti in termini di flessibilità che lo contraddistinguono rispetto alle altre tipologie di locazioni, il legislatore ha ristretto il campo di applicazione; prevedendo tale forma di contratto alle realtà aziendali con più filiali e quindi con necessità di spostare spesso i propri dipendenti.

Contratto di locazione ad uso foresteria: disciplina

Il contratto ad uso foresteria è un contratto atipico, in quanto escluso dalla disciplina delle locazioni abitative, disciplinata dalla Legge n. 431/1998. Tale contratto rientra tra le cosiddette “locazioni libere”, regolato dalle disposizioni previste dal codice civile in materia di locazione, ovvero dall’art. 1571 e seguenti. Questo comporta la possibilità per le parti di definire liberamente l’importo del canone di locazione. Inoltre, le parti, possono definire liberamente le principali condizioni contrattuali: durata, canone, entità del deposito cauzionale, etc. La durata del contratto può essere stabilita dalle parti, fermo restando il limite di 30 anni previsto dal Codice civile. Pertanto, il contratto ad uso foresteria si presenta una soluzione particolarmente vantaggiosa per il locatore che, oltre ad avere come conduttore una società ( con possibilità di verifica della solvibilità), potrà concordare le condizioni contrattuali senza sottostare a vincoli di canone o durata.

Contratto foresteria cedolare secca

Ad oggi sussiste un dubbio ancora non risolto a livello normativo sulla possibilità di locare , con applicazione della cedolare secca, gli immobili abitativi a uso “foresteria”. Il regime della cedolare secca di cui all’art. 3 del Dlgs 23/2011 stabilisce che, per l’applicazione della cedolare secca, non rileva il fatto che il locatario possa essere un “soggetto commerciale”. Infatti, a livello di requisito soggettivo, la disciplina della cedolare secca richiede che la locazione dell’immobile a uso abitativo debba esser posta in essere da parte di una persona fisica al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa o professionale, senza alcun chiarimento in merito al soggetto conduttore.

La questione è controversa e risolta in modo opposto dall’Agenzia delle Entrate, che sostiene l’inapplicabilità della cedolare secca per i contratti in esame, e dalla giurisprudenza tributaria, che invece consente l’applicazione della cedolare secca.

Uso foresteria cedolare secca: parere dell’Agenzia delle Entrate

L’Agenzia delle Entrate, è intervenuta in merito alla possibilità di applicare la cedolare secca, con la circolare n. 26/E del 1 giugno 2011, sostenendo che:

” Esulano dal campo di applicazione della norma in commento, i contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività d’impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti.

Il locatore può, invece, esercitare l’opzione per il regime della cedolare secca in relazione ai contratti di locazione conclusi con soggetti che non agiscono nell’esercizio di imprese, arti o professioni. Sono quindi compresi anche i contratti conclusi con enti pubblici o privati non commerciali, purché risulti dal contratto di locazione la destinazione degli immobili ad uso abitativo in conformità alle proprie finalità. In tal caso, infatti, è soddisfatto il requisito della destinazione dell’immobile all’uso abitativo previsto dalla norma”.

L’Agenzia delle Entrate è ritornato sull’argomento con la circolare n. 12/E del 8 aprile 2016, ribadendo che:

“Tenuto conto che la norma consente l’applicazione della cedolare secca solo per gli immobili abitativi locati con finalità abitative, escludendo quelle effettuate nell’esercizio di un’attività d’impresa o di lavoro autonomo, con la circolare n. 26 del 1 giugno 2011, è stato chiarito che, per l’applicazione della cedolare secca, occorre porre rilievo anche all’attività svolta dal locatore, restano esclusi dal regime i contratti conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, ancorché detti immobili vengano utilizzati dal locatario per soddisfare le esigenze abitative dei propri collaboratori o dipendenti”.

Pertanto, dal chiarimento fornito dall’Agenzia delle Entrate si evince che sono esclusi dalla cedolare secca i contratti di locazione conclusi con soggetti che svolgono un’attività d’impresa o un’attività professionale.

Cedolare secca uso foresteria: sentenze giurisprudenza tributaria

L’indirizzo dell’Agenzia delle Entrate si scontra con l’indirizzo maggioritario previsto dalla giurisprudenza di merito. Quest’ultima ritiene che la cedolare secca possa trovare applicazione anche nel caso in cui il conduttore sia un soggetto diverso dalla persona fisica ( CTR Lazio n. 1425 dell’11/03/2021, CTP Treviso n. 138 del 09/03/2021, CTR Emilia-Romagna 1236 del 20,06/2019).

Qui di seguito, riporto un’estratto della sentenza della Commissione Regionale che stabilisce che:

“se il locatore è una persona fisica che non esercita un’attività imprenditoriale, sussistendo il requisito previsto dalla legge della destinazione dell’immobile ad uso abitativo, può optare per la cedolare secca per la tassazione dei canoni di locazione, non avendo alcuna rilevanza il fatto che il conduttore sia una società.

Cedolare secca uso foresteria: cosa fare?

Come abbiamo visto, vi sono varie sentenze che danno la possibilità di optare per la cedolare secca per i contratti, ove il locatore sia una persona fisica anche se il conduttore dell’immobile è una società. Tuttavia, tali sentenze, non hanno fatto cambiare il parere dell’Agenzia delle Entrate. Infatti, nelle FAQ pubblicate sul sito dell’Agenzia delle Entrate, l’Agenzia ha riconfermato la propria posizione negativa sull’applicazione della cedolare secca per i contratti ad uso foresteria, ribadendo che:

“Sono esclusi dal campo di applicazione della cedolare secca, i contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività d’impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti”

Alla luce delle sentenze di cui sopra e dell’art. 3 del D.Lgs 23/2011 che non considera la “natura” del soggetto conduttore, si ritiene che, l’uso “foresteria” non esclude la destinazione abitativa dell’immobile locato con applicazione della cedolare secca, il locatore possa procedere con l’opzione della cedolare secca.

Registrare un contratto di locazione con opzione per la cedolare secca

La cedolare secca è un regime opzionale di tassazione alternativo a quello ordinario. L’opzione per l’applicazione del regime della cedolare secca può essere esercitata dal locatore, persona fisica, proprietario e titolare di diritto reale di godimento di unità immobiliari locate appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 – uffici e studi privati). I termini e le procedure per la registrazione di un contratto di locazione con opzione per la cedolare secca sono gli stessi descritti per i contratti di locazione.

Se desideri approfondire quest’ultimo aspetto, ti consiglio di leggere il seguente contributo: “registrazione contratto di locazione: guida operativa“.

Cedolare secca: quando conviene?

Solitamente vi è convenienza ad applicare la cedolare secca sia per il proprietario che per l’inquilino. In quanto, esercitando l’opzione per la cedolare secca, non sono dovute né l’imposta di registro né l’imposta di bollo. Inoltre l’importo del canone di locazione resta invariato per tutta la durata del contratto. Tuttavia, consiglio di effettuare una simulazione per accertarsi dell’effettiva convenienza di tale regime. Vi sono alcune variali che possono influire sulla decisione o meno di tale regime. L’importo di reddito tassato a cedolare secca resterà escluso dal reddito complessivo. Questo significa che, in caso di possesso di altri redditi a quello della locazione e maggiore sarà la convenienza ad aderire a questo regime. Mentre qualora avessimo importanti detrazioni irpef da scaricare e minore sarà la convenienza ad aderire alla cedolare secca. Pertanto a priori diventa difficile esprimersi sulla convenienza in quanto vi sono varie variabili che possono influenzare la decisione.

Cedolare secca uso foresteria: conclusioni

Per i contratti ad uso foresteria, come abbiamo visto è controversia la possibilità di applicare la cedolare secca. L’Agenzia delle Entrale con più circolari si è espressa con parere negativo sull’argomento, mentre la giurisprudenza, con più sentenze, si è espressa con parere favorevole.

Se decidi di optare per l’applicazione della cedolare secca per un contratto di locazione ad uso foresteria, l’Agenzia delle Entrate potrebbe contestare la scelta di optare per la cedolare secca. In questi casi sarà necessario impugnare l’avviso di accertamento innanzi alla Commissione Tributaria Provinciale competente.

Se hai ulteriori dubbi in merito al contratto ad uso foresteria e all’opzione della cedolare secca, contattami al link qui sotto.